Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Marktübersicht Wohnimmobilien

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Nach den turbulenten Vorjahren hat sich der Markt gefestigt und weist eine leichte Aufwärtsdynamik auf. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das prägende Merkmal sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Preise in allen Segmenten moderat gestiegen, wobei die Nachfrage weiterhin das verfügbare Angebot deutlich übersteigt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise noch leicht darunter lagen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung etwa 1,6 Prozent, was einem absoluten Anstieg von 85 Euro pro Quadratmeter entspricht.

Die Preisentwicklung zeigt eine deutliche Stabilisierung nach den volatilen Jahren 2022 und 2023. Die moderate Aufwärtsbewegung liegt im Rahmen der prognostizierten Jahressteigerung von 2 bis 4 Prozent. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot wider. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 800.000 und 1,5 Millionen Euro, wobei in Premiumlagen auch deutlich höhere Preise erzielt werden.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bleibt das zentrale Charakteristikum des Häusermarkts in Stuttgart. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Angebotssituation nicht wesentlich entspannt. Die Neubauaktivität bleibt weiterhin auf niedrigem Niveau und kann die bestehende Nachfrage bei weitem nicht decken. Neubauprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf ausgewiesene Neubauquartiere, wobei die Fertigstellungszahlen deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurückbleiben.

Die Nachfrage zeigt sich stabil auf hohem Niveau. Besonders Familien und Kapitalanleger treten als Käufer auf. Die leichte Entspannung bei den Finanzierungsbedingungen im Vergleich zum Vorquartal hat die Nachfrage zusätzlich gestützt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen einen Käufer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben signifikant. In den Top-Lagen des Stadtzentrums sowie in beliebten Vierteln wie Degerloch, Sillenbuch oder Killesberg sind die Angebote besonders knapp und die Preise entsprechend hoch. Hier werden Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro erreicht, in Ausnahmefällen sogar darüber.

Die Stadtrandlagen zeigen eine differenzierte Entwicklung. Während etablierte Wohngebiete am Stadtrand wie Möhringen oder Vaihingen stabile bis leicht steigende Preise aufweisen, sind in weniger gefragten Randlagen die Preise weniger dynamisch. Dennoch profitieren auch diese Lagen von der allgemeinen Angebotsknappheit. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in Stadtrandlagen bewegen sich zwischen 4.500 und 5.500 Euro.

Besonders gefragt sind Häuser in ruhigen, grünen Wohnlagen mit guter Infrastruktur und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die Nähe zu Schulen und Kindergärten spielt für Familien eine zentrale Rolle bei der Standortwahl.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubauaktivität zu erwarten ist. Die steigenden Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit werden die Nachfrage nach modernen, energetisch optimierten Häusern weiter verstärken.

Die Finanzierungsbedingungen dürften sich weiter stabilisieren, was die Nachfrage stützen wird. Allerdings könnten verschärfte regulatorische Anforderungen und steigende Baukosten das Angebot weiter verknappen. Insgesamt wird der Markt für Häuser zum Kauf in Stuttgart als robust eingeschätzt, mit einer stabilen Preisentwicklung auf hohem Niveau.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart beträgt im dritten Quartal 2025 4.906 Euro. Dies entspricht einer leichten Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, wobei sich der Aufwärtstrend moderat fortsetzt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 ergibt sich ein Plus von 85 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 1,6 Prozent entspricht.

Die langfristige Betrachtung seit dem ersten Quartal 2021 zeigt eine Gesamtsteigerung von 2,6 Prozent, wobei dieser Zeitraum von erheblichen Schwankungen geprägt war. Nach den temporären Rückgängen in den Jahren 2022 und 2023 hat sich der Markt nun stabilisiert und zeigt eine leichte Erholung. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 350.000 und 750.000 Euro.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp, insbesondere in den gefragten Lagen der Stadt. Die Neubauaktivitäten können den bestehenden Bedarf nicht decken, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Angebotssituation nicht wesentlich verbessert.

Die Nachfrage zeigt sich trotz der höheren Zinsen im Vergleich zu den Niedrigzinsphasen der Vorjahre stabil und robust. Käufer sind vorwiegend Eigennutzer, aber auch Kapitalanleger zeigen verstärktes Interesse, insbesondere an kleineren Wohnungen mit guter Vermietbarkeit. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im dritten Quartal 2025 leicht verkürzt, was auf eine hohe Marktdynamik hindeutet.

