Immobilienmarktbericht München – Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Angebotsknappheit geprägt. Nach einer Phase der Konsolidierung im Vorquartal zeichnet sich nun wieder eine leichte Beschleunigung der Preisentwicklung ab, wobei die Dynamik je nach Marktsegment variiert. Der folgende Bericht analysiert die aktuelle Marktlage für Wohnimmobilien in München und stellt die Entwicklung dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in München liegt im dritten Quartal 2025 bei 8.777 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025) dar, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 8.716 Euro lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg 2,9 Prozent, was auf eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung hindeutet.

Die Preisentwicklung zeigt nach einer Phase der Stabilisierung im zweiten Quartal nun wieder eine leichte Beschleunigung. Während im Vorquartal die Preise nahezu stagnierten, ist im dritten Quartal 2025 eine spürbare Belebung des Marktes zu verzeichnen. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in der gestiegenen Transaktionsgeschwindigkeit wider – Häuser finden schneller neue Eigentümer, und die durchschnittlichen Vermarktungszeiten haben sich gegenüber dem Vorquartal verkürzt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser bleibt von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern bleibt knapp, während die Nachfrage auf einem robust hohen Niveau verharrt. Der Leerstand liegt weiterhin unter 0,5 Prozent und damit deutlich unter der für einen funktionierenden Markt notwendigen Fluktuationsreserve.

Die Neubauaktivität zeigt sich moderat, wird jedoch weiterhin durch hohe Baukosten und regulatorische Hürden gebremst. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Bautätigkeit nahezu stagnierte, ist im dritten Quartal eine leichte Belebung zu verzeichnen. Dennoch reicht die aktuelle Neubauproduktion nicht aus, um die bestehende Nachfrage zu decken und den Markt nachhaltig zu entlasten.

Die Transaktionszahlen zeigen eine positive Entwicklung: Die Anzahl der Kaufverträge ist gegenüber dem Vorquartal gestiegen, was auf eine erhöhte Marktaktivität hindeutet. Gleichzeitig verkürzen sich die Vermarktungszeiten, was die anhaltend hohe Nachfrage unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede innerhalb Münchens bleiben signifikant, wobei zentrale Lagen weiterhin die höchsten Preise erzielen. Basierend auf den Erkenntnissen aus dem zweiten Quartal 2025 zeigen sich die zentralen Stadtteile wie Schwabing, Maxvorstadt und die Altstadt-Lehel als besonders gefragt. Die Preise in diesen Toplagen liegen deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

Am Stadtrand und in den peripheren Bezirken sind die Preise merklich niedriger, wobei auch hier eine steigende Nachfrage zu verzeichnen ist. Stadtteile wie Pasing, Trudering oder Feldmoching bieten im Vergleich zu den zentralen Lagen noch moderate Preise, verzeichnen aber ebenfalls kontinuierliche Wertsteigerungen. Die traditionell beliebten Villenviertel wie Bogenhausen und Grünwald bleiben im Premiumsegment angesiedelt und zeigen eine besonders stabile Preisentwicklung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent pro Jahr. Der Markt zeigt sich stabilisiert und es sind keine Anzeichen einer Überhitzung erkennbar. Die fundamentalen Marktfaktoren – insbesondere die anhaltende Zuwanderung nach München, die begrenzte Flächenverfügbarkeit und die restriktive Neubautätigkeit – sprechen für eine anhaltend positive Preisentwicklung.

Mittelfristig wird erwartet, dass sich der Markt auf dem aktuellen Niveau einpendelt, wobei größere Preissprünge unwahrscheinlich erscheinen. Die Zinsentwicklung und die allgemeine wirtschaftliche Lage werden weiterhin wichtige Einflussfaktoren bleiben. Sollten die Zinsen stabil bleiben oder sogar leicht sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren und zu einer beschleunigten Preisentwicklung führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München beträgt im dritten Quartal 2025 8.620 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem leichten Rückgang von 0,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 8.690 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich jedoch eine positive Entwicklung mit einem Preisanstieg von 2,3 Prozent.

