Immobilienmarktbericht München – Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Erholung nach der Konsolidierungsphase des Vorjahres. Mit einer spürbaren Preisstabilisierung und teilweise deutlichen Anstiegen gegenüber dem zweiten Quartal 2025 kehrt wieder mehr Dynamik in den Markt zurück. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen und die ungebrochene Attraktivität Münchens als Wirtschafts- und Lebensstandort treiben die Nachfrage weiter an, während das Angebot in allen Segmenten knapp bleibt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei etwa 8.777 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem sich die Preise nach dem Rückgang im Jahr 2024 zunächst stabilisiert hatten. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Durchschnittspreis bei circa 8.529 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine Erholung um knapp 3 Prozent.

Die Preisentwicklung verdeutlicht, dass der Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser nach der Korrekturphase wieder an Fahrt gewinnt. Besonders bemerkenswert ist die Tatsache, dass die Preise trotz der gestiegenen Zinsen des vergangenen Jahres nun wieder anziehen. Dies unterstreicht die fundamentale Stärke des Münchner Immobilienmarktes und die hohe Nachfrage nach Wohneigentum in der bayerischen Landeshauptstadt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem hohen Niveau, insbesondere in guten und sehr guten Lagen. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Neubauaktivitäten sind weiterhin begrenzt, was hauptsächlich auf die anhaltende Baulandknappheit und die nach wie vor erhöhten Baukosten zurückzuführen ist.

Die Verkaufsaktivität hat im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zugenommen, was auf die verbesserten Finanzierungsbedingungen und das gestiegene Vertrauen der Käufer in die Marktentwicklung hindeutet. Gleichzeitig führt das begrenzte Angebot dazu, dass gut erhaltene Objekte in attraktiven Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben signifikant. In den zentralen Lagen und beliebten Vierteln wie Bogenhausen, Nymphenburg oder Harlaching werden die höchsten Preise erzielt, teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier sind Quadratmeterpreise von über 10.000 Euro keine Seltenheit, besonders bei freistehenden Einfamilienhäusern mit großzügigen Grundstücken.

Die Stadtrandgebiete verzeichnen niedrigere Preise und bieten teilweise ein größeres Angebot. Stadtteile wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching sind bei Familien besonders beliebt, da hier das Preis-Leistungs-Verhältnis günstiger ist und dennoch eine gute Anbindung an das Stadtzentrum besteht. Diese Gebiete erfahren eine stark steigende Nachfrage, was auch hier zu Preissteigerungen führt, wenngleich auf einem niedrigeren absoluten Niveau.

Prognose und Ausblick

Experten sehen den Markt für Häuser zum Kauf in München auf einem stabilen Erholungskurs. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit weiteren moderaten Preissteigerungen gerechnet, gestützt durch die anhaltend hohe Nachfrage und die wieder verbesserten Finanzierungsbedingungen. Die erwartete Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau dürfte die Nachfrage weiter stützen.

Mittelfristig wird die Knappheit an Bauland und die begrenzte Neubautätigkeit den Markt weiter prägen. Eine signifikante Ausweitung des Angebots ist nicht in Sicht, was die Preise voraussichtlich auf hohem Niveau halten wird. Besonders in den gefragten Lagen ist mit weiteren Wertsteigerungen zu rechnen, während in den Randgebieten noch moderate Preissteigerungen erwartet werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 9.174 Euro liegt das Preisniveau deutlich über dem zweiten Quartal 2025, in dem laut dem Marktbericht von Certa Gutachten Preise zwischen 8.200 und 8.300 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden. Dies entspricht einer Steigerung von über 10 Prozent innerhalb eines Quartals, was die starke Erholung des Marktes unterstreicht.

Nach den Preisrückgängen Ende 2024 hat sich der Markt für Eigentumswohnungen im Jahr 2025 wieder stabilisiert und zeigt nun eine deutliche Aufwärtsentwicklung. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 sind die Preise relativ stabil geblieben, wobei die aktuelle Erholung die zwischenzeitlichen Verluste weitgehend kompensiert hat.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp, insbesondere in der Innenstadt und den beliebten Vierteln. Die Neubauwohnungen verzeichneten im ersten Halbjahr 2025 einen Rückgang von circa 5 Prozent, was die Angebotsknappheit weiter verschärft. Trotz der hohen Preise bleibt die Nachfrage auf einem hohen Niveau, was durch steigende Verkaufszahlen und geringere Leerstände belegt wird.

