Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten Preisanstiegen. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale setzt sich die Markterholung weiter fort, gestützt durch eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot. Die folgende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und gliedert sich in die vier Hauptsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete sowie Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 ein robustes Preisniveau. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei etwa 8.777 €/m², was eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorjahresquartal darstellt. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis noch bei 8.529 €/m² lag, entspricht dies einem Anstieg von circa 3 Prozent. Diese Entwicklung setzt den positiven Trend aus dem zweiten Quartal 2025 fort, in dem bereits eine Stabilisierung der Preise zu beobachten war.

Im Halbjahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Erholung: Für Einfamilienhäuser wurde eine Preissteigerung von rund 2,1 Prozent seit Jahresbeginn 2024 festgestellt. Die Bandbreite der Preise bewegt sich dabei zwischen 5.800 €/m² und 8.900 €/m², wobei die konkreten Werte stark von der jeweiligen Lage abhängen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein weiterer moderater Anstieg zu verzeichnen, der die kontinuierliche Aufwärtsbewegung des Marktes unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt eine bemerkenswerte Belebung. Im ersten Halbjahr 2025 stieg die Anzahl der Kaufverträge um beachtliche 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Noch deutlicher fällt der Geldumsatzanstieg aus, der mit einem Plus von 63 Prozent eine außergewöhnliche Steigerung verzeichnet. Diese Zahlen belegen eindrucksvoll die zurückgekehrte Investitionsbereitschaft und das Vertrauen in den Münchner Immobilienmarkt.

Das Angebot bleibt angesichts der hohen Nachfrage weiterhin knapp, besonders in den begehrten Lagen. Die Neubauaktivität ist zwar vorhanden, kann jedoch den bestehenden Nachfrageüberhang nicht vollständig kompensieren. Diese Angebots-Nachfrage-Konstellation bildet die Grundlage für die anhaltende Preisstabilität mit Tendenz nach oben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtgebieten Münchens bleiben signifikant. In zentralen und besonders beliebten Lagen werden weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise erzielt, teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt von 8.777 €/m². Top-Lagen im Zentrum und in prestigeträchtigen Vierteln erreichen Spitzenwerte von über 8.900 €/m², während am Stadtrand und im erweiterten Umland günstigere Preise zwischen 5.800 €/m² und 7.500 €/m² zu finden sind.

Diese Preisdifferenzierung spiegelt die unterschiedliche Attraktivität der Lagen wider, wobei Faktoren wie Infrastrukturanbindung, Schulqualität, Grünflächen und das soziale Umfeld eine entscheidende Rolle spielen. Besonders gefragt bleiben etablierte Wohnviertel mit gewachsener Infrastruktur und gutem Ruf.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für den Münchner Häusermarkt eine weitere moderate Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent für die Jahre 2025 und 2026. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Die Markterholung wird sich voraussichtlich fortsetzen, gestützt durch die wirtschaftliche Stärke der Region München und die ungebrochene Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort.

Das Preisniveau liegt trotz zwischenzeitlicher Herausforderungen deutlich über dem Stand von 2012, was die langfristige Wertstabilität von Immobilieninvestitionen in München unterstreicht. Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist von einer Fortsetzung des aktuellen Trends auszugehen, wobei die Preisentwicklung maßgeblich von der weiteren Entwicklung der Finanzierungskonditionen und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 9.174 €/m². Im Vergleich zum Vorjahresquartal, als der Preis bei 9.194 €/m² lag, zeigt sich eine praktische Stabilität mit einem minimalen Rückgang. Diese Entwicklung deutet auf eine Konsolidierung auf hohem Niveau hin, nachdem der Markt eine längere Phase der Preiskorrektur durchlaufen hat.

Die Preisstruktur zeigt eine deutliche Differenzierung nach Lagequalität: Während durchschnittliche Lagen bei etwa 7.100 €/m² notieren, erreichen gute Lagen bereits circa 8.600 €/m². In Spitzenlagen werden sogar Preise bis zu 10.500 €/m² erzielt, was die erhebliche Spreizung des Marktes verdeutlicht. Im ersten Halbjahr 2025 stieg der Geldumsatz bei Wohnungseigentum im Vergleich zum Vorjahr um bemerkenswerte 18 Prozent, was auf eine deutliche Belebung der Transaktionsaktivität hinweist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen zeigt klare Zeichen einer Erholung. Nach einer längeren Preisdelle erholen sich die Preise seit Anfang 2025 kontinuierlich und weisen bereits seit fünf Quartalen eine steigende Tendenz auf. Das Angebot bleibt vergleichsweise knapp, insbesondere im Neubausegment. Im ersten Halbjahr 2025 kamen rund 500 Neubauprojekte mit insgesamt etwa 4.750 Verkaufseinheiten auf den Markt, was angesichts der hohen Nachfrage als unzureichend betrachtet werden muss.