Die leichte Preiskorrektur gegenüber dem Vorquartal ist primär auf eine veränderte Marktstruktur zurückzuführen. Der Geldumsatz sank trotz gestiegener Transaktionszahlen um 6 Prozent, was darauf hindeutet, dass vermehrt kleinere und günstigere Einheiten gehandelt wurden. Diese Entwicklung könnte auf eine Anpassung der Käuferpräferenzen an die gestiegenen Finanzierungskosten hindeuten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen zeigt sich lebhaft. Die Anzahl der Kaufverträge stieg im dritten Quartal 2025 um beachtliche 13 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Diese erhöhte Transaktionsaktivität deutet auf eine gestiegene Kaufbereitschaft und möglicherweise auf eine Normalisierung nach der Zurückhaltung der vergangenen Quartale hin.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp, kann aber im Vergleich zum Häusermarkt als etwas entspannter bezeichnet werden. Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt positive Signale: Die Fertigstellungen stiegen um 22 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Dennoch bleibt die Neubauproduktion weiterhin unter dem tatsächlichen Bedarf, was die strukturelle Angebotsknappheit nur marginal lindert.

Der Leerstand bleibt minimal und liegt deutlich unter der für einen funktionierenden Markt notwendigen Fluktuationsreserve. Die durchschnittlichen Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal verkürzt, was die anhaltend hohe Nachfrage unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. Basierend auf den Erkenntnissen aus dem zweiten Quartal 2025 zeigen sich die zentralen Lagen weiterhin als Preistreiber. In gefragten Vierteln wie dem Glockenbachviertel, Haidhausen oder der Maxvorstadt liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

Die Stadtrandbezirke bieten nach wie vor günstigere Einstiegsmöglichkeiten, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Stadtteile wie Moosach, Milbertshofen oder Ramersdorf zeigen sich als attraktive Alternativen für preisbewusste Käufer. Die Entwicklungsgebiete im Münchner Osten und Norden, wo vermehrt Neubauprojekte realisiert werden, bieten ein ausgewogeneres Verhältnis zwischen Preis und moderner Ausstattung.

Besonders stark nachgefragt bleiben Wohnungen in der Nähe von U- und S-Bahn-Stationen sowie in Vierteln mit hoher Lebensqualität und guter Infrastruktur. Die Preisdifferenz zwischen gut und sehr gut angebundenen Lagen kann dabei mehrere hundert Euro pro Quadratmeter betragen.

Prognose und Ausblick

Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 Monate eine Preissteigerung von 3 bis 4 Prozent im Segment der Eigentumswohnungen. Diese etwas dynamischere Entwicklung im Vergleich zum Häusermarkt wird durch die höhere Marktliquidität und die breitere Käuferschicht begründet.

Langfristig, bis zum Jahr 2027, wird eine jährliche Wertsteigerung von 2,5 bis 3,5 Prozent erwartet. Diese moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung basiert auf den fundamentalen Marktfaktoren Münchens: kontinuierlicher Zuzug, begrenzte Flächenverfügbarkeit und die wirtschaftliche Stärke der Region.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird voraussichtlich robust bleiben, insbesondere im mittleren Preissegment. Die verstärkte Neubautätigkeit könnte mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen, wobei die Grundproblematik der Angebotsknappheit bestehen bleiben wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in München zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin äußerst angespannt. Konkrete Durchschnittspreise für Mietshäuser sind aufgrund der extremen Marktenge und der geringen Anzahl verfügbarer Objekte schwer zu ermitteln. Die wenigen verfügbaren Mietshäuser werden zu Premiumpreisen angeboten und finden innerhalb kürzester Zeit neue Mieter.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem bereits eine leichte Steigerung der Mietpreise zu verzeichnen war, hat sich die Situation weiter verschärft. Die Mietpreise für Häuser bewegen sich weiterhin auf einem historisch hohen Niveau, wobei die tatsächlichen Transaktionspreise oft über den initial ausgeschriebenen Mieten liegen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietshäuser ist von einer extremen Angebotsknappheit geprägt. Das Angebot ist äußerst knapp, während die Nachfrage auf einem soliden bis hohen Niveau verharrt. Der Leerstand ist praktisch nicht existent – verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet.

