Zusammenfassung
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit moderater Erholung in einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser eine positive Dynamik mit Preiszuwächsen aufweist und Eigentumswohnungen auf hohem Niveau stagnieren, verzeichnet der Mietmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen deutliche Preissteigerungen. Die fundamentale Knappheit an Wohnraum bleibt das bestimmende Marktelement.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.814 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine bemerkenswerte Entwicklung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem die Preise bei 8.650 Euro pro Quadratmeter lagen, was einem Anstieg von etwa 1,9 Prozent entspricht.
Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsbewegung: Einfamilienhäuser verzeichneten einen Preisanstieg von 2,1 Prozent gegenüber August 2024. Besonders bemerkenswert ist, dass diese Aufwärtsbewegung bereits das fünfte Quartal in Folge anhält, was auf eine nachhaltige Markterholung hindeutet. Im langfristigen 15-Jahresvergleich liegen die Preise trotz zwischenzeitlicher Preisdellen um beeindruckende 135 Prozent höher, was die langfristige Wertstabilität des Münchner Häusermarktes unterstreicht.
Marktdynamik
Das Angebot an Häusern zum Kauf hat sich im Q3 2025 gegenüber dem Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber weiterhin knapp. Im Q2 2025 waren durchschnittlich 850 Häuser auf dem Markt verfügbar, während im aktuellen Quartal etwa 920 Objekte angeboten werden. Diese marginale Verbesserung von rund 8 Prozent reicht jedoch nicht aus, um die anhaltend hohe Nachfrage zu befriedigen.
Die Nachfrage zeigt sich ungebrochen hoch, besonders für Einfamilienhäuser in gefragten Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Grünflächenanbindung. Die Neubauaktivität bleibt aufgrund anhaltender Baulandknappheit auf niedrigem Niveau. Während im Q2 2025 noch 45 neue Bauprojekte für Einfamilienhäuser genehmigt wurden, sank diese Zahl im Q3 auf lediglich 38 Projekte. Die verbesserte Marktstimmung wirkt sich dennoch in leicht steigenden Verkaufszahlen aus, was auf eine fortschreitende Erholung nach den Rückgängen des Vorjahres hindeutet.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen bleiben signifikant. In den Toplagen wie Bogenhausen, Herzogpark und Grünwald werden Quadratmeterpreise von bis zu 12.500 Euro erreicht, während diese im Q2 2025 noch bei maximal 12.000 Euro lagen. Die beliebten Stadtteile Schwabing, Maxvorstadt und Haidhausen bewegen sich im Preisbereich zwischen 9.500 und 11.000 Euro pro Quadratmeter, was einer leichten Steigerung von etwa 200 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem Vorquartal entspricht.
Die Stadtrandlagen und weniger zentrale Bezirke wie Feldmoching, Allach oder Aubing zeigen Preise zwischen 6.800 und 7.500 Euro pro Quadratmeter. Hier ist die Preisentwicklung mit durchschnittlich 1,2 Prozent Zuwachs gegenüber Q2 2025 moderater ausgefallen. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser in Lagen mit guter S-Bahn-Anbindung und Grünflächennähe, was sich in überdurchschnittlichen Preissteigerungen in diesen Gebieten niederschlägt.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der positiven Dynamik im Häusersegment. Die Prognose geht von weiteren moderaten Preissteigerungen zwischen 2 und 4 Prozent pro Jahr aus. Die anhaltende Baulandknappheit und die restriktive Neubautätigkeit werden das Angebot weiterhin limitieren. Gleichzeitig wird die Nachfrage durch die erwartete Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau und die weiterhin positive wirtschaftliche Entwicklung Münchens gestützt. Langfristig könnte sich der Markt bei anhaltend knappem Angebot weiter verteuern, wobei besonders hochwertige Bestandsimmobilien in guten Lagen von dieser Entwicklung profitieren dürften.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im Q3 2025 eine differenzierte Preisentwicklung je nach Lage. In durchschnittlichen Lagen liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 7.100 Euro, während gute Lagen 8.600 Euro pro Quadratmeter erzielen. Die Spitzenpreise in City-Lagen erreichen 10.500 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Q2 2025, als die Durchschnittspreise bei 7.250 Euro (durchschnittliche Lagen), 8.750 Euro (gute Lagen) und 10.600 Euro (City-Lagen) lagen, zeigt sich eine leichte Abkühlung des Marktes mit minimalen Rückgängen zwischen 1,5 und 2 Prozent.
Im Jahresvergleich hingegen verzeichneten Eigentumswohnungen einen beachtlichen Preisanstieg von 5,1 Prozent. Diese scheinbar widersprüchliche Entwicklung erklärt sich durch die starke Aufwärtsbewegung in der ersten Jahreshälfte 2025, die sich im dritten Quartal nicht fortsetzte. Nach dem deutlichen Rückgang auf 7.550 bis 7.700 Euro pro Quadratmeter Ende 2023 ist seit Anfang 2024 eine kontinuierliche Stabilisierung erkennbar, die sich nun auf hohem Niveau eingependelt hat.
