Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Nachfrage geprägt. Nach einer Phase der Konsolidierung in den vergangenen Quartalen zeichnet sich nun eine moderate Aufwärtsbewegung ab, die sich sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt manifestiert. Die vorliegende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und gliedert sich in die vier Hauptsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete sowie Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.777 Euro. Dies stellt eine Steigerung von etwa 2,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis bei 8.600 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisspanne variiert je nach Lage und Objektqualität erheblich und bewegt sich zwischen 7.000 Euro in peripheren Lagen und über 12.000 Euro pro Quadratmeter in den begehrten zentralen Stadtteilen.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis bei 8.529 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer Steigerung von knapp 2,9 Prozent. Diese moderate, aber stetige Preisentwicklung übertrifft die von Experten prognostizierte jährliche Steigerungsrate von 2 bis 3 Prozent leicht und unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Münchner Immobilienmarktes für Käufer von Wohnhäusern.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Die Neubauaktivität stagniert weitgehend, wobei insbesondere in den guten Lagen sogar ein Rückgang der Neubauprojekte um etwa 5 Prozent zu verzeichnen ist. Diese Entwicklung steht im Kontrast zur weiterhin robusten Nachfrage, die sich in einem Anstieg der Kaufverträge um 13 Prozent im ersten Halbjahr 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum manifestiert.

Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht. Die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken und die restriktiven Bebauungspläne in vielen Stadtteilen tragen zu dieser Verknappung bei. Gleichzeitig führen die gestiegenen Baukosten und die komplexen Genehmigungsverfahren dazu, dass viele potenzielle Neubauprojekte zurückgestellt oder ganz aufgegeben werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. In den zentralen und besonders begehrten Lagen wie Bogenhausen, Lehel oder Herzogpark liegen die Quadratmeterpreise regelmäßig über 10.000 Euro, wobei für besondere Objekte auch deutlich höhere Preise erzielt werden. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünanlagen und der historisch gewachsenen Wohnqualität.

Die Randbezirke wie Moosach, Laim oder Feldmoching bieten hingegen noch relative Preisvorteile mit Quadratmeterpreisen zwischen 7.000 und 8.000 Euro. Diese Stadtteile haben in den letzten Jahren durch Infrastrukturverbesserungen und Stadtentwicklungsprojekte an Attraktivität gewonnen, was sich in einer überdurchschnittlichen Preisentwicklung niederschlägt. Besonders Familien schätzen diese Lagen aufgrund des besseren Preis-Leistungs-Verhältnisses und der oft vorhandenen Gartenflächen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Segment der Häuser zum Kauf. Die fundamentalen Marktfaktoren - hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot - werden voraussichtlich bestehen bleiben. Die prognostizierte jährliche Preissteigerung wird zwischen 2 und 4 Prozent erwartet, wobei zentrale Lagen möglicherweise stärkere Anstiege verzeichnen könnten.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch geplante Neubaugebiete am Stadtrand etwas entspannen, allerdings werden diese Projekte frühestens ab 2027 marktrelevant. Die anhaltend niedrigen Leerstände und die solide wirtschaftliche Entwicklung Münchens sprechen gegen eine Überhitzung des Marktes, vielmehr ist von einer stabilen Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz auszugehen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 9.174 Euro, was eine marginale Veränderung gegenüber dem Vorquartal darstellt. Die Preisspanne ist erheblich und reicht von etwa 7.000 Euro pro Quadratmeter in einfacheren Lagen bis zu über 10.000 Euro in Premiumlagen. Alternative Erhebungen weisen einen Durchschnittspreis von 8.050 Euro pro Quadratmeter aus, was die Heterogenität des Marktes und unterschiedliche Berechnungsmethoden widerspiegelt.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine leichte Preiskorrektur von 9.194 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024 auf die aktuellen 9.174 Euro, was einem minimalen Rückgang von 0,2 Prozent entspricht. Diese Stabilisierung folgt auf eine Phase der Preiskonsolidierung, die Anfang 2023 begann und nun in eine Phase der Markterholung übergeht. Über die letzten fünf Quartale ist wieder eine leichte Aufwärtsbewegung erkennbar, die auf eine Bodenbildung hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen ist von einer deutlich gestiegenen Transaktionsaktivität geprägt. Die Anzahl der Kaufverträge stieg im ersten Halbjahr 2025 um bemerkenswerte 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Diese Entwicklung signalisiert ein zurückgekehrtes Vertrauen der Käufer in den Markt und eine Normalisierung nach der Verunsicherung der vergangenen Jahre.

