Executive Summary
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit teils leicht steigenden Preisen im Kaufsegment und anhaltend starkem Preisdruck im Mietmarkt. Die Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Marktelement bei gleichzeitig robust hoher Nachfrage. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 hat sich die Marktdynamik leicht intensiviert, während strukturelle Herausforderungen wie begrenzte Neubauaktivitäten und regulatorische Hürden bestehen bleiben.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.777 €/m². Dies entspricht einer Steigerung von 2,9 % gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024: 8.529 €/m²). Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei etwa 8.650 €/m² lagen, zeigt sich eine moderate Beschleunigung der Preisentwicklung um rund 1,5 %.
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 1,8 und 3,5 Millionen Euro. Besonders begehrt sind nach wie vor freistehende Häuser mit Garten in etablierten Wohnlagen, die Preise von über 10.000 €/m² erzielen können. Die Preisentwicklung zeigt eine deutliche Stabilisierung nach den Unsicherheiten der Vorjahre, wobei die Nachfrage das verfügbare Angebot weiterhin deutlich übersteigt.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Häusersegment hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht intensiviert. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 85 Tagen in Q2 2025 auf aktuell 78 Tage verkürzt, was auf eine erhöhte Transaktionsgeschwindigkeit hindeutet. Das Angebot bleibt weiterhin äußerst knapp – im Vergleich zum Vorquartal ist die Anzahl der verfügbaren Objekte um weitere 8 % gesunken.
Die Neubauaktivität zeigt keine nennenswerte Verbesserung. Hohe Baukosten, verschärfte energetische Anforderungen und langwierige Genehmigungsverfahren bremsen weiterhin die Entwicklung neuer Projekte. Im dritten Quartal 2025 wurden lediglich 145 neue Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser erteilt, was einem Rückgang von 12 % gegenüber Q2 2025 entspricht. Die Fertigstellungsquote liegt mit durchschnittlich 95 Häusern pro Quartal auf historisch niedrigem Niveau.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. In den Premium-Lagen wie Bogenhausen, Herzogpark und Grünwald werden durchschnittlich 11.500 €/m² bis 13.000 €/m² aufgerufen. Diese Viertel verzeichnen trotz des hohen Preisniveaus die kürzesten Vermarktungszeiten von durchschnittlich 45 Tagen.
Im mittleren Preissegment bewegen sich etablierte Wohnviertel wie Solln, Harlaching und Nymphenburg mit Quadratmeterpreisen zwischen 9.500 € und 11.000 €. Die Stadtrandbezirke wie Aubing, Allach oder Feldmoching bieten mit 6.500 € bis 8.000 €/m² vergleichsweise moderate Preise, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Besonders in diesen Randlagen ist die Nachfrage von Familien mit Kindern ungebrochen hoch, was zu einer kontinuierlichen Preissteigerung von durchschnittlich 3,5 % pro Quartal führt.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Häusersegment. Die Prognosen gehen von einer jährlichen Preissteigerung zwischen 3 % und 5 % aus, getrieben durch die anhaltende Angebotsknappheit und das kontinuierliche Bevölkerungswachstum Münchens.
Mittelfristig könnte sich der Markt leicht entspannen, sofern die angekündigten Maßnahmen zur Vereinfachung von Baugenehmigungsverfahren greifen. Die Zinsentwicklung bleibt ein kritischer Faktor: Bei einer weiteren Stabilisierung oder leichten Senkung der Bauzinsen könnte die Nachfrage nochmals anziehen. Langfristig wird der Münchner Häusermarkt jedoch ein Angebotsmarkt bleiben, da die verfügbaren Flächen für Neubaugebiete äußerst begrenzt sind.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München liegt im Q3 2025 bei 9.174 €/m², was einer marginalen Korrektur von 0,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht (Q3 2024: 9.194 €/m²). Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 9.168 €/m² lag, zeigt sich eine praktische Stagnation mit einer minimalen Steigerung von 0,07 %.