Die Nachfrage wird durch mehrere Faktoren gestützt: Die ungebrochene Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort, die leicht verbesserten Finanzierungskonditionen im Vergleich zu den Vorquartalen sowie die Rückkehr des Vertrauens in den Immobilienmarkt als sichere Anlageform. Diese Konstellation führt zu einem robusten Marktumfeld mit tendenziell steigenden Preisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Innenstadtlagen, sowohl in der City als auch im Cityrand, erzielen die höchsten Quadratmeterpreise. Beliebte Viertel wie Schwabing, Bogenhausen oder Harlaching liegen preislich deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Im Umland bewegen sich die Preise in einer Spanne von 6.100 €/m² bis 8.900 €/m², wobei auch hier die Nähe zu Verkehrsanbindungen und die Qualität der lokalen Infrastruktur preisbestimmend wirken.

Die traditionell teuersten Stadtteile behaupten ihre Position, während in aufstrebenden Vierteln eine dynamischere Preisentwicklung zu beobachten ist. Stadtteile mit geplanten oder kürzlich realisierten Infrastrukturverbesserungen zeigen überdurchschnittliche Wertsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt in München wird eine weitere Stabilisierung mit moderatem Preiswachstum prognostiziert. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten von 2 bis 4 Prozent für die kommenden Jahre. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauangebot.

Die strukturellen Faktoren, die den Münchner Wohnungsmarkt prägen – starke Wirtschaft, Bevölkerungswachstum, begrenzte Flächenverfügbarkeit – werden auch in den nächsten 12 bis 24 Monaten Bestand haben. Der Markt wird voraussichtlich seine Erholungsphase fortsetzen, wobei die Geschwindigkeit der Preisentwicklung maßgeblich von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und den Finanzierungsbedingungen abhängen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust, auch wenn konkrete Durchschnittspreise für dieses Segment nicht detailliert vorliegen. Basierend auf der allgemeinen Entwicklung des Münchner Mietmarktes ist von moderaten Mietpreissteigerungen auszugehen, die sich im Einklang mit der Entwicklung im Wohnungssegment bewegen. Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und vor allem Lage, wobei freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen Spitzenmieten erzielen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der moderate Aufwärtstrend fort. Die Entwicklung wird getragen von der anhaltend hohen Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum, insbesondere in Zeiten, in denen Homeoffice-Möglichkeiten zusätzlichen Platzbedarf generieren.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser in München ist durch eine ausgeprägte Nachfrage gekennzeichnet, die das verfügbare Angebot deutlich übersteigt. Im ersten Halbjahr 2025 wurde ein Anstieg der Anzahl von Transaktionen im mehrgeschossigen Mietwohnhaussegment um 5 Prozent verzeichnet, was auf eine erhöhte Investitionsaktivität in diesem Bereich hindeutet.

Die Neubauaktivität konzentriert sich vorwiegend auf mehrgeschossige Mietobjekte, während der klassische Einfamilienhaus-Mietmarkt hauptsächlich durch Bestandsimmobilien bedient wird. Die Verfügbarkeit von Miethäusern bleibt extrem begrenzt, was zu kurzen Vermarktungszeiten und oft mehreren Interessenten pro Objekt führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtgebieten sind erheblich. Zentrale und beliebte Viertel wie Bogenhausen, Nymphenburg oder Grünwald erzielen deutlich höhere Mietpreise als Randlagen. In Premium-Lagen können die Mieten für Häuser das Doppelte oder sogar Dreifache der Preise in Außenbezirken erreichen.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Vierteln finden sich vergleichsweise moderate Mietpreise, wobei auch hier das absolute Niveau im deutschlandweiten Vergleich hoch bleibt. Die Nähe zu internationalen Schulen, Parks und gehobener Infrastruktur wirkt sich besonders preistreibend aus.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt für Häuser wird eine anhaltende Stabilität mit moderatem Wachstum erwartet. Die strukturelle Knappheit an verfügbaren Mietobjekten in diesem Segment wird sich voraussichtlich fortsetzen, da Neubauprojekte sich hauptsächlich auf verdichtete Wohnformen konzentrieren. In den kommenden 12 bis 24 Monaten ist mit einer Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen zu rechnen.

