Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Nach einer Phase der Konsolidierung in den vergangenen Quartalen deutet sich nun eine moderate Aufwärtsbewegung bei den Kaufpreisen an, während sich der Mietmarkt auf hohem Niveau stabilisiert hat. Die baden-württembergische Landeshauptstadt bleibt einer der attraktivsten und gleichzeitig angespanntesten Immobilienmärkte Deutschlands.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich leichte Preissteigerungen im Kaufsegment, während die Mietpreise weitgehend stabil geblieben sind. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen. Dieser Bericht analysiert die vier zentralen Marktsegmente der Wohnimmobilien und bietet einen detaillierten Vergleich zum Vorquartal.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Stuttgart verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine positive Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser liegt aktuell bei 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 1,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis noch bei 5.375 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 1,6 Prozent.

Diese moderate, aber stetige Preisentwicklung spiegelt die ungebrochene Attraktivität des Stuttgarter Immobilienmarktes wider. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preise trotz der restriktiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank und der damit verbundenen höheren Finanzierungskosten weiter anziehen. Dies unterstreicht die fundamentale Stärke des lokalen Marktes, der von der wirtschaftlichen Prosperität der Region und dem chronischen Mangel an verfügbaren Objekten profitiert.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird weiterhin von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Das Angebot an verfügbaren Einfamilienhäusern und Reihenhäusern bleibt knapp, während die Nachfrage auf einem stabil hohen Niveau verharrt. Diese Konstellation führt zu einer anhaltenden Verkäufermarkt-Situation, in der gut positionierte Objekte häufig innerhalb kurzer Zeit veräußert werden.

Die Neubauaktivität im Bereich der Einfamilienhäuser zeigt keine signifikante Zunahme. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland, hohe Baukosten und langwierige Genehmigungsverfahren hemmen weiterhin die Ausweitung des Angebots. Gleichzeitig führt die hohe Wirtschaftskraft der Region Stuttgart mit ihren zahlreichen Arbeitsplätzen in der Automobilindustrie und im Dienstleistungssektor zu einer kontinuierlichen Nachfrage nach hochwertigem Wohneigentum.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben erheblich. In den Top-Lagen wie Stuttgart-West, Stuttgart-Nord und Degerloch liegen die Quadratmeterpreise deutlich über 6.000 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem gehobenen sozialen Umfeld. Besonders Degerloch mit seiner erhöhten Lage und den weitläufigen Grundstücken erfreut sich bei kaufkräftigen Familien großer Beliebtheit.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken bewegen sich die Preise zwischen 4.800 und 5.200 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Weilimdorf, Möhringen oder Vaihingen bieten hier ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis mit guter Verkehrsanbindung und familienfreundlicher Infrastruktur. Die relative Preisdifferenz zu den Spitzenlagen hat sich im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich verändert, was auf eine gleichmäßige Marktentwicklung über alle Lagen hinweg hindeutet.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen zu rechnen. Experten von Engel & Völkers betonen, dass "die Preise für Einfamilienhäuser in Stuttgart weiter moderat steigen werden, da die Nachfrage nach Eigenheimen ungebrochen ist." Die strukturellen Faktoren, die den Markt prägen – knappes Angebot, starke Wirtschaft, attraktive Lebensqualität – werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern.

Mittelfristig könnte eine mögliche Lockerung der Geldpolitik zu einer weiteren Belebung der Nachfrage führen. Gleichzeitig bleibt abzuwarten, ob politische Initiativen zur Förderung des Wohnungsbaus und zur Vereinfachung von Genehmigungsverfahren zu einer spürbaren Ausweitung des Angebots führen werden. Insgesamt dürften Häuser in Stuttgart eine wertstabile Anlage bleiben, wobei mit jährlichen Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich zu rechnen ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene, aber positive Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt aktuell bei 4.906 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 0,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als der Preis noch bei 4.869 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 0,8 Prozent.

Die moderatere Preisentwicklung im Vergleich zu Einfamilienhäusern reflektiert die leicht unterschiedliche Marktdynamik in diesem Segment. Während Eigentumswohnungen traditionell eine breitere Käuferschicht ansprechen, wirken sich die gestiegenen Finanzierungskosten hier stärker auf die Nachfrage aus. Dennoch bleibt das Preisniveau stabil auf hohem Niveau, was die grundsätzliche Attraktivität von Wohneigentum in Stuttgart unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp, wobei die Nachfrage auf einem stabil hohen Niveau verharrt. Im Vergleich zum Häusermarkt zeigt sich hier eine leicht erhöhte Neubauaktivität, die jedoch nicht ausreicht, um die bestehende Nachfrage vollständig zu decken. Mehrere größere Wohnbauprojekte in verschiedenen Stadtteilen befinden sich in der Realisierung, deren Fertigstellung jedoch größtenteils erst in den kommenden Jahren erwartet wird.

