Executive Summary
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 verzeichnen alle Segmente leichte Aufwärtsbewegungen bei anhaltend hoher Nachfrage und knappem Angebot. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser stiegen auf 5.460 Euro/m², während Eigentumswohnungen bei 4.906 Euro/m² notieren. Der Mietmarkt bleibt angespannt mit Leerstandsquoten unter 3 Prozent.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 etablierte sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis noch bei etwa 5.400 Euro pro Quadratmeter lag. Die quartalsbezogene Preissteigerung von rund 1 bis 2 Prozent setzt den positiven Trend der ersten Jahreshälfte fort.
Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine stabile Aufwärtsentwicklung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei circa 5.375 Euro lag, entspricht dies einer Jahressteigerung von etwa 1,6 Prozent. Diese moderate Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Stuttgarter Immobilienmarktes wider, wobei die Preissteigerungen deutlich unter den Spitzenwerten der Jahre 2021 und 2022 liegen.
Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,3 Millionen Euro. Besonders nachgefragt sind Objekte mit modernen Energiestandards und zeitgemäßer Ausstattung, die teilweise Aufpreise von 10 bis 15 Prozent gegenüber dem Durchschnitt erzielen.
Marktdynamik
Die Angebotslage für Häuser zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 angespannt. Die Neubauaktivität zeigt zwar erste Anzeichen einer Erholung nach dem Einbruch in 2023 und 2024, kann jedoch die hohe Nachfrage nicht vollständig bedienen. Die Baulandknappheit im Stuttgarter Stadtgebiet sowie die weiterhin erhöhten Baukosten limitieren das verfügbare Angebot nachhaltig.
Die Nachfrage nach Kaufhäusern bleibt auf hohem Niveau stabil. Besonders Familien mit mittleren bis gehobenen Einkommen suchen verstärkt nach Wohneigentum, motiviert durch die relative Stabilisierung der Zinssätze nach den starken Anstiegen der Vorjahre. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser liegt bei etwa 60 bis 90 Tagen, wobei besonders attraktive Objekte in gefragten Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden.
Ein wichtiger Trend zeigt sich in der verstärkten Nachfrage nach ESG-konformen Neubauten. Käufer sind zunehmend bereit, für energieeffiziente Häuser mit nachhaltiger Bauweise Preisaufschläge zu akzeptieren. Gleichzeitig führt der Renovierungsstau bei älteren Bestandsimmobilien zu differenzierten Preisabschlägen von bis zu 20 Prozent, je nach energetischem Zustand.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen bleiben im dritten Quartal 2025 signifikant. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin in den zentralen und besonders beliebten Stadtteilen erzielt. Stuttgart-Mitte, Degerloch und Stuttgart-Süd führen die Preisliste mit Quadratmeterpreisen von teilweise über 6.500 Euro an. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Bildungseinrichtungen und der hohen Lebensqualität.
Die gehobenen Hanglagen wie Killesberg oder Gänsheide verzeichnen ebenfalls überdurchschnittliche Preise zwischen 5.800 und 6.200 Euro pro Quadratmeter. Hier ist die Nachfrage nach repräsentativen Villen und modernen Architektenhäusern besonders ausgeprägt.
In den Stadtrandbereichen wie Mühlhausen, Stammheim oder Weilimdorf liegen die Preise mit 4.500 bis 5.200 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem städtischen Durchschnitt. Diese Gebiete profitieren jedoch von einer zunehmenden Nachfrage junger Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und längere Pendelzeiten in Kauf nehmen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Kaufhäuser. Die prognostizierte Preisentwicklung liegt bei 2 bis 4 Prozent jährlich, getragen von der anhaltenden Angebotsknappheit und der stabilen Nachfrage. Die demografische Entwicklung Stuttgarts mit kontinuierlichem Bevölkerungswachstum stützt diese Einschätzung.