Die Verkaufsaktivität hat sich im dritten Quartal 2025 deutlich belebt. Käufer, die in den vergangenen Quartalen aufgrund der Marktunsicherheit zurückhaltend waren, kehren nun verstärkt in den Markt zurück. Dies führt zu einer erhöhten Konkurrenzsituation bei attraktiven Objekten, was die Preise zusätzlich nach oben treibt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich weiter verkürzt, und gut geschnittene Wohnungen in begehrten Lagen finden oft innerhalb weniger Tage einen Käufer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Preise für Eigentumswohnungen werden erwartungsgemäß in den Innenstadtlagen erzielt. Stadtteile wie die Maxvorstadt, Schwabing, die Altstadt und Lehel verzeichnen Spitzenpreise, die teilweise deutlich über 12.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Besonders begehrt sind hier modernisierte Altbauwohnungen und hochwertige Neubauprojekte mit gehobener Ausstattung.

Am Stadtrand sind die Preise günstiger, erfahren jedoch eine zunehmende Nachfrage. Stadtteile wie Pasing, Sendling oder Berg am Laim entwickeln sich zu attraktiven Alternativen für Käufer, die in zentraleren Lagen keine bezahlbaren Objekte mehr finden. Die gute Infrastruktur und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr machen diese Gebiete besonders für junge Familien und Berufspendler interessant.

Prognose und Ausblick

Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine weiterhin leicht steigende Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen. München bleibt als Standort mit hoher Lebensqualität und starker Wirtschaftskraft ein Magnet für Zuzügler und Investoren. Die fundamentalen Faktoren, die den Markt stützen – starker Arbeitsmarkt, hohe Kaufkraft, begrenzte Flächenverfügbarkeit – bleiben intakt.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich moderat zunehmen, kann aber die strukturelle Nachfrage nicht vollständig decken. Besonders im mittleren Preissegment wird die Knappheit bestehen bleiben. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf weiterhin hohe Preise und einen wettbewerbsintensiven Markt einstellen. Eine Trendwende ist mittelfristig nicht in Sicht, solange München seine Position als einer der attraktivsten Wirtschaftsstandorte Deutschlands behauptet.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Entwicklung. Während konkrete Durchschnittspreise für Mietshäuser öffentlich weniger häufig verfügbar sind als für andere Segmente, zeigt die Marktbeobachtung eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mieten stabilisiert mit einer leichten Tendenz nach oben.

Die Jahresentwicklung zeigt ebenfalls leichte Mietsteigerungen, was die anhaltende Attraktivität dieses Marktsegments unterstreicht. Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen, weichen verstärkt auf den Mietmarkt aus, was die Nachfrage hochhält und die Preise stützt.

Marktdynamik

Mietobjekte für Häuser sind in München ausgesprochen knapp. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Neubauaktivitäten für Mietshäuser sind begrenzt, da Entwickler und Investoren sich hauptsächlich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt oder auf Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen konzentrieren.

Signifikante Leerstände sind im Segment der Mietshäuser nicht zu verzeichnen. Die wenigen verfügbaren Objekte finden in der Regel schnell neue Mieter. Die durchschnittliche Inseratsdauer ist kurz, und Besichtigungstermine sind oft überlaufen. Diese Marktdynamik führt dazu, dass Vermieter in der komfortablen Position sind, aus mehreren Interessenten auswählen zu können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den bevorzugten innerstädtischen Lagen und in Stadtrandlagen mit exzellenter Infrastruktur erzielt. Stadtteile wie Grünwald, Solln oder Obermenzing sind bei zahlungskräftigen Mietern besonders begehrt. Hier werden für freistehende Einfamilienhäuser mit Garten Mieten verlangt, die teilweise über 4.000 Euro monatlich liegen.

In den weniger zentralen Stadtteilen und am Stadtrand finden sich moderatere Mietpreise, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Reihenhäuser und Doppelhaushälften in Stadtteilen wie Allach, Untermenzing oder Trudering bieten für Familien oft das beste Preis-Leistungs-Verhältnis, sind aber ebenfalls stark nachgefragt.

Prognose und Ausblick

Experten sehen für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des aktuellen Trends mit stabilen bis leicht steigenden Mieten für Häuser in München. Die attraktive Lage der Stadt, kombiniert mit der anhaltenden Wohnraumknappheit, wird die Nachfrage weiterhin hochhalten. Eine signifikante Ausweitung des Angebots ist nicht absehbar, da die verfügbaren Flächen für neue Einfamilienhaussiedlungen äußerst begrenzt sind.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Familien, die aufgrund der hohen Kaufpreise auf Mietobjekte angewiesen sind, wird die Nachfrage zusätzlich stützen. Vermieter können sich auf eine stabile Einnahmesituation einstellen, während Mieter mit weiter steigenden Preisen und einem hart umkämpften Markt rechnen müssen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 weiterhin ein hohes Preisniveau. Die durchschnittlichen Kaltmieten für Wohnungen liegen je nach Lage zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter. In zentralen Vierteln werden dabei die oberen Werte erreicht, während in Randlagen die Mieten am unteren Ende dieser Spanne liegen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mieten auf diesem hohen Niveau stabilisiert mit einer leichten Tendenz nach oben. Die Jahresentwicklung zeigt ebenfalls stabile bis leicht steigende Mieten, wobei der Mietmarkt weiterhin als äußerst angespannt charakterisiert werden muss. Die Mietpreissteigerungen fallen moderater aus als in den Boomjahren vor 2020, bleiben aber dennoch spürbar.