Die Vermarktungszeiten für gut geschnittene und zentral gelegene Wohnungen bleiben kurz. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie barrierefreie Wohnungen in guter Lage. Die Nachfrage wird getragen von einer Mischung aus Selbstnutzern, die vom Miet- in den Eigentumsmarkt wechseln wollen, und Kapitalanlegern, die in der aktuellen Zinssituation nach stabilen Anlagemöglichkeiten suchen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur für Eigentumswohnungen zeigt deutliche Unterschiede je nach Lage. Im Zentrum, insbesondere in Stuttgart-Mitte und Stuttgart-West, bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 5.200 und 5.800 Euro. Diese zentralen Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen sowie dem urbanen Lebensgefühl. Besonders Stuttgart-West mit seinem Charme der Gründerzeitviertel und der Nähe zu Grünanlagen erfreut sich anhaltend hoher Beliebtheit.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken liegen die Preise zwischen 4.200 und 4.800 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Feuerbach, Zuffenhausen oder Bad Cannstatt bieten hier interessante Alternativen mit guter S-Bahn-Anbindung und entwickelter Infrastruktur. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich verändert, was auf eine gleichmäßige Marktentwicklung hindeutet.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinung von Engel & Völkers, dass "die Preise für Eigentumswohnungen in Stuttgart weiter moderat steigen werden, da die Nachfrage nach Eigentum ungebrochen ist", prägt die Erwartungen für die kommenden 12 bis 24 Monate. Es ist davon auszugehen, dass sich die moderate Aufwärtsbewegung der Preise fortsetzt, wobei mit jährlichen Steigerungsraten zwischen einem und drei Prozent zu rechnen ist.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Ein- und Zwei-Personen-Haushalten wird die Nachfrage nach Wohnungen weiter stützen. Gleichzeitig könnte die verstärkte Neubautätigkeit mittelfristig zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen. Besonders im Segment der energieeffizienten Neubauwohnungen ist mit einer stabilen Nachfrage zu rechnen, da hier die steigenden Energiekosten eine zunehmend wichtige Rolle bei der Kaufentscheidung spielen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil. Die durchschnittliche Kaltmiete bewegt sich in einer Spanne von 13 bis 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in Top-Lagen Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich das Preisniveau nicht signifikant verändert, die Mietpreise verharren auf dem bereits hohen Niveau. Auch im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich keine nennenswerte Veränderung.

Diese Preisstabilität im Mietbereich steht im Kontrast zur leichten Aufwärtsbewegung bei den Kaufpreisen und kann als Zeichen einer gewissen Marktsättigung im oberen Preissegment interpretiert werden. Die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse und die allgemeine Einkommensentwicklung setzen der weiteren Mietpreisentwicklung natürliche Grenzen. Dennoch bleibt das absolute Mietniveau in Stuttgart im bundesweiten Vergleich sehr hoch.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt weiterhin äußerst knapp, während die Nachfrage auf einem stabil hohen Niveau verharrt. Einfamilienhäuser und Reihenhäuser zur Miete sind in Stuttgart traditionell ein rares Gut, da die meisten Objekte dieser Art von Eigentümern selbst genutzt oder zum Kauf angeboten werden. Die wenigen verfügbaren Miethäuser finden in der Regel sehr schnell neue Mieter.

Es zeigt sich keine signifikante Zunahme von Neubauaktivitäten speziell für den Mietmarkt im Häusersegment. Die meisten Neubauprojekte zielen auf den Verkauf ab, was die Angebotssituation im Mietbereich nicht verbessert. Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien getragen, die entweder noch nicht die finanziellen Mittel für einen Kauf aufbringen können oder sich bewusst gegen Eigentum entscheiden, um flexibel zu bleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen sind erheblich. Im Zentrum, particularly in Stuttgart-Mitte und Stuttgart-West, bewegen sich die Kaltmieten für Häuser zwischen 18 und 27 Euro pro Quadratmeter. Diese zentralen Lagen sind besonders bei internationalen Fachkräften und Führungskräften gefragt, die temporär in Stuttgart arbeiten und hochwertige Mietobjekte suchen.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken liegen die Mieten zwischen 13 und 18 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Plieningen, Birkach oder Stammheim bieten hier familienfreundliche Alternativen mit mehr Platz und Gartenflächen zu moderateren Preisen. Die relative Stabilität der Preisunterschiede zwischen den Lagen zeigt, dass sich der Markt in allen Segmenten auf hohem Niveau eingependelt hat.

Prognose und Ausblick

Experten von ProQuadrat prognostizieren, dass "die Mieten für Häuser in Stuttgart stabil bleiben werden, da die Nachfrage nach Mietwohnungen ungebrochen ist." Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist daher mit einer Fortsetzung der aktuellen Preisstabilität zu rechnen. Größere Mietpreissteigerungen sind aufgrund der regulatorischen Rahmenbedingungen und der bereits erreichten hohen Mietniveaus unwahrscheinlich.

