Immobilienmarktbericht Stuttgart Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Angebotsknappheit geprägt. Nach den moderaten Preisanstiegen des zweiten Quartals setzt sich die positive Preisentwicklung fort, wenn auch in gedämpftem Tempo. Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – insbesondere die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die hohe Nachfrage durch den starken Wirtschaftsstandort – bleiben bestimmend für die Marktdynamik. Im Vergleich zum Vorquartal zeigen alle Segmente leichte Preissteigerungen, während sich erste Anzeichen einer Marktberuhigung im Kaufsegment abzeichnen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Stuttgart bei 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer leichten Preissteigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.420 Euro lag. Die Entwicklung zeigt somit eine Erhöhung um etwa 0,7 Prozent innerhalb eines Quartals. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung 1,6 Prozent, was die kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsbewegung der Hauspreise in Stuttgart unterstreicht.

Die Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Stuttgarter Immobilienmarktes wider, wobei die Steigerungsraten deutlich unter den Spitzenwerten der vergangenen Jahre liegen. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 819.000 Euro, was für viele Kaufinteressenten eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt. Die gestiegenen Zinsen haben zwar eine dämpfende Wirkung auf die Preisentwicklung, können aber die strukturelle Knappheit nicht ausgleichen.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 äußerst knapp, insbesondere in den beliebten Lagen der Stadt. Die Neubauaktivität ist weiterhin gering, was hauptsächlich auf die anhaltende Baulandknappheit und die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Anzahl der verfügbaren Objekte nur marginal erhöht, wobei neue Angebote meist innerhalb kürzester Zeit vom Markt absorbiert werden.

Die Nachfrage bleibt auf einem stabil hohen Niveau, getragen hauptsächlich von Familien, die nach größeren Wohneinheiten suchen, sowie von Kapitalanlegern, die langfristige Wertstabilität in der Landeshauptstadt Baden-Württembergs sehen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal leicht verlängert, was auf die gestiegenen Finanzierungskosten und die damit verbundene sorgfältigere Prüfung der Kaufinteressenten zurückzuführen ist. Dennoch werden attraktive Objekte in guten Lagen weiterhin innerhalb von vier bis acht Wochen verkauft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben im dritten Quartal 2025 signifikant. In den Top-Lagen wie Stuttgart-Mitte, Degerloch oder den beliebten Villenvierteln am Killesberg werden Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro erzielt, wobei besonders exklusive Objekte auch deutlich höhere Preise erzielen können. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Lagen wie Mühlhausen oder Zuffenhausen liegen die Preise mit durchschnittlich 4.500 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger, zeigen aber ebenfalls eine steigende Tendenz. Besonders Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung verzeichnen eine verstärkte Nachfrage von Familien, die bezahlbaren Wohnraum mit akzeptablen Pendelzeiten in die Innenstadt kombinieren möchten. Die traditionellen Arbeiterviertel erfahren zudem eine zunehmende Gentrifizierung, was sich in steigenden Preisen niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 1 bis 3 Prozent jährlich. Die strukturelle Knappheit an verfügbaren Häusern wird weiterhin preistreibend wirken, während die erhöhten Zinsen und die damit verbundenen höheren Finanzierungskosten als dämpfender Faktor fungieren. Die Entwicklung der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank wird dabei eine entscheidende Rolle für die weitere Marktentwicklung spielen.

Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung durch geplante Neubaugebiete am Stadtrand eintreten, allerdings werden diese Projekte frühestens in zwei bis drei Jahren marktwirksam. Die demografische Entwicklung mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum in der Region Stuttgart wird die Nachfrage weiterhin stützen. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf einen stabilen, aber wenig dynamischen Markt einstellen, in dem Qualität und Lage entscheidende Faktoren bleiben.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart beträgt im dritten Quartal 2025 4.906 Euro. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Preis bei 4.850 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer Steigerung von etwa 1,2 Prozent. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine Preissteigerung von 1,6 Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Eigentumswohnungen in der Landeshauptstadt unterstreicht.

