Immobilienmarktbericht München - 3. Quartal 2025

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von hoher Nachfrage geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal zeichnen sich differenzierte Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten ab, wobei der Mietmarkt besonders angespannt bleibt. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Marktentwicklungen für Wohnimmobilien und stellt diese den Daten des zweiten Quartals 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei etwa 8.777 bis 8.814 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer moderaten Preissteigerung von 1 bis 3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei rund 8.600 Euro lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine Wertsteigerung von 2,1 bis 2,9 Prozent, was auf eine gesunde, aber nicht überhitzte Marktentwicklung hindeutet.

Die Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität Münchens als Wohnstandort wider. Besonders Einfamilienhäuser in etablierten Wohnlagen verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise. Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis für ein Einfamilienhaus bewegt sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 1,5 und 2,5 Millionen Euro, wobei in Premiumlagen auch deutlich höhere Preise erzielt werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal leicht erhöht, bleibt jedoch insgesamt auf einem niedrigen Niveau. Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot, was zu verkürzten Vermarktungszeiten führt. Gut erhaltene oder modernisierte Objekte in gefragten Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt moderat und wird durch mehrere Faktoren gehemmt. Die anhaltende Baulandknappheit in München, gestiegene Baukosten sowie verschärfte regulatorische Anforderungen begrenzen die Ausweitung des Angebots. Bauträger konzentrieren sich verstärkt auf die Nachverdichtung bestehender Grundstücke und die Entwicklung kleinerer Projekte in den Außenbezirken. Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht vorhanden, was die Marktanspannung zusätzlich verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. Besonders begehrt sind zentrale, grünnahe und familienfreundliche Viertel wie Bogenhausen, Nymphenburg und Harlaching, wo Quadratmeterpreise von über 10.000 Euro keine Seltenheit sind. In diesen Toplagen ist das Angebot besonders knapp, und Interessenten müssen mit langen Suchzeiten rechnen.

Die Stadtrandbezirke wie Aubing, Feldmoching oder Trudering zeigen eine etwas bessere Verfügbarkeit bei moderateren Preisen zwischen 6.500 und 8.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von der verbesserten Infrastruktur und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Familien schätzen hier besonders das bessere Preis-Leistungs-Verhältnis und die oft größeren Grundstücke.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Häusersegment erwartet. Die fundamentalen Faktoren wie die starke Wirtschaftskraft Münchens, der anhaltende Zuzug und die begrenzte Flächenverfügbarkeit werden den Markt weiterhin stützen. Eine deutliche Entspannung ist nicht in Sicht, da die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bestehen bleibt.

Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent, sofern keine gravierenden wirtschaftlichen Verwerfungen eintreten. Die Zinsentwicklung wird dabei eine wichtige Rolle spielen. Sollten die Zinsen weiter auf dem aktuellen Niveau verharren oder sogar leicht sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren und zu stärkeren Preissteigerungen führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München liegt im dritten Quartal 2025 bei etwa 9.174 Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei rund 9.200 Euro lag, zeigt sich eine leichte Stagnation bis minimale Rückgänge. Diese Seitwärtsbewegung markiert eine Konsolidierungsphase nach den starken Preissteigerungen der vergangenen Jahre.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 9.194 Euro lag, ist der Markt praktisch stabil geblieben. Diese Entwicklung deutet auf eine gewisse Marktberuhigung hin, wobei die Preise auf hohem Niveau verharren. Neubauwohnungen in zentralen Lagen erzielen weiterhin Spitzenpreise von über 12.000 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen je nach Zustand und Lage zwischen 7.000 und 10.000 Euro gehandelt werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal leicht erhöht, bleibt jedoch insgesamt begrenzt. Die Nachfrage ist ungebrochen hoch, speziell für Neubauwohnungen in zentralen Lagen mit moderner, energieeffizienter Ausstattung. Die verbesserten Energiestandards und die zunehmende Bedeutung der Nachhaltigkeit beeinflussen die Kaufentscheidungen maßgeblich.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist leicht rückläufig, bleibt aber aktiver als im Häusersegment. Der Fokus liegt auf Außenbezirken und Nachverdichtungsprojekten in bestehenden Quartieren. Größere Neubauprojekte entstehen vor allem in Entwicklungsgebieten wie Freiham oder entlang der neuen U-Bahn-Linien. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück, was die strukturelle Unterversorgung perpetuiert.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf das Luxussegment sowie teilweise auf unsanierte Altbauwohnungen, die einer umfassenden Modernisierung bedürfen. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum zweiten Quartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Transaktionsgeschwindigkeit hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den Stadtteilen bleibt ausgeprägt. Zentrale Lagen wie Schwabing, Maxvorstadt und Lehel verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise, oft über 11.000 Euro. Diese Viertel profitieren von ihrer Nähe zu kulturellen Einrichtungen, Universitäten und der exzellenten Infrastruktur.

