Executive Summary
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentierte sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und moderaten Erholung. Nach der Konsolidierungsphase der Vorjahre zeigt sich eine deutliche Belebung der Transaktionsaktivität bei weitgehend stabilen Preisniveaus. Die Nachfrage bleibt in allen Segmenten robust, während das strukturelle Angebotsdefizit weiterhin den Markt prägt.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.777 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024: 8.529 €/m²). Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei 8.650 Euro pro Quadratmeter lagen, ergibt sich eine quartalsweise Steigerung von 1,5 Prozent.
Die Preisentwicklung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, die sich nach der vorherigen Konsolidierungsphase nun wieder beschleunigt hat. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies einen Gesamtkaufpreis von etwa 1,32 Millionen Euro. Die Anzahl der Transaktionen im Häusersegment erhöhte sich im Vergleich zum Vorquartal um beachtliche 8 Prozent, was auf eine spürbare Belebung des Marktes hindeutet.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf zeigt sich äußerst robust. Der Leerstand liegt praktisch bei null und beträgt weniger als 0,5 Prozent. Dies unterstreicht die extreme Knappheit an verfügbaren Objekten. Das Angebot hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, was Käufern etwas mehr Auswahlmöglichkeiten bietet. Dennoch bleibt das Verhältnis von Angebot zu Nachfrage stark zugunsten der Verkäufer verschoben.
Die Neubauaktivität im Einfamilienhaussektor bleibt weiterhin verhalten, was primär auf die hohen Grundstückspreise und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland zurückzuführen ist. Die meisten Transaktionen betreffen daher Bestandsimmobilien, wobei sanierte und energetisch modernisierte Objekte besonders gefragt sind. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 85 Tagen im Q2 2025 auf etwa 78 Tage im Q3 2025 verkürzt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. In den Toplagen wie Bogenhausen, Herzogpark und Alt-Schwabing werden Quadratmeterpreise von über 12.000 Euro erzielt, während in peripheren Lagen wie Aubing-Lochhausen-Langwied oder Feldmoching-Hasenbergl Preise zwischen 6.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter üblich sind.
Besonders stark nachgefragt sind Häuser in den grünen Vorortlagen wie Solln, Grünwald und Pullach, wo Familien die Kombination aus urbanem Leben und naturnaher Wohnqualität schätzen. Die Stadtrandlagen profitieren zunehmend von der verbesserten Infrastruktur und den Investitionen in den öffentlichen Nahverkehr. Im Vergleich zum Vorquartal haben sich die Preise in den Randlagen um durchschnittlich 2,1 Prozent erhöht, während die Zentrumslangen nur moderat um 0,8 Prozent zulegten.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine fortsetzende moderate Preissteigerung im Häusersegment. Die Prognose geht von einer jährlichen Wertsteigerung zwischen 3 und 4 Prozent aus. Diese Einschätzung basiert auf mehreren Faktoren: Die anhaltend hohe Nachfrage trifft weiterhin auf ein stark limitiertes Angebot, während gleichzeitig die Finanzierungsbedingungen durch stabilisierte Zinsen wieder attraktiver werden.
Mittelfristig wird erwartet, dass sich der Markt auf dem aktuellen hohen Niveau stabilisiert, wobei inflationsbedingte Preissteigerungen die Haupttreiber sein werden. Die demografische Entwicklung Münchens mit kontinuierlichem Zuzug hochqualifizierter Arbeitskräfte wird die Nachfrage weiter stützen.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München lag im dritten Quartal 2025 bei 9.174 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q3 2024: 9.194 €/m²) bedeutet dies eine marginale Preiskorrektur von 0,2 Prozent. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Preise bei 9.050 Euro pro Quadratmeter lagen, ergibt sich jedoch eine Steigerung von 1,4 Prozent.
Die Transaktionsaktivität zeigt eine bemerkenswerte Dynamik: Die Anzahl der Kaufverträge stieg im Q3 2025 gegenüber dem Vorquartal um 13 Prozent. Interessanterweise sank der Geldumsatz im gleichen Zeitraum um 6 Prozent, was darauf hindeutet, dass vermehrt kleinere und günstigere Einheiten gehandelt wurden. Dies spiegelt eine Anpassung der Käuferschaft an die hohen Preisniveaus wider, wobei verstärkt kompakte Wohnungen zwischen 40 und 70 Quadratmetern nachgefragt werden.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Eigentumswohnungssegment zeigt sich äußerst lebhaft. Das Angebot bleibt im historischen Vergleich knapp, hat sich aber gegenüber dem Tiefstand von 2023 leicht erholt. Die Nachfrage zeigt sich breit gestreut über alle Wohnungsgrößen, wobei besonders Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen im Fokus der Käufer stehen.
Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt erste positive Signale: Im Q3 2025 wurden 22 Prozent mehr Wohnungen fertiggestellt als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Mit etwa 2.800 fertiggestellten Einheiten bleibt die Produktion jedoch deutlich unter dem geschätzten Bedarf von 8.000 bis 10.000 neuen Wohnungen jährlich. Diese strukturelle Unterversorgung wird den Markt auch mittelfristig prägen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich von 72 Tagen im Q2 2025 auf 65 Tage im Q3 2025 reduziert.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Analyse der Transaktionen zeigt eine klare Präferenz für zentrale Lagen: Knapp 44 Prozent des Umsatzes werden in den Citylagen generiert, weitere fast 24 Prozent steuern die Cityrand-Lagen bei. Diese Konzentration auf zentrale Bereiche unterstreicht die hohe Nachfrage nach urban gelegenen Objekten mit guter Infrastrukturanbindung.
In den Premium-Lagen wie Maxvorstadt, Lehel und Altstadt-Lehel werden Spitzenpreise von über 13.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die mittleren Lagen wie Sendling, Laim oder Berg am Laim bewegen sich zwischen 8.000 und 9.500 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Eigentumswohnungen finden sich in den Außenbezirken wie Ramersdorf-Perlach oder Milbertshofen-Am Hart mit Preisen zwischen 6.500 und 7.800 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal haben sich die Preisunterschiede zwischen den Lagen leicht nivelliert, da die Außenbezirke stärker zulegten als die bereits sehr teuren Zentrumslagen.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in München fällt positiv aus. Experten erwarten für die kommenden 12 Monate eine Preissteigerung von 3 bis 4 Prozent. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Nachfrage bei strukturellem Angebotsdefizit. Für den Zeitraum bis Ende 2027 wird mit einer jährlichen Wertsteigerung von durchschnittlich 2,5 bis 3,5 Prozent gerechnet.
Die verbesserten Konditionen für Immobiliendarlehen und die relative Preisstabilität nach den Korrekturen der Vorjahre führen zu zunehmendem Kaufinteresse. Besonders junge Familien und Kapitalanleger zeigen wieder verstärktes Interesse am Münchner Wohnungsmarkt. Die erwartete moderate Zinsentwicklung und die robuste Wirtschaftslage Münchens werden diese Entwicklung weiter unterstützen.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Das Segment der Häuser zur Miete stellt in München traditionell einen sehr kleinen Marktanteil dar. Basierend auf den verfügbaren Marktdaten und Vergleichswerten aus dem Vorquartal liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Einfamilienhäuser bei etwa 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Q2 2025, wo die Durchschnittsmiete bei 17,50 Euro lag, ergibt sich eine Steigerung von etwa 8 bis 10 Prozent.
Für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete zwischen 2.700 und 3.300 Euro. Die Warmmiete inklusive Nebenkosten liegt entsprechend bei 3.200 bis 3.900 Euro. Diese hohen Mietpreise reflektieren die extreme Knappheit an Mietobjekten in diesem Segment.
Marktdynamik
Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser ist durch eine extrem geringe Anzahl verfügbarer Objekte charakterisiert. Die meisten Häuser werden entweder von den Eigentümern selbst bewohnt oder als Kaufobjekte angeboten. Das Angebot an Miethäusern konzentriert sich hauptsächlich auf temporäre Vermietungen, etwa für Expatriates oder befristete Aufenthalte von Führungskräften internationaler Unternehmen.
Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem, was zu sehr kurzen Inseratszeiten führt. Qualitativ hochwertige Objekte sind oft innerhalb weniger Tage vermietet. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei 24 bis 36 Monaten, wobei viele Mieter versuchen, langfristige Verträge zu sichern, um sich gegen weitere Mietsteigerungen abzusichern.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die wenigen verfügbaren Miethäuser konzentrieren sich auf die gehobenen Wohnlagen Münchens. In Bogenhausen, Obermenzing und Nymphenburg werden Spitzenmieten von 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Objekte richten sich primär an eine internationale, zahlungskräftige Klientel.
In den Randlagen wie Trudering, Pasing oder Allach-Untermenzing liegen die Mieten zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter. Hier finden sich vermehrt ältere Objekte oder Doppelhaushälften, die für Familien mit mittlerem Einkommen noch erschwinglich sind. Die Nachfrage in diesen Lagen ist besonders hoch, da sie ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots zu rechnen. Viele Vermieter nutzen die hohen Kaufpreise, um ihre Objekte zu veräußern, was das Mietangebot zusätzlich reduziert. Die Mietpreise werden voraussichtlich um 4 bis 6 Prozent jährlich steigen, wobei die Mietpreisbremse nur begrenzt dämpfend wirkt, da viele Objekte als möblierte Vermietungen angeboten werden.
Mittelfristig könnte sich das Angebot durch institutionelle Investoren, die verstärkt in Build-to-Rent-Projekte investieren, leicht erhöhen. Diese Entwicklung steht jedoch noch am Anfang und wird frühestens ab 2027 spürbare Markteffekte zeigen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine weiterhin dynamische Entwicklung. Die Neuvertragsmieten sind innerhalb eines Jahres um 4,7 Prozent gestiegen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, wo die durchschnittliche Neuvertragsmiete bei 19,80 Euro pro Quadratmeter lag, erreicht sie nun etwa 20,50 Euro pro Quadratmeter kalt.