Die Nachfrage nach Miethäusern wird durch verschiedene Faktoren gestützt bleiben: internationale Fach- und Führungskräfte, die temporär in München arbeiten, Familien, die Flexibilität dem Eigentum vorziehen, sowie der generelle Trend zu mehr Wohnfläche. Der leichte Anstieg der Neubautätigkeit wird den Markt nur marginal entlasten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung. Obwohl konkrete Durchschnittsmieten für das aktuelle Quartal in den vorliegenden Daten nicht exakt beziffert sind, deuten alle Indikatoren auf eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends hin. Die Mietpreise bewegen sich weiterhin auf einem sehr hohen Niveau, das München zur teuersten Mietstadt Deutschlands macht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzen sich die stabilen bis moderaten Mietanstiege fort. Diese Entwicklung wird durch die anhaltend hohe Nachfrage gestützt, die durch das kontinuierliche Bevölkerungswachstum und die wirtschaftliche Attraktivität der Stadt getrieben wird. Die Mietpreisentwicklung zeigt dabei eine geringere Volatilität als der Kaufmarkt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist geprägt von einem deutlichen Nachfrageüberhang bei knappem Angebot. Trotz spürbarer Neubauaktivität im Mietwohnungssegment reicht das zusätzliche Angebot nicht aus, um die Nachfrage zu decken. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen bleibt extrem kurz, oft werden Wohnungen innerhalb weniger Tage vermietet.

Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf das Mietwohnungssegment, getrieben durch institutionelle Investoren und Wohnungsbaugesellschaften. Dennoch bleibt das Gesamtangebot angespannt, da die Fluktuation im Bestand gering ist und viele Mieter angesichts der hohen Preise in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind signifikant. In Innenstadt- und Zentrumsnähe werden die höchsten Mieten erzielt, während Stadtrandlagen vergleichsweise günstigere Optionen bieten. Beliebte Viertel wie Schwabing, Maxvorstadt oder Glockenbachviertel liegen preislich deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

Die Preisdifferenzierung folgt dabei nicht nur der geografischen Lage, sondern auch Faktoren wie ÖPNV-Anbindung, Nahversorgung, kulturellem Angebot und dem Image des Viertels. Aufstrebende Stadtteile wie das Werksviertel oder neu entwickelte Quartiere zeigen eine dynamische Preisentwicklung mit Aufholpotenzial zu etablierten Lagen.

Prognose und Ausblick

Für den Mietwohnungsmarkt in München wird ein moderates Mietpreiswachstum in den kommenden 12 bis 24 Monaten prognostiziert. Die strukturelle Marktknappheit wird durch verschiedene Faktoren perpetuiert: anhaltender Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte, begrenzte Flächenverfügbarkeit für Neubau und hohe Baukosten.

Der Mietmarktdruck bleibt durch hohe Zuzugszahlen und das begrenzte Angebot bestehen. Moderne und gut gelegene Mietwohnungen werden weiterhin stark nachgefragt sein. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse dämpfen zwar die Dynamik, können aber die grundlegenden Marktmechanismen nicht außer Kraft setzen. Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Wohnraum in guten Lagen wird die Preisentwicklung weiter stützen.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten Preisanstiegen in allen Segmenten. Die Erholung nach der vorangegangenen Konsolidierungsphase setzt sich fort, getragen von einer robusten Nachfrage und einem strukturell knappen Angebot. Während der Kaufmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen eine positive Dynamik mit steigenden Transaktionszahlen aufweist, bleibt der Mietmarkt durch anhaltenden Nachfragedruck charakterisiert.

Die Prognosen für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin: moderate Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich im Kaufsegment und stabile bis leicht steigende Mieten. Die fundamentalen Faktoren, die den Münchner Immobilienmarkt prägen – wirtschaftliche Stärke, Bevölkerungswachstum, Flächenknappheit – werden auch weiterhin Bestand haben und für ein robustes Marktumfeld sorgen.

Investoren und Eigennutzer finden in München weiterhin einen stabilen, wenn auch hochpreisigen Markt vor, der langfristige Wertstabilität verspricht. Die Herausforderung bleibt die Schaffung bezahlbaren Wohnraums, insbesondere für mittlere Einkommensgruppen, was nur durch verstärkte Neubauaktivität und innovative Wohnkonzepte adressiert werden kann.