Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Vergleichende Analyse zum Vorquartal Q2 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von hoher Nachfrage geprägt. Die vorliegende Analyse beleuchtet die Entwicklungen in den vier Hauptsegmenten des Wohnimmobilienmarktes und stellt diese dem zweiten Quartal 2025 gegenüber. Trotz leichter Entspannungstendenzen in einzelnen Marktsegmenten bleibt München einer der angespanntesten Immobilienmärkte Deutschlands mit anhaltend hohem Preisniveau.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in München verzeichnet im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 8.814 Euro pro Quadratmeter. Diese Zahlen werden durch mehrere Marktbeobachter bestätigt, wobei Engel & Völkers mit 8.777 Euro/m² eine nahezu identische Einschätzung liefert. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 bedeutet dies eine leichte Preissteigerung, die sich im moderaten einstelligen Prozentbereich bewegt. Die Preisentwicklung zeigt damit nach einer Phase der Stagnation wieder eine aufwärts gerichtete Tendenz.

Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, als die Preise bei durchschnittlich 8.529 Euro/m² lagen, ergibt sich ein Wachstum von etwa 3,3 Prozent. Diese Entwicklung signalisiert eine Stabilisierung des Marktes nach den turbulenten Zeiten der Zinswende und zeigt, dass sich die Nachfrage nach Eigenheimen in München trotz des hohen Preisniveaus auf solidem Niveau bewegt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 angespannt. Zwar konnte eine marginale Erhöhung der verfügbaren Objekte gegenüber dem Vorquartal festgestellt werden, jedoch reicht diese Verbesserung bei weitem nicht aus, um von einer Entspannung zu sprechen. Die Nachfrage verharrt auf einem stabil hohen Niveau, was zu einer fortgesetzten Konkurrenzsituation unter Kaufinteressenten führt.

Die Verkaufszahlen zeigen eine leicht positive Tendenz, was auf eine verbesserte Marktstimmung und möglicherweise günstigere Finanzierungsbedingungen hindeutet. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem zweiten Quartal leicht verkürzt, was die anhaltende Dynamik des Marktes unterstreicht. Neubauaktivitäten im Haussektor bleiben jedoch auf niedrigem Niveau, was primär auf die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die hohen Baukosten zurückzuführen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtgebieten Münchens bleiben signifikant. Während in den begehrten innerstädtischen Lagen und etablierten Villenvierteln wie Bogenhausen, Herzogpark oder Grünwald die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen, zeigen sich in den Außenbezirken moderatere Preisniveaus. Besonders in Stadtteilen wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching finden sich noch vergleichsweise erschwingliche Objekte.

Die wenigen Neubauprojekte im Haussektor konzentrieren sich hauptsächlich auf die Randgebiete der Stadt, wo noch Entwicklungsflächen verfügbar sind. In den zentrumsnahen Bereichen dominiert die Bestandsvermarktung, wobei hier besonders sanierte Altbauten und moderne Stadtvillen stark nachgefragt werden. Die Nachverdichtung in Form von Dachausbauten oder Aufstockungen gewinnt in den innerstädtischen Quartieren zunehmend an Bedeutung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des stabilen bis leicht steigenden Preistrends bei Häusern zum Kauf. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in München wird sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern, da die Neubauaktivität weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt. Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug in die Metropolregion München werden die Nachfrage auf hohem Niveau halten.

Potenzielle Risikofaktoren für die Preisentwicklung könnten sich aus der gesamtwirtschaftlichen Lage und möglichen weiteren Zinsanpassungen ergeben. Sollten die Finanzierungskonditionen deutlich restriktiver werden, könnte dies dämpfend auf die Nachfrage wirken. Allerdings zeigt sich der Münchner Markt historisch betrachtet relativ resilient gegenüber konjunkturellen Schwankungen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München weist im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 9.174 bis 9.500 Euro pro Quadratmeter auf. Diese Spanne reflektiert die Heterogenität des Marktes und die unterschiedlichen Erhebungsmethoden der Marktbeobachter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Preisstabilisierung mit minimalen Rückgängen in einzelnen Segmenten, was als Zeichen einer gewissen Marktberuhigung interpretiert werden kann.

Die Jahresentwicklung zeigt ein nahezu konstantes Preisniveau. Im dritten Quartal 2024 lagen die Preise bei durchschnittlich 9.194 Euro/m², was bedeutet, dass die Preise im Jahresvergleich weitgehend stabil geblieben sind. Diese Seitwärtsbewegung nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen kann als Konsolidierungsphase interpretiert werden, in der sich Angebot und Nachfrage auf hohem Niveau einpendeln.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht verbessert. Das verfügbare Angebot ist gegenüber dem Vorquartal moderat gestiegen, was zu einer ausgeglicheneren Marktsituation führt. Die Nachfrage bleibt jedoch weiterhin auf solidem Niveau, sodass von einer grundlegenden Entspannung nicht gesprochen werden kann.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt sich moderat positiv. Der Schwerpunkt liegt dabei auf Nachverdichtungsprojekten in bereits erschlossenen Gebieten sowie auf der Entwicklung neuer Quartiere in den Außenbezirken. Die Fertigstellungsrate neuer Wohnungen liegt leicht über dem Vorjahresniveau, bleibt jedoch weiterhin deutlich unter dem prognostizierten Bedarf. Der Leerstand ist mit unter einem Prozent minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf hochpreisige Luxusobjekte oder sanierungsbedürftige Altbauwohnungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtlagen bleibt im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Premium-Lagen der Innenstadt, wie Maxvorstadt, Schwabing oder Lehel, werden Spitzenpreise von über 12.000 Euro/m² für Neubauwohnungen erreicht. Die beliebten Szene-Viertel Glockenbachviertel und Haidhausen verzeichnen ebenfalls überdurchschnittliche Preise.

