Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit leichten Aufwärtstendenzen. Nach den turbulenten Vorjahren mit Zinsanstiegen und Marktunsicherheiten kehrt wieder mehr Ruhe in den Markt ein. Die Landeshauptstadt Bayerns bleibt einer der begehrtesten und teuersten Immobilienmärkte Deutschlands, geprägt von einem strukturellen Nachfrageüberhang und begrenzten Flächenreserven.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in München bei 8.814 Euro. Dies stellt eine bemerkenswerte Entwicklung dar, nachdem der Markt im Vorquartal Q2 2025 noch leichte Zuwächse mit moderatem Anstieg verzeichnete. Die aktuelle Preisentwicklung zeigt eine Stabilisierung auf hohem Niveau mit einem Jahresvergleich von plus 2,1 Prozent gegenüber Q3 2024.

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser haben sich nach den Rückgängen des Vorjahres wieder erholt. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preise trotz der restriktiven Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der damit verbundenen höheren Finanzierungskosten stabil geblieben sind. Dies unterstreicht die Resilienz des Münchner Immobilienmarktes und die ungebrochene Attraktivität der bayerischen Landeshauptstadt als Wohnstandort.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin knapp, besonders in den Toplagen der Stadt. Die Nachfrage zeigt sich unverändert auf sehr hohem Niveau, wobei insbesondere Einfamilienhäuser in gefragten Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Grünflächenanbindung stark nachgefragt werden. Die Verkaufszahlen entwickeln sich leicht positiv, was auf eine verbesserte Marktstimmung hindeutet.

Die Transaktionsbereitschaft hat sich im Vergleich zum Vorquartal spürbar erhöht. Käufer und Verkäufer finden wieder häufiger zusammen, nachdem die Phase der Preisfindung nach den Zinserhöhungen weitgehend abgeschlossen ist. Der Markt zeigt sich robust und stabil, was das Vertrauen der Marktteilnehmer stärkt. Besonders moderne, energieeffiziente Häuser mit zeitgemäßer Ausstattung erfahren eine überdurchschnittliche Nachfrage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. In den Toplagen wie Bogenhausen, Nymphenburg und Schwabing liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier ist das Angebot besonders knapp, und Interessenten müssen mit Wartezeiten und intensivem Wettbewerb rechnen.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken zeigt sich ein etwas entspannteres Bild. Hier stehen mehr Objekte zur Verfügung, wobei auch diese Bereiche eine hohe Nachfrage verzeichnen. Stadtteile wie Pasing, Trudering oder Riem profitieren von ihrer guten Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und bieten Familien attraktive Alternativen zu den hochpreisigen Innenstadtlagen. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie beträgt teilweise bis zu 40 Prozent, was diese Lagen für preissensible Käufer interessant macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten moderate Zuwächse bei den Hauspreisen in München. Der Markt wird sich voraussichtlich weiter stabilisieren und robust zeigen. Die strukturelle Knappheit an verfügbaren Grundstücken und die anhaltend hohe Zuwanderung in die Metropolregion München werden die Preise stützen.

Mittelfristig wird erwartet, dass die Preise für Häuser um zwei bis vier Prozent jährlich steigen werden. Diese moderaten Steigerungsraten stehen im Kontrast zu den zweistelligen Wachstumsraten der Vergangenheit, signalisieren aber einen gesünderen und nachhaltigeren Markt. Die Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinspolitik der EZB und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen zwischen 8.200 und 8.300 Euro, während die Angebotspreise mit circa 9.500 Euro pro Quadratmeter deutlich darüber rangieren. Diese Diskrepanz zwischen Angebots- und tatsächlichen Transaktionspreisen deutet auf einen Verhandlungsspielraum hin, der sich im Markt etabliert hat.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, das minimale Rückgänge und eine Stagnation aufwies, hat sich der Markt im dritten Quartal stabilisiert. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 ist ein leichter Anstieg zu verzeichnen, was die beginnende Erholung des Marktes unterstreicht. Die Preise haben sich auf hohem Niveau eingependelt, wobei die extreme Dynamik der Vorjahre einer moderateren Entwicklung gewichen ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin begrenzt. Diese marginale Verbesserung der Angebotssituation ist hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen, die in den Markt kommen. Die Nachfrage konzentriert sich besonders stark auf Neubauwohnungen in zentralen Lagen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise.

