Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Die Landeshauptstadt Bayerns bleibt weiterhin einer der teuersten und begehrtesten Immobilienmärkte Deutschlands. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Marktsituation für Wohnimmobilien und vergleicht die Entwicklung mit dem Vorquartal Q2 2025.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in München verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine positive Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 8.777 Euro, was einen Anstieg von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt, in dem der Preis bei 8.529 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung moderate 2,1 Prozent, was auf eine gewisse Beruhigung nach den volatilen Vorjahren hindeutet.

Die Preisentwicklung zeigt, dass sich der Markt nach der Korrekturphase der Jahre 2023 und 2024 wieder stabilisiert hat. Käufer zeigen sich zunehmend bereit, die geforderten Preise zu zahlen, insbesondere da die Zinsentwicklung eine gewisse Planungssicherheit bietet. Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis für ein Einfamilienhaus in München bewegt sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 1,5 und 3 Millionen Euro, wobei in Premiumlagen auch deutlich höhere Preise erzielt werden.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt weiterhin angespannt. Das verfügbare Angebot kann die konstant hohe Nachfrage nicht decken, was zu einer stabilen Preisentwicklung beiträgt. Im ersten Halbjahr 2025 konnte ein deutlicher Anstieg der Kaufvertragsabschlüsse um 16 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum verzeichnet werden, was das wiederkehrende Vertrauen der Käufer in den Markt unterstreicht.

Die Neubauaktivität bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und der hohen Baukosten auf einem moderaten Niveau. Projekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Nachverdichtung bestehender Quartiere und die Entwicklung kleinerer Baugebiete am Stadtrand. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was die hohe Nachfrage widerspiegelt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. In den bevorzugten Lagen wie Bogenhausen, Herzogpark, Nymphenburg und dem Lehel werden Spitzenpreise von über 12.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese exklusiven Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der historischen Bausubstanz und dem gehobenen Wohnumfeld.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Stadtteile wie Solln, Harlaching und Obermenzing mit Quadratmeterpreisen zwischen 8.000 und 10.000 Euro. Am Stadtrand und in den eingemeindeten Vororten wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching sind Häuser zu Preisen zwischen 6.500 und 8.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität, da sie ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bei guter Infrastrukturanbindung bieten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Fortsetzung des Preiswachstums im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese verhaltene Prognose basiert auf mehreren Faktoren: Die Zinsentwicklung scheint sich auf einem stabilen Niveau einzupendeln, die Nachfrage bleibt aufgrund der wirtschaftlichen Stärke der Region hoch, und das Angebot wird weiterhin begrenzt bleiben.

Mittelfristig könnte die verstärkte Entwicklung des Münchner Umlands zu einer gewissen Entlastung führen. Gemeinden im S-Bahn-Bereich profitieren bereits von der Stadtflucht kaufkräftiger Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Dennoch wird München als Wirtschaftsmetropole seine Anziehungskraft behalten, was die Preise auf hohem Niveau stabilisieren dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine interessante Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro liegt das aktuelle Niveau minimal unter dem Vorquartal, als noch 9.194 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Dieser marginale Rückgang von 0,2 Prozent deutet auf eine Konsolidierungsphase hin. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung jedoch beachtliche 5,1 Prozent, was die grundsätzlich positive Marktentwicklung unterstreicht.

Die Preise für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Baujahr, Ausstattung und Größe. Neubauwohnungen in guten Lagen erreichen Spitzenpreise von über 15.000 Euro pro Quadratmeter, während sanierungsbedürftige Bestandswohnungen in einfachen Lagen ab etwa 6.000 Euro pro Quadratmeter zu haben sind. Der Durchschnittspreis für eine 75-Quadratmeter-Wohnung liegt somit bei etwa 688.000 Euro.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz der hohen Preise robust. Im ersten Halbjahr 2025 stieg die Anzahl der Wohnungsverkäufe um 13 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Diese positive Entwicklung zeigt, dass sowohl Selbstnutzer als auch Kapitalanleger wieder verstärkt in den Markt einsteigen. Das Angebot bleibt jedoch weiterhin knapp, was zu einem Verkäufermarkt führt.