In den Außenbezirken wie Riem, Freiham oder Pasing zeigen sich moderatere Preisniveaus zwischen 7.000 und 8.500 Euro/m². Hier konzentrieren sich auch die meisten Neubauvorhaben, was zu einem vergleichsweise größeren Angebot führt. Die U-Bahn-Anbindung spielt eine zentrale Rolle für die Preisbildung - Stadtteile mit direkter U-Bahn-Verbindung weisen durchschnittlich 15 bis 20 Prozent höhere Preise auf als vergleichbare Lagen ohne Schnellbahnanbindung.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in München für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der stabilen Preisentwicklung mit leichter Aufwärtstendenz hin. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen und die anhaltend hohe Standortattraktivität Münchens werden die Nachfrage stützen. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung im niedrigen einstelligen Prozentbereich.

Die geplanten Großprojekte in der Stadtentwicklung, insbesondere die Entwicklung des Kreativquartiers und weiterer Konversionsflächen, werden mittelfristig zusätzliches Angebot schaffen. Allerdings wird erwartet, dass diese Projekte erst in den kommenden Jahren signifikante Markteffekte zeigen werden. Die strukturelle Wohnraumknappheit wird somit kurzfristig bestehen bleiben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung bei den Mietpreisen. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser in den verfügbaren Quellen nicht explizit ausgewiesen werden, lässt sich aus der allgemeinen Mietpreisentwicklung für Wohnimmobilien eine moderate Steigerung ableiten. Die Mietpreise für Häuser bewegen sich typischerweise in einer Spanne zwischen 18 und 35 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich moderate Mieterhöhungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und spiegelt die anhaltende Knappheit im Segment der Mietshäuser wider. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten, die für Familien attraktive Wohnoptionen darstellen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt jedoch weiterhin auf niedrigem Niveau. Die Nachfrage zeigt sich stabil hoch, insbesondere von Familien mit Kindern und Expatriates internationaler Unternehmen, die temporär in München ansässig sind. Der Markt bleibt trotz der marginalen Angebotsverbesserung deutlich angespannt.

Die durchschnittliche Inseratsdauer für Miethäuser liegt bei unter zwei Wochen, was die hohe Nachfrage unterstreicht. Besichtigungstermine sind stark frequentiert, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen. Die Neubauaktivität im Miethaussegment ist minimal, da Investoren primär auf den lukrativeren Verkauf oder die Entwicklung von Mehrfamilienhäusern setzen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark nach Stadtlage. In den noblen Villenvierteln wie Solln, Grünwald oder Bogenhausen werden Spitzenmieten von über 30 Euro/m² für hochwertige Objekte erreicht. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Führungskräften und wohlhabenden Familien beliebt.

In den Außenbezirken und stadtrandnahen Gemeinden wie Unterschleißheim, Haar oder Gröbenzell liegen die Mieten für Häuser typischerweise zwischen 15 und 20 Euro/m². Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und dem familienfreundlichen Umfeld bei vergleichsweise moderateren Mietpreisen. Die S-Bahn-Anbindung spielt hier eine entscheidende Rolle für die Attraktivität und Preisgestaltung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums im Haussegment erwartet. Die strukturelle Unterversorgung wird sich nicht kurzfristig auflösen, da kaum neue Miethäuser auf den Markt kommen. Die Nachfrage dürfte aufgrund des weiteren Bevölkerungswachstums und der Attraktivität Münchens als Arbeits- und Lebensstandort hoch bleiben.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse werden die Preisentwicklung bei Bestandsmieten dämpfen, jedoch bei Neuvermietungen weiterhin Spielraum für Anpassungen lassen. Langfristig könnte die zunehmende Suburbanisierung und die Entwicklung des Münchner Umlands zu einer leichten Entspannung führen, jedoch wird dieser Effekt voraussichtlich erst mittelfristig spürbar werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München verzeichnet im dritten Quartal 2025 weiterhin ein hohes Preisniveau mit moderaten Steigerungsraten. Die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne, wobei der stadtweite Durchschnitt bei etwa 20 bis 22 Euro pro Quadratmeter liegt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Einerseits wirkt die Mietpreisbremse dämpfend auf die Preisentwicklung bei Wiedervermietungen, andererseits führt die anhaltend hohe Nachfrage bei knappem Angebot zu kontinuierlichem Preisdruck. Neubauwohnungen und umfassend modernisierte Altbauwohnungen erzielen dabei die höchsten Mietpreise, während unsanierte Bestandswohnungen moderatere Mietniveaus aufweisen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht verbessert. Die Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte hat zu einer moderaten Erhöhung des verfügbaren Wohnraums geführt. Dennoch bleibt die Nachfrage auf einem stabil hohen Niveau, sodass das Marktungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage fortbesteht.

