Immobilienmarktbericht München – Q3 2025

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von hoher Nachfrage geprägt. Nach einer Phase der Konsolidierung in den vergangenen Quartalen stabilisieren sich die Preise auf hohem Niveau, wobei sich deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Marktsegmenten zeigen. Während der Markt für Häuser zum Kauf eine positive Dynamik mit moderaten Preissteigerungen aufweist, zeigt sich bei Eigentumswohnungen eine leichte Seitwärtsbewegung. Der Mietmarkt verzeichnet sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen kontinuierliche Zuwächse, was die anhaltende Attraktivität Münchens als Wohn- und Wirtschaftsstandort unterstreicht.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf liegt aktuell bei 8.777 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 8.529 Euro lag, bedeutet dies eine Steigerung um 248 Euro pro Quadratmeter oder ebenfalls 2,9 Prozent innerhalb eines Quartals.

Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in München wider, insbesondere vor dem Hintergrund der sich stabilisierenden Zinssituation und der weiterhin hohen Nachfrage nach Eigenheimen im Großraum München. Die Preisdynamik hat sich im Vergleich zu den Vorjahren zwar verlangsamt, zeigt aber eine gesunde und nachhaltige Aufwärtsbewegung, die von einer soliden Nachfrage getragen wird.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist weiterhin von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Das Angebot an verfügbaren Objekten bleibt knapp und hat sich im Vergleich zum Vorquartal nicht signifikant erhöht. Diese Angebotsknappheit ist besonders in beliebten Wohnlagen spürbar, wo qualitativ hochwertige Objekte oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Die Neubauaktivität im Bereich der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit im Stadtgebiet München eingeschränkt. Neue Projekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Randbezirke und das direkte Umland, wo noch Entwicklungspotenzial vorhanden ist. Die Fertigstellungsquote neuer Eigenheime bleibt hinter der Nachfrage zurück, was den Preisdruck auf dem Markt aufrechterhält. Leerstand ist in diesem Segment praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktlage zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. In den zentralen und besonders begehrten Lagen wie Bogenhausen, Schwabing oder dem Lehel liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und überschreiten häufig die Marke von 10.000 Euro pro Quadratmeter. Premium-Lagen können sogar Spitzenwerte von bis zu 15.000 Euro pro Quadratmeter erreichen, insbesondere bei freistehenden Villen mit großzügigen Grundstücken.

Am Stadtrand und in den äußeren Bezirken wie Aubing, Allach oder Feldmoching zeigen sich moderatere Preisniveaus, die jedoch ebenfalls eine steigende Tendenz aufweisen. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise typischerweise zwischen 6.000 und 8.000 Euro, wobei die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr einen wichtigen Preisfaktor darstellt. Das direkte Umland Münchens, insbesondere die S-Bahn-nahen Gemeinden, verzeichnet ebenfalls kontinuierliche Preissteigerungen, da viele Familien hier eine Alternative zum hochpreisigen Stadtgebiet suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Häuser zum Kauf. Die fundamentalen Marktfaktoren – knappes Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage – werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern. Die Zuwanderung nach München bleibt auf hohem Niveau, getrieben von der wirtschaftlichen Stärke der Region und dem attraktiven Arbeitsplatzangebot.

Die Zinsentwicklung wird weiterhin einen wichtigen Einfluss auf die Marktdynamik haben. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder leicht sinken, ist mit einer stabilen bis leicht steigenden Nachfrage zu rechnen. Preissteigerungen werden voraussichtlich im niedrigen einstelligen Prozentbereich liegen, wobei Premium-Lagen weiterhin überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen könnten. Langfristig bleibt der Münchner Immobilienmarkt für Häuser ein stabiler Wertanlage mit begrenztem Abwärtsrisiko.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Seitwärtsbewegung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro liegt das Preisniveau marginal unter dem Vorjahresquartal, was einem minimalen Rückgang von 0,2 Prozent entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 9.194 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich ebenfalls ein leichter Rückgang von 20 Euro pro Quadratmeter oder 0,2 Prozent.

Diese Stabilisierung auf hohem Niveau deutet auf eine Konsolidierungsphase hin, nachdem der Markt in den vergangenen Jahren teilweise überhitzt war. Die leichte Preiskorrektur ist primär auf eine temporäre Kaufzurückhaltung zurückzuführen, die durch die gestiegenen Finanzierungskosten und die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit bedingt ist. Dennoch bleibt das absolute Preisniveau im deutschlandweiten Vergleich außergewöhnlich hoch.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Eigentumswohnungen bleibt weiterhin angespannt, auch wenn sich im Vergleich zum Vorquartal keine signifikanten Veränderungen ergeben haben. Die Vermarktungszeiten haben sich leicht verlängert, was Käufern etwas mehr Verhandlungsspielraum verschafft. Dennoch werden attraktive Objekte in guten Lagen nach wie vor zügig verkauft.

Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt eine gemischte Entwicklung. Während einige größere Projekte fertiggestellt wurden und neue Einheiten auf den Markt bringen, haben sich die Genehmigungszahlen für neue Projekte verlangsamt. Dies ist teilweise auf gestiegene Baukosten und strengere regulatorische Anforderungen zurückzuführen. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen bleibt minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf hochpreisige Luxusobjekte, bei denen die Nachfrage selektiver geworden ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lage bleibt ein charakteristisches Merkmal des Münchner Wohnungsmarkts. In den Top-Lagen der Innenstadt, insbesondere in der Maxvorstadt, im Glockenbachviertel und in Schwabing, liegen die Quadratmeterpreise regelmäßig über 10.000 Euro, mit Spitzenwerten von bis zu 20.000 Euro für Penthouse-Wohnungen oder besonders exklusive Objekte. Diese Premium-Segmente zeigen sich weitgehend krisenresistent und verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise.

In den Stadtrandbezirken und weniger zentralen Lagen bewegen sich die Preise zwischen 6.500 und 8.500 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Sendling, Laim oder Pasing bieten dabei ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis mit guter Infrastruktur und Anbindung. Die östlichen Stadtteile wie Trudering oder Riem, die von der Stadtentwicklung profitieren, zeigen überdurchschnittliche Wertsteigerungspotenziale, liegen preislich aber noch unter dem städtischen Durchschnitt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in München für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Phase der Stabilisierung mit leichten Schwankungen hin. Experten erwarten keine signifikanten Preisrückgänge, aber auch keine starken Anstiege wie in den Boom-Jahren. Die Preise werden voraussichtlich in einer Bandbreite von minus zwei bis plus drei Prozent schwanken, abhängig von der weiteren Zinsentwicklung und der gesamtwirtschaftlichen Lage.

Mittelfristig wird die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug nach München die Nachfrage stützen. Gleichzeitig könnte eine mögliche Entspannung bei den Baukosten und eine Beschleunigung der Genehmigungsverfahren zu einer leichten Ausweitung des Angebots führen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen ausgeglicheneren Markt einstellen, der mehr Auswahlmöglichkeiten bietet, aber weiterhin von der grundsätzlichen Knappheit an Wohnraum in München geprägt sein wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Miete liegt aktuell bei 26,00 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 2,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete noch bei 25,30 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich eine Steigerung um 70 Cent oder 2,7 Prozent binnen drei Monaten.

Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Mietshäusern, insbesondere für Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims in München nicht leisten können. Die Mietpreissteigerungen bewegen sich dabei im Rahmen der allgemeinen Marktentwicklung und spiegeln die hohe Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum mit Garten oder Freiflächen wider.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in München bleibt extrem begrenzt. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Angebotssituation nicht verbessert, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten führt. Besonders begehrt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit drei bis vier Zimmern, die sich für Familien mit Kindern eignen. Die durchschnittliche Verweildauer solcher Objekte auf dem Markt beträgt oft nur wenige Tage.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist minimal, da Investoren und Bauträger sich hauptsächlich auf den lukrativeren Verkauf konzentrieren. Institutionelle Anleger zeigen zwar zunehmendes Interesse an Build-to-Rent-Projekten, diese befinden sich jedoch meist noch in der Planungsphase. Der Leerstand in diesem Marktsegment ist praktisch nicht existent, was die Verhandlungsposition der Vermieter stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Lage und Ausstattung. In den zentralen und besonders gefragten Stadtteilen wie Nymphenburg, Obermenzing oder Solln liegen die Mieten häufig über 30 Euro pro Quadratmeter, wobei luxuriöse Objekte auch 40 Euro und mehr erreichen können. Diese Premium-Lagen zeichnen sich durch ihre grüne Umgebung, exzellente Infrastruktur und Nähe zu internationalen Schulen aus.

Am Stadtrand und in den weniger zentralen Bezirken bewegen sich die Mieten zwischen 20 und 25 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Lochhausen, Langwied oder Trudering bieten dabei oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis mit größeren Grundstücken und ruhigerer Wohnlage. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielt eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung, wobei S-Bahn-nahe Lagen deutliche Aufschläge verzeichnen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen im Bereich von zwei bis vier Prozent jährlich zu rechnen. Die Nachfrage nach Mietshäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben von der wachsenden Zahl junger Familien, die in München leben und arbeiten möchten. Gleichzeitig wird das Angebot weiterhin sehr begrenzt bleiben.

Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden die Preisentwicklung dämpfen, aber nicht stoppen. Vermieter werden zunehmend auf Indexmieten oder Staffelmieten setzen, um langfristige Ertragssicherheit zu gewährleisten. Mieter sollten sich auf weiter steigende Preise einstellen und gegebenenfalls Alternativen im Umland oder in weniger zentralen Lagen in Betracht ziehen. Die Entwicklung neuer Wohnquartiere am Stadtrand könnte mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen, wird aber den grundsätzlichen Nachfrageüberhang nicht auflösen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine parallele Entwicklung zum Häusermarkt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen liegt bei 26,00 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 2,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmiete 25,30 Euro betrug, ergibt sich eine Steigerung um 2,7 Prozent oder 70 Cent pro Quadratmeter.