Energieeffiziente und kürzlich sanierte Bestandswohnungen sind besonders gefragt und erzielen Premiumpreise. Die Nachfrage nach Neubauwohnungen bleibt hoch, wird jedoch durch das begrenzte Angebot limitiert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind beim Wohnungskauf besonders ausgeprägt. In Top-Lagen im Zentrum und beliebten Vierteln wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West oder Stuttgart-Süd werden Quadratmeterpreise von über 6.000 Euro erzielt. Luxuswohnungen in Premiumlagen können sogar Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

In den Stadtrandlagen zeigt sich ein differenziertes Bild. Etablierte Wohngebiete mit guter Infrastruktur wie Degerloch oder Feuerbach weisen Quadratmeterpreise zwischen 4.500 und 5.500 Euro auf. In weniger zentralen Lagen wie Weilimdorf oder Zuffenhausen liegen die Preise zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter.

Besonders begehrt sind Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, moderner Ausstattung und guter Energiebilanz. Die Nähe zu U- und S-Bahn-Stationen wird zunehmend zum entscheidenden Kriterium, insbesondere für junge Berufstätige und Pendler.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine moderate, aber kontinuierliche Preissteigerung von 1 bis 3 Prozent jährlich erwartet. Die Kombination aus hoher Nachfrage, mangelndem Angebot und der sich stabilisierenden Zinssituation wird die weitere Entwicklung prägen. Der Wohnungskaufmarkt zeigt sich weniger robust als der Häusermarkt, weist aber dennoch einen positiven Trend auf.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und Energieeffizienz wird die Nachfrage nach modernen, energetisch optimierten Wohnungen weiter verstärken. Bestandswohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten hingegen unter Preisdruck geraten. Insgesamt wird der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart als stabil mit moderatem Wachstumspotenzial eingeschätzt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mieten für Häuser in Stuttgart sind im dritten Quartal 2025 um etwa 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal gestiegen. Diese moderate Steigerung setzt den Trend der kontinuierlichen Mietpreisentwicklung fort. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung etwa 3 bis 4 Prozent, was die anhaltende Nachfrage nach Mietobjekten in diesem Segment widerspiegelt.

Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe, Ausstattung und Lage zwischen 2.000 und 4.000 Euro monatlich. Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden typischerweise zwischen 1.500 und 2.500 Euro vermietet. Die Quadratmetermieten liegen im Durchschnitt zwischen 12 und 16 Euro, wobei in Premiumlagen auch höhere Mieten erzielt werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern hat sich im dritten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt jedoch weiterhin deutlich unter dem Bedarf. Die Verfügbarkeit von Miethäusern wird als gering eingeschätzt, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt. Leerstände sind praktisch nicht vorhanden, und verfügbare Objekte finden in der Regel innerhalb kurzer Zeit neue Mieter.

Die Neubauaktivitäten im Segment der Miethäuser sind begrenzt und konzentrieren sich hauptsächlich auf institutionelle Investoren und größere Wohnungsbaugesellschaften. Private Vermieter zeigen sich zurückhaltend bei Neuinvestitionen, was teilweise auf regulatorische Unsicherheiten und steigende Baukosten zurückzuführen ist.

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt konstant hoch. Hauptnachfrager sind Familien mit Kindern, die den zusätzlichen Platz und den eigenen Garten schätzen, sowie Expatriates und leitende Angestellte großer Unternehmen. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, was auf die Schwierigkeit hindeutet, adäquate Alternativen zu finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind signifikant. In zentralen und beliebten Stadtteilen wie Killesberg, Degerloch oder Stuttgart-Süd werden die höchsten Mieten erzielt. Hier liegen die monatlichen Mieten für ein Einfamilienhaus oft über 3.000 Euro. Die Quadratmetermieten können in diesen Lagen 15 bis 18 Euro erreichen.

In den Stadtrandlagen zeigen sich deutlich moderatere Mietpreise. In Gebieten wie Mühlhausen, Stammheim oder Weilimdorf liegen die Mieten für vergleichbare Objekte zwischen 1.800 und 2.500 Euro monatlich. Die Quadratmetermieten bewegen sich hier zwischen 10 und 13 Euro.

Besonders gefragt sind Häuser in ruhigen Wohnlagen mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Bildungseinrichtungen. Die Ausstattungsqualität, insbesondere moderne Heizungsanlagen und energetische Standards, spielen eine zunehmend wichtige Rolle bei der Mietpreisgestaltung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen erwartet. Die Mieten werden voraussichtlich parallel zur Kaufpreisentwicklung moderat weiter steigen. Die anhaltende Nachfragebündelung bei energieeffizienten Neubauten wird den Mietmarkt nachhaltig belasten.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Verschärfungen des Mietrechts und energetische Sanierungspflichten, könnten die Marktdynamik beeinflussen. Vermieter werden zunehmend in die energetische Optimierung ihrer Objekte investieren müssen, was sich mittelfristig auf die Mietpreise auswirken könnte. Insgesamt wird der Markt für Miethäuser als stabil, aber angespannt eingeschätzt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mietpreise für Wohnungen in Stuttgart zeigen im dritten Quartal 2025 eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorquartal. Experteneinschätzungen deuten auf Mietpreisanstiege von 1 bis 3 Prozent im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hin. Im Jahresvergleich zeigt sich ein moderates Mietwachstum, das trotz des anhaltenden Nachfragedrucks und der geringen Leerstände relativ verhalten ausfällt.

