Immobilienmarktbericht München – Q3 2025

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Während sich die Kaufpreise für Häuser und die Mietpreise sowohl für Häuser als auch für Wohnungen moderat erhöht haben, verzeichnet der Eigentumswohnungsmarkt eine leichte Stagnation. Die Landeshauptstadt Bayerns bleibt einer der begehrtesten und teuersten Immobilienmärkte Deutschlands, geprägt von einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.777 €/m². Dies stellt eine Steigerung von 2,9 % gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Preis bei 8.529 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 2,9 %, was auf eine kontinuierliche, moderate Aufwärtsbewegung hindeutet.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 1,5 und 3,5 Millionen Euro. In besonders gefragten Lagen wie Bogenhausen oder Nymphenburg können die Preise für hochwertige Objekte auch deutlich über 5 Millionen Euro liegen. Die Preisentwicklung zeigt, dass der Markt für Häuser trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten seine Stabilität bewahrt hat.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im Q3 2025 weiterhin äußerst knapp. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu einer anhaltenden Verkäufermarkt-Situation führt. Die Neubauaktivität im Bereich der Einfamilienhäuser ist besonders im Stadtgebiet sehr gering, was hauptsächlich auf die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken und die restriktive Bebauungsplanung zurückzuführen ist.

Im Umland Münchens zeigen sich leicht steigende Angebotszahlen, diese bleiben jedoch weiterhin unterdurchschnittlich im Vergleich zur vorhandenen Nachfrage. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser in guten Lagen beträgt nur wenige Wochen, wobei besonders attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage verkauft werden. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die Angespanntheit des Marktes unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Münchens sind erheblich. Im Zentrum und in den etablierten Villenvierteln wie Bogenhausen, Nymphenburg, Herzogpark und Obermenzing liegen die Quadratmeterpreise deutlich über 10.000 €/m². Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem traditionell hohen Prestige.

Am Stadtrand und in den angrenzenden Gemeinden des Landkreises München bewegen sich die Preise zwischen 6.000 und 8.000 €/m². Beliebte Randlagen wie Solln, Grünwald oder Pullach bieten dabei oft ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis mit größeren Grundstücken und ruhigerer Wohnlage bei gleichzeitig guter Anbindung an die Innenstadt. Die östlichen und nördlichen Stadtrandgebiete sind tendenziell günstiger als die südlichen und westlichen Bereiche.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Bereich von 2-4 % pro Jahr. Die Stabilität des Marktes wird hauptsächlich durch die anhaltend hohe Nachfrage, die wirtschaftliche Stärke der Region München und die begrenzte Verfügbarkeit von Objekten gestützt.

Risikofaktoren für die weitere Entwicklung sind mögliche Zinserhöhungen, die die Finanzierungskosten erhöhen könnten, sowie geopolitische Unsicherheiten. Dennoch wird München aufgrund seiner wirtschaftlichen Bedeutung, der hohen Lebensqualität und der begrenzten Expansionsmöglichkeiten voraussichtlich ein hochpreisiger Immobilienmarkt bleiben.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München liegt im Q3 2025 bei 9.174 €/m². Dies bedeutet einen minimalen Rückgang von 0,2 % gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 9.194 €/m²). Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich ebenfalls eine leichte Preiskorrektur von 0,2 %.

Diese marginale Preisanpassung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes hin, nachdem in den Vorjahren teilweise deutliche Preissteigerungen zu verzeichnen waren. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen variieren je nach Größe und Ausstattung zwischen 500.000 Euro für eine 2-Zimmer-Wohnung und über 2 Millionen Euro für großzügige Penthouse-Wohnungen in Toplagen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Q3 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin unter dem Niveau, das für einen ausgeglichenen Markt erforderlich wäre. Die Nachfrage zeigt sich stabil auf hohem Niveau, wobei besonders Neubauwohnungen in guten Lagen stark nachgefragt werden.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf die Außenbezirke und Entwicklungsgebiete wie Freiham oder die Messestadt Riem. Hier entstehen größere Wohnquartiere mit moderner Infrastruktur. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem Bedarf zurück, was mittelfristig zu weiterer Angebotsknappheit führen könnte. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Wohnungen beträgt etwa 2-3 Monate, wobei besonders attraktive Objekte deutlich schneller verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Toplagen der Innenstadt – Altstadt, Maxvorstadt, Schwabing und Lehel – liegen die Quadratmeterpreise regelmäßig über 10.000 €/m², mit Spitzenwerten von bis zu 15.000 €/m² für luxuriöse Neubauwohnungen.