Die Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert erheblich je nach Baujahr, Ausstattung und Lage. Neubauwohnungen in guten Lagen erreichen Preise zwischen 11.000 € und 15.000 €/m², während Bestandswohnungen aus den 1960er bis 1980er Jahren in durchschnittlichen Lagen zwischen 7.000 € und 9.000 €/m² gehandelt werden. Die durchschnittliche Wohnungsgröße bei Transaktionen liegt bei 78 m², was zu Gesamtkaufpreisen zwischen 650.000 € und 850.000 € für Standard-Eigentumswohnungen führt.
Marktdynamik
Der Eigentumswohnungsmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine interessante Entwicklung: Während die Preise stagnieren, hat sich das Transaktionsvolumen gegenüber Q2 2025 um 15 % erhöht. Dies deutet auf eine gewisse Marktbelebung nach der Zurückhaltung der Vorquartale hin. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei 92 Tagen, was einer Verkürzung um 11 Tage gegenüber dem Vorquartal entspricht.
Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin sehr knapp. Im Q3 2025 standen durchschnittlich 1.850 Wohnungen zum Verkauf, was einem Rückgang von 5 % gegenüber Q2 2025 entspricht. Die Neubautätigkeit zeigt leichte Erholungstendenzen: Mit 580 fertiggestellten Wohneinheiten im dritten Quartal liegt die Zahl um 8 % über dem Vorquartal, bleibt jedoch weit unter dem langfristigen Bedarf von geschätzten 1.200 Einheiten pro Quartal.
Der Leerstand im Eigentumswohnungssegment ist praktisch nicht existent. Die Fluktuationsreserve liegt bei unter 0,5 %, was den Markt zusätzlich verknappt und Preisdruck nach oben erzeugt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen bleibt im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenreiter sind die Altstadt-Lehel und Maxvorstadt mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 13.500 € bis 15.000 €. Diese zentralen Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur und dem kulturellen Angebot.
Die beliebten innenstadtnahen Viertel wie Schwabing, Glockenbachviertel und Haidhausen bewegen sich im Preisbereich von 10.500 € bis 12.500 €/m². Hier ist besonders die Nachfrage nach sanierten Altbauwohnungen ungebrochen hoch. In den Stadtteilen mittlerer Lage wie Sendling, Laim oder Berg am Laim liegen die Preise zwischen 8.500 € und 10.000 €/m².
Die Außenbezirke wie Riem, Trudering oder Moosach bieten mit 7.000 € bis 8.500 €/m² die günstigsten Einstiegsmöglichkeiten, wobei auch hier die Preise im Quartalsvergleich um durchschnittlich 1,2 % gestiegen sind. Besonders in diesen Lagen zeigt sich eine verstärkte Nachfrage von Erstkäufern und jungen Familien.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in München zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine moderate Aufwärtsbewegung. Experten rechnen mit einer jährlichen Preissteigerung von 2 % bis 4 %, wobei die Entwicklung stark von der Zinspolitik und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängt.
Mittelfristig wird erwartet, dass sich der Neubausektor langsam erholt, was zu einer leichten Entspannung der Angebotssituation führen könnte. Die geplanten Großprojekte in den Entwicklungsgebieten Freiham und dem Münchner Nordosten könnten ab 2026 zusätzliche 3.000 bis 4.000 Wohneinheiten auf den Markt bringen. Dennoch wird die strukturelle Unterversorgung bestehen bleiben, da der jährliche Zuzug nach München weiterhin bei etwa 20.000 bis 25.000 Personen liegt.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Miethäuser in München zeigt im Q3 2025 eine extreme Verknappung bei gleichzeitig hohem Preisdruck. Während konkrete stadtweite Durchschnittswerte für Häusermieten nicht separat ausgewiesen werden, bewegen sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.800 € und 5.500 € monatlich. Dies entspricht durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 18 € bis 28 €/m² für Häuser mit 150 bis 200 m² Wohnfläche.
Im Vergleich zum Q2 2025 sind die Mietpreise für Häuser um durchschnittlich 3,2 % gestiegen, was die anhaltende Nachfrageintensität widerspiegelt. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften im mittleren Preissegment zwischen 3.000 € und 4.000 € monatlich, die sich vorwiegend an Familien mit gehobenen Einkommen richten.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist von extremer Knappheit geprägt. Das verfügbare Angebot hat sich gegenüber Q2 2025 nochmals um 12 % reduziert. Durchschnittlich stehen stadtweit nur etwa 85 Häuser zur Vermietung zur Verfügung – bei einer geschätzten Nachfrage von über 500 suchenden Haushalten.
Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei nur 8 Tagen, wobei attraktive Objekte oft bereits nach wenigen Stunden vergeben sind. Auf jedes inserierte Miethaus kommen durchschnittlich 45 bis 60 Interessenten, was zu regelrechten Massenbesichtigungen führt. Der Leerstand ist mit unter 0,1 % praktisch nicht vorhanden.
Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist nahezu zum Erliegen gekommen. Entwickler fokussieren sich fast ausschließlich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt oder den Geschosswohnungsbau. Im Q3 2025 wurden lediglich 12 neue Miethäuser fertiggestellt – ein historischer Tiefstand.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark nach Lage. In den Premiumlagen wie Grünwald, Bogenhausen und Obermenzing werden Mieten zwischen 4.500 € und 6.000 € für hochwertige Objekte aufgerufen. Diese Lagen zeichnen sich durch große Grundstücke, exklusive Ausstattung und hervorragende Infrastruktur aus.
In den gehobenen Wohnlagen wie Solln, Pasing oder Trudering bewegen sich die Mieten zwischen 3.500 € und 4.500 €. Hier finden sich vorwiegend Reihenhäuser und Doppelhaushälften aus den 1980er bis 2000er Jahren. Die Stadtrandlagen wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching bieten mit Mieten zwischen 2.500 € und 3.500 € die günstigsten Optionen, wobei auch hier die Verfügbarkeit äußerst gering ist.
Besonders angespannt ist die Situation in familienfreundlichen Vierteln mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten. Hier übersteigt die Nachfrage das Angebot um den Faktor 10 bis 15.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Miethaus-Markt bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate düster. Experten erwarten eine weitere Verschärfung der Angebotssituation bei gleichzeitig steigenden Preisen. Die jährliche Mietsteigerung wird auf 4 % bis 6 % geschätzt, wobei in besonders nachgefragten Lagen auch höhere Steigerungen möglich sind.
Eine Entspannung ist mittelfristig nicht in Sicht, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten im Miethaus-Segment geplant sind. Die verschärften Mieterschutzbestimmungen und die Unsicherheit bezüglich zukünftiger regulatorischer Eingriffe schrecken private Investoren zusätzlich ab. Langfristig könnte nur eine massive Ausweitung des Angebots durch kommunale oder genossenschaftliche Wohnungsbauprojekte zu einer Marktentspannung führen, wobei entsprechende Initiativen derzeit nicht in ausreichendem Umfang erkennbar sind.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im Q3 2025 eine deutliche Dynamik mit einer Steigerung der Neuvertragsmieten um 4,7 % gegenüber August 2024. Dies stellt eine leichte Beschleunigung gegenüber Q2 2025 dar, als die Steigerungsrate bei 4,5 % lag. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Neuverträge liegt aktuell bei 21,85 €/m², wobei die Spanne je nach Lage und Ausstattung zwischen 16 € und 32 €/m² variiert.
Im Vergleich zum Vorquartal sind die Durchschnittsmieten um 1,2 % gestiegen, was die anhaltende Aufwärtsdynamik unterstreicht. Besonders stark haben sich die Mieten für kleine Wohnungen bis 40 m² entwickelt, die mit durchschnittlich 24,50 €/m² überproportional teuer sind. Familienwohnungen ab 80 m² liegen bei durchschnittlich 20,80 €/m², was einer Steigerung von 1,5 % gegenüber Q2 2025 entspricht.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von extremer Anspannung geprägt. Der Leerstand liegt mit 0,3 % weit unter der kritischen Fluktuationsreserve von 3 %, was einen funktionierenden Wohnungsmarkt praktisch unmöglich macht. Im Q3 2025 standen durchschnittlich nur 2.100 Wohnungen zur Vermietung zur Verfügung – bei einer geschätzten Nachfrage von über 15.000 suchenden Haushalten.
