Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Berichtszeitraum: Juli bis September 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und auf hohem Preisniveau stabil. Nach der temporären Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale zeichnet sich eine moderate Aufwärtsbewegung ab, die sowohl den Kauf- als auch den Mietmarkt betrifft. Die anhaltende Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort und die kontinuierlich wachsende Bevölkerung sorgen trotz gestiegener Zinsen und erhöhter Baukosten für eine solide Nachfrage nach Wohnraum.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München liegt im dritten Quartal 2025 bei 8.777 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem moderaten Anstieg von etwa 1,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 8.686 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Preissteigerung von rund 2,8 Prozent, ausgehend von 8.529 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024.

Diese Entwicklung verdeutlicht die Stabilisierung des Marktes nach den Preiskorrekturen der Vorjahre. Besonders bemerkenswert ist, dass die Kaufverträge für Ein- und Zweifamilienhäuser im ersten Halbjahr 2025 um etwa 16 Prozent gestiegen sind, während der Geldumsatz sogar um beachtliche 63 Prozent zunahm. Diese Zahlen unterstreichen die zurückgekehrte Investitionsbereitschaft der Käufer und das Vertrauen in den Münchner Immobilienmarkt.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt weiterhin knapp, wobei die Neubauaktivitäten in guten Lagen sogar leicht rückläufig sind. Im Hochpreissegment wurde ein Rückgang der Neubauwohnungen um etwa 5 Prozent verzeichnet. Diese Angebotsverknappung trifft auf eine ungebrochen hohe Nachfrage, die durch das kontinuierliche Bevölkerungswachstum und die robuste Wirtschaftsentwicklung Münchens getragen wird.

Die Leerstandsquote bei Häusern bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, was den Verkäufern eine starke Verhandlungsposition verschafft. Trotz der gestiegenen Finanzierungskosten zeigt sich der Markt erstaunlich resilient, was auf die hohe Kaufkraft der Münchner Bevölkerung und die Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage zurückzuführen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. Im Stadtzentrum und in den beliebten Vierteln liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt, während das Umland mit Preisen zwischen 5.800 und 8.900 Euro pro Quadratmeter eine günstigere Alternative darstellt.

Besonders gefragt sind die City- und Cityrandlagen, die etwa 68 Prozent des gesamten Transaktionsumsatzes generieren. Die traditionell hochpreisigen Viertel wie Bogenhausen, Schwabing und Nymphenburg verzeichnen weiterhin Spitzenpreise, während in den Außenbezirken wie Feldmoching oder Aubing noch vergleichsweise erschwingliche Objekte zu finden sind. Diese räumliche Preisdifferenzierung bietet verschiedenen Käufergruppen entsprechende Optionen, wobei die Tendenz zur Suburbanisierung bei Familien weiterhin erkennbar ist.

Prognose und Ausblick

Experten rechnen für die kommenden 12 bis 24 Monate mit einer weiteren Stabilisierung des Häusermarktes und einem moderaten jährlichen Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent. Der Markt zeigt sich trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten und gestiegener Zinsen bemerkenswert widerstandsfähig. Die strukturellen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, begrenzte Flächenverfügbarkeit und die anhaltende Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort werden voraussichtlich weiterhin für eine solide Preisentwicklung sorgen.

Mittelfristig könnte sich der Preisauftrieb allerdings abschwächen, falls die Zinsen weiter steigen oder sich die konjunkturelle Lage eintrübt. Die Neubautätigkeit dürfte aufgrund der hohen Baukosten und strengen regulatorischen Anforderungen weiterhin begrenzt bleiben, was die Angebotsknappheit perpetuiert.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München beträgt im dritten Quartal 2025 circa 9.174 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine leichte Aufwärtsbewegung von etwa 1 bis 2 Prozent, nachdem die Preise im zweiten Quartal bereits bei einem ähnlichen Niveau lagen. Im Jahresvergleich ist eine Stabilisierung zu beobachten, da der Preis im dritten Quartal 2024 bei 9.194 Euro pro Quadratmeter lag.