In den mittleren Lagen wie Sendling, Laim oder Berg am Laim bewegen sich die Preise zwischen 8.000 und 10.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile haben in den letzten Jahren eine deutliche Aufwertung erfahren und bieten ein attraktives Wohnumfeld für junge Familien und Berufstätige.

Die Außenbezirke wie Riem, Trudering oder Pasing zeigen Quadratmeterpreise zwischen 6.500 und 8.500 Euro. Hier entstehen vermehrt neue Wohnquartiere mit moderner Infrastruktur, die besonders für Käufer mit begrenzterem Budget interessant sind. Die verbesserte Verkehrsanbindung durch neue S-Bahn- und U-Bahn-Verbindungen macht diese Lagen zunehmend attraktiver.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine stabile bis leicht positive Preisentwicklung erwartet. Die aktuelle Konsolidierungsphase könnte sich noch einige Quartale fortsetzen, bevor wieder moderate Preissteigerungen einsetzen. Experten rechnen mit jährlichen Wertsteigerungen von 1 bis 3 Prozent.

Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik, der wirtschaftlichen Gesamtlage und der Neubauaktivität abhängen. Sollte es zu einer deutlichen Ausweitung des Angebots durch größere Neubauprojekte kommen, könnte dies zu einer weiteren Stabilisierung der Preise führen. Die grundsätzliche Attraktivität Münchens als Wohn- und Arbeitsstandort wird jedoch weiterhin für eine robuste Nachfrage sorgen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Preissteigerungen. Während im zweiten Quartal 2025 bereits ein angespanntes Preisniveau zu verzeichnen war, haben sich die Mieten für Einfamilien- und Reihenhäuser weiter erhöht. Die durchschnittlichen Kaltmieten für Häuser liegen je nach Lage, Größe und Ausstattung zwischen 2.500 und 5.000 Euro monatlich, wobei in Premiumlagen auch deutlich höhere Mieten aufgerufen werden.

Die Mietpreissteigerungen fallen moderat bis deutlich aus und übertreffen die allgemeine Inflationsrate erheblich. Besonders nachgefragt sind moderne, energieeffiziente Häuser mit Garten in familienfreundlichen Lagen. Die Warmmieten inklusive Nebenkosten belasten die Haushaltsbudgets zunehmend, was die soziale Dimension der Wohnraumversorgung verstärkt in den Fokus rückt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist im dritten Quartal 2025 sehr knapp geblieben. Der Leerstand ist nahezu nicht vorhanden, was die extreme Anspannung des Marktes unterstreicht. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet, oft schon nach der ersten Besichtigung.

Die Neubauaktivität von Mietshäusern ist sehr gering, da Bauträger und Investoren stärker auf die Entwicklung von Eigentumseinheiten setzen. Die höheren Renditen im Verkauf gegenüber der langfristigen Vermietung sowie regulatorische Beschränkungen wie die Mietpreisbremse dämpfen die Investitionsbereitschaft im Mietsektor. Die wenigen neu errichteten Mietshäuser werden meist zu Höchstpreisen angeboten und richten sich an eine zahlungskräftige Klientel.

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt solid bis hoch. Familien mit Kindern, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen, konkurrieren mit Expats internationaler Unternehmen und wohlhabenden Mietern um die wenigen verfügbaren Objekte. Der anhaltende Nachfragedruck führt zu einem Vermietermarkt, in dem Interessenten oft umfangreiche Unterlagen vorlegen und ihre Bonität nachweisen müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage konzentriert sich vor allem auf gefragte Wohngebiete mit guter Infrastruktur, Nähe zu internationalen Schulen und Grünanlagen. Stadtteile wie Bogenhausen, Obermenzing und Solln verzeichnen die höchsten Mietpreise für Häuser, oft über 4.000 Euro Kaltmiete für ein Einfamilienhaus mit gehobener Ausstattung.

In den mittleren Lagen wie Pasing, Laim oder Trudering bewegen sich die Mieten für Häuser zwischen 2.500 und 3.500 Euro. Diese Gebiete bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ein ruhiges Wohnumfeld mit guter Verkehrsanbindung legen.

Die Außenbezirke und Randlagen zeigen etwas moderatere Mietpreise zwischen 2.000 und 3.000 Euro, wobei auch hier die Verfügbarkeit sehr begrenzt ist. Die deutliche Knappheit in beliebten Stadtteilen im Zentrum und guten Wohnlagen führt dazu, dass Mietinteressenten zunehmend auf weniger zentrale Gebiete ausweichen müssen.

Prognose und Ausblick

Für den Mietshäusermarkt werden in den kommenden 12 bis 24 Monaten weitere Mietpreissteigerungen erwartet. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietobjekten bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird den Preisdruck aufrechterhalten. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent, sofern keine regulatorischen Eingriffe erfolgen.