Marktdynamik

Die Leerstandsraten in München bleiben auf einem historisch niedrigen Niveau. Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere in der Innenstadt und den etablierten Wohngebieten, trifft auf ein strukturell unzureichendes Angebot. Zwar gibt es Neubauaktivitäten im Mietwohnungsbereich, diese liegen jedoch deutlich unter dem tatsächlichen Bedarf.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren angetrieben: den kontinuierlichen Zuzug nach München, die hohe Zahl von Studierenden und Young Professionals sowie Familien, die sich aufgrund der hohen Kaufpreise keine Eigentumswohnung leisten können. Diese Nachfrageüberhang führt dazu, dass freie Wohnungen oft innerhalb kürzester Zeit vermietet werden. Massenbesichtigungen mit 50 oder mehr Interessenten für eine einzelne Wohnung sind keine Seltenheit.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Spitzenmieten werden in der Innenstadt/City sowie in beliebten Vierteln wie Schwabing, Haidhausen, Glockenbachviertel und der Maxvorstadt erzielt. Hier liegen die Kaltmieten für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen oft bei 25 Euro pro Quadratmeter und mehr. Besonders kleine Wohnungen für Singles und Paare erreichen aufgrund der hohen Nachfrage extreme Quadratmeterpreise.

Die Stadtrandlagen bieten moderatere Preise, wobei auch hier die Definition von "moderat" relativ zu sehen ist. In Stadtteilen wie Moosach, Milbertshofen oder Riem liegen die Mieten zwar unter dem städtischen Durchschnitt, sind aber im bundesweiten Vergleich immer noch auf einem sehr hohen Niveau. Die gute Anbindung dieser Stadtteile durch U-Bahn und S-Bahn macht sie zu attraktiven Alternativen für preisbewusste Mieter.

Prognose und Ausblick

Die Expertenprognosen für die kommenden 12 bis 24 Monate sehen eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Mietpreise. Der Nachfrageüberhang wird bestehen bleiben, da die strukturellen Faktoren – Bevölkerungswachstum, starker Arbeitsmarkt, Attraktivität als Universitätsstadt – unverändert fortbestehen. Das Neubauvolumen wird nur langsam steigen und kann die akkumulierte Nachfrage nicht decken.

Die politischen Diskussionen um Mietregulierungen und sozialen Wohnungsbau werden den Markt beeinflussen, aber keine grundlegende Trendwende herbeiführen. Investoren werden weiterhin in den Münchner Mietwohnungsmarkt investieren, da dieser als stabil und renditestark gilt. Für Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf anhaltend hohe Mieten und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Wohnungen einstellen müssen.

Mittelfristig könnte sich die Situation nur dann entspannen, wenn entweder das Angebot durch massive Neubauaktivitäten signifikant ausgeweitet wird oder die Nachfrage durch externe Faktoren – etwa eine wirtschaftliche Abschwächung oder verstärkte Dezentralisierung durch Remote-Arbeit – nachlässt. Beide Szenarien erscheinen aus heutiger Sicht jedoch unwahrscheinlich.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Erholung und Stabilisierung. Nach der Korrekturphase des Vorjahres haben sich die Preise in allen Segmenten gefestigt und zeigen teilweise deutliche Aufwärtstendenzen. Die fundamentale Nachfrage nach Wohnraum in der bayerischen Landeshauptstadt bleibt ungebrochen hoch, während das Angebot strukturell knapp bleibt.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung bei Eigentumswohnungen, die mit einer Preissteigerung von über 10 Prozent gegenüber dem Vorquartal eine starke Erholung zeigen. Der Mietmarkt bleibt in allen Segmenten angespannt, mit stabilen bis leicht steigenden Preisen und minimalen Leerständen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass München weiterhin einer der teuersten, aber auch stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands bleibt. Käufer und Mieter müssen sich auf hohe Preise und starken Wettbewerb einstellen, während Verkäufer und Vermieter von der günstigen Marktlage profitieren können. Die Aussichten für die kommenden Jahre deuten auf eine Fortsetzung dieser Trends hin, solange die wirtschaftliche Stärke und Attraktivität Münchens erhalten bleiben.