Immobilienmarktbericht Stuttgart Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der fortschreitenden Stabilisierung. Nach den herausfordernden Jahren der Zinswende zeigt sich der Markt zunehmend gefestigt, wobei die Landeshauptstadt von ihrer robusten Wirtschaftsstruktur mit führenden Unternehmen aus der Automobil- und Technologiebranche profitiert. Diese solide wirtschaftliche Basis wirkt sich kontinuierlich positiv auf die Nachfrage nach Wohnraum aus und sorgt für eine bemerkenswerte Resilienz des lokalen Immobilienmarktes.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.460 Euro/m². Diese Kennzahl markiert einen wichtigen Meilenstein in der Preisentwicklung des Stuttgarter Häusermarktes. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der Quadratmeterpreis bei 5.380 Euro lag, zeigt sich eine Steigerung von 80 Euro pro Quadratmeter, was einem Quartalswachstum von etwa 1,5 Prozent entspricht.

Die Jahresentwicklung verdeutlicht eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Preis bei 5.375 Euro/m² lag, verzeichnet der Markt eine Jahressteigerung von 1,6 Prozent. Diese moderate aber stetige Preisentwicklung fügt sich nahtlos in die prognostizierte Markterholung von zwei bis vier Prozent für das Gesamtjahr 2025 ein. Besonders bemerkenswert ist die langfristige Perspektive: Seit dem ersten Quartal 2021 haben Häuser in Stuttgart eine Gesamtpreissteigerung von 2,6 Prozent erfahren, was die Widerstandsfähigkeit dieses Marktsegments unterstreicht.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Stuttgarter Häusermarkt bleibt weiterhin äußerst angespannt. Das verfügbare Angebot kann die anhaltend hohe Nachfrage bei weitem nicht decken, was zu einer strukturellen Unterversorgung des Marktes führt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, das bereits von extremer Knappheit geprägt war, hat sich die Situation nicht merklich entspannt. Die Nachfrage zeigt sich unverändert stark, wobei insbesondere Familien auf der Suche nach Eigenheimen und Kapitalanleger als dominierende Marktakteure auftreten.

Die Neubauaktivität kann trotz einiger neuer Wohnquartiere die bestehende Nachfrage nicht annähernd befriedigen. Die Fertigstellungszahlen bleiben deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück, was die Marktanspannung weiter verstärkt. Diese Diskrepanz wird durch mehrere strukturelle Faktoren verursacht: Der akute Flächenmangel in der dicht besiedelten Landeshauptstadt, die nach wie vor hohen Baukosten sowie langwierige und komplexe Genehmigungsverfahren bremsen die Entwicklung neuer Projekte erheblich. Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich keine signifikante Verbesserung dieser Rahmenbedingungen, was darauf hindeutet, dass die Angebotsknappheit mittelfristig bestehen bleiben wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung innerhalb Stuttgarts zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin deutlich ausgeprägt. Die Top-Lagen der Stadt, darunter die exklusiven Wohnviertel wie Killesberg, Degerloch und die Halbhöhenlagen, verzeichnen Spitzenpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. In diesen begehrten Lagen sind Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro keine Seltenheit, wobei außergewöhnliche Objekte sogar noch höhere Preise erzielen.

Das Stadtzentrum und die zentrumsnahen Bereiche bewegen sich im oberen Preissegment, profitieren von der hervorragenden Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen. Die Stadtrandbereiche und die eingemeindeten Stadtteile wie Möhringen, Vaihingen oder Feuerbach bieten hingegen moderatere Preise, die etwa 15 bis 25 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Bereiche erfreuen sich besonders bei Familien großer Beliebtheit, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und gleichzeitig von der guten Anbindung an das Stadtzentrum profitieren möchten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate zeichnet sich eine fortsetzende moderate Erholung des Häusermarktes ab. Experten prognostizieren Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängen wird. Die Neubauaktivität dürfte mittelfristig leicht zunehmen, kann jedoch die strukturelle Unterversorgung des Marktes nicht kurzfristig beheben.