Das Neubauvolumen zeigt jedoch gegenläufige Tendenzen. In den guten Lagen ist ein Rückgang der Neubauaktivitäten um etwa 5 Prozent zu verzeichnen. Die Gründe hierfür liegen in den gestiegenen Baukosten, den verschärften energetischen Anforderungen und der zunehmenden Flächenknappheit. Der Leerstand bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, was die Marktenge unterstreicht und preistreibend wirkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen bleibt ein charakteristisches Merkmal des Münchner Wohnungsmarktes. Die Innenstadt und die angrenzenden Viertel wie Maxvorstadt, Schwabing und Glockenbachviertel verzeichnen Quadratmeterpreise konstant über 10.000 Euro. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und dem urbanen Lebensgefühl.

In den Randlagen zeigt sich ein differenzierteres Bild. Stadtteile, die von Sanierungsmaßnahmen und Quartiersaufwertungen profitieren, verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen. Besonders Neuhausen-Nymphenburg und Sendling haben sich zu beliebten Alternativen zu den Toplagen entwickelt. Die traditionellen Arbeiterviertel wie Hasenbergl oder Neuperlach bieten weiterhin die günstigsten Einstiegsmöglichkeiten, wobei auch hier die Preise durch Modernisierungen und verbesserte Infrastruktur anziehen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in München deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine jährliche Preissteigerung zwischen 2 und 3 Prozent, getragen von der stabilen Nachfrage und dem weiterhin knappen Angebot an Neubauwohnungen. Die Marktsituation wird als robust, aber nicht überhitzt bewertet.

Langfristig könnten sich durch die geplanten Großprojekte wie die Entwicklung des Areals am Hauptbahnhof und die Nachverdichtung in verschiedenen Stadtteilen neue Marktimpulse ergeben. Die demografische Entwicklung mit einem prognostizierten weiteren Bevölkerungswachstum Münchens spricht für eine anhaltend hohe Nachfrage. Risikofaktoren bleiben die gesamtwirtschaftliche Entwicklung und mögliche Änderungen in der Zinspolitik, die die Finanzierungsbedingungen beeinflussen könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. Während konkrete Durchschnittswerte für Hausmieten in den verfügbaren Datenquellen nicht explizit ausgewiesen sind, lässt sich aus der allgemeinen Mietpreisentwicklung eine Steigerung von etwa 4,7 Prozent seit August 2024 ableiten. Diese überdurchschnittliche Steigerungsrate reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietobjekten mit Gartenflächen und die begrenzte Verfügbarkeit solcher Immobilien im Stadtgebiet.

Die Entwicklung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 folgt dem allgemeinen Trend steigender Mieten, wobei die Dynamik im Segment der Miethäuser besonders ausgeprägt ist. Familien und Paare mit Kindern konkurrieren verstärkt um die wenigen verfügbaren Objekte, was zu einem intensiven Bieterwettbewerb und entsprechenden Preisaufschlägen führt.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation im Segment der Miethäuser ist extrem angespannt. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, und verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet. Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist marginal, da Investoren bevorzugt Mehrfamilienhäuser mit kleineren Wohneinheiten errichten, die eine höhere Rendite versprechen.

Die Nachfrage wird zusätzlich durch den Trend zum Homeoffice verstärkt, der den Wunsch nach zusätzlichen Räumen und Außenflächen befeuert. Gleichzeitig führt die wirtschaftliche Unsicherheit dazu, dass viele potenzielle Käufer zunächst zur Miete wohnen möchten, was den Druck auf den Mietmarkt zusätzlich erhöht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen und beliebten Vierteln wie Bogenhausen, Harlaching oder Obermenzing werden für Häuser Spitzenmieten verlangt. Besonders gefragt sind möblierte Objekte, die bis zu 18 Prozent höhere Mieten erzielen als unmöblierte Vergleichsobjekte. Diese Premiumaufschläge reflektieren die hohe Nachfrage von internationalen Fachkräften und Expatriates.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen sind die Mieten moderater, wobei auch hier ein stetiger Aufwärtstrend zu beobachten ist. Stadtteile wie Aubing, Lochhausen oder Trudering bieten noch vergleichsweise günstige Mieten, profitieren aber zunehmend von Infrastrukturverbesserungen und gewinnen dadurch an Attraktivität. Die traditionelle Preishierarchie zwischen den Stadtteilen bleibt grundsätzlich bestehen, die Spreizung nimmt jedoch tendenziell ab.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs im Segment der Häuser zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent, wobei in besonders nachgefragten Lagen auch höhere Anstiege möglich sind. Die strukturellen Marktfaktoren - knappes Angebot bei hoher Nachfrage - werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern.