Ein wichtiger Einflussfaktor wird die weitere Entwicklung der Bauzinsen sein. Sollten diese im erwarteten Rahmen stabil bleiben oder leicht sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren. Gleichzeitig werden ESG-Kriterien und energetische Standards zunehmend preisbestimmend. Häuser mit schlechten Energiewerten könnten verstärkt unter Preisdruck geraten, während moderne, nachhaltige Objekte überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren dürften.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Preisentwicklung mit leichter Aufwärtstendenz. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 4.906 Euro und damit etwa 1 bis 1,2 Prozent über dem Niveau des zweiten Quartals 2025, als noch 4.850 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden.
Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine moderate Steigerung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit einem Durchschnittspreis von 4.869 Euro pro Quadratmeter entspricht dies einem Anstieg von knapp einem Prozent. Diese verhaltene Preisentwicklung deutet auf eine gewisse Marktkonsolidierung nach den starken Preisanstiegen der Vorjahre hin.
Die absoluten Kaufpreise für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Größe und Ausstattung. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 85 Quadratmetern kostet derzeit etwa 417.000 Euro, während moderne 4-Zimmer-Neubauwohnungen mit 120 Quadratmetern häufig die 600.000-Euro-Marke überschreiten.
Marktdynamik
Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 begrenzt, insbesondere in den beliebten und zentralen Lagen Stuttgarts. Die Neubauproduktion hat sich auf niedrigem Niveau stabilisiert, kann aber die strukturelle Nachfrage nicht vollständig decken. Besonders auffällig ist der Trend zu kleineren, effizient geschnittenen Wohnungen, die sowohl für Kapitalanleger als auch für Singles und Paare attraktiv sind.
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt ungebrochen hoch. Leerstände sind mit Quoten deutlich unter einem Prozent praktisch nicht existent. Besonders gefragt sind Neubauwohnungen mit hohen ESG-Standards, modernen Grundrissen und guter Energieeffizienz. Diese Objekte erzielen regelmäßig Preisaufschläge von 10 bis 20 Prozent gegenüber dem Durchschnitt.
Investoren agieren im aktuellen Marktumfeld weiterhin vorsichtig, während Selbstnutzer verstärkt als Käufer auftreten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei 45 bis 75 Tagen, wobei besonders attraktive Objekte oft schon vor der öffentlichen Vermarktung verkauft werden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzierung zwischen den Stuttgarter Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den zentralen Stadtteilen Stuttgart-Mitte und Stuttgart-West erzielt, wo Spitzenpreise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem vielfältigen kulturellen Angebot.
Die beliebten Wohnviertel Stuttgart-Süd, Degerloch und der Stuttgarter Osten liegen mit Preisen zwischen 5.000 und 5.500 Euro pro Quadratmeter ebenfalls über dem städtischen Durchschnitt. Hier ist besonders die Nachfrage nach sanierten Altbauwohnungen mit Stuck und hohen Decken ausgeprägt.
In den Stadtrandlagen wie Bad Cannstatt, Feuerbach oder Zuffenhausen bewegen sich die Preise zwischen 4.000 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von guten S-Bahn-Anbindungen und entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Wohnalternativen für preisbewusste Käufer. Besonders in Gebieten mit Stadtentwicklungsprojekten sind deutliche Wertsteigerungspotenziale erkennbar.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart deuten auf eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Diese moderate Entwicklung wird durch die anhaltende Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauangebot gestützt.
Ein zentraler Treiber der künftigen Preisentwicklung werden die ESG-Kriterien und energetischen Standards sein. Wohnungen mit schlechten Energiewerten könnten zunehmend unter Preisdruck geraten, während moderne, energieeffiziente Objekte überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren dürften. Die ab 2024 geltenden verschärften Anforderungen an die Energieeffizienz werden diesen Trend weiter verstärken.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Mietniveau und Entwicklung
Der Markt für Miethäuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 20 und 25 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 entspricht dies einer moderaten Steigerung von etwa 1 bis 2 Prozent.
Die absolute Monatsmiete für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche liegt somit zwischen 2.800 und 3.500 Euro netto kalt. Moderne Neubauhäuser oder vollständig sanierte Objekte in Toplagen können deutlich höhere Mieten von bis zu 30 Euro pro Quadratmeter erzielen. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Mietsteigerung von etwa 2 bis 3 Prozent, was in etwa der allgemeinen Inflationsrate entspricht.