Mittelfristig könnte sich die Situation durch eine mögliche Ausweitung des Angebots leicht entspannen, falls mehr institutionelle Investoren in den Bau von Mietobjekten investieren. Allerdings bleibt der Markt für Miethäuser strukturell eng, da diese Objektart in einer Großstadt wie Stuttgart naturgemäß begrenzt ist. Familien, die auf der Suche nach einem Miethaus sind, müssen weiterhin mit langen Suchzeiten und hoher Konkurrenz rechnen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 auf einem stabilen, aber hohen Niveau. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt in einer Bandbreite von 13 bis 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in Top-Lagen Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich keine signifikante Veränderung des Preisniveaus. Auch gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 sind die Mieten stabil geblieben.

Diese Preisstagnation auf hohem Niveau ist charakteristisch für einen Markt, der an seine Grenzen gestoßen ist. Die Kaufkraft der Mieter und die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbegrenzung verhindern weitere deutliche Steigerungen. Dennoch bleibt Stuttgart einer der teuersten Mietmärkte Deutschlands, was die anhaltende Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort und Lebensmittelpunkt widerspiegelt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz leicht gestiegener Neubauaktivität weiterhin knapp. Die Nachfrage verharrt auf einem stabil hohen Niveau, getragen von der kontinuierlichen Zuwanderung von Fachkräften, Studierenden und jungen Familien. Die erhöhte Neubautätigkeit der letzten Jahre beginnt zwar langsam Wirkung zu zeigen, reicht jedoch nicht aus, um die strukturelle Unterversorgung des Marktes zu beheben.

Besonders angespannt bleibt die Situation im Segment der bezahlbaren Wohnungen für mittlere und untere Einkommensgruppen. Während im Luxussegment eine gewisse Sättigung zu beobachten ist, übersteigt die Nachfrage nach Wohnungen im mittleren Preissegment das Angebot deutlich. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut geschnittene Wohnungen in akzeptabler Lage beträgt nur wenige Tage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen. In den zentralen Lagen Stuttgart-Mitte und Stuttgart-West bewegen sich die Kaltmieten zwischen 18 und 27 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und Freizeitmöglichkeiten. Besonders gefragt sind hier moderne Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen für Singles und Paare sowie großzügige Altbauwohnungen.

In den Stadtrandbezirken und Außenbereichen liegen die Mieten zwischen 13 und 18 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Hedelfingen, Untertürkheim oder Mühlhausen bieten hier preisgünstigere Alternativen bei guter ÖPNV-Anbindung. Die Preisunterschiede zwischen den Lagen haben sich im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich verändert, was auf eine gleichmäßige Marktentwicklung über alle Stadtteile hinweg hindeutet.

Prognose und Ausblick

Die Einschätzung von ProQuadrat, dass "die Mieten für Wohnungen in Stuttgart stabil bleiben werden, da die Nachfrage nach Mietwohnungen ungebrochen ist", bestimmt die Erwartungen für die kommenden 12 bis 24 Monate. Es ist davon auszugehen, dass sich das aktuelle hohe Mietniveau fortsetzt, ohne dass es zu größeren Sprüngen nach oben oder unten kommt.

Mittelfristig könnten verschiedene Faktoren zu einer leichten Entspannung des Marktes beitragen. Die verstärkte Neubautätigkeit, besonders im Segment der geförderten Wohnungen, könnte das Angebot erweitern. Gleichzeitig könnte eine mögliche konjunkturelle Abkühlung die Zuwanderung nach Stuttgart bremsen und damit die Nachfrage dämpfen. Allerdings ist angesichts der strukturellen Attraktivität Stuttgarts als Wirtschaftsstandort nicht mit einer grundlegenden Trendwende zu rechnen.

Die zunehmende Bedeutung von energetischer Effizienz und Nachhaltigkeit wird voraussichtlich zu einer stärkeren Differenzierung im Markt führen. Moderne, energieeffiziente Wohnungen könnten trotz Mietpreisbremse höhere Mieten erzielen, während ältere, unsanierte Objekte unter Druck geraten könnten. Mieter werden zunehmend die Gesamtkosten inklusive Nebenkosten in ihre Entscheidung einbeziehen.

Fazit

Der Stuttgarter Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung auf hohem Niveau. Während im Kaufsegment moderate Preissteigerungen zu verzeichnen sind, hat sich der Mietmarkt auf seinem bereits sehr hohen Preisniveau eingependelt. Die strukturellen Herausforderungen – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – prägen weiterhin alle Marktsegmente.

Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs bleibt ein attraktiver, aber herausfordernder Immobilienmarkt. Die starke Wirtschaft, die hohe Lebensqualität und die zentrale Lage in einer der prosperierendsten Regionen Europas sichern die langfristige Stabilität des Marktes. Gleichzeitig stellen die hohen Preise sowohl für Käufer als auch für Mieter eine erhebliche finanzielle Belastung dar.

Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen: moderate Preissteigerungen im Kaufbereich, stabile Mieten auf hohem Niveau und ein weiterhin angespanntes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Nur durch eine deutliche Ausweitung der Bautätigkeit und innovative Konzepte zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum könnte mittelfristig eine Entspannung erreicht werden.