Die durchschnittlichen Quadratmetermieten für Wohnungen bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 12 und 20 Euro. Neubauwohnungen erzielen dabei regelmäßig Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter, während ältere Bestandswohnungen ohne moderne Ausstattung bei 10 bis 14 Euro liegen. Die Stabilisierung durch die Zinswende hat zu einer leichten Dämpfung der Mietpreisentwicklung geführt, ohne jedoch eine spürbare Entspannung zu bringen.

Marktdynamik

Das Mietwohnungsangebot bleibt weiterhin knapp und kann die hohe Nachfrage nicht bedienen. Die Leerstandsquote liegt nahezu bei null, was die extreme Anspannung des Marktes verdeutlicht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Angebotssituation nicht verbessert, trotz vereinzelter Fertigstellungen von Neubauprojekten.

Die Neubauaktivität kann die bestehende Nachfrage bei weitem nicht decken. Die Fertigstellungszahlen bleiben deutlich hinter dem prognostizierten Bedarf zurück. Institutionelle Investoren und große Wohnungsbaugesellschaften dominieren das Neubausegment, während private Kleinvermieter sich zunehmend zurückziehen.

Die Nachfrage bleibt trotz steigender Lebenshaltungskosten und höherer Finanzierungskosten für potenzielle Käufer auf sehr hohem Niveau. Hauptnachfrager sind Young Professionals, Studenten, Senioren und Personen, die sich aufgrund der hohen Kaufpreise gegen einen Immobilienerwerb entschieden haben. Die durchschnittliche Suchzeit für eine passende Mietwohnung hat sich weiter verlängert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Spitzenmieten werden erwartungsgemäß im Stadtzentrum und den beliebten innenstadtnahen Vierteln erzielt. In Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd liegen die Quadratmetermieten für moderne Wohnungen oft über 16 Euro, in Premiumlagen sogar über 20 Euro. Besonders begehrt sind Wohnungen in sanierten Altbauten mit hohen Decken und historischem Charme.

Die Stadtrandlagen zeigen ein differenziertes Bild. In gut angebundenen Bezirken wie Möhringen oder Vaihingen mit direkter S-Bahn-Anbindung liegen die Mieten zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter. In weniger zentralen Lagen wie Mühlhausen oder Zuffenhausen bewegen sich die Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter.

ESG-konforme und energieeffiziente Neubauten sind besonders gefragt und erzielen unabhängig von der Lage Premiummieten. Die Nähe zu Universitäten und Hochschulen führt zu erhöhter Nachfrage und entsprechend höheren Mieten, insbesondere für kleine Apartments und WG-geeignete Wohnungen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate werden moderate Mietpreissteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich prognostiziert. Die strukturelle Knappheit an Mietwohnungen wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Die Nachhaltigkeitsanforderungen und energetischen Standards werden den Mietwohnungsmarkt zunehmend prägen.

Die Zinswende hat zwar zu einer leichten Dämpfung der Preisentwicklung geführt, jedoch keine grundlegende Entspannung gebracht. Die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, verstärkt durch die hohen Kaufpreise, die viele potenzielle Käufer zum Verbleib im Mietmarkt zwingen.

Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen und Kappungsgrenzen werden die Mietpreisentwicklung weiterhin beeinflussen. Vermieter werden verstärkt in die energetische Sanierung investieren müssen, was sich mittelfristig auf die Mietpreise auswirken wird. Der Markt für Mietwohnungen wird insgesamt als extrem angespannt mit anhaltend hohem Preisdruck eingeschätzt.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Merkmal, das sowohl Kauf- als auch Mietmärkte prägt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen alle Marktsegmente eine leichte Aufwärtsbewegung, wobei die Dynamik moderat bleibt.

Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen haben sich auf hohem Niveau stabilisiert, mit Steigerungsraten von etwa 1,6 Prozent im Jahresvergleich. Der Mietmarkt zeigt ähnliche Tendenzen mit moderaten Steigerungen, wobei die extreme Knappheit an verfügbaren Objekten die Situation verschärft.

Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt bleiben signifikant, mit Premiumpreisen in zentralen und beliebten Lagen. Energieeffizienz und Nachhaltigkeit gewinnen zunehmend an Bedeutung und werden zu entscheidenden Faktoren für die Preisgestaltung.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen zu rechnen. Die Marktakteure sollten sich auf eine anhaltende Angebotsknappheit und weiterhin hohe Nachfrage einstellen. Investitionen in energetische Optimierung und nachhaltige Bauweise werden zunehmend erfolgskritisch für die Wertentwicklung von Immobilien in Stuttgart.