Die Neubautätigkeit konzentriert sich auf größere Entwicklungsprojekte in Stadtteilen wie Freiham, dem Werksviertel und der Parkstadt Schwabing. Diese Quartiersentwicklungen tragen zwar zur Angebotserweiterung bei, können aber die strukturelle Knappheit nicht grundlegend beheben. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut geschnittene Wohnungen in beliebten Lagen beträgt oft nur wenige Wochen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur bei Eigentumswohnungen spiegelt die sozioökonomische Geografie Münchens wider. In der Altstadt, Maxvorstadt und in Schwabing werden regelmäßig Preise von über 10.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese zentralen Lagen profitieren von der Nähe zu Arbeitsplätzen, kulturellen Einrichtungen und der exzellenten Infrastruktur.

Das mittlere Preissegment mit 8.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter findet sich in Stadtteilen wie Sendling, Laim, Pasing und Giesing. Diese Viertel haben sich in den letzten Jahren stark entwickelt und bieten eine gute Mischung aus urbanem Leben und Wohnqualität. Am Stadtrand und in den Außenbezirken wie Riem, Trudering oder Moosach liegen die Preise zwischen 7.000 und 8.500 Euro pro Quadratmeter, wobei hier oft modernere Wohnungen mit besserer Energieeffizienz zu finden sind.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in München bleibt vorsichtig optimistisch. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Seitwärtsbewegung mit leichten Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die aktuelle Stagnation im Vergleich zum Vorquartal könnte sich als gesunde Atempause erweisen, bevor der Markt wieder Fahrt aufnimmt.

Langfristig werden mehrere Faktoren den Markt beeinflussen: Die demografische Entwicklung mit weiterhin positiver Zuwanderung nach München, die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen sowie die politischen Rahmenbedingungen im Bereich Wohnungsbau und Mieterschutz. Die geplanten Großprojekte und Quartiersentwicklungen werden zwar das Angebot erweitern, aber voraussichtlich nicht zu einer nachhaltigen Preiskorrektur führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 20,05 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 2,03 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als die Miete noch bei 19,65 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung beachtliche 6 Prozent, was die anhaltende Verknappung im Miethausmarkt widerspiegelt.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 3.000 Euro, zuzüglich Nebenkosten. Reihenhäuser und Doppelhaushälften liegen preislich leicht darunter, während freistehende Villen in Toplagen deutlich höhere Mieten erzielen. Die Warmmiete inklusive aller Nebenkosten liegt durchschnittlich 20 bis 25 Prozent über der Kaltmiete.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in München bleibt extrem knapp. Die meisten verfügbaren Objekte werden von Unternehmen für ihre Mitarbeiter oder von wohlhabenden Familien nachgefragt, die flexibel bleiben möchten. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Qualitativ hochwertige Häuser in guten Lagen sind oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Die Fluktuation im Miethausmarkt ist traditionell gering, da Mieter aufgrund der hohen Preise und des knappen Angebots ihre Mietverhältnisse selten aufgeben. Neubauten zur Vermietung sind selten, da die meisten Häuser für den Eigengebrauch oder zum Verkauf entwickelt werden. Dies verstärkt die strukturelle Knappheit zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser korrelieren stark mit der Lagequalität. In den Premiumlagen wie Grünwald, Obermenzing und Bogenhausen werden Kaltmieten von über 25 Euro pro Quadratmeter verlangt. Diese Stadtteile bieten neben der exklusiven Lage oft auch großzügige Grundstücke und eine gehobene Nachbarschaft.

Im mittleren Segment mit Mieten zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter finden sich Stadtteile wie Solln, Pasing und Harlaching. Diese Lagen bieten eine gute Balance zwischen städtischer Anbindung und ruhigem Wohnumfeld. In den Randbezirken und weniger nachgefragten Stadtteilen wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching liegen die Mieten zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Miethausmarkt in München bleibt von steigenden Preisen geprägt. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weitere moderate Steigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Mietpreisbremse zeigt im Segment der Häuser nur begrenzte Wirkung, da viele Objekte als möblierte Vermietungen oder nach umfassenden Modernisierungen angeboten werden.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt etwas entspannen, wenn mehr Familien ins Umland ziehen und von dort pendeln oder im Homeoffice arbeiten. Allerdings wird München als Wirtschafts- und Kulturzentrum weiterhin eine hohe Anziehungskraft ausüben, sodass keine grundlegende Trendwende zu erwarten ist.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München, traditionell das größte Segment des Immobilienmarktes, zeigt im dritten Quartal 2025 eine parallele Entwicklung zum Miethausmarkt. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 20,05 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 2,03 Prozent gegenüber dem Vorquartal mit 19,65 Euro pro Quadratmeter entspricht. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung 6 Prozent, was die anhaltende Anspannung im Mietmarkt unterstreicht.

Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.400 Euro. Die Spanne reicht dabei von etwa 1.000 Euro für einfache Wohnungen in Randlagen bis zu über 2.100 Euro für Luxuswohnungen in Toplage. Die Warmmiete liegt durchschnittlich bei etwa 23 bis 25 Euro pro Quadratmeter, wobei die Nebenkosten aufgrund steigender Energiepreise einen zunehmenden Anteil ausmachen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in München bleibt hochgradig angespannt. Das Angebot an verfügbaren Wohnungen kann die enorme Nachfrage bei weitem nicht decken. Auf eine inserierte Wohnung kommen durchschnittlich 50 bis 100 Interessenten, in beliebten Lagen sogar deutlich mehr. Diese Situation führt zu einem extremen Vermietermarkt, in dem Mieter oft Kompromisse eingehen müssen.

Die Neubautätigkeit trägt zwar zur Angebotserweiterung bei, kann aber den strukturellen Mangel nicht beheben. Viele Neubauwohnungen werden zudem im oberen Preissegment angeboten, was die Situation für Durchschnittsverdiener nicht verbessert. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter aufgrund der Marktlage seltener umziehen. Dies reduziert die Fluktuation und damit das verfügbare Angebot zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Preisstruktur im Mietwohnungsmarkt zeigt deutliche Unterschiede. In den zentralen Lagen wie Altstadt, Maxvorstadt, Schwabing und Lehel werden Spitzenmieten von über 25 Euro pro Quadratmeter kalt verlangt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Das mittlere Preissegment mit Mieten zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter findet sich in Stadtteilen wie Sendling, Laim, Giesing und Haidhausen. Diese Viertel haben sich in den letzten Jahren stark gentrifiziert und bieten eine attraktive Mischung aus urbanem Leben und gewachsenen Kiez-Strukturen. In den Außenbezirken wie Riem, Trudering, Milbertshofen oder Hasenbergl liegen die Mieten zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in München bleiben von steigenden Preisen und anhaltender Knappheit geprägt. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten weitere Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich, sofern keine drastischen politischen Interventionen erfolgen. Die Mietpreisbremse und der Mietspiegel dämpfen zwar die Dynamik bei Bestandswohnungen, können aber die grundsätzliche Marktentwicklung nicht umkehren.

Langfristig hängt die Entwicklung von mehreren Faktoren ab: Der weiteren Zuwanderung nach München, der Entwicklung des Homeoffice-Trends, der Neubautätigkeit sowie politischen Eingriffen in den Mietmarkt. Die geplanten Großprojekte wie die Entwicklung des Kreativquartiers oder weitere Nachverdichtungen werden zwar das Angebot erweitern, aber voraussichtlich nicht ausreichen, um die Nachfrage zu decken. Eine grundlegende Entspannung ist daher in absehbarer Zeit nicht zu erwarten.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und weitgehend stabiler Markt mit moderaten Preissteigerungen. Während der Kaufmarkt nach der Korrekturphase der Vorjahre eine Stabilisierung zeigt, bleibt der Mietmarkt von deutlichen Preissteigerungen und extremer Knappheit geprägt. Die strukturellen Herausforderungen – begrenzte Flächenverfügbarkeit, hohe Nachfrage und moderate Neubautätigkeit – werden den Markt auch in den kommenden Jahren prägen.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt München trotz der hohen Preise ein attraktiver Markt mit stabilen Wertsteigerungsaussichten. Mieter hingegen müssen sich auf weiterhin steigende Preise und einen hart umkämpften Markt einstellen. Die soziale Dimension dieser Entwicklung wird zunehmend zur Herausforderung für die Stadtentwicklung und erfordert innovative Lösungsansätze in der Wohnungspolitik.