Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der moderaten Erholung mit differenzierter Entwicklung je nach Segment. Die fundamentale Knappheit an Wohnraum bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes, während gleichzeitig erste Entspannungstendenzen bei Angebot und Nachfrage erkennbar werden.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 etablierte sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.814 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 8.650 Euro pro Quadratmeter lag, was einer Quartalserhöhung von etwa 1,9 Prozent entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich mit einem Plus von 2,1 Prozent eine stetige Aufwärtsentwicklung, die die anhaltende Attraktivität des Münchner Hausmarktes unterstreicht.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegten sich im Q3 2025 zwischen 1,5 und 2,8 Millionen Euro, abhängig von Lage, Größe und Ausstattung. Besonders hochwertige Objekte in Toplagen erreichten dabei Spitzenpreise von über 15.000 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, wo die Preise bei durchschnittlich 1,45 bis 2,7 Millionen Euro lagen, zeigt sich eine kontinuierliche, wenn auch moderate Preissteigerung.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf hat sich im Q3 2025 leicht erhöht, bleibt jedoch weiterhin knapp, insbesondere in den begehrten Toplagen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, das von einem historisch niedrigen Angebot geprägt war, zeigt sich eine leichte Entspannung. Die Nachfrage präsentiert sich ungebrochen hoch, vor allem für Einfamilienhäuser in gefragten Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Grünflächenanbindung. Die Verkaufszahlen zeigen eine leicht positive Tendenz, was auf eine verbesserte Marktstimmung und eine höhere Transaktionsbereitschaft sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite hindeutet.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt aufgrund der anhaltenden Baulandknappheit auf niedrigem Niveau. Im Q3 2025 wurden lediglich 85 neue Einfamilienhäuser fertiggestellt, während im Q2 2025 noch 92 Neubauten auf den Markt kamen. Der Leerstand ist praktisch nicht existent und betrifft ausschließlich hochpreisige Luxusobjekte oder stark sanierungsbedürftige Altbauten, die temporär vom Markt genommen wurden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens sind im Q3 2025 weiterhin erheblich. In den Premium-Lagen wie Bogenhausen, Herzogpark und Grünwald liegen die Quadratmeterpreise zwischen 12.000 und 15.000 Euro, während sie im Q2 2025 noch bei 11.500 bis 14.500 Euro rangierten. Die zentrumsnahen Stadtteile wie Schwabing, Maxvorstadt und Haidhausen verzeichnen Preise zwischen 10.000 und 12.000 Euro pro Quadratmeter, was einer leichten Steigerung gegenüber den 9.800 bis 11.700 Euro im Vorquartal entspricht.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken wie Aubing, Allach oder Feldmoching bewegen sich die Preise zwischen 6.500 und 8.500 Euro pro Quadratmeter, verglichen mit 6.300 bis 8.200 Euro im Q2 2025. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser in Stadtteilen mit guter S-Bahn-Anbindung und ausreichender sozialer Infrastruktur wie Schulen und Kindergärten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Häusersegment. Die anhaltende Baulandknappheit und die restriktive Neubautätigkeit werden das Angebot weiterhin begrenzen. Gleichzeitig wird die Nachfrage durch die anhaltende Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort und die demografische Entwicklung hoch bleiben. Für die nächsten 12 Monate wird mit einer Preissteigerung von 2 bis 3 Prozent gerechnet, während für den Zeitraum bis Ende 2027 ein kumuliertes Wachstum von 4 bis 6 Prozent prognostiziert wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in München zeigt im Q3 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise lagen bei 7.100 Euro in durchschnittlichen Lagen, 8.600 Euro in guten Lagen und erreichten 10.500 Euro in guten City-Lagen. Im Vergleich zum Q2 2025, wo die Preise bei durchschnittlich 7.200 Euro in normalen Lagen, 8.500 Euro in guten Lagen und 10.300 Euro in City-Lagen lagen, zeigen sich minimale Rückgänge in den durchschnittlichen und guten Lagen bei gleichzeitigen leichten Steigerungen in den City-Lagen.

Seit August 2024 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um insgesamt 5,1 Prozent, wobei die Aufwärtsbewegung bereits das fünfte Quartal in Folge anhält. Diese kontinuierliche Entwicklung zeigt die Stabilisierung des Marktes nach der vorangegangenen Korrekturphase. Der Gesamtdurchschnittspreis für Eigentumswohnungen pendelte sich bei etwa 8.200 bis 8.300 Euro pro Quadratmeter ein.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Q3 2025 leicht erhöht, während die Nachfrage auf stabilem Niveau verbleibt. Diese Entwicklung führt zu einer ausgewogeneren Marktsituation als in den Vorquartalen. Im Q2 2025 war das Angebot noch deutlich knapper, was zu einem stärkeren Nachfrageüberhang führte. Die aktuelle Situation zeigt eine gewisse Normalisierung, wobei das Marktgleichgewicht noch nicht erreicht ist.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt moderat, konzentriert sich aber vor allem auf größere Entwicklungsgebiete in den Außenbezirken und Nachverdichtungsprojekte in bereits bebauten Gebieten. Im Q3 2025 wurden 420 neue Eigentumswohnungen fertiggestellt, verglichen mit 385 Einheiten im Q2 2025. Der Leerstand ist minimal und betrifft hauptsächlich hochpreisige Luxuswohnungen oder sanierungsbedürftige Altbauwohnungen. Die Leerstandsquote liegt bei unter 0,5 Prozent und damit auf einem historisch niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind im Q3 2025 weiterhin markant. In den Premium-City-Lagen wie der Altstadt, Lehel und Teilen von Schwabing erreichen die Preise für Neubauwohnungen bis zu 15.000 Euro pro Quadratmeter, während sie im Q2 2025 bei maximal 14.500 Euro lagen. Besonders gefragt sind moderne Neubauwohnungen in zentralen Lagen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise.

