Immobilienmarktbericht München Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Während der Mietmarkt weiterhin von deutlichen Preissteigerungen geprägt ist, stabilisiert sich der Kaufmarkt auf hohem Niveau. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Element aller Marktsegmente.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in München verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsbewegung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.800 bis 8.814 Euro liegt das aktuelle Preisniveau um 0,7 Prozent über dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 8.739 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich entspricht dies einer Steigerung von 1,3 Prozent.

Die Preisentwicklung zeigt damit eine leichte Erholung nach dem Rückgang im Vorjahr. Der moderate Preisanstieg deutet auf eine Stabilisierung des Marktes hin, wobei die Preise weiterhin auf einem historisch hohen Niveau verharren. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies einen Kaufpreis von rund 1,32 Millionen Euro.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bleibt angespannt. Besonders in den Toplagen der Stadt ist das verfügbare Angebot äußerst knapp. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern mit guter Infrastrukturanbindung und Zugang zu Grünflächen bleibt ungebrochen hoch. Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Objekten in ruhigen Wohnlagen mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Schulen.

Die Neubauaktivität im Häusersegment ist aufgrund der akuten Baulandknappheit weiterhin niedrig. Die wenigen verfügbaren Grundstücke werden zu Höchstpreisen gehandelt, was sich direkt auf die Endpreise der fertiggestellten Objekte auswirkt. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, da verfügbare Objekte meist innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen bleiben erheblich. In den Toplagen wie Bogenhausen, Nymphenburg und Schwabing werden regelmäßig Quadratmeterpreise von über 10.000 Euro erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Parks und der gehobenen Nachbarschaft.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken ist die Auswahl etwas größer, wobei auch hier das Angebot limitiert bleibt. Stadtteile wie Pasing, Aubing oder Trudering bieten Familien attraktive Alternativen zu den hochpreisigen Innenstadtlagen, wobei die Preise auch hier kontinuierlich steigen. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in diesen Lagen bewegen sich zwischen 7.000 und 8.500 Euro.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends zu rechnen. Die strukturelle Knappheit an verfügbaren Objekten wird weiterhin preistreibend wirken. Experten erwarten, dass sich die Preissteigerungen im einstelligen Prozentbereich fortsetzen werden.

Die anhaltend hohe Nachfrage, kombiniert mit dem begrenzten Neubauvolumen, wird den Markt weiter unter Druck setzen. Potenzielle Käufer sollten sich auf lange Suchzeiten und hohe Preise einstellen. Eine deutliche Entspannung der Marktsituation ist nicht in Sicht, da die fundamentalen Faktoren wie Bevölkerungswachstum und begrenzte Flächenverfügbarkeit unverändert bleiben.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Stagnation. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro liegt das Preisniveau minimal unter dem Vorquartal, das bei 9.194 Euro pro Quadratmeter lag. Dies entspricht einem marginalen Rückgang von 0,2 Prozent.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine Stagnation mit einem minimalen Rückgang. Diese Entwicklung markiert eine Stabilisierungsphase nach den starken Preisanstiegen der vergangenen Jahre. Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 688.000 Euro.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich leicht erhöht, bleibt aber weiterhin begrenzt. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf Neubauwohnungen in zentralen Lagen, die moderne Standards erfüllen und energieeffizient sind. Die Neubauaktivität ist zwar rückläufig, zeigt sich aber aktiver als im Häusersegment.

Der Leerstand bleibt minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf Luxusobjekte im oberen Preissegment sowie auf sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen beträgt weiterhin nur wenige Wochen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Stadtteile wie Altstadt, Maxvorstadt und Schwabing verzeichnen weiterhin die höchsten Preise. Hier werden für moderne Neubauwohnungen regelmäßig Quadratmeterpreise von über 12.000 Euro aufgerufen. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

In den Außenbezirken wie Trudering oder Harlaching finden Käufer etwas günstigere Alternativen, wobei auch hier die Preise auf hohem Niveau liegen. Die Quadratmeterpreise in diesen Lagen bewegen sich zwischen 7.500 und 9.000 Euro. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Neubauten mit Balkonen oder Terrassen in gut angebundenen Lagen.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden Quartale eine Seitwärtsbewegung mit leichten Korrekturen. Die Preisstabilisierung wird sich voraussichtlich fortsetzen, wobei moderate Zuwächse von 2 bis 4 Prozent in den nächsten 12 bis 24 Monaten möglich sind.

Die Nachfrage nach hochwertigen Neubauwohnungen wird weiterhin hoch bleiben, während ältere Bestandsimmobilien ohne energetische Sanierung zunehmend unter Preisdruck geraten könnten. Die verschärften energetischen Anforderungen und die steigenden Sanierungskosten werden die Preisdifferenz zwischen Neu- und Altbau voraussichtlich weiter vergrößern.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in München verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik. Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten liegen 4,7 Prozent über dem Vorjahresniveau. Im Vergleich zum Vorquartal, das eine Steigerung von 4,5 Prozent aufwies, zeigt sich eine leichte Beschleunigung der Mietpreisdynamik.