Diese Seitwärtsbewegung nach der Preiskorrektur der Vorjahre deutet auf eine Konsolidierung des Marktes hin. Die Kaufvertragszahl für Eigentumswohnungen stieg im ersten Halbjahr 2025 um beachtliche 13 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, was das zurückgekehrte Käuferinteresse unterstreicht. Der Markt hat offensichtlich ein neues Gleichgewicht gefunden, das sowohl für Käufer als auch Verkäufer akzeptabel erscheint.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bei Eigentumswohnungen setzt sich trotz verschiedener Neubauprojekte fort. Im ersten Halbjahr 2025 wurden etwa 500 Neubauwohnungen verkauft, was jedoch bei weitem nicht ausreicht, um die hohe Nachfrage zu befriedigen. Der Markt wird weiterhin von einem strukturellen Unterangebot geprägt, das durch die begrenzte Flächenverfügbarkeit und die hohen Baukosten verstärkt wird.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau, getragen von verschiedenen Käufergruppen: jungen Familien, die nach Wohneigentum streben, Kapitalanlegern, die in Sachwerte investieren möchten, und älteren Menschen, die vom Haus in eine pflegeleichte Wohnung umziehen. Die niedrige Leerstandsquote und die schnellen Verkaufszeiten unterstreichen die Dynamik des Marktes.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Citylagen erreichen die Quadratmeterpreise Spitzenwerte von bis zu 10.500 Euro, während in durchschnittlichen Lagen etwa 7.100 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden. Am Stadtrand und im Umland sind Wohnungen zu niedrigeren Preisen erhältlich, wobei hier auch das Angebot etwas größer ist.

Die beliebten innerstädtischen Viertel wie Maxvorstadt, Lehel und Glockenbachviertel verzeichnen weiterhin die höchsten Preise und die stärkste Nachfrage. Demgegenüber bieten Stadtteile wie Ramersdorf, Moosach oder Hasenbergl noch vergleichsweise erschwingliche Optionen für Käufer mit begrenzterem Budget. Die Infrastrukturentwicklung, insbesondere der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs, beeinflusst zunehmend die Preisentwicklung in den einzelnen Stadtteilen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt gehen von weiter stabilen oder moderat steigenden Preisen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich aus. Der Markt wird als wertstabil mit hoher Attraktivität für Langzeitinvestoren eingestuft. Die ersten Anzeichen einer Erholung nach der temporären Preiskorrektur festigen sich zunehmend.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung des aktuellen Trends mit stabilen Preisen und solider Nachfrage. Die demografische Entwicklung Münchens, gekennzeichnet durch Zuzug und eine wachsende Anzahl von Single-Haushalten, wird die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stützen. Risikofaktoren bleiben die weitere Zinsentwicklung und mögliche regulatorische Eingriffe in den Immobilienmarkt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietkäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser bewegen sich je nach Lage zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal ist ein Anstieg von etwa 2 Prozent zu verzeichnen, während im Jahresvergleich die Mieten um circa 6 Prozent gestiegen sind.

Diese Preisentwicklung reflektiert die allgemeine Tendenz am Münchner Mietmarkt, der durch eine anhaltende Nachfrageüberhang charakterisiert ist. Die Anzahl der Mietangebote für Häuser stieg im ersten Halbjahr 2025 zwar um etwa 5 Prozent, was jedoch bei weitem nicht ausreicht, um eine spürbare Entspannung am Markt herbeizuführen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietkäusern zeigt eine kleine Zunahme, wobei die Leerstände weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau verharren. Die Nachfrage nach Mietkäusern bleibt aufgrund des allgemeinen Wohnraummangels und des kontinuierlichen Bevölkerungswachstums auf hohem Niveau. Besonders Familien mit Kindern, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen, konkurrieren um die wenigen verfügbaren Mietobjekte.

Die Verweildauer von Mietkäusern auf dem Markt ist extrem kurz, oft werden Objekte innerhalb weniger Tage vermietet. Die Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und durchsetzen oft Mietpreise am oberen Ende der Preisspanne. Die Neubautätigkeit im Segment der Mietkäuser ist begrenzt, da Investoren meist den direkten Verkauf bevorzugen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Stadtteil und Lage. In den begehrten City- und Cityrandlagen werden die höchsten Mieten verlangt, während am Stadtrand günstigere Optionen verfügbar sind. Die traditionellen Villenviertel wie Bogenhausen oder Solln verzeichnen Spitzenmieten, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

In den Außenbezirken und im Münchner Umland finden sich noch bezahlbarere Mietkäuser, wobei auch hier die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sind wesentliche Faktoren für die Preisgestaltung.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate weitere Mieterhöhungen, getrieben durch die anhaltende Nachfrage und die gestiegenen Kosten für Instandhaltung und Energie. Die Inflationsrate und die gestiegenen Baukosten werden voraussichtlich zu weiteren moderaten Mietsteigerungen führen.

