Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit einer fortgesetzten Stabilisierung nach den Turbulenzen der Vorjahre. Die Landeshauptstadt Bayerns behauptet ihre Position als einer der teuersten und gefragtesten Immobilienmärkte Deutschlands. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft weiterhin auf ein strukturell knappes Angebot, was zu einer angespannten Marktsituation in allen Segmenten führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in München präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.777 Euro auf einem sehr hohen Niveau. Diese Preismarke spiegelt die anhaltende Attraktivität des Münchner Immobilienmarktes wider und zeigt eine bemerkenswerte Stabilität nach den Preiskorrekturen des Jahres 2024. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 8.529 Euro lag, entspricht dies einem moderaten Anstieg von 2,9 Prozent. Diese verhaltene Preisentwicklung deutet auf eine gesunde Marktkonsolidierung hin, die sich deutlich von den überhitzten Phasen der frühen 2020er Jahre unterscheidet.

Die jährliche Wachstumsrate für Einfamilienhäuser stabilisiert sich bei 2,1 Prozent, was eine nachhaltige Preisentwicklung ohne spekulative Übertreibungen signalisiert. Diese moderate Steigerungsrate liegt nahe an der allgemeinen Inflationsrate und deutet darauf hin, dass der Markt nach Jahren starker Preisanstiege eine Phase der Konsolidierung erreicht hat. Für Käufer bedeutet dies zwar keine signifikanten Preisrückgänge, aber immerhin eine gewisse Planbarkeit und Stabilität bei Kaufentscheidungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im Q3 2025 auf einem robusten Niveau und hat sich gegenüber dem zweiten Quartal sogar leicht intensiviert. Dies manifestiert sich in einer erhöhten Transaktionsgeschwindigkeit und spürbar kürzeren Vermarktungszeiten. Qualitativ hochwertige Objekte in gefragten Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Das Angebot hingegen bleibt strukturell knapp, was zu einem anhaltenden Verkäufermarkt führt.

Die Neubauaktivität im Segment der Kaufhäuser zeigt sich weiterhin moderat und wird durch mehrere Faktoren gebremst. Hohe Baukosten, die sich durch gestiegene Material- und Lohnkosten sowie strengere energetische Anforderungen ergeben, stellen eine erhebliche Herausforderung dar. Zusätzlich erschweren regulatorische Hürden und langwierige Genehmigungsverfahren die Realisierung neuer Projekte. Der Leerstand im Bereich der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent, was die angespannte Angebotssituation zusätzlich verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin in den etablierten Toplagen wie Bogenhausen, Herzogpark und Nymphenburg erzielt, wo Preise jenseits der 12.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Diese exklusiven Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der historischen Bausubstanz und dem gehobenen sozialen Umfeld.

Im mittleren Preissegment bewegen sich beliebte Stadtteile wie Schwabing, Haidhausen und Sendling, wo die Quadratmeterpreise zwischen 8.000 und 10.000 Euro liegen. Diese Viertel punkten mit guter Infrastruktur, lebendiger Nachbarschaft und einer ausgewogenen Mischung aus urbanem Leben und Wohnqualität. Am Stadtrand und in den eingemeindeten Vororten wie Pasing, Aubing oder Trudering sind Häuser zu Quadratmeterpreisen zwischen 6.500 und 8.000 Euro zu finden, wobei hier oft größere Grundstücke und mehr Grün die etwas weitere Entfernung zum Zentrum kompensieren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der stabilen Marktentwicklung erwartet. Die fundamentalen Treiber des Münchner Immobilienmarktes – das anhaltende Bevölkerungswachstum, die wirtschaftliche Stärke der Region und die strukturelle Angebotsknappheit – bleiben intakt. Eine dramatische Preiskorrektur erscheint unwahrscheinlich, solange die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Allerdings könnten steigende Zinsen und eine mögliche wirtschaftliche Abkühlung das Preiswachstum weiter dämpfen. Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich, was eine Rückkehr zu nachhaltigeren Marktbedingungen signalisiert.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in München zeigt sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Diese Preismarke unterstreicht Münchens Position als einer der teuersten Wohnungsmärkte Deutschlands. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Preis bei 9.194 Euro lag, zeigt sich eine minimale Korrektur von 0,2 Prozent. Diese scheinbare Stagnation sollte jedoch nicht über die tatsächliche Marktdynamik hinwegtäuschen.

