Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 erste Anzeichen einer nachhaltigen Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Die Preise entwickeln sich über alle Segmente hinweg moderat positiv, während die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau verharrt. Der vorliegende Bericht analysiert die aktuelle Marktsituation für Wohnimmobilien in Stuttgart und stellt diese den Entwicklungen des Vorquartals gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.460 Euro liegt das aktuelle Preisniveau um 1,58 Prozent über dem Vorquartal, als noch 5.375 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden. Diese positive Entwicklung markiert eine wichtige Trendwende nach den Preiskorrekturen des vergangenen Jahres und signalisiert das zurückkehrende Vertrauen der Marktteilnehmer.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine Steigerung von 1,58 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich damit in einer Spanne von 820.000 Euro für Objekte in Randlagen bis zu über 1,2 Millionen Euro für Häuser in bevorzugten Stadtteilen. Besonders bemerkenswert ist die Preisstabilität im gehobenen Segment, wo hochwertige Objekte in Top-Lagen weiterhin ihre Wertbeständigkeit unter Beweis stellen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation hat sich im Vergleich zum Vorquartal geringfügig entspannt, bleibt jedoch insgesamt angespannt. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser ist leicht gestiegen, wobei das Angebot in den besonders gefragten Lagen nach wie vor knapp bleibt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 95 auf 88 Tage verkürzt, was auf eine erhöhte Marktdynamik hindeutet.

Die Nachfrage zeigt sich weiterhin stark, insbesondere in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur. Interessenten agieren zunehmend entschlussfreudiger als noch vor einigen Monaten, was sich in schnelleren Kaufentscheidungen und einer reduzierten Anzahl von Besichtigungsterminen pro Objekt widerspiegelt. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und hoher Baukosten auf niedrigem Niveau, was die Angebotsknappheit mittelfristig verfestigt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den einzelnen Stadtteilen Stuttgarts bleibt ausgeprägt. In den Top-Lagen des Zentrums und in besonders begehrten Vierteln wie Killesberg oder Sillenbuch überschreiten die Quadratmeterpreise regelmäßig die Marke von 6.000 Euro. Diese Premium-Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem hochwertigen Wohnumfeld.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Bezirken bewegen sich die Preise zwischen 4.500 und 5.200 Euro pro Quadratmeter. Beliebte Viertel wie Bad Cannstatt, Degerloch und Vaihingen verzeichnen eine besonders starke Nachfrage, da sie eine attraktive Kombination aus urbaner Anbindung und suburbaner Wohnqualität bieten. In diesen Stadtteilen ist die Preisentwicklung besonders dynamisch, mit Steigerungsraten, die über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Fortsetzung des positiven Trends. Die Prognosen deuten auf eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent hin, getragen von der anhaltend hohen Nachfrage und dem begrenzten Angebot. Die erwartete Stabilisierung der Zinsentwicklung dürfte zusätzlich unterstützend wirken und die Finanzierungsbedingungen für potenzielle Käufer planbarer gestalten.

Mittelfristig wird die Marktentwicklung maßgeblich von der wirtschaftlichen Entwicklung der Region Stuttgart, der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank sowie regulatorischen Rahmenbedingungen beeinflusst werden. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und energetischen Standards wird voraussichtlich zu einer weiteren Differenzierung zwischen modernisierten und sanierungsbedürftigen Objekten führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro liegt das aktuelle Niveau um 0,76 Prozent über dem Vorquartal, in dem 4.869 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden. Diese moderate Steigerung spiegelt die vorsichtige Erholung des Marktes wider und deutet auf eine Bodenbildung nach der Korrekturphase hin.

Im Jahresvergleich entspricht dies ebenfalls einer Steigerung von 0,76 Prozent. Die Gesamtkaufpreise für Eigentumswohnungen variieren erheblich je nach Größe, Ausstattung und Lage, wobei sich die Spanne von etwa 350.000 Euro für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in einfacher Lage bis zu über 800.000 Euro für großzügige Penthouse-Wohnungen in Premium-Lagen erstreckt. Besonders gefragt sind derzeit Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, die sich ideal für Familien oder als Kapitalanlage eignen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, wobei insbesondere im Neubausegment eine verstärkte Aktivität zu beobachten ist. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Fertigstellungsphase, was in den kommenden Monaten zu einer weiteren Entspannung der Angebotssituation führen könnte. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt aktuell bei 75 Tagen und damit leicht unter dem Niveau des Vorquartals.