Besonders gefragt werden in den kommenden Monaten energieeffiziente Neubauten und umfassend sanierte Bestandsimmobilien sein, die den steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz entsprechen. Die verschärften ESG-Kriterien und die steigenden Energiekosten werden die Nachfrage nach energetisch optimierten Häusern weiter verstärken, was zu einer zusätzlichen Preisdifferenzierung zwischen modernen und älteren Objekten führen dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart weist im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro/m² auf. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Preis bei 4.885 Euro/m² lag, zeigt sich eine marginale Steigerung von 21 Euro pro Quadratmeter, was einem Quartalswachstum von etwa 0,4 Prozent entspricht. Diese verhaltene Entwicklung steht im Kontrast zur dynamischeren Preisentwicklung bei Häusern und unterstreicht die unterschiedliche Marktdynamik der beiden Segmente.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnete der Wohnungsmarkt einen Anstieg von 37 Euro/m², was einer Steigerung von etwa 0,8 Prozent entspricht. Diese moderate Entwicklung zeigt, dass der Wohnungsmarkt sich langsamer erholt als der Häusermarkt. Besonders aufschlussreich ist die langfristige Betrachtung: Seit dem ersten Quartal 2021 sind die Preise für Eigentumswohnungen um 0,6 Prozent gefallen, was verdeutlicht, dass dieses Marktsegment stärker unter Druck stand und eine höhere Volatilität aufweist als der Häusermarkt.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 begrenzt, wobei die strukturelle Knappheit weiterhin den Markt prägt. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Angebotssituation nicht wesentlich verbessert, allerdings ist eine leichte Zunahme bei den verfügbaren Objekten zu verzeichnen. Diese marginale Entspannung resultiert hauptsächlich aus einigen fertiggestellten Neubauprojekten, die im Laufe des Quartals auf den Markt gekommen sind.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zeigt sich heterogen: Während kompakte Ein- und Zweizimmerwohnungen weiterhin stark nachgefragt werden, insbesondere von Kapitalanlegern und jungen Berufstätigen, ist bei größeren Familienwohnungen eine etwas verhaltener Nachfrage zu beobachten. Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist etwas dynamischer als bei Häusern, da die effizientere Flächennutzung bei Mehrfamilienhäusern mehr Wohneinheiten ermöglicht. Dennoch bleibt auch hier das Angebot hinter der Nachfrage zurück.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt deutliche geografische Unterschiede. Die höchsten Preise werden in den zentralen Stadtbezirken Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd und Stuttgart-West erzielt, wo Quadratmeterpreise von über 6.000 Euro keine Seltenheit sind. Besonders begehrt sind Wohnungen in der Nähe des Schlossgartens, am Killesberg oder in den Halbhöhenlagen mit Blick über die Stadt.

Die Stadtbezirke Stuttgart-Nord und Stuttgart-Ost bewegen sich im mittleren bis gehobenen Preissegment, wobei hier die Mikrolage entscheidend ist. Wohnungen in der Nähe von U-Bahn-Stationen oder mit guter Anbindung an das Stadtzentrum erzielen deutlich höhere Preise. Die äußeren Stadtbezirke wie Bad Cannstatt, Zuffenhausen oder Weilimdorf bieten hingegen attraktivere Einstiegspreise, die etwa 20 bis 30 Prozent unter dem Stuttgarter Durchschnitt liegen. Diese Bereiche profitieren zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und Infrastrukturverbesserungen, was sie besonders für Erstekäufer und junge Familien interessant macht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten deutet auf eine moderate Erholung mit erwarteten Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent hin. Diese Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage beeinflusst. Die größere Marktelastizität des Wohnungssegments im Vergleich zu Häusern wird sich voraussichtlich fortsetzen, was bedeutet, dass Wohnungen sensibler auf Marktveränderungen reagieren werden.

Ein wichtiger Trend wird die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz sein. Wohnungen mit schlechten Energiewerten werden voraussichtlich Preisabschläge hinnehmen müssen, während energetisch optimierte Objekte Preisaufschläge erzielen können. Die Nachfrage nach kleineren, effizienten Wohnungen in zentralen Lagen dürfte weiterhin hoch bleiben, getrieben von demografischen Trends wie der Zunahme von Single-Haushalten und der fortschreitenden Urbanisierung.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während spezifische Quadratmeterpreise für Mietshäuser in den verfügbaren Daten nicht detailliert ausgewiesen werden, lässt sich aus den allgemeinen Markttrends eine solide Preisentwicklung ableiten. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten für Häuser um etwa 0,8 Prozent gestiegen, was die anhaltende Dynamik in diesem Marktsegment unterstreicht.

