Immobilienmarktbericht Stuttgart Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit moderaten Preisanstiegen. Nach den turbulenten Jahren der Zinswende 2022/23 hat sich der Markt auf einem robusten Niveau eingependelt. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot prägt weiterhin das Marktgeschehen in der baden-württembergischen Landeshauptstadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.460 Euro. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 dar, in welchem der Quadratmeterpreis bei 5.375 Euro lag. Die Preisentwicklung zeigt somit einen Anstieg von etwa 1,6 Prozent im Jahresvergleich.

Betrachtet man die Entwicklung im Jahresverlauf 2025, so zeigt sich eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für das Gesamtjahr 2025 wird voraussichtlich bei 5.512 Euro liegen, verglichen mit 5.299 Euro im Jahr 2024. Dies entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 4 Prozent.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ebenfalls eine positive Entwicklung zu verzeichnen. Die Quadratmeterpreise haben sich von durchschnittlich 5.420 Euro im Q2 auf die aktuellen 5.460 Euro im Q3 erhöht, was einer quartalsweisen Steigerung von 0,7 Prozent entspricht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Häuser zum Kauf in Stuttgart wird maßgeblich durch die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland geprägt. Die Neubauaktivität bleibt aufgrund hoher Baukosten und strenger Regulierungen weiterhin gedämpft. Das Angebot an Bestandsimmobilien ist knapp, was zu einer anhaltend hohen Nachfrage bei limitiertem Angebot führt.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zu den Vorquartalen leicht verlängert, bleiben aber historisch betrachtet auf einem niedrigen Niveau. Qualitativ hochwertige Objekte in gefragten Lagen finden weiterhin innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Die Anzahl der Interessenten pro Objekt ist zwar gegenüber den Höchstständen der Jahre 2020/21 zurückgegangen, bewegt sich aber immer noch auf einem soliden Niveau.

Die Bautätigkeit konzentriert sich hauptsächlich auf kleinere Nachverdichtungsprojekte und die Entwicklung bereits erschlossener Grundstücke. Größere Neubaugebiete sind in Stuttgart aufgrund der topografischen Gegebenheiten und des begrenzten Flächenangebots selten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne für Häuser in Stuttgart zeigt deutliche Unterschiede je nach Stadtteil und Lagequalität. In den Premium-Lagen wie Stuttgart-Degerloch, Sillenbuch oder am Killesberg werden Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exklusiven Hanglage, der Nähe zu Grünflächen und der gehobenen Infrastruktur.

Das mittlere Preissegment findet sich in Stadtteilen wie Stuttgart-Ost, West oder Süd mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.000 und 6.500 Euro. Diese Lagen bieten eine gute urbane Infrastruktur bei gleichzeitig moderater Preisentwicklung.

Die günstigeren Randlagen wie Weilimdorf, Zuffenhausen oder Feuerbach weisen Quadratmeterpreise zwischen 4.000 und 5.000 Euro auf. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und verbesserten Verkehrsanbindungen, was sie für junge Familien attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preisentwicklung von 2 bis 4 Prozent jährlich erwartet. Diese Prognose basiert auf mehreren stabilisierenden Faktoren: Die Zinsentwicklung hat sich auf einem moderaten Niveau eingependelt, die Wirtschaftslage in der Region Stuttgart bleibt robust, und das anhaltende Bevölkerungswachstum sorgt für kontinuierliche Nachfrage.

Mittelfristig wird die Entwicklung maßgeblich von der Verfügbarkeit von Bauland, den Baukosten sowie den regulatorischen Rahmenbedingungen abhängen. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und energetischer Sanierung wird voraussichtlich zu einer weiteren Differenzierung der Preise zwischen modernisierten und unsanierten Objekten führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart beträgt im dritten Quartal 2025 4.906 Euro. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Preis bei 4.869 Euro lag, entspricht dies einer moderaten Steigerung von etwa 0,76 Prozent.

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen zeigt sich damit deutlich verhaltener als bei Häusern. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 4.880 Euro lag, ist eine leichte Steigerung von 0,5 Prozent zu verzeichnen. Diese moderate Entwicklung spiegelt die allgemeine Marktberuhigung nach den volatilen Jahren wider.