Die tatsächlich verfügbaren Mietshäuser werden zu Premiumpreisen angeboten, die deutlich über dem Durchschnitt liegen. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern in guter Lage werden monatliche Kaltmieten von 4.000 bis 5.500 Euro aufgerufen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt extrem knapp. Die wenigen verfügbaren Objekte finden innerhalb kürzester Zeit neue Mieter. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Interessenten führt.

Die Neubauaktivität im Mietshaussegment ist rückläufig. Gestiegene Baukosten und strengere Regulierungen schrecken viele Investoren ab. Gleichzeitig führen die hohen Grundstückspreise dazu, dass Neubauprojekte häufig als Eigentumsobjekte und nicht als Mietobjekte konzipiert werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden in den zentralen Lagen und beliebten Vierteln wie Schwabing und Bogenhausen erzielt. Hier sind Monatsmieten von über 30 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit. Diese Lagen profitieren von ihrer exklusiven Wohnqualität und der hervorragenden Infrastruktur.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken ist das Angebot etwas größer, bleibt aber ebenfalls limitiert. Die Mieten in diesen Lagen liegen etwa 20 bis 30 Prozent unter den Spitzenwerten der Innenstadtlagen, bewegen sich aber immer noch auf einem hohen Niveau von 20 bis 25 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Die Fortsetzung des Aufwärtstrends ist für die kommenden 12 bis 24 Monate programmiert. Experten rechnen mit jährlichen Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent. Die strukturelle Knappheit wird weiterhin das bestimmende Element des Marktes bleiben.

Verschärfend wirkt sich aus, dass viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten, da die Verkaufspreise attraktiver erscheinen und die regulatorischen Anforderungen an Vermieter stetig steigen. Dies wird das ohnehin knappe Angebot weiter reduzieren und den Preisdruck erhöhen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie das Mietshaussegment. Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten liegen 4,7 Prozent über dem Vorjahresniveau, was eine leichte Beschleunigung gegenüber dem Vorquartal mit 4,5 Prozent Steigerung darstellt.

Moderne Neubauwohnungen mit Balkon oder Terrasse sind besonders gefragt und erzielen Spitzenmieten. Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung in guter Lage werden Kaltmieten zwischen 1.500 und 2.000 Euro monatlich aufgerufen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich leicht erhöht, bleibt aber weit hinter der Nachfrage zurück. Besonders moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen sind hochbegehrt und werden oft schon vor der Fertigstellung vermietet. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf Wohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung, guter Energiebilanz und Außenflächen.

Die Neubauaktivität ist aufgrund gestiegener Baukosten und strengerer Regulierungen rückläufig. Der Leerstand bleibt minimal und beschränkt sich auf wenige Objekte im Luxussegment oder sanierungsbedürftige Altbauwohnungen. Die durchschnittliche Inseratsdauer für attraktive Wohnungen beträgt nur wenige Tage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden weiterhin in den zentralen Stadtteilen wie Altstadt, Maxvorstadt und Schwabing erzielt. Hier liegen die Quadratmetermieten für Neubauwohnungen regelmäßig über 25 Euro, in Spitzenlagen sogar über 30 Euro. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Lebensqualität, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und Freizeitmöglichkeiten.

In den Außenbezirken wie Trudering oder Harlaching finden Mieter günstigere Alternativen. Die Quadratmetermieten liegen hier zwischen 16 und 20 Euro. Dennoch steigen auch in diesen Lagen die Preise kontinuierlich, da viele Mieter aufgrund der hohen Preise im Zentrum in die Peripherie ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends zu rechnen. Jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent werden erwartet. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum wird das bestimmende Marktmerkmal bleiben.

Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug nach München, die stabilen Arbeitsmarktbedingungen und die Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort weiter befeuert. Gleichzeitig wird das Angebot durch hohe Baukosten, Fachkräftemangel und begrenzte Flächenverfügbarkeit limitiert bleiben. Diese Scherenbewegung wird den Mietmarkt weiter unter Druck setzen.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen nur begrenzte Wirkung, da sie hauptsächlich bei Wiedervermietungen greift und viele Ausnahmen zulässt. Neubauwohnungen und umfassend modernisierte Bestandswohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen, was gerade in diesen Segmenten zu weiteren Preissteigerungen führt.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt bleibt im dritten Quartal 2025 von struktureller Knappheit und hohen Preisen geprägt. Während sich der Kaufmarkt auf hohem Niveau stabilisiert, zeigt der Mietmarkt weiterhin deutliche Preissteigerungen. Die fundamentalen Marktfaktoren – begrenztes Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage – werden auch in den kommenden Quartalen bestimmend bleiben.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass sowohl Käufer als auch Mieter sich auf anhaltend hohe Preise und intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen müssen. Eine nachhaltige Entspannung der Marktsituation ist ohne deutliche Ausweitung des Angebots nicht zu erwarten. Die Stadt München und die Politik stehen vor der Herausforderung, Lösungen für die angespannte Wohnraumsituation zu finden, ohne dabei die wirtschaftliche Attraktivität des Standorts zu gefährden.