Besonders auffällig ist der Preisaufschlag für möblierte Wohnungen, die im Durchschnitt 18 Prozent über den Mieten für unmöblierte Objekte liegen. Eine möblierte 2-Zimmer-Wohnung mit 65 Quadratmetern kostet somit durchschnittlich 1.570 Euro kalt, während die unmöblierte Variante bei etwa 1.330 Euro liegt. Diese Differenz hat sich im Vergleich zum Vorquartal, wo der Aufschlag bei 15 Prozent lag, weiter vergrößert.
Marktdynamik
Der Mietwohnungsmarkt bleibt von einer äußerst robusten Nachfrage geprägt. Die Leerstandsquote liegt weiterhin unter 1 Prozent und gehört damit zu den niedrigsten in Deutschland. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen hat sich gegenüber dem Vorquartal nur marginal erhöht, wobei der Großteil der Neuvermietungen aus dem Bestand erfolgt.
Die Fluktuation am Markt bleibt gering, da viele Mieter angesichts der hohen Neuvertragsmieten in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des Angebots für Wohnungssuchende. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen liegt bei nur 12 Tagen, wobei attraktive Objekte oft schon nach wenigen Stunden vergeben sind. Bei Besichtigungsterminen sind 30 bis 50 Interessenten keine Seltenheit.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. In den Toplagen wie Maxvorstadt, Schwabing und Glockenbachviertel werden für Neuverträge Mieten von 23 bis 28 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.
Die mittleren Lagen wie Sendling, Giesing oder Moosach bewegen sich zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter. Hier hat sich die Nachfrage in den letzten Monaten verstärkt, da viele Wohnungssuchende aufgrund der hohen Preise in den Toplagen ausweichen. Die günstigsten Mieten finden sich in den Außenbezirken wie Hasenbergl, Riem oder Neuaubing mit 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Q2 2025 haben die Außenbezirke mit durchschnittlich 5,2 Prozent stärker zugelegt als die Innenstadtlagen mit 3,8 Prozent.
Ein besonderer Trend zeigt sich bei Neubauquartieren in ehemaligen Gewerbegebieten wie dem Werksviertel oder der Parkstadt Schwabing, wo moderne Wohnkonzepte auf urbanes Leben treffen. Hier werden Mieten von 20 bis 25 Euro pro Quadratmeter erzielt, wobei die Nachfrage besonders von jungen Professionals und Paaren getragen wird.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt München zeigt eine fortsetzende Aufwärtsdynamik, allerdings mit moderaterer Geschwindigkeit als in den Vorjahren. Für die kommenden 12 Monate wird mit einer Mietsteigerung von 3 bis 5 Prozent gerechnet. Die Mietpreisbremse wirkt dabei nur bedingt dämpfend, da viele Vermieter Ausnahmetatbestände nutzen oder auf möblierte Vermietungen ausweichen.
Mittelfristig, bis Ende 2027, erwarten Experten eine jährliche Mietsteigerung von durchschnittlich 3 bis 4 Prozent. Diese Entwicklung wird getragen von der anhaltend hohen Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte, dem strukturellen Wohnungsmangel und der begrenzten Neubautätigkeit. Die geplanten großen Wohnbauprojekte wie die Entwicklung des Kreativquartiers oder die Nachverdichtung bestehender Quartiere werden frühestens ab 2028 spürbare Entlastung bringen.
Ein zunehmender Trend ist die Professionalisierung des Vermietungsmarktes. Immer mehr institutionelle Investoren und professionelle Bestandshalter drängen auf den Markt, was zu einer weiteren Standardisierung und Digitalisierung der Vermietungsprozesse führt.
Fazit und Gesamtausblick
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt hat sich im dritten Quartal 2025 als robust und widerstandsfähig erwiesen. Nach der Konsolidierungsphase der Vorjahre zeigt sich nun eine Phase der Stabilisierung auf hohem Niveau mit moderaten Wachstumsraten. Die Transaktionsaktivität hat deutlich zugenommen, was auf zurückgekehrtes Vertrauen der Marktteilnehmer hindeutet.
Die strukturellen Herausforderungen des Marktes bleiben bestehen: Das Angebot kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten, die Neubautätigkeit bleibt hinter dem Bedarf zurück, und die Flächenknappheit limitiert die Expansion. Diese Faktoren werden den Markt auch in den kommenden Jahren prägen und für anhaltenden Preisdruck sorgen.
München behauptet seine Position als einer der teuersten, aber auch stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands. Die Kombination aus wirtschaftlicher Stärke, hoher Lebensqualität und begrenztem Angebot macht die Stadt zu einem sicheren Hafen für Immobilieninvestitionen, wobei spektakuläre Wertsteigerungen wie in der Vergangenheit nicht mehr zu erwarten sind. Stattdessen etabliert sich ein reiferer Markt mit moderaten, aber stetigen Wertzuwächsen.
.svg){kind=logo}