Die durchschnittliche Inseratsdauer hat sich auf 5,5 Tage verkürzt (Q2 2025: 6,8 Tage). Bei Wohnungen unter 1.800 € Monatsmiete liegt die Verweildauer sogar bei nur 2 bis 3 Tagen. Pro Wohnungsangebot gehen durchschnittlich 120 Bewerbungen ein, bei günstigeren Objekten können es bis zu 300 Interessenten sein.
Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment bleibt weiterhin schwach. Im Q3 2025 wurden 320 neue Mietwohnungen fertiggestellt, was gegenüber Q2 2025 (295 Einheiten) eine leichte Verbesserung darstellt, aber weit unter dem Bedarf von geschätzten 2.000 Einheiten pro Quartal liegt. Die Baugenehmigungen für Mietwohnungen sind um weitere 8 % zurückgegangen, was die Aussichten für die kommenden Quartale eintrübt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In der Altstadt-Lehel und Maxvorstadt werden für Neuverträge durchschnittlich 28 € bis 32 €/m² aufgerufen. Diese zentralen Lagen profitieren von der Nähe zu Universitäten, kulturellen Einrichtungen und der exzellenten ÖPNV-Anbindung.
Die beliebten Szeneviertel wie Glockenbachviertel, Schwabing und Haidhausen liegen mit 24 € bis 28 €/m² im oberen Preissegment. Hier ist besonders die Nachfrage von Young Professionals und Studenten hoch. Die mittleren Lagen wie Sendling, Laim oder Giesing bewegen sich zwischen 20 € und 24 €/m².
In den Außenbezirken wie Hasenbergl, Neuperlach oder Riem liegen die Mieten zwischen 16 € und 20 €/m². Selbst diese vergleichsweise günstigen Lagen verzeichnen Quartalssteigerungen von 1,8 % bis 2,2 %, was die flächendeckende Anspannung des Marktes zeigt. Besonders in diesen Bezirken ist der Konkurrenzdruck unter Wohnungssuchenden mit geringeren Einkommen extrem hoch.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt München zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate keine Entspannung. Experten erwarten eine Fortsetzung der Mietsteigerungen im Bereich von 5 % bis 7 % jährlich. Die Mietpreisbremse zeigt kaum Wirkung, da bei Neuvermietungen zahlreiche Ausnahmen greifen und der Mangel an Alternativen Mieter zu Kompromissen zwingt.
Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung eintreten, wenn die angekündigten Großprojekte der städtischen Wohnungsbaugesellschaften realisiert werden. Bis 2027 sollen 5.000 neue geförderte Mietwohnungen entstehen. Dies würde jedoch nur einen Bruchteil des aufgestauten Bedarfs decken.
Langfristig bleibt München ein Mietermarkt mit strukturellem Unterangebot. Der kontinuierliche Zuzug von Fachkräften, die Attraktivität als Universitätsstadt und die begrenzte Flächenverfügbarkeit werden den Mietmarkt auf absehbare Zeit angespannt halten. Nur durch massive Investitionen in den sozialen Wohnungsbau und eine Verdichtung des Bestands könnte die Situation nachhaltig verbessert werden.
Fazit und Gesamtausblick
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als zweigeteilt: Während der Kaufmarkt eine gewisse Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen zeigt, bleibt der Mietmarkt extrem angespannt mit deutlichen Preissteigerungen. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage bestimmt weiterhin die Marktdynamik.
Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Situation nicht wesentlich entspannt. Die leichte Belebung der Transaktionszahlen im Kaufsegment deutet auf wiederkehrendes Vertrauen der Marktteilnehmer hin, während die Mietmärkte von einer sich weiter verschärfenden Knappheit geprägt sind.
Die kommenden Quartale werden maßgeblich von der Zinsentwicklung, regulatorischen Eingriffen und der Realisierung geplanter Neubauprojekte beeinflusst. Ohne eine signifikante Ausweitung des Angebots ist jedoch keine nachhaltige Entspannung des Münchner Wohnungsmarktes zu erwarten. Investoren und Selbstnutzer müssen sich auf weiterhin hohe Preise und intensive Wettbewerbssituationen einstellen.
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