Immobilienmarktbericht München Q3 2025

Analyse der Wohnimmobilienentwicklung im Vergleich zum Vorquartal

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin als einer der stabilsten und nachfragestärksten Märkte Deutschlands. Die Analyse zeigt eine differenzierte Entwicklung in den verschiedenen Marktsegmenten, wobei sich die fundamentale Knappheit an verfügbaren Objekten als prägendes Merkmal durch alle Bereiche zieht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich moderate Veränderungen, die auf eine gewisse Marktkonsolidierung bei anhaltend hohem Preisniveau hindeuten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegt sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München zwischen 8.777 und 8.814 Euro, wobei die exakten Werte je nach Datenquelle leicht variieren. Dies markiert einen moderaten Anstieg von etwa 1 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei circa 8.650 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Wertsteigerung von 2,1 bis 2,9 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Diese kontinuierliche, aber gemäßigte Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Münchner Hausmarktes wider. Die Preisdynamik hat sich gegenüber den Vorjahren deutlich verlangsamt, was auf eine gewisse Marktreife und die Ausschöpfung der Zahlungsbereitschaft vieler Käufergruppen hindeutet. Dennoch bleiben die absoluten Preisniveaus auf historisch hohem Stand, was München weiterhin zu einem der teuersten Immobilienmärkte Deutschlands macht.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 angespannt. Das verfügbare Angebot ist weiterhin knapp, während die Nachfrage auf robust hohem Niveau verharrt. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Marktdynamik leicht intensiviert, was sich in höheren Transaktionsgeschwindigkeiten und verkürzten Vermarktungszeiten niederschlägt. Objekte in attraktiven Lagen finden häufig innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Die Neubauaktivität zeigt sich moderat und wird weiterhin durch hohe Baukosten sowie strenge regulatorische Vorgaben gebremst. Die Fertigstellungsquote neuer Einfamilienhäuser liegt deutlich unter dem theoretischen Bedarf, was die strukturelle Angebotsknappheit verfestigt. Bauträger konzentrieren sich verstärkt auf hochpreisige Projekte, um trotz der gestiegenen Baukosten ausreichende Margen zu erzielen. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent, was die Marktenge zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl differenzierte Stadtteilanalysen für das dritte Quartal 2025 nur begrenzt vorliegen, zeigt sich das bekannte Muster fortgesetzter Premiumpreise in zentralen und traditionell bevorzugten Stadtvierteln. Die etablierten Wohnlagen wie Bogenhausen, Schwabing oder Harlaching verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise, während periphere Stadtteile wie Aubing oder Feldmoching relative Preisvorteile bieten.

Die Nachfrage verschiebt sich teilweise in die Randbezirke und das nähere Umland, wo Familien mehr Wohnfläche für ihr Budget erhalten. Diese Entwicklung führt zu einer allmählichen Angleichung der Preise zwischen Stadt und Umland, wobei gut angebundene Gemeinden im Speckgürtel zunehmend als attraktive Alternative wahrgenommen werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums bei Häusern zum Kauf. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent aus, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit zu erwarten ist.

Die Marktentwicklung wird von Experten als gesund und robust eingestuft. Die Nachfrage dürfte durch das anhaltende Bevölkerungswachstum Münchens und die Attraktivität als Wirtschaftsstandort gestützt bleiben. Allerdings könnten steigende Finanzierungskosten die Nachfrage dämpfen und zu einer weiteren Verlangsamung des Preiswachstums führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. In durchschnittlichen Lagen bewegen sich die Quadratmeterpreise um 7.100 Euro, während in sehr guten City-Lagen Spitzenwerte von bis zu 10.500 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Der stadtweite Durchschnitt liegt bei etwa 9.174 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine leicht rückläufige bis stabile Preisentwicklung, je nach Marktsegment und Lage.

Bemerkenswert ist die Jahresentwicklung: Eigentumswohnungen verzeichneten eine Preissteigerung von 5,1 Prozent gegenüber August 2024, was auf eine dynamischere Entwicklung als bei Häusern hindeutet. Diese überdurchschnittliche Performance erklärt sich teilweise durch die verstärkte Nachfrage nach kleineren, bezahlbaren Wohneinheiten sowie durch die Konzentration der Neubautätigkeit auf das Mehrfamilienhaussegment.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal leicht verbessert. Es stehen mehr Wohnungen zum Verkauf zur Verfügung, was zu einer ausgewogeneren Marktsituation führt. Die Nachfrage bleibt dennoch auf stabil hohem Niveau, getragen von verschiedenen Käufergruppen wie jungen Familien, Kapitalanlegern und älteren Menschen, die sich verkleinern möchten.

Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf die Außenbezirke und die Nachverdichtung bestehender Stadtgebiete. Die Fertigstellung neuer Wohneinheiten liegt leicht über dem Vorjahresniveau, kann aber den strukturellen Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Der Leerstand bleibt minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf Luxusobjekte und sanierungsbedürftige Bestandswohnungen. Die leicht gestiegenen Verkaufszahlen und die wachsende Transaktionsbereitschaft deuten auf eine Belebung des Marktes hin.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lagen bleibt ein prägendes Merkmal des Münchner Wohnungsmarktes. Innenstadtnahe Lagen und etablierte Viertel mit guter Infrastruktur bleiben hochpreisig und stark nachgefragt. In diesen Bereichen sind kaum Preisrückgänge zu verzeichnen, während periphere Lagen eine moderatere Preisentwicklung zeigen.

Im Münchner Umland bewegen sich die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 6.100 und 8.900 Euro pro Quadratmeter, was eine attraktive Alternative für preissensible Käufer darstellt. Die Qualität der Verkehrsanbindung spielt dabei eine entscheidende Rolle für die Preisbildung. S-Bahn-nahe Standorte verzeichnen deutlich höhere Preise als Gemeinden mit schlechterer ÖPNV-Anbindung.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt prognostizieren Experten eine weitere Preisstabilisierung mit moderaten Zuwächsen von 2 bis 4 Prozent in den kommenden Quartalen. Die Marktentwicklung wird als robust eingeschätzt, wobei die Preisdynamik voraussichtlich gebremster verlaufen wird als in den vergangenen Jahren. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten stützt weiterhin die Nachfrage nach Eigentumswohnungen.

Mittelfristig könnte sich das leicht erhöhte Angebot stabilisierend auf die Preisentwicklung auswirken. Investoren zeigen weiterhin Interesse am Münchner Wohnungsmarkt, wobei die Renditeerwartungen aufgrund der hohen Einstiegspreise moderat bleiben. Die Entwicklung neuer Stadtquartiere und die fortschreitende Nachverdichtung werden das Angebot in den kommenden Jahren schrittweise erweitern.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in München präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als äußerst angespannt. Konkrete Quadratmeterpreise für Mietshäuser werden in den verfügbaren Datenquellen nicht explizit ausgewiesen, was die geringe Marktaktivität in diesem Segment widerspiegelt. Die wenigen verfügbaren Objekte werden zu Premiumpreisen vermietet, wobei die Mietpreise im oberen Marktsegment angesiedelt sind.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Situation kaum verändert. Der Markt bleibt von extremer Knappheit geprägt, mit praktisch nicht vorhandenem Leerstand. Die Mietpreisentwicklung zeigt sich stabil bis leicht steigend, wobei die geringe Anzahl von Transaktionen eine präzise Preisermittlung erschwert.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist verschwindend gering und hat sich gegenüber dem Vorquartal nicht verbessert. Die Nachfrage bleibt auf solidem bis hohem Niveau, getragen hauptsächlich von vermögenden Familien und Expatriates, die temporär in München leben. Der praktisch nicht existente Leerstand unterstreicht die extreme Marktenge in diesem Segment.

Die Neubauaktivität im Bereich der Mietshäuser ist minimal, da sich Bauvorhaben primär auf den lukrativeren Eigentumsmarkt konzentrieren. Investoren bevorzugen den Verkauf von Neubauhäusern gegenüber der langfristigen Vermietung, was die Angebotsknappheit weiter verschärft. Die wenigen verfügbaren Mietshäuser werden häufig über persönliche Netzwerke vermittelt und erreichen selten den offenen Markt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl spezifische Lageinformationen für Mietshäuser nicht detailliert vorliegen, konzentriert sich die Nachfrage erwartungsgemäß auf zentrale und beliebte Wohnlagen. Stadtteile mit hohem Grünanteil und guter Infrastruktur wie Nymphenburg, Solln oder Grünwald sind besonders begehrt. In peripheren Lagen ist das Angebot an Mietshäusern nahezu inexistent, da hier hauptsächlich Eigenheime dominieren.

Die wenigen verfügbaren Mietshäuser in Toplage erzielen Spitzenmieten, die sich nur eine sehr zahlungskräftige Klientel leisten kann. In weniger zentralen Lagen fehlt es schlichtweg an Angebot, da Eigentümer ihre Häuser entweder selbst bewohnen oder zum Verkauf anbieten.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Mietshäuser wird nach Experteneinschätzung in den kommenden 12 bis 24 Monaten angespannt bleiben. Eine Verbesserung der Angebotssituation ist nicht in Sicht, da keine nennenswerte Neubautätigkeit in diesem Segment zu erwarten ist. Die Mietpreise dürften weiter moderat steigen, begrenzt hauptsächlich durch die Zahlungsfähigkeit der Zielgruppe.