Der Markt für Mietkäuser wird voraussichtlich angespannt bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Die politischen Diskussionen um Mietregulierungen und Mietpreisbremsen könnten zwar dämpfend wirken, werden aber die grundlegende Angebots-Nachfrage-Problematik nicht lösen können. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung der Bautätigkeit zu einer Entspannung führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in München liegt im dritten Quartal 2025 bei 20,05 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg gegenüber dem Vorquartal darstellt, in dem die Durchschnittsmiete bei 19,65 Euro pro Quadratmeter lag. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 2 Prozent zum Vorquartal. Im Jahresvergleich zeigt sich ein deutlicherer Anstieg von circa 6 Prozent, ausgehend von 18,92 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024.

Diese Entwicklung setzt den langjährigen Trend steigender Mieten in München fort, wobei die Steigerungsrate im Vergleich zu den Vorjahren moderat ausfällt. Die Mietpreisentwicklung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, darunter die allgemeine Inflation, gestiegene Energiekosten und die anhaltende Wohnraumknappheit in der bayerischen Landeshauptstadt.

Marktdynamik

Der Münchner Mietwohnungsmarkt bleibt weiterhin extrem angespannt mit einer der niedrigsten Leerstandsquoten deutschlandweit. Die Angebotsmengen bleiben trotz verschiedener Neubauinitiativen knapp, während die Nachfrage auf einem stabil hohen Niveau verharrt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei wenigen Tagen, wobei attraktive Objekte oft innerhalb von Stunden vergeben werden.

Die hohe Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren getrieben: den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften, die wachsende Anzahl von Studierenden, die zunehmende Singularisierung der Gesellschaft sowie Menschen, die sich aufgrund der hohen Kaufpreise keine Eigentumswohnung leisten können. Die Konkurrenz unter den Wohnungssuchenden ist intensiv, was zu Phänomenen wie überhöhten Angeboten und informellen Zahlungen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise ist in München besonders ausgeprägt. In der Innenstadt und den beliebten Vierteln wie Schwabing, Maxvorstadt oder dem Glockenbachviertel werden Spitzenmieten von teilweise über 22 Euro pro Quadratmeter erreicht. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Am Stadtrand sind die Mieten günstiger und bewegen sich im Bereich von 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Feldmoching, Aubing oder Trudering bieten noch vergleichsweise erschwingliche Optionen, wobei auch hier die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind. Die Entwicklung neuer U-Bahn- und S-Bahn-Verbindungen führt regelmäßig zu Preisanstiegen in den betroffenen Vierteln.

Die Qualität der Wohnung, das Baujahr und die energetische Ausstattung spielen ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Preisgestaltung. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und guter Energieeffizienz erzielen deutlich höhere Mieten als unsanierte Altbauwohnungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in München sehen weitere moderate Mietsteigerungen voraus, getrieben durch das anhaltende Bevölkerungswachstum und die hohe wirtschaftliche Attraktivität der Stadt. Die Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des aktuellen Trends mit jährlichen Steigerungsraten im mittleren einstelligen Prozentbereich.

Eine Entspannung der Angebotslage ist nicht in Sicht, da die Neubautätigkeit nicht mit dem Bevölkerungswachstum Schritt hält. Die politischen Bemühungen zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum zeigen bisher nur begrenzte Wirkung. Die Mietpreisbremse dämpft zwar die Steigerungsraten bei Wiedervermietungen, kann aber das grundlegende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nicht beheben.

Mittelfristig könnten steigende Zinsen und eine mögliche konjunkturelle Abkühlung zu einer Verlangsamung des Mietpreisanstiegs führen. Allerdings würde dies voraussichtlich auch die Neubautätigkeit weiter reduzieren, was langfristig wieder zu steigenden Preisen führen könnte. Die strukturellen Faktoren, die den Münchner Wohnungsmarkt prägen - begrenzte Flächen, hohe Baukosten, strenge Regularien und anhaltender Zuzug - werden voraussichtlich auch in Zukunft für einen angespannten Markt sorgen.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und preisstabil auf hohem Niveau. Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zeigen sich moderate Preissteigerungen, die die fundamentale Attraktivität des Standorts München unterstreichen. Die Marktdynamik wird weiterhin von einer strukturellen Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage geprägt.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Marktsegmenten und Stadtlagen bleiben erheblich, was verschiedenen Zielgruppen unterschiedliche Optionen bietet. Während die Innenstadtlagen weiterhin Premiumpreise erzielen, finden sich in den Randbezirken noch vergleichsweise erschwingliche Alternativen.

Für die Zukunft ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen: moderate Preissteigerungen, anhaltende Nachfrage und knappes Angebot. Die größten Unsicherheitsfaktoren bleiben die weitere Zinsentwicklung, mögliche regulatorische Eingriffe und die gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Trotz dieser Herausforderungen wird München voraussichtlich einer der attraktivsten und stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands bleiben.