Die Verkaufszahlen zeigen eine leicht steigende Tendenz, und die Transaktionsbereitschaft hat sich spürbar verbessert. Käufer sind wieder aktiver am Markt, nachdem die Phase der Verunsicherung durch die Zinserhöhungen überwunden scheint. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie barrierefreie Wohnungen für die wachsende Zahl älterer Käufer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich verkürzt, was auf eine erhöhte Marktdynamik hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtvierteln sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Im Zentrum, insbesondere in der Altstadt und Maxvorstadt, liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier ist das Angebot besonders knapp, und Neubauprojekte sind rar. Die wenigen verfügbaren Wohnungen in diesen Lagen erzielen Spitzenpreise von teilweise über 12.000 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken stehen etwas mehr Wohnungen zur Verfügung. Stadtteile wie Sendling, Laim oder Berg am Laim bieten attraktive Alternativen mit besserer Verfügbarkeit und moderateren Preisen. Dennoch ist auch hier die Nachfrage hoch, besonders in Vierteln mit guter S- und U-Bahn-Anbindung. Die Entwicklung neuer Quartiere, wie etwa im Münchner Nordosten, schafft zusätzliche Kaufgelegenheiten, die von Familien und Ersterwerbern stark nachgefragt werden.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für den Eigentumswohnungsmarkt in München eine weitere Stabilisierung mit moderaten Zuwächsen zwischen zwei und vier Prozent in den nächsten 12 bis 24 Monaten. Diese Prognose basiert auf der anhaltenden Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort und der weiterhin begrenzten Neubautätigkeit im Verhältnis zur Nachfrage.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten wird die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stützen. Gleichzeitig könnten sich stabilisierende oder leicht sinkende Zinsen positiv auf die Kaufbereitschaft auswirken. Herausforderungen bleiben die hohen Baukosten und die knappen Grundstücke, die das Angebot weiterhin limitieren werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Steigerung der Mietpreise. Während konkrete Zahlen für das aktuelle Quartal noch nicht vollständig vorliegen, ist der Trend eindeutig steigend. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, das bereits einen moderaten Anstieg verzeichnete, hat sich die Aufwärtsbewegung fortgesetzt und sogar verstärkt.

Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 ist eine deutliche Steigerung zu beobachten. Diese Entwicklung reflektiert die anhaltende Knappheit an verfügbaren Mietobjekten bei gleichzeitig hoher Nachfrage. Die Mietpreise für Häuser haben damit ein neues Rekordniveau erreicht, was die angespannte Situation auf dem Münchner Mietmarkt unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weit hinter der Nachfrage zurück. Die strukturelle Unterversorgung des Marktes setzt sich fort, da nur wenige Eigentümer bereit sind, ihre Häuser zur Vermietung anzubieten. Die meisten präferieren den Eigennutz oder den Verkauf angesichts der hohen erzielbaren Preise.

Die Nachfrage konzentriert sich besonders stark auf moderne Häuser mit energieeffizienter Ausstattung und Grünflächenanbindung. Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen eigenen Garten suchen, konkurrieren intensiv um die wenigen verfügbaren Objekte. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietshäusern auf dem Markt beträgt oft nur wenige Tage, bei attraktiven Objekten sogar nur Stunden. Besichtigungstermine gleichen Massenveranstaltungen, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Toplagen Münchens sind die Mietpreise für Häuser besonders hoch, und das Angebot ist extrem knapp. Stadtteile wie Grünwald, Solln oder Obermenzing verzeichnen Spitzenmieten, die für viele Familien unerschwinglich sind. Hier werden Monatsmieten von 4.000 Euro und mehr für Einfamilienhäuser zur Normalität.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken gibt es etwas mehr Angebote, wobei auch hier die Nachfrage hoch bleibt. Gebiete wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching bieten Familien bezahlbarere Alternativen, wobei auch hier die Mietpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz spielt eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung. Stadtteile mit guter S-Bahn-Verbindung sind deutlich teurer als peripher gelegene Gebiete ohne direkte Anbindung.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate weiterhin steigende Mietpreise für Häuser in München. Der Markt wird dynamisch bleiben, getrieben von der anhaltenden Zuwanderung und dem begrenzten Angebot. Eine Entspannung ist nicht in Sicht, solange die strukturellen Probleme des Münchner Wohnungsmarktes nicht gelöst werden.

Die geplanten Neubaugebiete werden voraussichtlich nur marginale Entlastung bringen, da der Fokus hauptsächlich auf Geschosswohnungsbau liegt. Der Trend zu Home-Office und der Wunsch nach mehr Wohnfläche werden die Nachfrage nach Mietshäusern weiter befeuern. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen zeigen bisher nur begrenzte Wirkung auf diesem Marktsegment.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine deutliche Steigerung der Mietpreise. Der Trend setzt die Entwicklung des Vorquartals fort, in dem bereits ein moderater Anstieg zu beobachten war. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 zeigt sich eine deutliche Steigerung, die die anhaltende Anspannung auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt widerspiegelt.