Für eine durchschnittliche 80-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 392.480 Euro, was für viele Erstk??ufer eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt. Die Preisentwicklung zeigt sich dabei differenziert: Während Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise Preise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erzielen, liegen die Preise für sanierungsbedürftige Bestandswohnungen teilweise unter 4.000 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt auch im dritten Quartal 2025 knapp, wobei sich eine leichte Verbesserung gegenüber dem Vorquartal zeigt. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf kleinere Projekte mit 10 bis 30 Wohneinheiten, da größere Entwicklungen durch die Baulandknappheit und langwierige Genehmigungsverfahren erschwert werden. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem Bedarf zurück, was die angespannte Marktsituation perpetuiert.

Die Nachfrage wird weiterhin von verschiedenen Käufergruppen getragen: junge Familien, die eine Alternative zum teuren Hauskauf suchen, Singles und Paare, die zentrumsnah wohnen möchten, sowie Kapitalanleger, die in der Vermietung stabile Renditen sehen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal leicht auf etwa sechs bis zehn Wochen verlängert, wobei besonders attraktive Objekte weiterhin multiple Interessenten anziehen und teilweise über dem Angebotspreis verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Premiumlagen wie Stuttgart-Mitte, West und Süd werden für Neubauwohnungen Quadratmeterpreise von 6.500 bis 8.000 Euro aufgerufen. Besonders begehrt sind Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie Penthousewohnungen mit Dachterrassen, die teilweise Preise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erzielen.

In den Stadtteilen Bad Cannstatt, Feuerbach oder Vaihingen liegen die Preise mit 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter im mittleren Segment. Diese Lagen profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zu wichtigen Arbeitgebern. In den Außenbezirken wie Weilimdorf oder Möhringen sind Eigentumswohnungen mit 3.500 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter vergleichsweise erschwinglich, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist. Die Nachfrage in diesen Gebieten wird besonders von jungen Familien getragen, die mehr Wohnfläche für ihr Budget erhalten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 1 bis 3 Prozent jährlich. Die Entwicklung wird maßgeblich von der allgemeinen Wirtschaftslage, der Zinsentwicklung und der Verfügbarkeit von Neubauprojekten abhängen. Experten sehen den Markt für Eigentumswohnungen stabiler als den Hausmarkt, da hier eine breitere Käuferschicht angesprochen wird.

Langfristig wird die Attraktivität von Eigentumswohnungen durch den Trend zum urbanen Wohnen und die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz gestützt. Besonders Wohnungen in energetisch sanierten Gebäuden oder Neubauten mit hohen Energiestandards werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren. Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte, insbesondere im Bereich des Rosensteinviertels, könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen, werden aber erst in einigen Jahren marktwirksam.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten nicht explizit genannt werden, bestätigen die Marktberichte leichte Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal. Basierend auf der allgemeinen Marktentwicklung und den Vergleichsdaten liegt die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus bei etwa 2.200 bis 2.800 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mietpreise um durchschnittlich 1 bis 2 Prozent erhöht, während im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 eine Steigerung von etwa 1,6 Prozent zu verzeichnen ist. Diese moderate Entwicklung steht im Kontrast zu den deutlich stärkeren Steigerungen der Vorjahre und reflektiert eine gewisse Marktsättigung im oberen Preissegment sowie die regulatorischen Einschränkungen durch die Mietpreisbremse.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet??usern in Stuttgart bleibt extrem begrenzt, da die meisten Einfamilienhäuser von Eigentümern selbst bewohnt werden. Die wenigen verfügbaren Objekte werden hauptsächlich von Unternehmen für ihre Führungskräfte oder von wohlhabenden Familien nachgefragt, die flexibel bleiben möchten. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit drei bis fünf Jahren deutlich länger als bei Wohnungen, was die Fluktuation und damit das verfügbare Angebot zusätzlich reduziert.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist praktisch nicht vorhanden, da sich Neubauten fast ausschließlich auf den Verkaufsmarkt konzentrieren. Vereinzelt werden ältere Häuser nach umfassender Sanierung als hochwertige Mietobjekte angeboten, diese erzielen dann Spitzenmieten von 3.500 Euro und mehr. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf möblierte oder teilmöblierte Objekte, die von international mobilen Fach- und Führungskräften für befristete Aufenthalte gesucht werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In den Toplagen wie Killesberg, Sillenbuch oder Degerloch werden für hochwertige Einfamilienhäuser Monatsmieten von 3.000 bis 4.500 Euro aufgerufen. Diese Objekte verfügen meist über gehobene Ausstattung, Gärten und oft auch über Garagen oder Stellplätze. Die Nachfrage in diesen Lagen kommt hauptsächlich von Führungskräften großer Unternehmen und vermögenden Familien.

In den Randlagen und weniger prestigeträchtigen Stadtteilen wie Stammheim oder Münster liegen die Mieten für Häuser bei 1.800 bis 2.500 Euro monatlich. Diese Objekte sind oft älter und verfügen über eine einfachere Ausstattung, bieten aber mehr Platz für das gleiche Budget. Besonders Familien mit Kindern akzeptieren die längeren Pendelzeiten zugunsten von mehr Wohnraum und einem Garten. Die Nachfrage in diesen Gebieten ist stabil, das Angebot jedoch ebenfalls sehr begrenzt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen im Bereich von 1 bis 3 Prozent jährlich für Häuser. Die strukturelle Knappheit wird weiterhin preistreibend wirken, während regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse die Steigerungen begrenzen. Die Entwicklung wird stark von der wirtschaftlichen Situation der Region Stuttgart abhängen, insbesondere von der Entwicklung der Automobilindustrie und des Maschinenbaus.

Langfristig könnte sich das Angebot durch den demografischen Wandel leicht verbessern, wenn ältere Eigenheimbesitzer ihre Häuser verkaufen oder vermieten. Allerdings wird dieser Effekt durch die anhaltende Zuwanderung in die Wirtschaftsregion Stuttgart voraussichtlich kompensiert. Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice könnte die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitsräumen weiter verstärken. Investoren sollten sich auf einen stabilen, aber wenig liquiden Markt einstellen, in dem Qualitätsobjekte weiterhin hohe Mieten erzielen werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin äußerst angespannt. Die durchschnittlichen Mietpreise haben sich gegenüber dem Vorquartal leicht erhöht, wobei die konkreten Durchschnittsmieten basierend auf der Marktentwicklung bei etwa 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter kalt liegen. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 1 bis 1,5 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietpreissteigerung etwa 1,6 Prozent.

Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von 980 bis 1.120 Euro, zuzüglich Nebenkosten von etwa 150 bis 200 Euro. Die Warmmiete für eine solche Wohnung liegt somit bei 1.130 bis 1.320 Euro, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt. Besonders stark gestiegen sind die Mieten für kleine Wohnungen unter 40 Quadratmetern, die überproportional von der hohen Nachfrage durch Studenten und Berufseinsteiger betroffen sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die Leerstandsquote liegt weiterhin bei unter einem Prozent, was praktisch einer Vollvermietung entspricht. Bei Neuvermietungen konkurrieren regelmäßig 50 bis 100 Interessenten um eine Wohnung, wobei die Auswahl oft nach wirtschaftlicher Bonität und nicht nach sozialen Kriterien erfolgt. Die durchschnittliche Suchdauer für eine Mietwohnung hat sich auf drei bis sechs Monate verlängert.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment bleibt gering, da sich private Investoren aufgrund der Regulierungen und Renditebeschränkungen zurückhalten. Die wenigen Neubauprojekte konzentrieren sich auf das gehobene Segment mit Mieten ab 16 Euro pro Quadratmeter. Sozialwohnungen werden kaum noch gebaut, da die Förderkonditionen für Investoren unattraktiv sind. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften versuchen gegenzusteuern, können aber den Bedarf bei weitem nicht decken. Die Fluktuation im Bestand ist gering, da viele Mieter aufgrund der Marktlage in ihren Wohnungen verbleiben, auch wenn diese nicht mehr optimal zu ihrer Lebenssituation passen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verstärkt. In den zentralen Lagen wie Stuttgart-Mitte, West und Süd liegen die Mieten für Neubauwohnungen bei 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter. Besonders begehrt sind Wohnungen in sanierten Altbauten mit Stuck und hohen Decken, die teilweise noch höhere Mieten erzielen. In diesen Lagen konzentriert sich die Nachfrage von gut verdienenden Singles und Paaren sowie von Unternehmen, die Wohnungen für ihre Mitarbeiter suchen.

In den Stadtteilen der mittleren Preislage wie Ost, Nord oder Bad Cannstatt bewegen sich die Mieten zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Mietkosten und Lebensqualität suchen. Die Infrastruktur mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und ÖPNV-Anbindung ist hier gut entwickelt. In den Außenbezirken wie Plieningen, Birkach oder Münster liegen die Mieten mit 10 bis 13 Euro pro Quadratmeter niedriger, steigen aber aufgrund der Verdrängung aus den teureren Lagen kontinuierlich an.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der angespannten Situation. Experten erwarten weitere Mietpreissteigerungen im Bereich von 1 bis 3 Prozent jährlich, wobei die Entwicklung stark von politischen Interventionen abhängen wird. Die diskutierte Verschärfung der Mietpreisbremse könnte die Steigerungen bei Bestandsmieten begrenzen, würde aber voraussichtlich zu noch höheren Neuvertragsmieten führen.

Mittelfristig könnten die geplanten Neubaugebiete und Nachverdichtungsprojekte für eine gewisse Entspannung sorgen, allerdings werden diese frühestens ab 2027 marktwirksam. Die Entwicklung des Rosensteinquartiers mit geplanten 1.500 Wohnungen könnte einen wichtigen Beitrag zur Angebotsausweitung leisten. Die demografische Entwicklung mit anhaltendem Zuzug in die Wirtschaftsregion Stuttgart wird die Nachfrage jedoch weiterhin auf hohem Niveau halten.

Langfristig wird die Attraktivität des Mietwohnungsmarktes durch verschiedene Trends beeinflusst: Die zunehmende Mobilität und Flexibilität vieler Arbeitnehmer erhöht die Nachfrage nach Mietwohnungen. Gleichzeitig führen die hohen Kaufpreise und gestiegenen Zinsen dazu, dass viele Haushalte länger zur Miete wohnen. Die energetische Sanierung des Bestands wird zu weiteren Mieterhöhungen führen, auch wenn diese durch die Modernisierungsumlage begrenzt sind. Mieter sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen, in dem bezahlbarer Wohnraum zunehmend zur Mangelware wird.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber weiterhin stark angespannter Markt. Die moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten – sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich – zeigen eine Fortsetzung des Aufwärtstrends, allerdings mit deutlich gedämpfter Dynamik im Vergleich zu den Vorjahren. Die strukturellen Herausforderungen des Marktes, insbesondere die extreme Angebotsknappheit und die anhaltend hohe Nachfrage, bleiben die bestimmenden Faktoren.

Besonders bemerkenswert ist die unterschiedliche Entwicklung der einzelnen Marktsegmente: Während sich im Kaufbereich erste Anzeichen einer Beruhigung zeigen, bleibt der Mietmarkt äußerst angespannt. Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt verstärken sich weiter, wobei zentrale und prestigeträchtige Lagen zunehmend nur noch für Besserverdienende erschwinglich sind. Die moderate Preisentwicklung von 1,6 Prozent im Jahresvergleich deutet auf eine gewisse Marktstabilisierung hin, die jedoch nicht mit einer Entspannung der Angebotssituation verwechselt werden sollte.

Für die Zukunft zeichnet sich eine Fortsetzung der aktuellen Trends ab: moderate Preissteigerungen bei anhaltender Knappheit. Die Entwicklung wird maßgeblich von externen Faktoren wie der Zinspolitik, der wirtschaftlichen Entwicklung der Region und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen. Marktteilnehmer sollten sich auf einen stabilen, aber wenig dynamischen Markt einstellen, in dem Qualität und Lage die entscheidenden Wertfaktoren bleiben werden.