Die Jahresentwicklung zeigt eine noch deutlichere Tendenz: Mit einer Steigerung von drei bis vier Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum setzt sich der langfristige Aufwärtstrend fort. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht die anhaltende Attraktivität von Mietshäusern in Stuttgart. Die kontinuierliche Preissteigerung wird durch die strukturelle Knappheit des Angebots und die ungebrochen hohe Nachfrage nach dieser Wohnform getrieben.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Mietshäusern bleibt im dritten Quartal 2025 extrem angespannt. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Verfügbarkeit nicht verbessert, vielmehr hat sich die Knappheit in einigen Segmenten sogar verschärft. Besonders Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften zur Miete sind Mangelware, da viele Eigentümer diese entweder selbst nutzen oder zum Verkauf anbieten.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien getragen, die sich aufgrund der hohen Kaufpreise noch nicht für einen Immobilienerwerb entscheiden können oder wollen. Auch Expatriates und temporär in Stuttgart tätige Führungskräfte internationaler Unternehmen fragen verstärkt hochwertige Mietshäuser nach. Die Neubauaktivität im Mietshaussegment ist marginal, da Investoren überwiegend auf Mehrfamilienhäuser setzen, die eine höhere Rendite versprechen. Dies verschärft die Angebotssituation zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Preisdifferenzierung bei Mietshäusern folgt einem ähnlichen Muster wie bei Kaufobjekten, wobei die relativen Unterschiede etwas moderater ausfallen. Die höchsten Mieten werden in den prestigeträchtigen Lagen wie Killesberg, Sillenbuch und den Halbhöhenlagen erzielt. Hier können Mieten für Einfamilienhäuser leicht 3.000 bis 4.500 Euro monatlich erreichen, abhängig von Größe und Ausstattung.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Degerloch, Möhringen oder Vaihingen bewegen sich die Mieten im gehobenen Mittelfeld. Diese Bereiche sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf gute Schulen, Grünflächen und eine ruhige Wohnumgebung legen. Die Stadtrandbereiche und eingemeindeten Ortsteile bieten günstigere Alternativen, wobei auch hier die Mieten in den letzten Monaten spürbar angezogen haben. Reihenhäuser in Stammheim, Weilimdorf oder Mühlhausen sind etwa 20 bis 30 Prozent günstiger als vergleichbare Objekte in zentraleren Lagen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Miethausmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei die tatsächliche Entwicklung von verschiedenen Faktoren abhängen wird. Die anhaltende Knappheit bei gleichbleibend hoher Nachfrage wird den Preisdruck aufrechterhalten.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der Baukosten und Zinsen sein. Sollten die Finanzierungskosten weiter auf hohem Niveau verharren, werden mehr Haushalte auf Mietobjekte ausweichen, was die Nachfrage zusätzlich verstärken könnte. Gleichzeitig könnten strengere ESG-Anforderungen und steigende Energiekosten zu einer stärkeren Differenzierung zwischen energieeffizienten und älteren Objekten führen. Vermieter werden zunehmend in die energetische Sanierung investieren müssen, was sich mittelfristig in höheren Mieten niederschlagen dürfte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart präsentiert im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Die Durchschnittsmiete liegt bei 20,10 Euro/m², während die Spitzenmiete 37,00 Euro/m² erreicht. Diese erhebliche Spanne verdeutlicht die große Heterogenität des Marktes. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 19,85 Euro/m² lag, zeigt sich ein moderater Anstieg von 1,3 Prozent.

Die Jahresentwicklung offenbart eine interessante Divergenz: Während die Durchschnittsmiete im Jahresvergleich um 2,9 Prozent gefallen ist, stieg die Spitzenmiete um beachtliche 5,7 Prozent. Diese gegenläufige Entwicklung zeigt eine zunehmende Polarisierung des Marktes, bei der das Premium-Segment weiterhin starke Zuwächse verzeichnet, während das mittlere und untere Marktsegment unter Druck steht. Diese Entwicklung reflektiert die unterschiedlichen Dynamiken in verschiedenen Qualitäts- und Lagesegmenten des Stuttgarter Mietwohnungsmarktes.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment zeigt im dritten Quartal 2025 erste Anzeichen einer Entspannung, wenngleich auf niedrigem Niveau. Die Leerstandsquote liegt bei 6,6 Prozent, was einen Anstieg von 120 Basispunkten gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Der absolute Leerstand beträgt 564.200 m². Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, das eine Leerstandsquote von 6,2 Prozent aufwies, zeigt sich eine leichte Zunahme des verfügbaren Angebots.