Der Leerstand in München bleibt mit unter einem Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau. Die wenigen leerstehenden Wohnungen konzentrieren sich hauptsächlich auf das Luxussegment und sanierungsbedürftige Altbauwohnungen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei unter einer Woche, wobei attraktive Angebote oft innerhalb von 24 Stunden vergeben werden. Die Anzahl der Bewerber pro Wohnung bleibt hoch, insbesondere bei preisgünstigen Angeboten in guter Lage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen sind erheblich. In den Top-Lagen der Innenstadt wie Altstadt, Maxvorstadt oder Schwabing werden Spitzenmieten von 25 bis 30 Euro/m² für Neubauwohnungen erreicht. Das Glockenbachviertel und Haidhausen als beliebte Szeneviertel verzeichnen ebenfalls überdurchschnittliche Mieten.

In den Außenbezirken zeigt sich ein differenzierteres Bild. Während in gut angebundenen Stadtteilen wie Sendling oder Laim die Mieten bei 18 bis 22 Euro/m² liegen, finden sich in peripheren Lagen wie Feldmoching oder Aubing noch Wohnungen für 14 bis 18 Euro/m². Die Neubaugebiete in Freiham und Riem positionieren sich im mittleren Preissegment, profitieren jedoch von moderner Ausstattung und guter Infrastruktur.

Die Nähe zu U- und S-Bahn-Stationen bleibt ein entscheidender Preisfaktor. Wohnungen in fußläufiger Entfernung zu Schnellbahnhaltestellen erzielen durchschnittlich 10 bis 15 Prozent höhere Mieten als vergleichbare Objekte mit schlechterer ÖPNV-Anbindung. Auch die Nähe zu Grünflächen wie dem Englischen Garten oder der Isar wirkt sich preistreibend aus.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt München zeigt für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des aktuellen Trends. Experten erwarten weiterhin moderate Mietsteigerungen im Rahmen von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die strukturelle Wohnraumknappheit wird trotz verstärkter Neubauaktivitäten mittelfristig bestehen bleiben, da der Zuzug nach München ungebrochen anhält.

Die geplanten Großprojekte der Stadtentwicklung werden erst mittelfristig spürbare Entlastung bringen. Die Entwicklung neuer Stadtquartiere wie das Kreativquartier oder die weitere Bebauung in Freiham wird zwar zusätzlichen Wohnraum schaffen, jedoch wird dieser voraussichtlich schnell vom Markt absorbiert werden. Die gesellschaftlichen und stadtplanerischen Herausforderungen bleiben bestehen, da der Neubau nicht vollständig den prognostizierten Bedarf decken kann.

Regulatorische Maßnahmen wie eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse oder die Einführung weiterer Milieuschutzgebiete könnten dämpfend auf die Mietpreisentwicklung wirken. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass solche Eingriffe in einem angespannten Markt wie München nur begrenzte Wirkung entfalten. Langfristig wird die Schaffung zusätzlichen Wohnraums durch Nachverdichtung, Aufstockung und Neubau entscheidend für eine Entspannung des Marktes sein.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin als einer der stabilsten und nachfragestärksten Märkte Deutschlands. Die leichte Entspannung in einzelnen Segmenten sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass München strukturell unterversorgt mit Wohnraum bleibt. Die Preise bewegen sich sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment auf historisch hohem Niveau.

Die Marktdynamik zeigt erste Anzeichen einer Normalisierung nach den turbulenten Jahren der Pandemie und der Zinswende. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen und die anhaltende wirtschaftliche Stärke der Region München stützen die Nachfrage. Gleichzeitig bleibt das Angebot trotz verstärkter Neubauaktivitäten knapp, was die Preise auf hohem Niveau stabilisiert.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass München ein Verkäufermarkt bleibt, in dem Eigentümer von Wohnimmobilien eine starke Verhandlungsposition haben. Käufer und Mieter müssen weiterhin mit hohen Preisen und starker Konkurrenz rechnen. Die Investition in Münchner Wohnimmobilien bleibt trotz des hohen Einstiegsniveaus aufgrund der stabilen Wertentwicklung und der positiven Zukunftsaussichten attraktiv.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die leichten Entspannungstendenzen sich fortsetzen oder ob die strukturellen Faktoren zu einer erneuten Verschärfung der Marktsituation führen. Die Entwicklung der Zinsen, die gesamtwirtschaftliche Lage und politische Entscheidungen zur Wohnungsbaupolitik werden dabei entscheidende Einflussfaktoren sein.