Besonders auffällig ist die Entwicklung bei möblierten Häusern, die verstärkt von Expats und temporären Bewohnern nachgefragt werden. Diese erzielen Mietaufschläge von 30 bis 50 Prozent gegenüber unmöblierten Objekten.
Marktdynamik
Das Angebot an Miethäusern in Stuttgart bleibt im dritten Quartal 2025 sehr begrenzt. Häuser werden auf dem Stuttgarter Markt traditionell häufiger gekauft als gemietet, was zu einer strukturellen Angebotsknappheit führt. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte finden in der Regel innerhalb weniger Wochen neue Mieter.
Die Nachfrage nach Miethäusern wird hauptsächlich von Familien mit Kindern getragen, die mehr Platz und einen Garten suchen, sich aber den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen. Auch internationale Fachkräfte und Führungskräfte, die temporär in Stuttgart arbeiten, fragen verstärkt hochwertige Miethäuser nach.
Leerstände sind im Segment der Miethäuser praktisch nicht existent. Die Fluktuation ist gering, da Mieter von Häusern tendenziell längere Mietverträge abschließen und seltener umziehen als Wohnungsmieter. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei vier bis sechs Jahren.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede für Häuser zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind erheblich. In den bevorzugten Wohnlagen wie Degerloch, Sillenbuch oder den Hanglagen von Stuttgart-Süd werden Spitzenmieten von 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Gebiete zeichnen sich durch ihre ruhige Lage, gute Infrastruktur und hochwertige Bausubstanz aus.
Im mittleren Preissegment zwischen 20 und 25 Euro pro Quadratmeter liegen Stadtteile wie Botnang, Möhringen oder Vaihingen. Diese Gebiete bieten eine gute Balance zwischen urbaner Anbindung und suburbaner Wohnqualität und sind besonders bei Familien beliebt.
Die günstigsten Mieten für Häuser finden sich in den Stadtrandlagen wie Weilimdorf, Mühlhausen oder Stammheim mit Preisen zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren jedoch von einer steigenden Nachfrage, da immer mehr Familien bereit sind, längere Arbeitswege für mehr Wohnraum in Kauf zu nehmen.
Prognose und Ausblick
Für den Mietmarkt bei Häusern wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine weitere moderate Steigerung der Mietpreise erwartet. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent, getrieben durch das anhaltend knappe Angebot und die stabile Nachfrage.
Die demografische Entwicklung mit einem kontinuierlichen Zuzug nach Stuttgart, insbesondere von Familien, wird die Nachfrage nach Miethäusern weiter stützen. Gleichzeitig ist nicht mit einer signifikanten Ausweitung des Angebots zu rechnen, da Neubauhäuser überwiegend zum Kauf und nicht zur Vermietung errichtet werden.
Ein wichtiger Faktor wird die weitere Entwicklung der Energiekosten sein. Häuser mit schlechter Energiebilanz könnten zunehmend schwerer vermietbar werden, während energieeffiziente Objekte verstärkt nachgefragt werden. Dies könnte zu einer weiteren Spreizung der Mietpreise zwischen modernen und älteren Objekten führen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Mietniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als der dynamischste Sektor des Wohnimmobilienmarktes. Die durchschnittliche Nettokaltmiete bewegt sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter. In absoluten Zahlen bedeutet dies für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung Monatsmieten zwischen 910 und 1.750 Euro netto kalt.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 verzeichnet der Mietwohnungsmarkt eine moderate Preissteigerung von 2 bis 3 Prozent. Diese Entwicklung liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und spiegelt die anhaltende Anspannung auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt wider. Die Spitzenmieten in Toplagen erreichen mittlerweile 27 Euro pro Quadratmeter und mehr, während selbst in einfachen Lagen kaum Wohnungen unter 13 Euro pro Quadratmeter zu finden sind.