Die mittleren Lagen wie Sendling, Laim oder Berg am Laim weisen Preise zwischen 8.000 und 9.000 €/m² auf. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der zunehmenden Aufwertung durch Stadtentwicklungsprojekte. Am Stadtrand und in den Neubaugebieten bewegen sich die Preise zwischen 7.000 und 8.000 €/m², wobei hier oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis in Bezug auf Wohnfläche und moderne Ausstattung geboten wird.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in München für die kommenden 12 bis 24 Monate fällt verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine Seitwärtsbewegung mit leichten Schwankungen je nach Marktsegment. Während hochwertige Neubauwohnungen in Toplagen weiterhin Preissteigerungspotenzial aufweisen, könnten Bestandswohnungen in mittleren Lagen eine Stabilisierung oder sogar leichte Preiskorrekturen erfahren.

Die weitere Entwicklung hängt stark von den Rahmenbedingungen ab, insbesondere von der Zinsentwicklung und der allgemeinen wirtschaftlichen Situation. Die strukturelle Nachfrage nach Wohneigentum in München bleibt aufgrund der Attraktivität der Stadt als Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort voraussichtlich hoch.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Häuser in München beträgt im Q3 2025 22,00 €/m². Dies entspricht einer Steigerung von 2,3 % gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 21,50 €/m²). Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich eine deutlichere Erhöhung von 4,8 %, was die anhaltende Dynamik im Mietmarkt für Häuser unterstreicht.

Die monatlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche müssen Mieter mit monatlichen Kosten zwischen 3.000 und 4.500 Euro rechnen. In Toplagen können die Mieten für luxuriöse Objekte auch deutlich über 6.000 Euro pro Monat liegen.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser in München ist durch eine extreme Angebotsknappheit gekennzeichnet. Die Anzahl der zur Vermietung stehenden Häuser ist minimal, was zu einem intensiven Wettbewerb unter potenziellen Mietern führt. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit gehobenen Einkommen sowie von Expatriates internationaler Unternehmen.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist praktisch nicht vorhanden, da Investoren sich hauptsächlich auf den lukrativeren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Mietshäuser werden oft innerhalb kürzester Zeit vermietet, häufig ohne öffentliche Ausschreibung über persönliche Netzwerke oder spezialisierte Makler. Der Leerstand in diesem Marktsegment liegt nahe null.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser folgen einem ähnlichen Muster wie die Kaufpreise. In den Premium-Stadtteilen wie Bogenhausen, Nymphenburg, Obermenzing und dem Herzogpark liegen die Quadratmetermieten oft deutlich über 25,00 €/m². Besonders begehrt sind hier Objekte mit großzügigen Gärten und gehobener Ausstattung.

Am Stadtrand und in den angrenzenden Gemeinden bewegen sich die Mieten zwischen 18,00 und 22,00 €/m². Diese Lagen bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis mit größeren Grundstücken und familienfreundlicher Umgebung. Beliebte Stadtrandlagen wie Pasing, Aubing oder Trudering verzeichnen eine steigende Nachfrage von Familien, die mehr Wohnraum zu moderateren Preisen suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs im Bereich von 3-5 % pro Jahr zu rechnen. Die strukturelle Knappheit an Mietshäusern wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da kaum Neubauaktivität in diesem Segment zu erwarten ist.