In den guten Wohnlagen der inneren Stadtbezirke wie Glockenbachviertel, Gärtnerplatz und Au bewegen sich die Preise zwischen 9.000 und 11.000 Euro pro Quadratmeter, was einer marginalen Steigerung gegenüber den 8.900 bis 10.800 Euro im Vorquartal entspricht. Die Außenbezirke wie Pasing, Laim oder Berg am Laim verzeichnen Preise zwischen 6.000 und 7.500 Euro pro Quadratmeter, nahezu unverändert zum Q2 2025 mit 5.950 bis 7.400 Euro.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich eine Phase der Konsolidierung durchlaufen. Experten prognostizieren für die nächsten 12 Monate eine Preisstabilisierung mit moderaten Zuwächsen von 2 bis 4 Prozent. Die Nachfrage wird weiterhin durch die positive Wirtschaftsentwicklung Münchens und den Zuzug von Fachkräften gestützt. Gleichzeitig wird das erhöhte Zinsniveau die Nachfrage dämpfen und zu einer ausgewogeneren Marktsituation beitragen. Langfristig wird mit einer durchschnittlichen jährlichen Preissteigerung von 2 bis 3 Prozent gerechnet.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im Q3 2025 deutlich spürbare Preissteigerungen. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser liegen bei 3.500 bis 5.500 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Im Vergleich zum Q2 2025, wo die Mieten zwischen 3.350 und 5.200 Euro rangierten, entspricht dies einer Steigerung von etwa 4,5 bis 5,8 Prozent. Die Quadratmetermieten für Häuser bewegen sich im Durchschnitt zwischen 18 und 25 Euro, wobei Premium-Objekte in Toplagen auch Mieten von über 30 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Die Jahresvergleiche zeigen eine noch deutlichere Dynamik: Gegenüber dem Q3 2024 sind die Mietpreise für Häuser um durchschnittlich 7 bis 9 Prozent gestiegen. Diese überdurchschnittliche Entwicklung unterstreicht die anhaltende Wohnraumknappheit im Häusersegment und die hohe Nachfrage nach Wohnraum mit Garten und mehr Platz, ein Trend, der sich seit der Pandemie verfestigt hat.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt im Q3 2025 extrem begrenzt. Die Anzahl der verfügbaren Objekte ist gegenüber dem Q2 2025 sogar leicht rückläufig, was die Anspannung am Markt weiter verstärkt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches, wobei auf jedes inserierte Miethaus durchschnittlich 50 bis 80 Interessenten kommen. Im Vorquartal lag diese Zahl noch bei 40 bis 70 Bewerbern pro Objekt.

Die Fluktuation im Miethäusersegment ist minimal, da Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation ihre bestehenden Mietverhältnisse nur selten aufgeben. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich von 7,5 Jahren im Q2 2025 auf 8,2 Jahre im Q3 2025 erhöht. Neubauaktivitäten im Miethaussegment sind praktisch nicht vorhanden, da Investoren sich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt oder das Mehrfamilienhaussegment konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In den Premium-Lagen wie Bogenhausen, Obermenzing und Solln liegen die Monatsmieten für Einfamilienhäuser zwischen 5.000 und 8.000 Euro, während sie im Q2 2025 noch bei 4.800 bis 7.500 Euro rangierten. Die beliebten Familienviertel wie Trudering, Pasing und Fürstenried verzeichnen Mieten zwischen 3.500 und 5.000 Euro monatlich, was einer Steigerung von etwa 200 bis 400 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen wie Aubing, Lochhausen oder Riem bewegen sich die Mieten zwischen 2.800 und 4.000 Euro monatlich. Auch hier zeigt sich eine deutliche Aufwärtsdynamik im Vergleich zum Q2 2025, als die Preise noch bei 2.650 bis 3.800 Euro lagen. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten, moderner Energieausstattung und guter Verkehrsanbindung.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiterhin von einer hohen Dynamik geprägt sein. Experten erwarten für die nächsten 12 Monate weitere Mietsteigerungen von 5 bis 7 Prozent, getrieben durch die anhaltende Knappheit und die hohe Nachfrage. Die Einführung verschärfter Mietpreisbremsen könnte die Entwicklung leicht dämpfen, wird aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendwende führen. Langfristig wird mit einer jährlichen Mietsteigerung von 4 bis 5 Prozent gerechnet, sofern keine signifikante Ausweitung des Angebots erfolgt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im Q3 2025 deutliche Preissteigerungen. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten liegen bei 22,50 Euro für Bestandswohnungen und erreichen bei Neubauwohnungen 25 bis 28 Euro. Im Vergleich zum Q2 2025, wo die Durchschnittsmieten bei 21,80 Euro für Bestandswohnungen und 24 bis 26,50 Euro für Neubauten lagen, entspricht dies einer Steigerung von etwa 3,2 Prozent im Bestandssegment und 4 bis 5,7 Prozent bei Neubauten.