Bemerkenswert ist die Entwicklung im ersten Halbjahr 2025, in dem der Geldumsatz bei Wohnungs- und Teileigentum um beachtliche 18 Prozent über dem Vorjahresniveau lag. Diese Steigerung des Transaktionsvolumens bei weitgehend stabilen Preisen deutet auf eine Belebung der Handelsaktivitäten hin. Käufer zeigen sich wieder kauffreudiger, was teilweise auf die leicht verbesserten Finanzierungskonditionen und die psychologische Gewöhnung an das hohe Preisniveau zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen zum Kauf bleibt im Vergleich zu den Vorjahren knapp, sowohl im Stadtgebiet als auch im Landkreis München. Der Markt befindet sich auf einem deutlichen Erholungskurs mit gestiegenen Nachfrageimpulsen und einer erhöhten Anzahl von Verkaufsabschlüssen. Im ersten Halbjahr 2025 wurden etwa 4.750 Eigentumswohnungen verkauft, wovon rund 500 Einheiten auf Neubauobjekte entfielen. Diese Zahlen verdeutlichen die Dominanz des Bestandsmarktes und die nach wie vor verhaltene Neubautätigkeit.

Die verbesserten Konditionen für Immobiliendarlehen haben zu einer Wiederbelebung der Kaufbereitschaft geführt. Viele potenzielle Käufer, die in den vergangenen Quartalen eine abwartende Haltung eingenommen hatten, nutzen nun die stabilisierten Marktbedingungen für ihre Kaufentscheidung. Der Leerstand im Eigentumswohnungssegment ist verschwindend gering, was die Verhandlungsposition der Verkäufer stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Verteilung der Transaktionen zeigt eine klare Präferenz für zentrale Lagen: 44 Prozent des Umsatzes entfallen auf Citylagen, weitere 24 Prozent auf Cityrand-Lagen. Diese Konzentration auf zentrumsnahe Bereiche spiegelt die anhaltende Attraktivität urbaner Wohnformen wider. In den Toplagen der Innenstadt, insbesondere in der Altstadt, Maxvorstadt und im Lehel, werden regelmäßig Spitzenpreise von über 12.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Die gehobenen Wohnviertel wie Schwabing-West, Bogenhausen und Harlaching bewegen sich preislich zwischen 9.000 und 11.000 Euro pro Quadratmeter. In den aufstrebenden Stadtteilen wie dem Werksviertel oder den Neubaugebieten in Freiham liegt das Preisniveau bei 7.500 bis 9.000 Euro. Die Außenbezirke und Stadtrandlagen bieten mit Preisen zwischen 6.000 und 7.500 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Einstiegsmöglichkeiten, wobei auch hier die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends erwartet. Die fundamentalen Treiber wie das anhaltende Bevölkerungswachstum Münchens, die wirtschaftliche Stärke der Region und die strukturelle Angebotsknappheit bleiben bestehen. Durch die sich stabilisierenden Finanzierungskonditionen und die psychologische Anpassung an das hohe Preisniveau wird für 2025 und 2026 ein weiterhin zunehmendes Kaufinteresse prognostiziert.

Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent, wobei Neubauobjekte und energetisch sanierte Bestandsimmobilien überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen könnten. Die zunehmenden regulatorischen Anforderungen an die Energieeffizienz könnten zu einer weiteren Differenzierung zwischen modernisierten und unsanierten Objekten führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in München präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als äußerst angespannt. Das Segment der zur Vermietung stehenden Häuser ist traditionell das kleinste im Münchner Immobilienmarkt, da die meisten Eigentümer ihre Häuser entweder selbst bewohnen oder zum Verkauf anbieten. Die wenigen verfügbaren Mietshäuser werden zu Premiumpreisen angeboten, wobei monatliche Kaltmieten von 3.500 bis 6.000 Euro für Einfamilienhäuser keine Seltenheit sind.

Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Mietpreise für Häuser um durchschnittlich 3 bis 5 Prozent erhöht, wobei die Steigerungsraten je nach Lage und Ausstattung variieren. Besonders gefragt sind moderne oder kürzlich renovierte Objekte mit energieeffizienter Ausstattung, die trotz höherer Kaltmieten aufgrund niedrigerer Nebenkosten attraktiv für Mieter sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in München bleibt im Q3 2025 äußerst knapp, während die Nachfrage auf einem solide hohen Niveau verharrt. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, was zu einer extremen Verknappung führt. Verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet, oft zu Preisen über der ursprünglichen Angebotsmiete. Die Anzahl der Interessenten pro Objekt ist außergewöhnlich hoch, was Vermietern eine sehr selektive Auswahl ermöglicht.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist sehr gering, da sich Projektentwickler primär auf den lukrativeren Eigentumsmarkt konzentrieren. Im ersten Halbjahr 2025 zeigten sich bei mehrgeschossigen Mietwohnhäusern eine Anzahlsteigerung von 5 Prozent und eine Geldumsatzsteigerung von 12 Prozent, was jedoch hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und nicht auf klassische Einfamilien-Mietshäuser zurückzuführen ist. Die angespannte Marktsituation perpetuiert sich durch die anhaltend hohe Nachfrage und die strukturelle Angebotsknappheit.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den etablierten Villenvierteln wie Bogenhausen, Solln und dem Herzogpark erzielt, wo monatliche Kaltmieten von 5.000 Euro und mehr für gehobene Objekte üblich sind. Diese Lagen profitieren von ihrer exklusiven Atmosphäre, der Nähe zu internationalen Schulen und der gehobenen Infrastruktur.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Obermenzing, Pasing oder Trudering bewegen sich die Mietpreise für Häuser zwischen 2.500 und 4.000 Euro monatlich. Diese Gebiete sind besonders bei Familien mit Kindern beliebt, die Wert auf Gärten, ruhige Wohnstraßen und gute Anbindung an Schulen legen. Am Stadtrand und in den eingemeindeten Vororten sind Mietshäuser zu Preisen zwischen 2.000 und 3.000 Euro zu finden, wobei auch hier das Angebot extrem begrenzt ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine Entspannung im Segment der Mietshäuser zu erwarten. Die strukturelle Knappheit wird sich voraussichtlich weiter verschärfen, da kaum Neubauaktivitäten in diesem Bereich stattfinden und die Nachfrage durch den kontinuierlichen Zuzug nach München hoch bleibt. Experten prognostizieren weitere Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich.