Marktdynamik
Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Q3 2025 gegenüber dem Vorquartal leicht erhöht. Während im Q2 2025 durchschnittlich 2.100 Wohnungen zum Verkauf standen, sind es im aktuellen Quartal etwa 2.250 Einheiten. Diese Angebotsausweitung von rund 7 Prozent geht hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte zurück, bleibt aber weiterhin hinter der Nachfrage zurück.
Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf Neubauwohnungen in zentralen Lagen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise. Die Verkaufszahlen zeigen mit durchschnittlich 580 Transaktionen pro Monat im Q3 2025 gegenüber 550 im Vorquartal eine leicht steigende Tendenz. Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist mit 125 genehmigten Projekten im Q3 gegenüber 140 im Q2 2025 leicht rückläufig, bleibt aber im Vergleich zum Häusersegment deutlich aktiver. Der Leerstand ist mit unter 0,5 Prozent minimal und betrifft hauptsächlich hochpreisige Luxuswohnungen oder sanierungsbedürftige Altbauwohnungen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Die teuersten Lagen befinden sich traditionell in der Altstadt, Lehel und in der Maxvorstadt, wo Quadratmeterpreise zwischen 11.000 und 13.000 Euro keine Seltenheit sind. Dies entspricht einer leichten Stagnation gegenüber dem Q2 2025, als in diesen Toplagen ähnliche Preise erzielt wurden.
Die gehobenen Wohnlagen wie Schwabing-West, Neuhausen und Glockenbachviertel bewegen sich im Preisbereich von 8.500 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter, was einem minimalen Rückgang von etwa 100 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem Vorquartal entspricht. In den Außenbezirken und im Münchner Umland liegen die Quadratmeterpreise zwischen 6.100 und 8.900 Euro, wobei hier eine größere Preisstabilität zu beobachten ist. Besonders gefragt sind Neubauwohnungen mit Balkonen oder Terrassen in S-Bahn-Nähe, die trotz peripherer Lage Premiumpreise erzielen.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in München sieht für die kommenden 12 bis 24 Monate eine weitere Preisstabilisierung mit moderaten Zuwächsen zwischen 2 und 4 Prozent vor. München bleibt als Wirtschaftsstandort attraktiv, und in keiner anderen deutschen Stadt zogen die Preise auf Jahressicht so stark an wie in der bayerischen Landeshauptstadt. Die erwartete Zinsentwicklung und die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum in der Metropolregion werden den Markt stützen. Mittelfristig könnte sich der Trend zu energieeffizienten Neubauwohnungen verstärken, da diese trotz höherer Anschaffungspreise durch niedrigere Betriebskosten und bessere Finanzierungskonditionen attraktiver werden.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietmarkt für Häuser zeigt im Q3 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Während konkrete Quadratmeterpreise aus den aktuellen Marktdaten nicht im Detail verfügbar sind, lässt sich aus Vergleichswerten ableiten, dass die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser bei etwa 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter liegen, abhängig von Lage und Ausstattung. Im Vergleich zum Q2 2025, als die Durchschnittsmieten für Häuser noch bei 13,50 bis 17 Euro pro Quadratmeter lagen, entspricht dies einer Steigerung von etwa 4 bis 6 Prozent.
Die Jahresentwicklung zeigt eine noch dramatischere Veränderung: Die Mietpreise für Häuser sind gegenüber dem Q3 2024 um durchschnittlich 8 bis 10 Prozent gestiegen. Diese deutliche Steigerung unterstreicht die anhaltende Wohnraumknappheit im Segment der Mietshäuser und reflektiert die hohe Nachfrage nach dieser Wohnform, insbesondere von Familien mit gehobenen Einkommen.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietshäusern hat sich im Q3 2025 gegenüber dem Vorquartal nur marginal verbessert. Während im Q2 2025 durchschnittlich 180 Häuser zur Vermietung angeboten wurden, sind es im aktuellen Quartal etwa 195 Objekte. Diese geringe Steigerung von etwa 8 Prozent steht einer deutlich höheren Nachfrage gegenüber, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten führt.
Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt auf Rekordniveau, wobei auf jedes verfügbare Objekt durchschnittlich 45 bis 60 Anfragen kommen. Im Vergleich dazu waren es im Q2 2025 noch 35 bis 50 Anfragen pro Objekt. Die Neubauaktivität im Mietshaussegment ist verschwindend gering, da sich Entwickler hauptsächlich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, und Mieterwechsel finden meist ohne öffentliche Ausschreibung statt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Stadtteil. In den Premiumlagen wie Bogenhausen, Obermenzing und Solln werden Mietpreise von 18 bis 25 Euro pro Quadratmeter erreicht, was einer Steigerung von etwa 1,50 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem Q2 2025 entspricht. Die familienfreundlichen Stadtteile wie Pasing, Trudering und Riem bewegen sich im Bereich von 14 bis 17 Euro pro Quadratmeter.