Die Gesamtmieten für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bewegen sich im Q3 2025 zwischen 1.575 und 1.960 Euro monatlich, während sie im Q2 2025 noch bei 1.526 bis 1.855 Euro rangierten. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Dynamik mit Steigerungen von 6 bis 8 Prozent gegenüber dem Q3 2024. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Wohnraumknappheit in der bayerischen Landeshauptstadt.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im Q3 2025 ein leicht erhöhtes Angebot bei gleichbleibend stabiler Nachfrage. Diese minimale Entspannung ist hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen, die neue Mietwohnungen auf den Markt bringen. Im Q3 2025 wurden 1.850 neue Mietwohnungen fertiggestellt, verglichen mit 1.620 Einheiten im Q2 2025. Dennoch bleibt das Verhältnis von Angebot und Nachfrage stark unausgewogen, mit einem deutlichen Überhang auf der Nachfrageseite.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei unter einer Woche für attraktive Objekte und maximal zwei Wochen für durchschnittliche Wohnungen. Im Q2 2025 betrug die Vermarktungsdauer noch durchschnittlich 10 bis 14 Tage. Der Leerstand liegt bei unter 0,3 Prozent und betrifft fast ausschließlich Wohnungen in Sanierung oder hochpreisige Luxuswohnungen. Die Fluktuation bleibt niedrig, da viele Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation ihre bestehenden Mietverhältnisse nicht aufgeben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Q3 2025 weiterhin signifikant. In den Top-Lagen der Innenstadt wie Altstadt-Lehel, Maxvorstadt und Schwabing-West erreichen die Quadratmetermieten 28 bis 35 Euro, während sie im Q2 2025 bei 27 bis 33 Euro lagen. Die beliebten innerstädtischen Viertel wie Glockenbachviertel, Haidhausen und Au-Giesing verzeichnen Mieten zwischen 24 und 28 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von etwa 1 bis 1,50 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht.

In den Stadtrandlagen wie Milbertshofen, Moosach oder Ramersdorf bewegen sich die Mieten zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter, verglichen mit 17,50 bis 21 Euro im Q2 2025. Besonders gefragt sind moderne Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung, Balkon oder Terrasse sowie Wohnungen in der Nähe von U- und S-Bahn-Stationen. Die Preisaufschläge für möblierte Wohnungen liegen bei 20 bis 30 Prozent über den Preisen für unmöblierte Objekte.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiterhin von hoher Dynamik geprägt sein. Für die nächsten 12 Monate prognostizieren Experten weitere Mietsteigerungen von 4 bis 6 Prozent, wobei die Entwicklung durch regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse gedämpft werden könnte. Die Neubauaktivität zeigt sich leicht rückläufig, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und strengere Regulierungen zurückzuführen ist. Dies wird das Angebot mittelfristig weiter verknappen.

Langfristig wird mit einer durchschnittlichen jährlichen Mietsteigerung von 3 bis 4 Prozent gerechnet. Die demografische Entwicklung, der anhaltende Zuzug nach München und die begrenzte Flächenverfügbarkeit werden den Mietmarkt weiterhin unter Druck setzen. Investoren zeigen zunehmendes Interesse am Mietwohnungsmarkt, was zu einer leichten Ausweitung des Angebots führen könnte, jedoch nicht ausreichend, um eine grundlegende Entspannung herbeizuführen.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als zweigeteilt: Während der Kaufmarkt eine moderate Erholung mit leichten Preissteigerungen bei Häusern und einer Stabilisierung bei Wohnungen zeigt, entwickelt sich der Mietmarkt mit deutlichen Preissteigerungen sehr dynamisch. Die fundamentale Knappheit an Wohnraum bleibt das bestimmende Element des Marktes.

Im Vergleich zum Q2 2025 zeigen sich in allen Segmenten Preissteigerungen, wobei der Mietmarkt die stärkste Dynamik aufweist. Die leichte Entspannung beim Angebot, insbesondere im Wohnungssegment, führt zu einer etwas ausgewogeneren Marktsituation, ohne jedoch die grundlegenden Herausforderungen zu lösen. Die Prognosen für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung hin, mit jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent im Kaufsegment und 3 bis 6 Prozent im Mietsegment.