Der Flächenumsatz ist um 26,3 Prozent im Jahresvergleich gesunken, was auf eine gewisse Zurückhaltung bei Mietern hindeutet. Diese Entwicklung könnte auf die gestiegenen Mietpreise der Vorquartale und die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit zurückzuführen sein. Trotz des schwachen ersten Halbjahres zeigen sich im dritten Quartal erste Indikatoren einer beginnenden Markterholung. Die leichte Zunahme der verfügbaren Mietwohnungen deutet auf eine graduelle Entspannung hin, wobei die strukturelle Knappheit des Angebots weiterhin den Markt prägt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Stuttgart weist erhebliche geografische Unterschiede auf. Die Spitzenmieten von bis zu 37 Euro/m² werden ausschließlich in den absoluten Top-Lagen der Innenstadt und in exklusiven Neubauprojekten erzielt. Besonders begehrt sind Wohnungen in Stuttgart-Mitte mit Blick auf den Schlossplatz oder in den gehobenen Wohnlagen am Killesberg. Hier werden für luxuriös ausgestattete Penthäuser und Neubauwohnungen Spitzenpreise aufgerufen.

Das mittlere Preissegment zwischen 18 und 25 Euro/m² findet sich in den beliebten Stadtteilen wie Stuttgart-West, Stuttgart-Süd und Teilen von Stuttgart-Ost. Diese Bereiche profitieren von ihrer zentralen Lage, guten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl. Die günstigeren Mieten zwischen 12 und 17 Euro/m² sind hauptsächlich in den äußeren Stadtbezirken wie Zuffenhausen, Feuerbach oder Bad Cannstatt zu finden. Diese Stadtteile bieten insbesondere für Familien und preissensible Mieter attraktive Alternativen, wobei auch hier die Preise in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen sind.

Eine besondere Dynamik zeigen die Stadtteile, die von Aufwertungsprozessen profitieren. Bereiche wie Stuttgart-Nord oder Teile von Bad Cannstatt erleben eine zunehmende Gentrifizierung, was zu steigenden Mieten und einer veränderten Bewohnerstruktur führt. Die Nähe zu Universitäten und Hochschulen sorgt in Stadtteilen wie Vaihingen für eine konstant hohe Nachfrage nach kleineren Wohnungen, was sich in überdurchschnittlichen Quadratmeterpreisen für Ein- und Zweizimmerwohnungen niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine moderate Fortsetzung des Preisanstiegs hin. Experten erwarten, dass die Mietpreise weiterhin moderat steigen werden, getrieben durch die anhaltende strukturelle Knappheit und die steigenden ESG-Anforderungen. Die Divergenz zwischen Premium- und Standardsegment dürfte sich fortsetzen, wobei energieeffiziente Neubauten und sanierte Altbauten überproportional von Mietsteigerungen profitieren werden.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung werden die regulatorischen Rahmenbedingungen sein. Die Diskussion um Mietpreisbremsen und Regulierungen könnte die Dynamik im Markt beeinflussen. Gleichzeitig werden die steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden zu einer weiteren Differenzierung führen. Wohnungen mit schlechten Energiewerten könnten zunehmend schwerer vermietbar werden, während moderne, energieeffiziente Wohnungen weiterhin stark nachgefragt bleiben.

Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Zahl von Single-Haushalten und der anhaltenden Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte in die Wirtschaftsregion Stuttgart wird die Nachfrage nach Mietwohnungen weiterhin stützen. Besonders kleinere, gut geschnittene Wohnungen in zentralen Lagen dürften weiterhin eine hohe Nachfrage erfahren. Die leichte Entspannung bei der Leerstandsquote könnte sich fortsetzen, wird aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendwende führen. Der Stuttgarter Mietwohnungsmarkt bleibt damit ein Vermietermarkt mit strukturellen Angebotsengpässen.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der graduellen Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Merkmal über alle Segmente hinweg, wobei sich unterschiedliche Dynamiken in den einzelnen Marktsegmenten zeigen. Während der Häusermarkt eine robuste Entwicklung aufweist, zeigt sich der Wohnungsmarkt volatiler und reagiert sensibler auf Marktveränderungen. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird in den kommenden Quartalen zu einer weiteren Ausdifferenzierung der Preise führen und bleibt ein entscheidender Faktor für die Wertentwicklung von Wohnimmobilien in Stuttgart.