Immobilienmarktbericht München - Q3 2025
Fokus: Wohnimmobilien
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Während der Häusermarkt weiterhin von steigenden Preisen geprägt ist, stabilisieren sich die Wohnungspreise auf hohem Niveau. Als drittgrößte Metropole Deutschlands mit über 1,6 Millionen Einwohnern bleibt München ein äußerst gefragter Arbeits- und Lebensmittelpunkt, was sich nachhaltig auf die Immobilienpreise auswirkt.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 erreichten die Quadratmeterpreise für Häuser in München ein Niveau von durchschnittlich 8.777 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 8.529 Euro lag. Diese Entwicklung zeigt eine kontinuierliche Wertsteigerung im Häusersegment, die sich bereits seit August 2024 mit einem durchschnittlichen Preisanstieg von 2,1 Prozent bei Einfamilienhäusern abzeichnete.
Die Preisentwicklung wird besonders durch die starke Performance wiederverkaufter Ein- bis Zweifamilienhäuser getragen. Im ersten Halbjahr 2025 verzeichnete dieses Segment einen bemerkenswerten Geldumsatz-Anstieg von 63 Prozent sowie einen Flächenumsatz-Anstieg von 22 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Diese Zahlen unterstreichen die anhaltend hohe Attraktivität von Häusern als Kapitalanlage und Wohnform in der bayerischen Landeshauptstadt.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Häusersegment ist von einer deutlichen Nachfragebelebung geprägt. Die signifikanten Umsatzsteigerungen sowohl in monetärer als auch in flächenmäßiger Hinsicht deuten auf einen aktiven Markt mit hoher Transaktionsfrequenz hin. Das verfügbare Angebot an Häusern bleibt weiterhin begrenzt, was zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang führt.
Die Neubauaktivität im Häusersegment kann die bestehende Nachfrage nur teilweise bedienen. Der Fokus liegt verstärkt auf dem Bestandsmarkt, wo wiederverkaufte Objekte den Großteil der Transaktionen ausmachen. Diese Marktstruktur trägt zur Preisstabilität und dem kontinuierlichen Preisauftrieb bei.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Lagen bleiben signifikant. Während im Stadtgebiet München die genannten Durchschnittspreise von 8.777 Euro pro Quadratmeter gelten, zeigt das Umland deutlich moderatere Preisniveaus. Im Münchner Umland bewegen sich die Quadratmeterpreise für Häuser bei etwa 5.800 Euro, was einer Differenz von rund 34 Prozent zum Stadtgebiet entspricht.
Diese erhebliche Preisdifferenz macht das Umland für viele Käufer zu einer attraktiven Alternative, insbesondere für Familien, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu einem vergleichsweise günstigeren Preis suchen. Die gute Verkehrsanbindung vieler Umlandgemeinden an die Landeshauptstadt verstärkt diesen Trend zusätzlich.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Häusersegment. Die Prognosen für 2025 und 2026 deuten auf weitere Preisstabilisierung mit moderaten Zuwächsen zwischen 2 und 4 Prozent hin. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot.
Langfristig kalkulieren Marktbeobachter mit einem durchschnittlichen jährlichen Preisanstieg von 2 bis 3 Prozent. Diese moderate Wachstumserwartung reflektiert eine Normalisierung des Marktes nach den turbulenten Jahren der Niedrigzinsphase und der nachfolgenden Zinserhöhungen. Die fundamentale Nachfrage nach Wohnraum in München bleibt jedoch ungebrochen stark.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Wohnungsmarkt in München präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Q3 2024, als der Preis bei 9.194 Euro lag, zeigt sich eine marginale Abnahme von etwa 0,2 Prozent. Diese Seitwärtsbewegung markiert eine Phase der Konsolidierung nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen.
Die Preisentwicklung zeigt jedoch eine differenzierte Dynamik im Jahresverlauf. Während im ersten Quartal 2025 Durchschnittspreise zwischen 8.200 und 8.300 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden, lagen die Preise im Oktober 2025 in durchschnittlichen Lagen bei etwa 7.100 Euro pro Quadratmeter. Diese Variation verdeutlicht die Volatilität des Marktes und die Bedeutung der Lagequalität für die Preisbildung.
Bemerkenswert ist der unterschiedliche Trend verschiedener Wohnungstypen: Eigentumswohnungen verzeichneten seit August 2024 einen Preisanstieg von 5,1 Prozent, während Mehrfamilienhäuser sogar um 7,2 Prozent zulegten. Diese Divergenz zeigt die unterschiedlichen Investoreninteressen und Marktdynamiken innerhalb des Wohnungssegments.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Wohnungssegment zeigt eine deutliche Belebung der Transaktionsaktivität. Im ersten Halbjahr 2025 stieg die Verkaufsanzahl von Wohnungs- und Teileigentum um 13 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Geldumsatz erhöhte sich sogar um 18 Prozent, was auf gestiegene Durchschnittspreise bei den tatsächlich getätigten Transaktionen hindeutet.
Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2025 etwa 4.750 Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte verkauft. Davon entfielen circa 500 auf Neubauobjekte, was einem Anteil von etwa 10,5 Prozent entspricht. Diese Zahlen unterstreichen die dominierende Rolle des Bestandsmarktes, während der Neubausektor weiterhin nur einen begrenzten Beitrag zur Angebotsausweitung leisten kann.
Die erhöhte Transaktionsfrequenz deutet auf eine gewisse Marktnormalisierung nach der Zurückhaltung der Vorjahre hin. Käufer und Verkäufer finden wieder häufiger zusammen, was auf realistischere Preisvorstellungen auf beiden Seiten hindeutet.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen bleiben erheblich und prägen das Marktgeschehen maßgeblich. In guten Lagen bewegen sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 8.600 Euro, während in guten City-Lagen Spitzenwerte von etwa 10.500 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Diese Premium-Lagen, typischerweise in Stadtteilen wie Schwabing, Maxvorstadt oder Lehel, zeigen eine bemerkenswerte Preisresistenz.
Die durchschnittlichen Lagen mit Preisen um 7.100 Euro pro Quadratmeter bieten hingegen eine vergleichsweise erschwinglichere Alternative. Diese befinden sich häufig in den äußeren Stadtbezirken oder in Gebieten mit weniger zentraler Lage, aber dennoch guter Infrastruktur. Die Preisdifferenz von bis zu 3.400 Euro pro Quadratmeter zwischen durchschnittlichen und Top-City-Lagen verdeutlicht die extreme Spreizung des Münchner Wohnungsmarktes.
Diese Lagepolarisierung führt zu unterschiedlichen Käuferschichten in verschiedenen Stadtteilen. Während die Premium-Lagen vorwiegend von kapitalstarken Käufern und Investoren nachgefragt werden, konzentrieren sich Eigennutzer verstärkt auf die preislich moderateren Stadtgebiete.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Wohnungsmarkt in München zeigen für 2025 und 2026 eine weitere Preisstabilisierung mit moderaten Zuwächsen zwischen 2 und 4 Prozent. Diese verhaltene Wachstumserwartung spiegelt die aktuelle Marktsituation wider, in der sich Angebot und Nachfrage auf hohem Preisniveau eingependelt haben.
Langfristig rechnen Experten mit einem durchschnittlichen jährlichen Preisanstieg von 2 bis 3 Prozent. Diese moderate Wachstumsrate würde eine nachhaltigere Entwicklung darstellen als die zweistelligen Zuwächse vergangener Jahre. Die fundamentalen Treiber des Münchner Wohnungsmarktes – begrenzte Flächenverfügbarkeit, anhaltender Zuzug und wirtschaftliche Stärke der Region – bleiben jedoch intakt.
Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von externen Faktoren wie der Zinsentwicklung, regulatorischen Eingriffen und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen. Die aktuelle Stabilisierung könnte sich als Atempause vor einer neuen Wachstumsphase erweisen, sobald sich die makroökonomischen Rahmenbedingungen wieder aufhellen.
3. Häuser zur Miete
Hinweis: Für das Segment "Häuser zur Miete" liegen für Q3 2025 keine spezifischen Marktdaten vor. Die folgenden Ausführungen basieren auf allgemeinen Marktbeobachtungen und Expertenschätzungen für den Münchner Mietmarkt.
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Mietshäuser in München bleibt ein Nischensegment, das traditionell nur einen kleinen Teil des gesamten Mietmarktes ausmacht. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften zur Miete übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot. Dies führt zu einem anhaltend hohen Mietpreisniveau in diesem Segment.
Die Mietpreise für Häuser orientieren sich stark an der jeweiligen Lage und Ausstattung. Generell bewegen sich die Mieten für Häuser deutlich über dem Durchschnitt des Wohnungsmietmarktes, was sowohl die größere Wohnfläche als auch die zusätzlichen Außenflächen wie Gärten reflektiert.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Segment der Mietshäuser ist von extremer Knappheit geprägt. Das Angebot ist strukturell begrenzt, da die meisten Häuser in München von Eigentümern selbst bewohnt werden. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte werden häufig von Unternehmen für ihre Mitarbeiter oder von vermögenden Privatpersonen nachgefragt.
Die ungebremste Mietnachfrage, die für den gesamten Münchner Markt charakteristisch ist, zeigt sich im Häusersegment besonders deutlich. Verfügbare Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet, oft ohne öffentliche Ausschreibung über persönliche Netzwerke oder Makler.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Verfügbarkeit von Mietshäusern konzentriert sich hauptsächlich auf die Randbezirke und das Umland von München. In zentralen Lagen sind Mietshäuser eine absolute Rarität und wenn verfügbar, dann zu Spitzenpreisen. Die suburbanen Gebiete bieten hingegen eher die Möglichkeit, Häuser mit Garten zu moderateren Konditionen zu finden.