Mittelfristig könnten regulatorische Eingriffe wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Konzepte des sozialen Wohnungsbaus dämpfend wirken. Allerdings betreffen diese Maßnahmen primär den Geschosswohnungsbau, sodass der Markt für Miethäuser davon nur indirekt beeinflusst würde. Die anhaltende Zuwanderung nach München und der Trend zu mehr Wohnfläche pro Person sprechen für eine weiterhin angespannte Marktsituation.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Aufwärtsdynamik. Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten sind seit August 2024 um etwa 4,7 Prozent gestiegen, was die anhaltende Nachfrage und das knappe Angebot widerspiegelt. Die Quadratmetermieten variieren je nach Lage, Ausstattung und Baujahr erheblich, wobei die Spanne von etwa 14 Euro in einfachen Lagen bis über 25 Euro pro Quadratmeter in Toplagen reicht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der Aufwärtstrend fort, wobei die Steigerungsrate leicht abgeflacht ist. Dies könnte auf eine beginnende Marktreaktion auf die hohen Preisniveaus hindeuten, wobei die Zahlungsbereitschaft der Mieter allmählich an Grenzen stößt. Dennoch bleibt die Grunddynamik intakt, und die Mieten steigen weiterhin über der allgemeinen Inflationsrate.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in München bleibt auf einem historisch hohen Niveau. Der Leerstand ist minimal, und neu auf den Markt kommende Wohnungen finden in der Regel innerhalb weniger Tage neue Mieter. Die Neubauaktivität kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer weiteren Verknappung des Angebots führt. Die gestiegenen Baukosten und die komplexen Genehmigungsverfahren verzögern viele Projekte zusätzlich.

Ein wichtiger Faktor ist die zunehmende Professionalisierung des Vermietungsmarktes. Große Wohnungsunternehmen und institutionelle Investoren dominieren zunehmend den Markt, was zu einer Standardisierung der Mietkonditionen und einer effizienten Preisgestaltung führt. Private Kleinvermieter ziehen sich teilweise aus dem Markt zurück, was das Angebot zusätzlich verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Münchner Stadtteilen bleiben signifikant. In den zentralen Lagen wie der Altstadt, Maxvorstadt oder Schwabing werden Spitzenmieten erzielt, die oft 30 bis 40 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen.

Die Stadtrandlagen bieten weiterhin günstigere Alternativen, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Stadtteile wie Riem, Freiham oder Messestadt haben sich zu attraktiven Wohnquartieren entwickelt, die besonders bei jungen Familien beliebt sind. Die Preisunterschiede zwischen möblierten und unmöblierten Wohnungen sind erheblich, wobei möblierte Einheiten durchschnittlich 18 Prozent höhere Mieten erzielen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in München bleiben aus Vermietersicht positiv, aus Mietersicht hingegen herausfordernd. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen, wenn auch möglicherweise mit nachlassender Dynamik. Die prognostizierten jährlichen Steigerungsraten liegen zwischen 3 und 4 Prozent, wobei regulatorische Eingriffe diese Entwicklung dämpfen könnten.

Langfristig wird die Entwicklung maßgeblich von der Neubautätigkeit abhängen. Die Stadt München hat ambitionierte Wohnungsbauziele formuliert, deren Umsetzung jedoch Zeit benötigt. Die geplanten Großprojekte könnten frühestens ab 2027 zu einer spürbaren Entlastung des Marktes führen. Bis dahin wird der Münchner Mietwohnungsmarkt voraussichtlich angespannt bleiben, mit weiter steigenden Preisen und intensivem Wettbewerb um verfügbare Objekte.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von stabiler Nachfrage getragen. Nach einer Phase der Konsolidierung zeigen sowohl der Kauf- als auch der Mietmarkt wieder moderate Aufwärtstendenzen. Die strukturellen Herausforderungen - knappes Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage - bleiben bestehen und prägen die Marktdynamik.

Die Preisentwicklung verläuft differenziert, wobei die Segmente unterschiedliche Dynamiken aufweisen. Während der Kaufmarkt für Häuser und Wohnungen moderate Steigerungen zeigt, ist der Mietmarkt von stärkeren Preisanstiegen geprägt. Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt bleiben erheblich, wobei zentrale und beliebte Viertel weiterhin Premiumpreise erzielen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass strategisches Handeln und gute Marktkenntnis entscheidend bleiben. Käufer sollten mit stabilen bis leicht steigenden Preisen rechnen, während Mieter sich auf weitere Mieterhöhungen einstellen müssen. Die langfristigen Aussichten hängen maßgeblich von der Entwicklung der Neubautätigkeit und möglichen regulatorischen Eingriffen ab. Der Münchner Immobilienmarkt wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren zu den teuersten und nachgefragtesten in Deutschland gehören.