Langfristig könnte sich der Trend zur Umwandlung von Miet- in Eigentumsobjekte fortsetzen, was die Verfügbarkeit von Mietshäusern weiter reduzieren würde. Nur eine signifikante Änderung der regulatorischen Rahmenbedingungen oder steuerlicher Anreize könnte Investoren motivieren, verstärkt in den Bau von Mietshäusern zu investieren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin extrem angespannt. Konkrete Quadratmetermietpreise werden in den Datenquellen nicht explizit genannt, jedoch liegt der Leerstand deutlich unter der kritischen Schwelle von 3 Prozent, die als Fluktuationsreserve für einen funktionierenden Markt notwendig wäre. Dies signalisiert eine strukturelle Unterversorgung des Marktes.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich das Angebot durch Neubaufertigstellungen leicht erhöht, was jedoch bei weitem nicht ausreicht, um die hohe Nachfrage zu bedienen. Die Mietpreise zeigen sich weiterhin auf hohem Niveau mit leicht steigender Tendenz, wobei die Mietpreisbremse eine noch stärkere Dynamik verhindert.

Marktdynamik

Die Angebotssituation hat sich im dritten Quartal 2025 marginal verbessert, hauptsächlich durch die Fertigstellung neuer Wohnprojekte. Dennoch übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot weiterhin deutlich. Der minimale Leerstand bedeutet, dass Wohnungssuchende kaum Auswahlmöglichkeiten haben und oft Kompromisse bei Lage, Größe oder Ausstattung eingehen müssen.

Die Neubautätigkeit konzentriert sich auf größere Wohnbauprojekte in den Außenbezirken, wo noch Baulandreserven vorhanden sind. Trotz dieser Bemühungen bleibt der Neubau deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Schätzungen gehen davon aus, dass jährlich mehrere tausend zusätzliche Wohnungen benötigt würden, um die Marktanspannung nachhaltig zu reduzieren. Die Fluktuation am Mietwohnungsmarkt ist gering, da Bestandsmieter angesichts der Marktlage ihre Wohnungen nur ungern aufgeben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Angebotserweiterung durch Neubauten findet vorwiegend in den Außenbezirken Münchens statt. Stadtteile wie Freiham, Riem oder Perlach verzeichnen die höchste Bautätigkeit und bieten die meisten neuen Mietwohnungen. Diese Gebiete entwickeln sich zu wichtigen Entlastungsmärkten für die überhitzte Innenstadt, wobei die Mietpreise hier tendenziell etwas moderater ausfallen.

In den zentralen und etablierten Stadtteilen bleibt das Angebot extrem knapp. Hier dominieren Bestandswohnungen den Markt, und Neuverträge werden oft zu Höchstpreisen abgeschlossen. Die Qualität der ÖPNV-Anbindung spielt eine zunehmend wichtige Rolle bei der Standortwahl, da viele Mieter bereit sind, längere Pendelzeiten für günstigere Mieten in Kauf zu nehmen.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der angespannten Marktsituation bei Mietwohnungen. Moderate Mietanstiege sind wahrscheinlich, wobei das Ausmaß durch regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse begrenzt wird. Die robuste Wirtschaftslage Münchens und das kontinuierliche Bevölkerungswachstum werden die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten.

Mittelfristig könnte sich die Situation durch geplante Großprojekte und die Entwicklung neuer Stadtquartiere leicht entspannen. Die Fertigstellung mehrerer tausend Wohnungen in den kommenden Jahren wird das Angebot spürbar erweitern. Dennoch wird München voraussichtlich ein Hochpreismarkt bleiben, da die strukturellen Faktoren wie Arbeitsplatzangebot, Lebensqualität und Bildungsinfrastruktur weiterhin Zuzug generieren.

Die Politik ist gefordert, durch geeignete Maßnahmen wie beschleunigte Genehmigungsverfahren, Ausweisung neuer Baugebiete und Förderung des sozialen Wohnungsbaus zur Marktentspannung beizutragen. Ohne diese Interventionen wird der Mietwohnungsmarkt in München auf absehbare Zeit angespannt bleiben.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und stabil, jedoch weiterhin von struktureller Knappheit geprägt. Die Kaufmärkte zeigen moderate Preissteigerungen bei anhaltend hoher Nachfrage, während die Mietmärkte unter extremer Anspannung leiden. Die leichte Verbesserung der Angebotssituation bei Eigentumswohnungen deutet auf eine gewisse Marktberuhigung hin, kann jedoch die fundamentale Unterversorgung nicht beheben.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Marktbedingungen nur marginal verändert. Die Preisentwicklung verläuft moderater als in den Vorjahren, bleibt aber im positiven Bereich. Die Neubautätigkeit zeigt erste Erfolge, reicht jedoch bei weitem nicht aus, um den Nachfrageüberhang auszugleichen. München bleibt damit einer der teuersten und begehrtesten Immobilienmärkte Deutschlands.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass schnelle Entscheidungen und realistische Preisvorstellungen weiterhin essentiell sind. Käufer müssen mit anhaltend hohen Preisen rechnen, während Mieter sich auf einen hart umkämpften Markt mit wenigen Optionen einstellen müssen. Nur eine deutliche Ausweitung des Angebots durch verstärkte Neubautätigkeit und politische Interventionen könnte mittelfristig zu einer Entspannung führen.