Im Jahresvergleich zeigt sich eine durchschnittliche Mietsteigerung von etwa 3 bis 4 Prozent, wobei die Dynamik je nach Teilmarkt variiert. Besonders stark gestiegen sind die Mieten für kleine, moderne Apartments in zentralen Lagen, die von Singles und Paaren stark nachgefragt werden.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 äußerst knapp. Die Leerstandsquote verharrt bei unter 3 Prozent und liegt damit weit unter dem für einen ausgeglichenen Markt notwendigen Niveau von etwa 5 Prozent. Die Neubauaktivität hat sich zwar stabilisiert, reicht aber bei weitem nicht aus, um die strukturelle Nachfrage zu decken.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf sehr hohem Niveau. Auf eine ausgeschriebene Wohnung in attraktiver Lage kommen regelmäßig 50 bis 100 Bewerbungen. Besonders gefragt sind moderne Wohnungen mit effizienten Grundrissen, Balkon oder Terrasse sowie guter Energieeffizienz. ESG-konforme Neubauwohnungen finden trotz höherer Mieten problemlos Abnehmer.
Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Professionalisierung des Vermietungsmarktes. Große Wohnungsunternehmen und institutionelle Investoren dominieren zunehmend das Angebot, während private Kleinvermieter sich teilweise aus dem Markt zurückziehen. Dies führt zu standardisierten Vermietungsprozessen, aber auch zu weniger Flexibilität bei individuellen Mieterwünschen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stuttgarter Stadtteilen sind im Wohnungsbereich besonders ausgeprägt. Die höchsten Mieten werden in den zentralen und besonders nachgefragten Stadtteilen erzielt. Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd führen die Preisliste mit durchschnittlichen Quadratmetermieten von 20 bis 27 Euro an. In diesen Lagen profitieren Mieter von kurzen Wegen, excellenter Infrastruktur und einem urbanen Lebensgefühl.
Das mittlere Preissegment mit Mieten zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter findet sich in Stadtteilen wie Degerloch, Stuttgart-Ost oder Bad Cannstatt. Diese Gebiete bieten eine gute Balance zwischen Wohnqualität und Erreichbarkeit und sind bei allen Mietergruppen beliebt.
Die günstigsten Mieten mit 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter werden in den Stadtrandlagen wie Zuffenhausen, Weilimdorf oder Hedelfingen aufgerufen. Diese Stadtteile entwickeln sich jedoch zunehmend zu attraktiven Alternativen, insbesondere für junge Familien und Berufseinsteiger. Die gute ÖPNV-Anbindung und laufende Stadtentwicklungsprojekte tragen zur Attraktivitätssteigerung bei.
Ein besonderes Phänomen zeigt sich in den Gebieten mit Hochschulnähe. Hier haben sich Mikroapartments und WG-Zimmer als eigenes Marktsegment etabliert, mit Quadratmeterpreisen, die teilweise über denen von normalen Wohnungen liegen.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten weitere Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt: die anhaltende Zuwanderung nach Stuttgart, das begrenzte Neubauvolumen und die weiterhin niedrige Eigentumsquote.
Ein wichtiger Einflussfaktor wird die weitere Entwicklung der gesetzlichen Rahmenbedingungen sein. Die Diskussionen um Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen und mögliche weitere Regulierungen schaffen Unsicherheit bei Vermietern und könnten das Angebot zusätzlich verknappen. Gleichzeitig werden ESG-Kriterien und energetische Standards zunehmend mietpreisrelevant.
Mittelfristig könnte sich die Marktdynamik durch großvolumige Neubauvorhaben in Entwicklungsgebieten wie dem Neckarpark oder Stuttgart 21 etwas entspannen. Bis diese Projekte jedoch marktwirksam werden, ist mit einer Fortsetzung der angespannten Marktsituation zu rechnen. Mieter müssen sich auf weiterhin steigende Preise und hohen Wettbewerb um attraktive Wohnungen einstellen.
Fazit
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen. Während sich die Kaufpreise auf hohem Niveau stabilisiert haben, zeigt der Mietmarkt eine dynamischere Entwicklung mit stärkeren Preissteigerungen.
Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und Energieeffizienz wird in den kommenden Quartalen zu einer weiteren Differenzierung der Preise führen. Investoren und Selbstnutzer sollten diese Entwicklung bei ihren Entscheidungen berücksichtigen. Trotz der anhaltenden Herausforderungen bleibt Stuttgart ein attraktiver und stabiler Immobilienmarkt mit guten langfristigen Perspektiven.
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