Die Mietpreisentwicklung wird weiterhin durch die hohe Nachfrage von gut verdienenden Familien und internationalen Fachkräften getrieben. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse haben in diesem Hochpreissegment nur begrenzte Wirkung. Langfristig könnte sich der Trend zum Home-Office positiv auf die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern auswirken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Q3 2025 liegt die durchschnittliche Quadratmetermiete für Wohnungen in München bei 26,00 €/m². Dies bedeutet einen Anstieg von 2,0 % gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 25,50 €/m²). Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q3 2024: 25,00 €/m²) beträgt die Steigerung 4,0 %.

Die absolute Miethöhe variiert stark nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung mit 60 m² kostet etwa 1.560 Euro monatlich, während für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 90 m² rund 2.340 Euro zu veranschlagen sind. In Toplagen und bei Neubauwohnungen können diese Werte deutlich überschritten werden.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt sich im Q3 2025 weiterhin sehr angespannt. Das Angebot hat sich leicht erhöht, bleibt aber weit hinter der Nachfrage zurück. Die Leerstandsquote liegt weiterhin unter 0,5 %, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Bei Neuvermietungen konkurrieren oft Dutzende von Interessenten um eine einzige Wohnung.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf die Außenbezirke und größere Entwicklungsgebiete. Projekte in Freiham, der Messestadt Riem oder entlang der neuen U-Bahn-Trassen schaffen zusätzlichen Wohnraum, können aber die strukturelle Unterversorgung nicht ausgleichen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen beträgt nur wenige Tage, oft werden Wohnungen noch vor der offiziellen Vermarktung vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen Lagen wie Altstadt, Maxvorstadt, Schwabing und Glockenbachviertel liegen die Quadratmetermieten regelmäßig über 30,00 €/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

In den mittleren Lagen wie Sendling, Neuhausen oder Giesing bewegen sich die Mieten zwischen 24,00 und 28,00 €/m². Diese Viertel erleben teilweise eine deutliche Aufwertung und ziehen vermehrt junge Berufstätige und Familien an. Am Stadtrand und in den Neubaugebieten liegen die Mieten zwischen 20,00 und 25,00 €/m², wobei hier oft modernere Wohnungen mit besserer Energieeffizienz und zeitgemäßen Grundrissen angeboten werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in München bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs im Bereich von 3-4 % jährlich, wobei die rechtlichen Rahmenbedingungen wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten.

Die strukturellen Faktoren – starker Zuzug, wirtschaftliche Attraktivität, begrenzte Flächenverfügbarkeit – werden den Markt weiterhin prägen. Mittelfristig könnten größere Stadtentwicklungsprojekte und die Verdichtung bestehender Quartiere für eine leichte Entspannung sorgen. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bleibt jedoch ein zentrales gesellschaftspolitisches Thema.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als robuster, hochpreisiger Markt mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während Häuser sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich moderate Preissteigerungen verzeichnen, zeigt sich der Eigentumswohnungsmarkt leicht rückläufig. Der Mietwohnungsmarkt bleibt weiterhin stark angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen.

Die strukturellen Herausforderungen – knappes Angebot, hohe Nachfrage, begrenzte Neubauaktivität – werden den Markt auch in den kommenden Jahren prägen. München bleibt einer der teuersten und begehrtesten Immobilienmärkte Deutschlands, getrieben von seiner wirtschaftlichen Stärke, der hohen Lebensqualität und seiner Attraktivität als internationaler Standort.

Investoren und Selbstnutzer müssen sich auf weiterhin hohe Preise einstellen, wobei die Finanzierungsbedingungen und die gesamtwirtschaftliche Entwicklung entscheidende Faktoren für die weitere Marktentwicklung darstellen werden. Die Politik steht vor der Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne die Marktmechanismen zu stark zu verzerren.

Für potenzielle Käufer und Mieter bedeutet dies, dass schnelle Entscheidungen und solide Finanzierungskonzepte weiterhin erfolgskritisch bleiben. Der Münchner Immobilienmarkt wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren ein Verkäufer- und Vermietermarkt bleiben, mit begrenzten Optionen für Suchende und anhaltend hohem Preisniveau.