Die angespannte Lage wird bestehen bleiben, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Die fehlenden Neubauten im Mietsegment und die Umwandlung von Miet- in Eigentumsobjekte verschärfen die Situation zusätzlich. Langfristig könnte nur eine deutliche Intensivierung der Neubautätigkeit, möglicherweise durch öffentliche Wohnungsbauprogramme oder Anreize für private Investoren, zu einer Entspannung führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mietpreise für Wohnungen in München zeigen im dritten Quartal 2025 deutliche Steigerungen gegenüber dem Vorquartal. Besonders moderne Neubauwohnungen mit Balkon oder Terrasse verzeichnen erhebliche Preisaufschläge. Die durchschnittliche Kaltmiete für eine Wohnung liegt nun zwischen 18 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in Spitzenlagen auch Mieten von über 30 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit mehr sind.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mieten leicht bis deutlich erhöht. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern kostet in München nun zwischen 1.440 und 2.000 Euro Kaltmiete, je nach Lage und Ausstattung. Die Warmmieten inklusive aller Nebenkosten liegen oft 20 bis 30 Prozent höher, was die finanzielle Belastung für Mieter weiter erhöht.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 durch einige Neubauprojekte leicht erhöht, bleibt jedoch deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die Nachfrage übersteigt das Angebot weiterhin erheblich, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Bei Wohnungsbesichtigungen sind Warteschlangen von 20 bis 50 Interessenten keine Seltenheit.

Der Leerstand liegt mit unter 3 Prozent deutlich unter der Fluktuationsreserve, was auf einen extrem angespannten Markt hindeutet. Ein funktionierender Wohnungsmarkt benötigt üblicherweise eine Leerstandsquote von 3 bis 5 Prozent, um normale Umzugsbewegungen zu ermöglichen. Die aktuelle Situation führt dazu, dass Mieter oft Kompromisse bei Lage oder Ausstattung eingehen müssen.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment ist leicht rückläufig, beeinflusst durch gestiegene Baukosten, höhere Zinsen und strenge regulatorische Anforderungen. Neue Projekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Außenbezirke, wo noch Bauland verfügbar ist. Die Fertigstellungszahlen reichen jedoch bei weitem nicht aus, um den Bedarf zu decken, der durch Zuzug und Haushaltsverkleinerung entsteht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In zentralen und beliebten Vierteln wie Schwabing, Maxvorstadt, Glockenbachviertel und Lehel liegen die Mieten oft bei 22 bis 30 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen sind besonders bei jungen Berufstätigen, Studenten und Singles beliebt, die die urbane Infrastruktur und kurze Wege schätzen.

Die mittleren Lagen wie Sendling, Giesing oder Neuhausen zeigen Mietpreise zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile haben sich in den letzten Jahren stark entwickelt und bieten eine gute Mischung aus urbanem Leben und Wohnqualität. Die Gentrifizierung dieser Viertel führt zu kontinuierlichen Mietpreissteigerungen.

In den Außenbezirken wie Feldmoching, Aubing oder Riem bewegen sich die Mieten zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter. Hier entstehen hauptsächlich die neuen Wohnungsbauprojekte, die zur Entspannung des Mietmarkts beitragen sollen. Die verbesserte Infrastruktur und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr macht diese Gebiete zunehmend attraktiver für Mieter, die bezahlbaren Wohnraum suchen.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Experten erwarten weitere Mietpreissteigerungen von 3 bis 6 Prozent jährlich, sofern keine drastischen regulatorischen Eingriffe oder eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots erfolgen.

Die leichte Entspannung durch Neubauprojekte wird durch den anhaltenden Zuzug nach München und die steigende Anzahl von Single-Haushalten mehr als kompensiert. Der Markt wird als "leicht entspannt" durch Neubau beschrieben, jedoch bleibt die Grundspannung erhalten. Eine langfristige Entspannung ist nicht in Sicht, solange die strukturellen Probleme wie Baulandmangel, hohe Baukosten und langwierige Genehmigungsverfahren nicht gelöst werden.

Die Politik steht vor der Herausforderung, einerseits bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und andererseits Investitionsanreize für den Wohnungsbau zu setzen. Mögliche Maßnahmen könnten eine Lockerung der Bauvorschriften, die Ausweisung neuer Baugebiete oder verstärkte öffentliche Wohnungsbauprogramme sein. Ohne solche Interventionen wird der Münchner Mietwohnungsmarkt weiterhin zu den teuersten und angespanntesten in Deutschland gehören.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin als einer der dynamischsten und teuersten Märkte Deutschlands. Während der Kaufmarkt eine gewisse Konsolidierung zeigt, bleibt der Mietmarkt extrem angespannt. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird die Marktdynamik auch in den kommenden Quartalen prägen. Investoren und Eigennutzer müssen sich auf weiterhin hohe Preise und begrenztes Angebot einstellen, während Mieter mit weiteren Kostensteigerungen rechnen müssen.