Die Nachfrage konzentriert sich besonders stark auf energieeffiziente und ESG-konforme Objekte. Wohnungen mit moderner Energietechnik, guter Dämmung und nachhaltiger Bauweise erzielen Preisaufschläge von bis zu 15 Prozent gegenüber vergleichbaren Bestandsobjekten ohne entsprechende Modernisierung. Die Leerstandsquote bleibt mit unter einem Prozent auf historisch niedrigem Niveau, was die strukturelle Knappheit am Stuttgarter Wohnungsmarkt unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preislandschaft für Eigentumswohnungen in Stuttgart weist erhebliche Unterschiede auf. In den zentralen Top-Lagen und begehrten Innenstadtvierteln übersteigen die Quadratmeterpreise regelmäßig 5.500 Euro, wobei für Luxusobjekte auch Preise jenseits der 7.000-Euro-Marke erzielt werden. Diese Premium-Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken bewegen sich die Preise zwischen 4.000 und 4.700 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Feuerbach, Ruhbank und Pragfriedhof haben sich als beliebte Alternativen zu den hochpreisigen Innenstadtlagen etabliert. Sie bieten eine gute Verkehrsanbindung, solide Infrastruktur und ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis. In diesen Vierteln ist besonders bei jungen Familien und Erstkäufern eine starke Nachfrage zu verzeichnen.

Prognose und Ausblick

Die Perspektiven für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart sind verhalten optimistisch. Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird getragen von der weiterhin robusten Nachfrage, der begrenzten Neubautätigkeit im innerstädtischen Bereich und der attraktiven wirtschaftlichen Entwicklung der Region.

Langfristig wird die Marktentwicklung stark von der Umsetzung der ESG-Kriterien und energetischen Sanierungsanforderungen geprägt sein. Objekte, die diese Standards nicht erfüllen, werden voraussichtlich mit Preisabschlägen rechnen müssen, während moderne, nachhaltige Wohnungen überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren könnten. Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Anzahl kleinerer Haushalte dürfte die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 14,87 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau um 0,81 Prozent über dem Vorquartal, in dem 14,75 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden. Im Jahresvergleich entspricht dies einer deutlicheren Steigerung von 3,77 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Miethausmarkt unterstreicht.

Die absolute Mietbelastung für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche beläuft sich somit auf etwa 2.080 Euro monatlich, wobei in gehobenen Lagen auch Mieten von über 3.000 Euro für entsprechend ausgestattete Objekte realisiert werden. Die Warmmieten inklusive Nebenkosten liegen durchschnittlich 20 bis 25 Prozent über den Kaltmieten, wobei energieeffiziente Häuser trotz höherer Grundmieten oft niedrigere Gesamtkosten aufweisen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern hat sich im dritten Quartal 2025 geringfügig erhöht, bleibt jedoch insgesamt auf niedrigem Niveau. Die durchschnittliche Inseratsdauer beträgt lediglich 21 Tage, was die hohe Nachfrage und die schnelle Vermietung verdeutlicht. Besonders familienfreundliche Objekte mit Garten und guter Anbindung an Schulen und Kindergärten sind häufig bereits nach wenigen Tagen vergeben.

Die Nachfrage wird primär von Familien mit Kindern getragen, die den zusätzlichen Platz und die Privatsphäre eines Hauses schätzen. Zunehmend interessieren sich auch gut verdienende Paare und Expats für Miethäuser, was zu einer Diversifizierung der Nachfragestruktur führt. Die Neuvermietungsquote liegt bei etwa 8 Prozent jährlich, was auf eine relativ hohe Mietstabilität und lange Mietverhältnisse hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In zentralen Top-Lagen und besonders begehrten Vierteln übersteigen die Quadratmetermieten regelmäßig 18 Euro, wobei für luxuriös ausgestattete Objekte auch Mieten von über 22 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Diese Premium-Lagen zeichnen sich durch ihre zentrale Lage, exklusive Ausstattung und das gehobene Wohnumfeld aus.

In den Randbezirken und weniger zentralen Stadtteilen bewegen sich die Mieten zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter. Beliebte Viertel wie Bad Cannstatt, Degerloch und Vaihingen bieten ein attraktives Verhältnis zwischen Mietpreis und Lebensqualität. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung, familienfreundlichen Infrastruktur und dem suburban geprägten Wohnumfeld mit hohem Grünanteil.

Prognose und Ausblick

Für den Miethausmarkt in Stuttgart wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten mit moderat steigenden Mieten gerechnet. Die Experten erwarten jährliche Steigerungsraten von 2 bis 3 Prozent, wobei die Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen und der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung abhängen wird. Die anhaltende Knappheit an verfügbaren Objekten und die stabile Nachfrage werden voraussichtlich weiterhin preistreibend wirken.