Die Mietpreisentwicklung wird durch verschiedene Faktoren getrieben, darunter die weiterhin hohe Zuwanderung in die Metropolregion, die begrenzte Neubautätigkeit und die gestiegenen Baukosten, die sich in höheren Mieten für Neubauwohnungen niederschlagen. Bestandsmieten steigen ebenfalls, wenn auch moderater als Neuvertragsmieten, was die Schere zwischen Alt- und Neumietern weiter öffnet.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weit hinter der Nachfrage zurück. Die Leerstandsquote in München liegt weiterhin nahe null, was den extremen Nachfrageüberhang verdeutlicht. Jede frei werdende Wohnung findet sofort mehrere Dutzend Interessenten, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden führt.

Besonders hoch ist die Nachfrage nach modernen Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung und Balkon oder Terrasse. Die gestiegenen Energiekosten haben das Bewusstsein für Energieeffizienz geschärft, wodurch gut gedämmte Wohnungen mit moderner Heiztechnik besonders begehrt sind. Auch die Ausstattungsqualität spielt eine zunehmend wichtige Rolle, da Mieter bereit sind, für hochwertige Wohnungen entsprechende Preise zu zahlen.

Die Neubauaktivität bleibt hinter dem Bedarf zurück. Zwar werden neue Quartiere entwickelt und Nachverdichtungsprojekte realisiert, doch reicht dies nicht aus, um die Nachfrage zu befriedigen. Die durchschnittliche Suchzeit für eine Mietwohnung hat sich weiter verlängert, und viele Suchende müssen Kompromisse bei Lage, Größe oder Ausstattung eingehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Im Zentrum Münchens sind die Mietpreise besonders hoch, und das Angebot ist äußerst knapp. Stadtteile wie die Maxvorstadt, Schwabing oder das Glockenbachviertel verzeichnen Spitzenmieten, die für Normalverdiener kaum noch bezahlbar sind. Hier werden für eine Zwei-Zimmer-Wohnung nicht selten 1.500 Euro und mehr verlangt.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken gibt es etwas mehr Angebote, wobei auch hier die Nachfrage hoch bleibt. Stadtteile wie Milbertshofen, Moosach oder Ramersdorf bieten günstigere Alternativen, profitieren aber von ihrer guten Anbindung an das U- und S-Bahn-Netz. Die Preisunterschiede zwischen Zentrum und Peripherie betragen bei vergleichbaren Wohnungen oft 30 bis 40 Prozent, was diese Lagen für preisbewusste Mieter attraktiv macht.

Besonders dynamisch entwickeln sich ehemalige Gewerbegebiete, die zu Wohnquartieren umgewandelt werden. Diese neuen Viertel bieten moderne Wohnungen, müssen aber erst noch ihre eigene Identität und Infrastruktur entwickeln. Die Mietpreise in diesen Gebieten liegen meist im mittleren Segment, steigen aber mit zunehmender Etablierung der Quartiere.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten weiterhin steigende Mietpreise für Wohnungen in München. Der Markt wird dynamisch bleiben, da die fundamentalen Treiber der Nachfrage – Bevölkerungswachstum, Wirtschaftsstärke und Attraktivität als Lebensstandort – unverändert stark sind.

Die politischen Bemühungen zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum zeigen bisher nur begrenzte Wirkung. Die geförderte Wohnraumproduktion kann die Nachfrage nicht decken, und die Mietpreisbremse verhindert zwar extreme Ausschläge, löst aber nicht das grundlegende Problem des Wohnungsmangels. Mittelfristig könnte eine Abschwächung der Wirtschaft oder eine verstärkte Abwanderung ins Umland zu einer gewissen Entspannung führen, doch sind diese Szenarien derzeit nicht absehbar.

Die Digitalisierung und der Trend zum mobilen Arbeiten könnten langfristig zu einer Entzerrung führen, wenn Menschen nicht mehr zwingend in Stadtnähe wohnen müssen. Kurzfristig verstärkt dieser Trend jedoch eher die Nachfrage nach größeren Wohnungen mit Platz für ein Homeoffice, was die Preise zusätzlich treibt.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und stabiler Markt mit anhaltend hohem Preisniveau. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale zeigen sich wieder leichte Aufwärtstendenzen bei Kaufpreisen und deutliche Steigerungen bei Mieten. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes.

Für Käufer bietet sich ein stabilisiertes Marktumfeld mit moderaten Preissteigerungen, während Mieter mit weiter steigenden Preisen und intensivem Wettbewerb konfrontiert sind. Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen bleiben erheblich, wobei periphere Lagen zunehmend als Alternative zu den hochpreisigen zentralen Bezirken an Bedeutung gewinnen.

Die Aussichten für die kommenden Jahre deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin. Ohne signifikante Ausweitung des Wohnungsangebots oder strukturelle Veränderungen der Nachfrage wird München einer der teuersten und umkämpftesten Immobilienmärkte Deutschlands bleiben. Marktteilnehmer sollten sich auf anhaltend hohe Preise und intensiven Wettbewerb einstellen.