Immobilienmarktbericht München - 3. Quartal 2025

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Nachfrage geprägt. Nach der Konsolidierungsphase Ende 2024 hat sich der Markt auf hohem Niveau stabilisiert und zeigt in einzelnen Segmenten wieder moderate Aufwärtstendenzen. Die wirtschaftliche Stabilität der Landeshauptstadt, verbunden mit ihrer Attraktivität als Wirtschaftsstandort und Lebensmittelpunkt, sorgt für anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in München bei 8.777 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024: 8.529 Euro/m²). Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei etwa 8.700 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich eine moderate Steigerung von ein bis zwei Prozent. Diese kontinuierliche, aber maßvolle Preisentwicklung deutet auf eine gesunde Marktdynamik hin, die sich nach der Konsolidierungsphase des Vorjahres wieder stabilisiert hat.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 1,5 und 3 Millionen Euro in bevorzugten Lagen. Bestandsobjekte in durchschnittlichen Lagen sind ab etwa 1,2 Millionen Euro erhältlich, während Neubauprojekte in Premiumlagen deutlich über der 3-Millionen-Euro-Marke liegen können.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf zeigt eine positive Entwicklung. Im ersten Halbjahr 2025 konnte eine Zunahme der Verkaufsanzahl um 16 Prozent verzeichnet werden, begleitet von einem beeindruckenden Geldumsatzanstieg von 63 Prozent bei Ein- bis Zweifamilienhäusern. Diese Zahlen unterstreichen die wiedererwachte Kaufbereitschaft nach der zurückhaltenden Phase der vergangenen Quartale.

Das Angebot bleibt weiterhin begrenzt, wobei die Neubauaktivität nur langsam anzieht. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen im Vergleich zum Vorjahr haben die Nachfrage zusätzlich stimuliert. Die Leerstandsquote im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht existent, was den anhaltenden Nachfrageüberhang verdeutlicht. Verkäufer profitieren von der starken Marktposition, während Käufer sich auf einen intensiven Wettbewerb um attraktive Objekte einstellen müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den zentralen und zentrumsnahen Lagen erzielt, insbesondere in Stadtteilen wie Bogenhausen, Herzogpark und Nymphenburg. Hier können die Preise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen und erreichen in Spitzenlagen bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand und in den äußeren Stadtbezirken wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching sind Häuser zu moderateren Preisen zwischen 6.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Neubaugebiete in Stadtrandlagen bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, wobei moderne Energiestandards und zeitgemäße Grundrisse die etwas peripherere Lage kompensieren. Die S-Bahn-Anbindung spielt eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung in den äußeren Bezirken.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung im Segment der Häuser zum Kauf. Die fundamentalen Nachfragefaktoren bleiben intakt: München verzeichnet weiterhin Zuzug, die Wirtschaftslage ist stabil, und die Attraktivität als Wohnstandort bleibt ungebrochen hoch.

Preisanstiege werden voraussichtlich moderat ausfallen und sich im Bereich von zwei bis vier Prozent jährlich bewegen. Eine explosive Preisentwicklung wie in den Jahren 2020/2021 ist nicht zu erwarten. Die Neubauaktivität dürfte langsam zunehmen, wird aber die strukturelle Angebotsknappheit nicht kurzfristig beheben können. Käufer sollten sich auf weiterhin hohe Preise und begrenztes Angebot einstellen, während Verkäufer von günstigen Marktbedingungen profitieren können.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München beträgt im dritten Quartal 2025 9.174 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer minimalen Korrektur von 0,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024: 9.194 Euro/m²). Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Stagnation auf diesem sehr hohen Preisniveau, was auf eine Phase der Konsolidierung nach den turbulenten Vorjahren hindeutet.

Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen ist erheblich: Während kleine Appartements in Randlagen ab etwa 400.000 Euro erhältlich sind, werden für großzügige Neubauwohnungen in Premiumlagen nicht selten Preise jenseits der 2-Millionen-Euro-Marke aufgerufen. Die durchschnittliche Eigentumswohnung mit 75 Quadratmetern kostet aktuell etwa 688.000 Euro.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt eine interessante Dynamik mit stabiler bis leicht steigender Nachfrage bei weiterhin knappem Angebot. Im ersten Halbjahr 2025 wurden rund 4.750 Wohneinheiten verkauft, davon lediglich 500 Neubauwohnungen. Diese Zahlen verdeutlichen die anhaltende Dominanz des Bestandsmarktes und die begrenzte Neubauaktivität.