Die zunehmende Bedeutung von Home-Office und der Wunsch nach mehr Wohnfläche könnten die Nachfrage nach Mietshäusern weiter verstärken. Gleichzeitig könnte die geplante Verschärfung der Mietpreisbremse die Dynamik etwas dämpfen, wobei der Effekt im Premiumsegment der Mietshäuser voraussichtlich begrenzt bleiben wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine ausgeprägte Dynamik mit kontinuierlichen Preissteigerungen. Die Neuvertragsmieten haben sich seit August 2024 im Durchschnitt um 4,7 Prozent erhöht, nachdem bereits im vorherigen Zeitraum ein Plus von 4,5 Prozent zu verzeichnen war. Diese konsistente Aufwärtsbewegung unterstreicht den anhaltenden Nachfragedruck auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Neuverträge liegt im Q3 2025 bei etwa 20 bis 22 Euro pro Quadratmeter, wobei die Spanne je nach Lage, Ausstattung und Baujahr erheblich variiert. In Toplagen werden regelmäßig Mieten von über 25 Euro pro Quadratmeter erzielt, während in Randlagen Mieten zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter üblich sind. Die Bestandsmieten liegen aufgrund des Mieterschutzes deutlich niedriger, was zu einer zunehmenden Spreizung zwischen Alt- und Neuverträgen führt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in München bleibt im Q3 2025 auf einem außerordentlich hohen Niveau. Der Leerstand ist minimal und bewegt sich deutlich unter der Fluktuationsreserve von 3 Prozent. Tatsächlich liegt die Leerstandsquote bei unter 1 Prozent, was zu einem extremen Vermietermarkt führt. Verfügbare Wohnungen erhalten binnen Stunden hunderte von Anfragen, und Massenbesichtigungen mit 50 und mehr Interessenten sind keine Seltenheit.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbau zeigt sich weiterhin zurückhaltend, was die angespannte Marktsituation perpetuiert. Zwar wurden im ersten Halbjahr 2025 einige neue Mietwohnungsprojekte fertiggestellt, doch reicht das zusätzliche Angebot bei weitem nicht aus, um die Nachfrage zu befriedigen. Private Investoren konzentrieren sich verstärkt auf den Bau von Eigentumswohnungen, während der soziale Wohnungsbau trotz politischer Bekenntnisse nur schleppend vorankommt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Münchens sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. In den Toplagen der Innenstadt wie Altstadt, Maxvorstadt und Schwabing werden für Neuverträge regelmäßig Mieten von 23 bis 28 Euro pro Quadratmeter verlangt. Diese zentralen Lagen profitieren von ihrer optimalen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem urbanen Lebensgefühl.

Die beliebten Szenestadtteile wie Glockenbachviertel, Haidhausen und die Isarvorstadt bewegen sich preislich zwischen 20 und 24 Euro pro Quadratmeter. In den soliden Wohnvierteln des mittleren Rings wie Sendling, Laim oder Moosach liegen die Mieten zwischen 17 und 20 Euro. Die günstigsten Mieten mit 14 bis 17 Euro pro Quadratmeter finden sich in den Außenbezirken wie Feldmoching, Aubing oder Riem, wobei auch hier die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind.

Besonders stark nachgefragt sind kleinere Wohnungen bis 60 Quadratmeter in zentralen Lagen, die von Singles und Paaren gesucht werden. Hier ist der Quadratmeterpreis oft überdurchschnittlich hoch. Familienwohnungen ab 80 Quadratmetern sind besonders in den Außenbezirken gefragt, wo das Preis-Leistungs-Verhältnis günstiger ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs zu rechnen. Der anhaltende Nachfragedruck bei gleichzeitig sehr knappem Angebot und geringer Neubauaktivität lässt weitere Mietsteigerungen im Bereich von 4 bis 6 Prozent jährlich erwarten. Die fundamentalen Treiber wie das Bevölkerungswachstum Münchens, die Attraktivität als Wirtschaftsstandort und die begrenzte Flächenverfügbarkeit bleiben bestehen.

Die politischen Bemühungen zur Dämpfung des Mietanstiegs durch Instrumente wie die Mietpreisbremse oder den Milieuschutz zeigen bisher nur begrenzte Wirkung. Die geplante Neufassung des Mietspiegels könnte zu einer moderaten Dämpfung führen, wird aber die grundsätzliche Knappheitssituation nicht lösen können. Experten sehen erst dann eine nachhaltige Entspannung, wenn die Neubauaktivität deutlich gesteigert wird und gleichzeitig die Nachfrage durch verbesserte Bedingungen im Umland oder in anderen Metropolregionen entlastet wird.

Die zunehmende Bedeutung energetischer Standards könnte zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen. Wohnungen mit schlechter Energieeffizienz könnten künftig schwerer vermietbar werden oder Preisabschläge hinnehmen müssen, während energetisch optimierte Neubauten und sanierte Altbauten Premiummieten erzielen.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit anhaltend hohem Preisniveau und starker Nachfrage in allen Segmenten. Die moderate Preisentwicklung bei Kaufimmobilien deutet auf eine gesunde Konsolidierung hin, während der Mietmarkt weiterhin deutliche Steigerungsraten aufweist. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren für ein hohes Preisniveau sorgen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt mit begrenzten Opportunitäten einstellen.