Mittelfristig könnten verschärfte ESG-Anforderungen zu einer Zweiteilung des Marktes führen. Während energieeffiziente und nachhaltige Objekte überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen dürften, könnten unsanierte Altbauten mit höheren Energieverbräuchen unter Druck geraten. Die zunehmende Bedeutung von Home-Office-Möglichkeiten und flexiblen Raumkonzepten wird die Nachfragestruktur nachhaltig beeinflussen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt mit steigender Tendenz. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 14,87 Euro pro Quadratmeter und damit 0,81 Prozent über dem Vorquartalswert von 14,75 Euro. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 3,77 Prozent eine deutliche Aufwärtsdynamik, die die strukturelle Unterversorgung des Stuttgarter Mietwohnungsmarktes widerspiegelt.

Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.115 Euro. Die Spanne reicht dabei von etwa 900 Euro für einfache Wohnungen in Randlagen bis zu über 1.500 Euro für hochwertig ausgestattete Objekte in zentralen Lagen. Die Warmmieten liegen durchschnittlich bei 17 bis 19 Euro pro Quadratmeter, wobei energieeffiziente Neubauten trotz höherer Kaltmieten oft günstigere Gesamtkosten aufweisen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 geringfügig erhöht, kann jedoch die hohe Nachfrage bei weitem nicht decken. Die durchschnittliche Inseratsdauer beträgt lediglich 14 Tage, wobei attraktive Angebote in gefragten Lagen oft schon nach wenigen Stunden vergeben sind. Auf eine inserierte Wohnung kommen durchschnittlich 85 Anfragen, was den enormen Nachfrageüberhang verdeutlicht.

Die Nachfrage wird von verschiedenen Gruppen getragen: Young Professionals, Studenten, Familien und zunehmend auch Senioren, die vom Eigenheim in eine barrierefreie Mietwohnung wechseln. Besonders stark nachgefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 85 Quadratmetern, die sowohl für Singles und Paare als auch für kleine Familien geeignet sind. Die Bedeutung von ESG-konformen und sanierten Beständen nimmt kontinuierlich zu, wobei diese Objekte Mietaufschläge von 10 bis 15 Prozent erzielen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreislandschaft in Stuttgart weist erhebliche Disparitäten auf. In den Top-Lagen des Zentrums und in besonders begehrten Stadtteilen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd oder Stuttgart-West übersteigen die Quadratmetermieten regelmäßig 18 Euro. Luxuriös ausgestattete Penthouse-Wohnungen oder Apartments in exklusiven Neubauprojekten erzielen sogar Mieten von über 25 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken liegen die Mieten zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Feuerbach, Ruhbank und Pragfriedhof haben sich als attraktive Alternativen etabliert, die ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bei gleichzeitig guter Infrastruktur bieten. Diese Viertel profitieren von der guten ÖPNV-Anbindung und der steigenden Attraktivität durch städtische Aufwertungsprogramme. Die Nachfrage in diesen Gebieten stammt vorwiegend von preissensiblen Mietern und jungen Familien.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Stuttgarter Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate jährliche Mietsteigerungen von 2 bis 4 Prozent. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt: die anhaltende Zuwanderung in die Wirtschaftsregion Stuttgart, die begrenzte Neubautätigkeit aufgrund hoher Baukosten und knapper Flächen sowie die zunehmende Singularisierung der Haushalte.

Regulatorische Eingriffe wie eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Vorgaben zur energetischen Sanierung könnten die Marktdynamik beeinflussen. Langfristig wird die Entwicklung des Mietwohnungsmarktes stark von der Schaffung neuen Wohnraums abhängen. Die Stadt Stuttgart plant verschiedene Wohnbauprojekte, deren Realisierung jedoch Zeit benötigen wird. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien wird zu einer weiteren Differenzierung führen, wobei moderne, energieeffiziente Wohnungen deutliche Wettbewerbsvorteile haben werden.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 über alle Segmente hinweg eine positive Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen. Die Stabilisierung nach den Turbulenzen der Vorjahre scheint erreicht, wobei sich der Markt auf einem hohen Preisniveau eingependelt hat. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen.

Besonders bemerkenswert ist die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und energetischer Effizienz, die sich in allen Marktsegmenten als preisbestimmender Faktor etabliert haben. Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen bleiben ausgeprägt und bieten Marktteilnehmern je nach Budget und Präferenzen verschiedene Optionen.

Für die Zukunft ist mit einer moderaten Fortsetzung der positiven Preisentwicklung zu rechnen, wobei regulatorische Eingriffe und die gesamtwirtschaftliche Entwicklung maßgeblichen Einfluss haben werden. Investoren und Selbstnutzer sollten die Marktentwicklung aufmerksam verfolgen und bei passenden Gelegenheiten agieren, da die grundlegenden Marktfaktoren für eine anhaltend stabile bis positive Entwicklung sprechen.