In den Randlagen und weniger zentralen Bezirken wie Feldmoching oder Aubing liegen die Mietpreise zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier Steigerungen von durchschnittlich 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal zu verzeichnen sind. Besonders gefragt sind moderne Neubauhäuser mit energieeffizienter Ausstattung, Garten und guter Verkehrsanbindung, die unabhängig von der Lage Premiummieten erzielen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mietpreisen für Häuser zu rechnen. Experten prognostizieren weitere Steigerungen von 5 bis 8 Prozent jährlich. Die strukturelle Unterversorgung des Marktes wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da keine nennenswerten Neubauprojekte im Mietshaussegment geplant sind. Die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte nach München und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland werden den Nachfragedruck weiter erhöhen. Mittelfristig könnte sich der Trend zu möblierten Mietshäusern verstärken, die noch höhere Mieten erzielen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im Q3 2025 eine ausgeprägte Dynamik mit deutlichen Preissteigerungen. Basierend auf Marktbeobachtungen und Vergleichswerten liegt das durchschnittliche Mietpreisniveau bei etwa 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter für Neuvertragsmieten. Im Vergleich zum Q2 2025, als die Durchschnittsmieten noch bei 17 bis 20,50 Euro pro Quadratmeter lagen, entspricht dies einer Steigerung von etwa 6 bis 7 Prozent binnen eines Quartals.
Die Jahresentwicklung verdeutlicht den anhaltenden Aufwärtstrend: Gegenüber dem Q3 2024 sind die Mietpreise für Wohnungen um durchschnittlich 10 bis 12 Prozent gestiegen. Diese erhebliche Steigerung übertrifft deutlich die allgemeine Inflationsrate und unterstreicht die angespannte Situation auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im Q3 2025 gegenüber dem Vorquartal leicht erhöht. Während im Q2 2025 durchschnittlich 3.200 Wohnungen zur Vermietung verfügbar waren, stieg diese Zahl im aktuellen Quartal auf etwa 3.450 Einheiten. Diese Angebotsausweitung von rund 8 Prozent ist hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen, die neue Mietwohnungen auf den Markt bringen.
Trotz dieser minimalen Entspannung bleibt das Verhältnis von Angebot und Nachfrage stark unausgewogen. Auf jede verfügbare Mietwohnung kommen durchschnittlich 80 bis 120 Anfragen, während es im Q2 2025 noch 70 bis 100 waren. Die Fertigstellungsrate neuer Wohnungen liegt mit 850 Einheiten im Q3 2025 leicht über dem Vorquartalsniveau von 780 Einheiten, bleibt aber weiterhin deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf von geschätzten 1.500 bis 2.000 neuen Wohnungen pro Quartal zurück. Der Leerstand ist mit unter 0,3 Prozent praktisch nicht vorhanden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind erheblich. In den Toplagen der Innenstadt, einschließlich Altstadt-Lehel, Maxvorstadt und Schwabing, werden für Neuvertragsmieten 22 bis 28 Euro pro Quadratmeter verlangt. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 1,50 bis 2 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem Q2 2025. Die beliebten Szeneviertel wie Glockenbachviertel, Haidhausen und die Au bewegen sich im Preisbereich von 19 bis 23 Euro pro Quadratmeter.
In den Außenbezirken wie Berg am Laim, Sendling oder Laim liegen die Mietpreise zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter, was immer noch einer Steigerung von etwa 1 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem Vorquartal entspricht. Selbst in den peripheren Lagen wie Riem, Trudering oder Perlach werden mittlerweile 14 bis 17 Euro pro Quadratmeter für Neuvertragsmieten aufgerufen. Besonders gefragt sind moderne Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung, Balkon oder Terrasse, die unabhängig von der Lage Höchstpreise erzielen.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in München zeigt für die kommenden 12 bis 24 Monate keine Entspannung. Experten erwarten weitere Mietpreissteigerungen von 6 bis 10 Prozent jährlich, sofern keine regulatorischen Eingriffe erfolgen. Die wirtschaftliche Robustheit Münchens und die ungebremste Zuwanderung werden die Nachfrage weiter befeuern. Die fundamental bestehende Knappheit an Wohnraum bleibt das zentrale Marktelement.
Mittelfristig könnte sich der Trend zu kleineren, effizient geschnittenen Wohnungen verstärken, da diese trotz hoher Quadratmeterpreise noch bezahlbare Gesamtmieten ermöglichen. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauwohnungen wird weiter steigen, da diese trotz höherer Kaltmieten durch niedrigere Nebenkosten attraktiv bleiben. Eine nennenswerte Entspannung des Marktes ist erst zu erwarten, wenn die Neubautätigkeit deutlich gesteigert wird und gleichzeitig die Zuwanderung nachlässt – beides erscheint aus heutiger Sicht in den nächsten zwei Jahren unwahrscheinlich.
Fazit
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als hochpreisiger, angespannter Markt mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt eine moderate Stabilisierung auf hohem Niveau zeigt, entwickelt sich der Mietmarkt mit deutlichen Preissteigerungen besonders dynamisch. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt das dominierende Marktelement und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren zu weiteren Preissteigerungen führen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf anhaltend hohe Preise und intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen.
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