Das Kaufinteresse hat sich durch die verbesserten Finanzierungsbedingungen im Vergleich zum Vorjahr leicht erhöht. Die Vermarktungszeiten haben sich normalisiert und liegen bei attraktiven Objekten in guten Lagen wieder bei wenigen Wochen. Der Leerstand ist minimal, und die Mietrenditen bewegen sich trotz hoher Kaufpreise im attraktiven Bereich von 2,5 bis 3,5 Prozent, was Kapitalanleger weiterhin anzieht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenpreise von über 12.000 Euro pro Quadratmeter werden in Top-Lagen wie der Maxvorstadt, Schwabing, dem Lehel und dem Glockenbachviertel erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der historischen Bausubstanz und dem urbanen Lebensgefühl.

In beliebten Familienvierteln wie Solln, Harlaching oder Obermenzing liegen die Preise zwischen 8.000 und 10.000 Euro pro Quadratmeter. Stadtrandlagen wie Riem, Freimann oder Moosach bieten mit Preisen zwischen 6.500 und 8.000 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise moderate Einstiegsmöglichkeiten. Die Nähe zu U- und S-Bahnstationen hat einen erheblichen Einfluss auf die Preisgestaltung und kann Preisunterschiede von bis zu 20 Prozent innerhalb desselben Stadtteils bedeuten.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt erwarten Experten in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Stabilisierung auf hohem Niveau mit gradueller Erholung. Die Talsohle der Preisentwicklung, die Ende 2024 erreicht wurde, scheint überwunden. Die Kombination aus steigender Nachfrage, verbessertem Finanzierungsumfeld und strukturellem Angebotsdefizit spricht für eine positive, wenn auch moderate Preisentwicklung.

Preisanstiege werden voraussichtlich im niedrigen einstelligen Prozentbereich liegen. Explosionsartige Steigerungen wie in der Vergangenheit sind nicht zu erwarten, da die Kaufkraft der Nachfrager durch die gestiegenen Zinsen begrenzt bleibt. Neubauprojekte werden weiterhin nur in begrenztem Umfang realisiert, was das Angebotsdefizit perpetuiert. Käufer sollten sich auf anhaltend hohe Preise einstellen, während Verkäufer von stabilen Marktbedingungen profitieren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser in München ist traditionell ein Nischenmarkt mit sehr begrenztem Angebot. Basierend auf den allgemeinen Markttrends und den verfügbaren Vergleichsdaten aus dem zweiten Quartal 2025 bewegen sich die Mietpreise für Häuser auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau. Die monatlichen Kaltmieten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.800 und 4.500 Euro.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist von einer moderaten Steigerung im niedrigen einstelligen Prozentbereich auszugehen, die sich im Einklang mit der allgemeinen Mietpreisentwicklung in München bewegt. Die Nachfrage nach Miet-Einfamilienhäusern übersteigt das Angebot deutlich, was zu einer stabilen Preisentwicklung nach oben führt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zur Miete ist von extremer Knappheit geprägt. Das Angebot ist äußerst limitiert, da die meisten Einfamilienhäuser in München von Eigentümern selbst bewohnt werden. Mietobjekte kommen nur selten auf den Markt und werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet. Die durchschnittliche Vermarktungszeit liegt bei attraktiven Objekten bei weniger als zwei Wochen.

Die Nachfrage kommt hauptsächlich von vermögenden Familien, Expatriates internationaler Unternehmen und Personen in beruflichen Übergangsphasen. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht vorhanden. Neubauaktivitäten im Mietbereich für Einfamilienhäuser sind minimal, da Investoren bevorzugt in Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen investieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Stadtteil. In Premium-Lagen wie Grünwald, Bogenhausen oder Obermenzing können die monatlichen Kaltmieten für hochwertige Objekte 5.000 Euro und mehr erreichen. Diese Lagen zeichnen sich durch großzügige Grundstücke, gehobene Nachbarschaft und exzellente Infrastruktur aus.

In guten Wohnlagen wie Solln, Pasing oder Trudering bewegen sich die Mieten zwischen 3.000 und 4.000 Euro monatlich. Am Stadtrand, beispielsweise in Aubing oder Feldmoching, sind Häuser zu moderateren Mieten zwischen 2.500 und 3.500 Euro verfügbar, wobei auch hier das Angebot sehr begrenzt ist. Die Qualität der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Nähe zu internationalen Schulen spielen eine wichtige Rolle bei der Preisbildung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist im Segment der Miet-Einfamilienhäuser mit einer Fortsetzung der angespannten Marktsituation zu rechnen. Die strukturelle Knappheit wird sich nicht auflösen, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter moderat steigen, wobei die Steigerungsraten im Bereich von drei bis fünf Prozent jährlich liegen dürften.

Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug von Fachkräften und die Attraktivität Münchens als internationaler Wirtschaftsstandort hoch bleiben. Mieter müssen sich auf lange Suchzeiten und hohe Anforderungen der Vermieter einstellen. Eine Entspannung des Marktes ist nicht in Sicht, vielmehr wird sich die Knappheit in diesem Segment weiter verschärfen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die Neuvertragsmieten sind seit August 2024 um durchschnittlich 4,7 Prozent gestiegen, was eine leichte Beschleunigung gegenüber dem Vorquartal darstellt (Q2 2025: +4,5 Prozent). Diese kontinuierliche Steigerung unterstreicht den anhaltenden Nachfragedruck auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete für eine neu vermietete Wohnung liegt aktuell bei etwa 20 bis 22 Euro pro Quadratmeter, wobei die Spanne je nach Lage, Ausstattung und Baujahr erheblich variiert. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies monatliche Kaltmieten zwischen 1.400 und 1.540 Euro. In Premiumlagen und bei Neubauwohnungen werden häufig Mieten von über 25 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von extremer Anspannung geprägt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, was zu sehr kurzen Vermarktungszeiten und intensivem Wettbewerb unter Mietinteressenten führt. Attraktive Wohnungen erhalten oft hunderte von Bewerbungen innerhalb weniger Tage nach Veröffentlichung.

Der Leerstand ist mit unter einem Prozent praktisch nicht existent und liegt damit weit unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von drei Prozent. Die Neubauaktivität bleibt trotz politischer Bemühungen hinter dem Bedarf zurück. Die Fertigstellungszahlen reichen nicht aus, um den durch Bevölkerungswachstum und Haushaltsverkleinerung entstehenden zusätzlichen Wohnraumbedarf zu decken. Diese strukturelle Unterversorgung treibt die Mietpreise kontinuierlich nach oben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Münchens sind erheblich. Die höchsten Mieten werden in den zentralen Stadtteilen wie Altstadt, Maxvorstadt, Schwabing und Lehel erzielt, wo Neuvertragsmieten von 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur.

In beliebten Wohnvierteln wie Haidhausen, Sendling oder Neuhausen liegen die Mieten zwischen 18 und 23 Euro pro Quadratmeter. Moderatere Preise zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter finden sich in Stadtrandlagen wie Milbertshofen, Ramersdorf oder Berg am Laim. Selbst in diesen periphereren Lagen ist das Preisniveau im bundesweiten Vergleich sehr hoch. Die Nähe zu U- und S-Bahn-Stationen kann innerhalb eines Stadtteils zu Preisunterschieden von bis zu 15 Prozent führen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in München bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen im Bereich von vier bis sechs Prozent jährlich. Die fundamentalen Treiber dieser Entwicklung - Bevölkerungswachstum, knappes Angebot und hohe Wirtschaftskraft - werden sich nicht kurzfristig ändern.

Die politischen Bemühungen um mehr Wohnungsbau werden erst mittelfristig Wirkung zeigen. Kurzfristig ist keine Entspannung zu erwarten. Die Mietpreisbremse kann die Dynamik nur begrenzt dämpfen, da sie bei Neubauten und umfassend sanierten Wohnungen nicht greift. Mieter müssen sich auf weiter steigende Preise und verschärften Wettbewerb um verfügbare Wohnungen einstellen.

Die Schere zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten wird sich voraussichtlich weiter öffnen, was zu sozialen Spannungen führen könnte. Langfristige Mieter profitieren von moderateren Mietanpassungen, während Wohnungssuchende mit den aktuellen Marktmieten konfrontiert sind. Eine nachhaltige Entspannung ist nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots möglich, was jedoch Jahre dauern wird.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber hochpreisiger Markt mit unterschiedlichen Dynamiken in den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser moderate Preissteigerungen zeigt und der Eigentumswohnungsmarkt auf hohem Niveau stagniert, setzt sich im Mietmarkt die dynamische Aufwärtsentwicklung fort. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage bleibt das dominierende Merkmal des Marktes.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass München weiterhin einer der teuersten, aber auch stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands bleibt. Die Aussichten für die kommenden Quartale deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin, wobei dramatische Preissprünge oder -einbrüche unwahrscheinlich erscheinen. Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten.