Immobilienmarktbericht Stuttgart - 3. Quartal 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 erste Anzeichen einer nachhaltigen Stabilisierung nach den turbulenten Jahren 2022 und 2023. Die Marktdaten offenbaren eine moderate Aufwärtsbewegung bei Kaufpreisen und Mieten, während die strukturelle Angebotsknappheit weiterhin das Marktgeschehen prägt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Entwicklungen überwiegend positiv, wenngleich die Dynamik verhalten bleibt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Stuttgart verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.460 Euro. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von 0,81 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 5.416 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg etwa 1,5 bis 1,6 Prozent, was auf eine allmähliche Erholung des Marktes nach den vorangegangenen Preiskorrekturen hindeutet.

Die Preisentwicklung zeigt sich regional differenziert. Während im zweiten Quartal 2025 noch eine gewisse Volatilität zu beobachten war, hat sich der Markt im dritten Quartal weitgehend konsolidiert. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,5 Millionen Euro, wobei Objekte in Premiumlagen deutlich höhere Preise erzielen können.

Marktdynamik

Die Angebotslage auf dem Stuttgarter Markt für Kaufhäuser bleibt angespannt. Die strukturelle Angebotsknappheit, bedingt durch begrenztes Bauland und restriktive Bebauungspläne, prägt weiterhin das Marktgeschehen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Anzahl der verfügbaren Objekte nur marginal erhöht. Die Neubauaktivität zeigt zwar positive Impulse, kann jedoch die bestehende Nachfrage nicht annähernd befriedigen.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften bleibt trotz der gestiegenen Finanzierungskosten auf hohem Niveau. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten sowie kernsanierte Bestandsobjekte mit zeitgemäßer Ausstattung. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 75 bis 90 Tagen für marktgerecht bepreiste Objekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtbezirken bleiben signifikant. In den Core-City-Lagen und etablierten Wohnvierteln wie Stuttgart-Süd, Degerloch oder Sillenbuch liegen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für Premiumobjekte Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Die Stadtrandbezirke wie Mühlhausen, Zuffenhausen oder Weilimdorf bieten hingegen moderatere Preisniveaus zwischen 4.500 und 5.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen verzeichnen eine steigende Nachfrage, insbesondere von jungen Familien, die ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Wohnqualität und Erreichbarkeit der Innenstadt suchen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Preisabstände zwischen Zentrum und Peripherie leicht verringert, da die Nachfrage in den Randlagen überproportional zugenommen hat.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltenden Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler Nachfrage. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und den damit verbundenen Finanzierungskonditionen abhängen.

Der Markt wird voraussichtlich seinen Charakter als Verkäufermarkt beibehalten. Die strukturellen Herausforderungen, insbesondere der Mangel an Bauland und die komplexen Genehmigungsverfahren, werden kurzfristig nicht gelöst werden können. Langfristig könnte die verstärkte Ausweisung von Neubaugebieten und die Nachverdichtung bestehender Quartiere zu einer leichten Entspannung führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.910 Euro. Dies bedeutet eine Steigerung von 2,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 4.785 Euro lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg moderate 0,8 Prozent, was die allmähliche Stabilisierung des Marktes nach den Turbulenzen der Vorjahre unterstreicht.

Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert erheblich je nach Größe, Ausstattung und Baujahr. Während kleine Apartments mit 40 bis 50 Quadratmetern zwischen 200.000 und 300.000 Euro kosten, werden für großzügige Neubauwohnungen mit über 100 Quadratmetern Preise von 600.000 bis über eine Million Euro aufgerufen. Die Preisdynamik hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht beschleunigt, was auf eine zunehmende Kaufbereitschaft bei verbesserten Finanzierungsbedingungen hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau, wobei insbesondere zentrale und gut angebundene Lagen stark nachgefragt werden. Das Angebot wird weiterhin vom Bestand dominiert, während Neubauprojekte nur punktuell auf den Markt kommen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Anzahl der verfügbaren Objekte leicht erhöht, was zu einer marginalen Entspannung der Angebotssituation geführt hat.

Interessanterweise zeigen die Angebotspreise im Sommer und Herbst des dritten Quartals 2025 teilweise eine leicht rückläufige Tendenz gegenüber dem Vorquartal. Dies deutet auf erste Anzeichen einer Marktberuhigung hin, wobei Verkäufer zunehmend bereit sind, realistische Preisvorstellungen zu akzeptieren. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 60 bis 80 Tagen, was eine Verbesserung gegenüber dem zweiten Quartal darstellt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preishierarchie innerhalb Stuttgarts bleibt weitgehend bestehen. In den beliebten Innenstadtlagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd werden Spitzenpreise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders gefragt sind hier sanierte Altbauwohnungen mit historischem Charme sowie moderne Neubauprojekte mit gehobener Ausstattung.

Die Stadtrandbezirke bieten deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.800 und 4.500 Euro. Diese Lagen verzeichnen eine steigende Nachfrage, insbesondere von Pendlern und jungen Familien, die von der guten Verkehrsanbindung und der vorhandenen Infrastruktur profitieren. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Preise in den Randlagen stärker entwickelt als in den zentralen Bereichen, was zu einer leichten Nivellierung der Preisunterschiede führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart sind verhalten optimistisch. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate ein moderates Wachstum der Kaufpreise im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird getragen von der anhaltenden Angebotsknappheit, der stabilen wirtschaftlichen Situation der Region und der weiterhin hohen Attraktivität Stuttgarts als Wohn- und Arbeitsstandort.

Die Finanzierungskosten werden weiterhin eine dämpfende Wirkung auf die Preisentwicklung haben. Gleichzeitig könnte die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen energieeffizienten Neubauten und sanierungsbedürftigen Bestandsobjekten führen. Langfristig wird die Entwicklung neuer Stadtquartiere und die Umnutzung von Gewerbeflächen das Angebot erweitern, was zu einer graduellen Entspannung des Marktes beitragen könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften sind im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht gestiegen, wobei der Anstieg bei etwa 0,81 Prozent liegt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietpreissteigerung ebenfalls moderate 0,81 Prozent, was auf eine Stabilisierung des Marktes nach Jahren stärkerer Schwankungen hindeutet.

Die absolute Miethöhe für Häuser variiert stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche werden Kaltmieten zwischen 1.800 und 2.800 Euro monatlich aufgerufen. Luxusobjekte in Premiumlagen können Mieten von über 4.000 Euro monatlich erzielen. Die Mietpreisentwicklung zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal stabil mit leicht positiver Tendenz.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Stuttgart bleibt knapp, während die Nachfrage weiterhin hoch ist. Besonders familiengerechte Objekte mit Garten und großzügiger Wohnfläche sind stark nachgefragt und werden meist innerhalb weniger Wochen vermietet. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Angebotssituation nicht wesentlich verbessert, was den anhaltenden Nachfrageüberhang unterstreicht.

Die Leerstandsquote bei Miethäusern bewegt sich weiterhin auf sehr niedrigem Niveau. Neubauaktivitäten im Segment der Miethäuser sind vorhanden, konzentrieren sich jedoch hauptsächlich auf gehobene Objekte für zahlungskräftige Mieter. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für marktgerecht bepreiste Objekte liegt bei etwa 30 bis 45 Tagen, was eine leichte Verbesserung gegenüber dem Vorquartal darstellt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtbezirken sind erheblich. In den zentralen und beliebten Wohnlagen wie Killesberg, Degerloch oder Stuttgart-Süd werden für Miethäuser Spitzenpreise von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünanlagen und der guten Anbindung an das Stadtzentrum.

Am Stadtrand und in den peripheren Bezirken liegen die Mietpreise deutlich niedriger, typischerweise zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete verzeichnen jedoch eine steigende Nachfrage, insbesondere von Familien, die mehr Wohnraum für ihr Budget suchen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mietpreise in den Randlagen etwas stärker entwickelt als in den zentralen Bereichen, was zu einer leichten Angleichung der Preisniveaus führt.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietmarkt für Häuser in Stuttgart bleiben positiv. Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate moderate Mietpreiserhöhungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird getragen von der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot.

Die Nachfrage nach Miethäusern wird voraussichtlich stabil bleiben, da viele potenzielle Käufer aufgrund der erhöhten Finanzierungskosten zunächst zur Miete wohnen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt und der Trend zum Home-Office die Nachfrage nach geräumigen Miethäusern mit Arbeitszimmern weiter verstärken. Langfristig wird die Entwicklung neuer Wohnquartiere mit einem Mix aus Miet- und Eigentumsobjekten zu einer graduellen Entspannung des Marktes beitragen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit durchschnittlichen Mietpreisen zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in Top-Lagen Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein Mietpreisanstieg von 0,5 bis 2 Prozent zu verzeichnen, was die anhaltende Dynamik des Stuttgarter Mietwohnungsmarktes unterstreicht.

Die absolute Miethöhe variiert stark je nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Für eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern werden Kaltmieten zwischen 780 und 1.500 Euro aufgerufen, während großzügige 4-Zimmer-Wohnungen mit über 100 Quadratmetern Mieten zwischen 1.300 und 2.700 Euro erzielen. Die Preisentwicklung zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal moderat steigend, wobei regional unterschiedliche Dynamiken zu beobachten sind.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit prägt weiterhin den Stuttgarter Mietwohnungsmarkt. Trotz vorhandener Neubauaktivitäten reicht das zusätzliche Angebot nicht aus, um die hohe Nachfrage zu befriedigen. Die Leerstandsquote liegt bei etwa 6,6 Prozent, was einem Anstieg von 120 Basispunkten gegenüber dem Vorquartal entspricht. Dieser Anstieg konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf Objekte mit Obsoleszenzrisiken oder in weniger nachgefragten Lagen.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf hohem Niveau, getrieben von kontinuierlichem Zuzug in die Wirtschaftsregion Stuttgart und der demographischen Entwicklung. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Wohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung und guter Anbindung. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für attraktive Objekte liegt bei etwa 14 bis 21 Tagen, was eine marginale Verbesserung gegenüber dem zweiten Quartal darstellt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Stuttgart zeigt deutliche geografische Unterschiede. In der Innenstadt und den angrenzenden beliebten Stadtteilen wie Stuttgart-West, Stuttgart-Süd und Stuttgart-Ost werden Spitzenmieten von 27 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Die Stadtrandbezirke bieten deutlich günstigere Mieten zwischen 11 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete verzeichnen eine steigende Nachfrage, insbesondere von preissensiblen Mietern und Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Altbauwohnungen mit Modernisierungsbedarf werden teilweise mit Mietabschlägen von 10 bis 20 Prozent gegenüber sanierten Objekten angeboten. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Preisunterschiede zwischen den Lagen leicht verringert, da die Nachfrage in den günstigeren Bezirken überproportional zugenommen hat.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Stuttgarter Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Wachstums hin. Marktexperten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate Mietpreissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird maßgeblich von der anhaltenden Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauvolumen getragen.

Die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) wird voraussichtlich zu einer stärkeren Differenzierung der Mietpreise führen. Energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsobjekte werden Mietpreisaufschläge erzielen können, während unsanierte Altbauten mit schlechter Energiebilanz unter Druck geraten könnten. Die gesetzlichen Vorgaben zur energetischen Sanierung und die steigenden Nebenkosten werden diese Entwicklung verstärken.

Langfristig wird die Entwicklung neuer Stadtquartiere und die verstärkte Nachverdichtung zu einer graduellen Entspannung des Marktes beitragen. Die Stadt Stuttgart plant mehrere größere Wohnbauprojekte, die in den nächsten Jahren zusätzlichen Wohnraum schaffen sollen. Dennoch wird der Markt voraussichtlich angespannt bleiben, da die strukturellen Herausforderungen wie Baulandknappheit und lange Genehmigungsverfahren kurzfristig nicht gelöst werden können.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderat steigenden Preisen und Mieten. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Marktmerkmal, während die Nachfrage trotz erhöhter Finanzierungskosten robust bleibt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind positive Tendenzen erkennbar, die auf eine nachhaltige Markterholung hindeuten.

Die regionalen Unterschiede innerhalb der Stadt bleiben signifikant, wobei eine leichte Konvergenz der Preisniveaus zwischen Zentrum und Peripherie zu beobachten ist. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und energetischer Effizienz wird die Marktdynamik in den kommenden Jahren maßgeblich beeinflussen. Investoren und Marktteilnehmer sollten diese Entwicklungen bei ihren Entscheidungen berücksichtigen.

Die Aussichten für die nächsten 12 bis 24 Monate bleiben verhalten optimistisch, mit erwarteten moderaten Preis- und Mietsteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt wird seinen Charakter als angespannter Markt mit Nachfrageüberhang voraussichtlich beibehalten, was ihn weiterhin zu einem attraktiven, aber herausfordernden Investitionsstandort macht.