Die Preisunterschiede zwischen Stadt und Umland sind erheblich, wobei die gute Verkehrsanbindung vieler Umlandgemeinden diese zu attraktiven Alternativen macht. Besonders Familien weichen verstärkt ins Umland aus, wo das Preis-Leistungs-Verhältnis günstiger ist.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine wesentliche Entspannung im Segment der Mietshäuser zu erwarten. Die strukturelle Knappheit wird bestehen bleiben, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots absehbar ist. Die Mietpreise dürften weiter steigen, allerdings begrenzt durch die allgemeine Kaufkraft und regulatorische Eingriffe.
Langfristig könnte sich der Trend verstärken, dass Familien vermehrt ins Umland ziehen, wo Mietshäuser eher verfügbar und erschwinglich sind. Die Entwicklung der Mobilität und des Homeoffice-Trends könnte diese Bewegung zusätzlich unterstützen.
4. Wohnungen zur Miete
Hinweis: Für das Segment "Wohnungen zur Miete" liegen für Q3 2025 keine spezifischen Marktdaten vor. Die folgenden Ausführungen basieren auf allgemeinen Marktbeobachtungen und der charakterisierten ungebremsten Mietnachfrage in München.
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Münchner Mietwohnungsmarkt bleibt einer der teuersten in Deutschland. Als wirtschaftsstarke Metropole mit über 1,6 Millionen Einwohnern und kontinuierlichem Zuzug ist die Nachfrage nach Mietwohnungen ungebrochen hoch. Diese fundamentale Nachfragesituation prägt das Preisniveau nachhaltig.
Die Mietpreisentwicklung wird durch verschiedene regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse beeinflusst, dennoch bleiben die Neuvertragsmieten auf hohem Niveau. Besonders in gefragten Lagen und bei Neubauwohnungen werden weiterhin Spitzenmieten aufgerufen.
Marktdynamik
Die Marktdynamik ist von einem strukturellen Nachfrageüberhang geprägt. Die ungebremste Mietnachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zu kurzen Vermarktungszeiten und hoher Bewerberkonkurrenz führt. Verfügbare Wohnungen erhalten regelmäßig Dutzende von Bewerbungen, was den Vermietermarkt-Charakter unterstreicht.
Die Neubauaktivität kann den Bedarf nicht decken. Obwohl kontinuierlich neue Wohnungen entstehen, reicht dies nicht aus, um die durch Zuzug und Haushaltsverkleinerung entstehende zusätzliche Nachfrage zu befriedigen. Dies führt zu anhaltender Anspannung am Mietmarkt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Während in Premium-Lagen wie der Maxvorstadt, Schwabing oder dem Glockenbachviertel Höchstmieten gezahlt werden, bieten periphere Stadtteile moderatere Mietpreise. Diese Spreizung ermöglicht es verschiedenen Einkommensschichten, in München zu wohnen, wenn auch mit deutlichen Kompromissen bei der Lage.
Die Gentrifizierung ehemals günstiger Viertel setzt sich fort. Stadtteile, die früher als Arbeiterviertel galten, entwickeln sich zu beliebten Wohnlagen mit entsprechenden Mietpreissteigerungen. Dieser Prozess verstärkt den Druck auf einkommensschwächere Haushalte.
Prognose und Ausblick
Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist keine grundlegende Entspannung am Mietwohnungsmarkt zu erwarten. Die fundamentalen Treiber – Bevölkerungswachstum, Wirtschaftskraft und begrenzte Flächenverfügbarkeit – bleiben bestehen. Die Mietpreise dürften weiter moderat steigen, begrenzt durch regulatorische Eingriffe und die Zahlungsfähigkeit der Mieter.
Langfristig könnte eine Ausweitung des Wohnungsangebots durch verstärkte Nachverdichtung und Umlandentwicklung zu einer gewissen Entspannung führen. Die politischen Bemühungen um mehr bezahlbaren Wohnraum könnten ebenfalls dämpfend auf die Mietpreisentwicklung wirken. Dennoch wird München absehbar einer der teuersten Mietmärkte Deutschlands bleiben.
Fazit
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 zweigeteilt: Während Häuser weiterhin Preissteigerungen verzeichnen, stabilisieren sich die Wohnungspreise auf hohem Niveau. Die Transaktionsaktivität hat sich belebt, was auf eine gewisse Marktnormalisierung hindeutet.
Die fundamentale Nachfrage nach Wohnraum in München bleibt ungebrochen stark, getrieben von der wirtschaftlichen Attraktivität der Stadt und dem anhaltenden Zuzug. Das begrenzte Angebot, insbesondere im Neubaubereich, sorgt für anhaltenden Preisdruck.
Für die kommenden Jahre erwarten Experten moderate Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich, was eine nachhaltigere Entwicklung als in der Vergangenheit darstellen würde. Die Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, bleibt jedoch bestehen und wird die politische und wirtschaftliche Agenda der Stadt weiterhin prägen.
.svg){kind=logo}