Diese Preisentwicklung reflektiert die ungebrochen hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in München, die durch den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften, Studenten und jungen Familien getrieben wird. Die Mietpreissteigerungen liegen dabei im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben der Mietpreisbremse, nutzen aber den verfügbaren Spielraum weitgehend aus.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt. Das verfügbare Angebot hat sich im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich verändert und bleibt deutlich hinter der Nachfrage zurück. Bei Neuvermietungen ist es keine Seltenheit, dass auf eine Wohnungsanzeige mehrere hundert Bewerbungen eingehen. Diese extreme Konkurrenzsituation führt dazu, dass Vermieter sehr selektiv bei der Mieterauswahl vorgehen können.

Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt zwar eine gewisse Dynamik, kann aber den Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Fertiggestellte Neubauwohnungen werden meist zu Höchstpreisen vermietet und sind damit für viele Wohnungssuchende nicht erschwinglich. Der Leerstand liegt stadtweit unter einem Prozent, was als Zeichen eines extrem angespannten Marktes gilt. Selbst sanierungsbedürftige Wohnungen finden schnell neue Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen sind erheblich und haben sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verfestigt. In den Top-Lagen der Innenstadt, wie dem Glockenbachviertel, Schwabing oder der Maxvorstadt, liegen die Mieten regelmäßig über 30 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen oder luxussanierte Altbauwohnungen in diesen Lagen können sogar 35 bis 40 Euro pro Quadratmeter erreichen.

In den Außenbezirken und weniger zentralen Stadtteilen zeigt sich ein differenzierteres Bild. Während in aufstrebenden Vierteln wie dem Werksviertel oder in Neubaugebieten wie Freiham die Mieten sich dem städtischen Durchschnitt annähern, bieten traditionelle Arbeiterviertel wie Hasenbergl oder Neuperlach noch vergleichsweise moderate Mieten zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter. Die Qualität der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr bleibt ein entscheidender Preisfaktor.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in München für die nächsten 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, allerdings mit gedämpfter Dynamik. Experten rechnen mit jährlichen Mietsteigerungen im Bereich von zwei bis vier Prozent, wobei die rechtlichen Rahmenbedingungen wie die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze als dämpfende Faktoren wirken werden.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig lösen lassen. Trotz politischer Bemühungen und verschiedener Wohnungsbauprogramme bleibt die Fertigstellungsrate hinter dem Bedarf zurück. Die Stadt München plant zwar mehrere große Entwicklungsgebiete, deren Realisierung wird jedoch noch Jahre in Anspruch nehmen. Mieter müssen sich daher auf weiterhin hohe Preise und intensive Konkurrenz bei der Wohnungssuche einstellen.

Langfristig könnte eine Verlagerung der Nachfrage ins Umland zu einer gewissen Entspannung führen, vorausgesetzt, die Verkehrsinfrastruktur wird entsprechend ausgebaut. Die zunehmende Akzeptanz von Home-Office-Modellen könnte diesen Trend verstärken. Dennoch wird München als Wirtschafts- und Kulturzentrum seine Anziehungskraft behalten, was den Mietmarkt weiterhin unter Druck setzen wird.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, von hoher Nachfrage geprägter Markt mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während Häuser zum Kauf deutliche Preissteigerungen verzeichnen, zeigt sich bei Eigentumswohnungen eine Konsolidierung auf hohem Niveau. Der Mietmarkt sowohl für Häuser als auch für Wohnungen entwickelt sich weiterhin dynamisch mit moderaten, aber stetigen Preissteigerungen.

Die fundamentalen Marktfaktoren – knappes Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage – werden den Münchner Immobilienmarkt auch in den kommenden Jahren prägen. Die Stadt bleibt ein attraktiver Wirtschaftsstandort mit exzellenter Lebensqualität, was kontinuierlichen Zuzug generiert. Gleichzeitig limitieren begrenzte Flächenressourcen und komplexe Genehmigungsverfahren die Ausweitung des Angebots.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass München weiterhin ein hochpreisiger, aber wertstabiler Immobilienmarkt bleiben wird. Käufer und Mieter sollten sich auf anhaltend hohe Preise einstellen und gegebenenfalls Kompromisse bei Lage oder Ausstattung eingehen. Investoren finden in München nach wie vor einen sicheren Hafen mit stabilen Erträgen, müssen aber mit moderaten Renditen rechnen. Die Politik steht vor der Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne die Attraktivität des Standorts zu gefährden.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die aktuellen Trends fortsetzen oder ob externe Faktoren wie Zinsentwicklung, Wirtschaftslage oder regulatorische Änderungen zu Verschiebungen führen werden. Sicher ist jedoch, dass München seine Position als einer der wichtigsten und stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands behaupten wird.