Die Neubauaktivität im Miethaussegment ist verschwindend gering. Projektentwickler konzentrieren sich fast ausschließlich auf den lukrativeren Eigentumsmarkt, was die Angebotsknappheit im Mietsegment weiter verschärft. Die wenigen Neubauprojekte, die zur Vermietung vorgesehen sind, richten sich überwiegend an das Premium-Segment und tragen kaum zur Entlastung des breiten Marktes bei.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Situation nicht entspannt. Die Anzahl der verfügbaren Mietshäuser ist weiterhin rückläufig, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten. Die regulatorischen Rahmenbedingungen und die Mietpreisbremse führen zusätzlich dazu, dass potenzielle Vermieter vom Markt fernbleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede im Miethausmarkt sind signifikant, wobei die Verfügbarkeit in allen Stadtteilen äußerst gering ist. In den zentralen Lagen wie Schwabing, Bogenhausen oder Harlaching sind Mietshäuser praktisch nicht verfügbar. Sollte doch einmal ein Objekt auf den Markt kommen, werden Spitzenmieten aufgerufen, die oft bei 25 Euro pro Quadratmeter und mehr liegen.

In den Randbezirken ist die Situation kaum besser. Auch in Stadtteilen wie Pasing, Aubing oder Trudering ist das Angebot minimal. Die Mietpreise liegen hier zwar etwas unter dem Niveau der zentralen Lagen, bleiben aber dennoch auf einem hohen Niveau. Familien, die traditionell die Hauptzielgruppe für Mietshäuser darstellen, weichen zunehmend auf Eigentumswohnungen oder ins Umland aus.

Die beliebten Familienviertel wie Solln, Großhadern oder Forstenried zeigen eine besonders hohe Nachfrage bei praktisch nicht vorhandenem Angebot. Hier konkurrieren oft dutzende Interessenten um einzelne Objekte, was zu Bieterwettbewerben und Mietpreisen deutlich über den Angebotspreisen führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Miethausmarkt in München bleibt angespannt. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate keine Entspannung der Situation. Die Nachfrage wird voraussichtlich weiterhin hoch bleiben, während das Angebot auf absehbare Zeit knapp bleibt.

Preissteigerungen sind wahrscheinlich, wobei diese durch regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse gedämpft werden könnten. Dennoch wird erwartet, dass die tatsächlichen Marktmieten weiter steigen werden, insbesondere bei Neuvermietungen. Die Schere zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten wird sich voraussichtlich weiter öffnen.

Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung eintreten, wenn mehr institutionelle Investoren in den Mietwohnungsmarkt einsteigen. Allerdings ist davon auszugehen, dass sich diese primär auf den Geschosswohnungsbau konzentrieren werden. Der Markt für Mietshäuser wird voraussichtlich ein Nischenmarkt mit sehr hohen Preisen bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine weiterhin dynamisch steigende Preisentwicklung. Konkrete Durchschnittsmieten werden aufgrund der hohen Marktdynamik und der Vielzahl von Einzelfaktoren nicht explizit ausgewiesen, jedoch bewegen sich die Neuvertragsmieten auf einem historisch hohen Niveau.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem bereits leichte Mietpreissteigerungen zu verzeichnen waren, hat sich der Aufwärtstrend fortgesetzt. Die Mietpreise für Wohnungen steigen kontinuierlich, wobei besonders bei Neuvermietungen deutliche Aufschläge gegenüber dem Vorquartal zu beobachten sind. Die Mietpreisbremse zeigt zwar eine dämpfende Wirkung, kann aber den generellen Aufwärtstrend nicht stoppen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen bleibt von einer ausgeprägten Angebotsknappheit bei außerordentlich hoher Nachfrage geprägt. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen ist weiterhin knapp und kann die bestehende Nachfrage bei weitem nicht decken. Der Leerstand liegt minimal unter der für einen funktionierenden Markt notwendigen Fluktuationsreserve von 3 Prozent.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment bleibt zurückhaltend. Zwar wurden im dritten Quartal 2025 mehr Wohnungen fertiggestellt als im Vorjahresquartal, jedoch konzentrieren sich diese überwiegend auf das Eigentumssegment. Institutionelle Investoren zeigen zwar Interesse am Münchner Mietwohnungsmarkt, die Realisierung neuer Projekte gestaltet sich jedoch aufgrund hoher Baukosten und regulatorischer Hürden schwierig.

Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungsanzeigen hat sich weiter verkürzt. Attraktive Angebote sind oft innerhalb von Stunden vergeben, wobei sich häufig hunderte von Interessenten auf einzelne Wohnungen bewerben. Diese extreme Wettbewerbssituation führt dazu, dass Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können und oft zusätzliche Anforderungen stellen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen bleiben erheblich. In den zentralen und besonders gefragten Lagen wie der Maxvorstadt, Schwabing oder dem Glockenbachviertel werden Spitzenmieten aufgerufen, die oft bei 20 Euro pro Quadratmeter und mehr liegen. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Die Stadtrandbezirke bieten günstigere Alternativen, wobei auch hier die Mieten kontinuierlich steigen. In Stadtteilen wie Feldmoching, Allach oder Lochhausen liegen die Mieten zwar unter dem städtischen Durchschnitt, haben aber in den letzten Quartalen überdurchschnittliche Steigerungsraten verzeichnet. Die verbesserte Anbindung durch den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs macht diese Gebiete zunehmend attraktiv.

Besonders stark nachgefragt sind Wohnungen in der Nähe von Universitäten und Hochschulen. Die Stadtteile Maxvorstadt, Schwabing und Garching verzeichnen zu Semesterbeginn regelmäßig Nachfragespitzen, die zu weiteren Preissteigerungen führen. Studenten und junge Berufstätige konkurrieren hier mit etablierten Mietern um das knappe Angebot.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in München bleibt angespannt. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mietpreisen. Die strukturellen Faktoren – hohe Zuwanderung, begrenzte Neubautätigkeit und knappes Angebot – werden voraussichtlich bestehen bleiben.

Die politischen Diskussionen um weitere regulatorische Eingriffe könnten mittelfristig zu Veränderungen führen, wobei unklar ist, ob diese tatsächlich zu einer Entspannung des Marktes beitragen werden. Erfahrungen aus der Vergangenheit zeigen, dass regulatorische Maßnahmen oft zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen können.

Langfristig wird eine leichte Entspannung erwartet, wenn die geplanten Neubaugebiete fertiggestellt werden und zusätzlicher Wohnraum auf den Markt kommt. Projekte wie die Entwicklung des Münchner Nordostens oder die Nachverdichtung bestehender Quartiere könnten ab 2027 zu einer spürbaren Entlastung führen. Bis dahin wird der Münchner Mietwohnungsmarkt voraussichtlich einer der angespanntesten in Deutschland bleiben.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von strukturellen Ungleichgewichten geprägt. Während der Eigentumsmarkt moderate Preissteigerungen verzeichnet und sich auf hohem Niveau stabilisiert, bleibt der Mietmarkt extrem angespannt mit weiterhin steigenden Preisen.

Die Angebotsknappheit bleibt das dominierende Thema über alle Segmente hinweg. Trotz leicht gestiegener Neubauaktivität reicht die Produktion bei weitem nicht aus, um die hohe Nachfrage zu decken. Die Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort und Lebensmittelpunkt sorgt für anhaltenden Zuzug und damit für eine kontinuierlich hohe Nachfrage nach Wohnraum.

Für Käufer und Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf weiterhin hohe Preise und intensiven Wettbewerb einstellen müssen. Investoren können von der stabilen Wertentwicklung profitieren, müssen aber mit moderaten Renditeerwartungen rechnen. Die Politik steht vor der Herausforderung, Rahmenbedingungen zu schaffen, die sowohl den Neubau fördern als auch bezahlbaren Wohnraum sichern.

Die Prognosen deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin, wobei keine dramatischen Veränderungen zu erwarten sind. München wird voraussichtlich einer der teuersten, aber auch wertstabilsten Immobilienmärkte Deutschlands bleiben. Eine nachhaltige Entspannung ist erst zu erwarten, wenn das Angebot durch verstärkte Neubautätigkeit und Nachverdichtung signifikant ausgeweitet wird – eine Entwicklung, die frühestens ab 2027 spürbar werden dürfte.