Die Gesamtjahresentwicklung 2025 zeigt einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von voraussichtlich 4.890 Euro, was einer Steigerung von etwa 1,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Entwicklung liegt deutlich unter den Steigerungsraten der Boomjahre, zeigt aber eine gesunde Marktstabilisierung.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart bleibt angespannt, wobei sich Angebot und Nachfrage auf einem ausgeglicheneren Niveau als in den Vorjahren bewegen. Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist lebhafter als im Häusersegment, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf urbane Quartiersentwicklungen und Konversionsprojekte.

Die Leerstandsquote bleibt mit unter 1 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Wohnungen mit ESG-konformen Merkmalen. Diese erzielen Preisaufschläge von bis zu 15 Prozent gegenüber dem Durchschnitt.

Die Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zu den Hochzeiten des Immobilienbooms normalisiert. Durchschnittlich benötigen Eigentumswohnungen nun etwa 60 bis 90 Tage bis zum Verkauf, wobei besonders attraktive Objekte weiterhin innerhalb weniger Wochen veräußert werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Toplagen des Stuttgarter Kessels, wie dem Heusteigviertel, der Gänsheide oder dem Lehenviertel, werden Quadratmeterpreise von über 6.000 Euro erzielt. Luxuswohnungen mit Panoramablick können sogar Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Die innenstadtnahen Bezirke wie Stuttgart-Mitte, West und Süd bewegen sich im Preissegment zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu kulturellen Einrichtungen.

In den Außenbezirken wie Möhringen, Vaihingen oder Bad Cannstatt liegen die Preise zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen verstärkt junge Familien und Erstkäufer an.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine stabile bis leicht positive Preisentwicklung von 1 bis 3 Prozent jährlich erwartet. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt aufgrund der demografischen Entwicklung und des Trends zu kleineren Haushalten robust.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die energetische Qualität der Objekte sein. Mit verschärften Energiestandards und steigenden Energiekosten wird die Preisschere zwischen sanierten und unsanierten Wohnungen weiter aufgehen. Neubauwohnungen mit hohen Energieeffizienzstandards werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Basierend auf Marktbeobachtungen und Hochrechnungen aus dem Wohnungsmietmarkt liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Einfamilienhäuser bei etwa 2.200 bis 3.500 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine moderate Steigerung von etwa 2 Prozent zu verzeichnen. Die Mietpreise für Reihenhäuser bewegen sich im Bereich von 1.800 bis 2.500 Euro monatlich, während freistehende Einfamilienhäuser Mieten zwischen 2.500 und 4.000 Euro erzielen.

Die Entwicklung zum Vorjahr zeigt eine Steigerung von etwa 3 bis 4 Prozent, was der allgemeinen Mietpreisentwicklung in Stuttgart entspricht. Diese moderate Steigerung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser in Stuttgart ist durch eine extreme Knappheit gekennzeichnet. Das Angebot ist strukturell begrenzt, da die meisten Häuser in Stuttgart von Eigentümern selbst bewohnt werden. Mietshäuser machen nur einen sehr kleinen Teil des Gesamtmarktes aus.

Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit gehobenen Einkommen, Expatriates internationaler Unternehmen sowie von Personen in beruflichen Übergangsphasen. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei etwa 3 bis 5 Jahren, deutlich länger als bei Mietwohnungen.

Neubauaktivitäten im Mietshausbereich sind praktisch nicht existent. Der Markt wird fast ausschließlich durch Bestandsobjekte bedient, deren Eigentümer sich temporär im Ausland befinden oder aus anderen Gründen eine befristete Vermietung anstreben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den exklusiven Hanglagen wie Killesberg, Degerloch und Sonnenberg erzielt. Hier können Mieten von über 4.000 Euro monatlich für hochwertige Objekte erreicht werden. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Führungskräften beliebt.

Im mittleren Segment liegen Stadtteile wie Botnang, Kaltental oder Sillenbuch mit Mietpreisen zwischen 2.500 und 3.500 Euro. Diese Gebiete bieten eine gute Balance zwischen urbaner Anbindung und ruhiger Wohnlage.

Die günstigeren Optionen finden sich in den Randbezirken wie Mühlhausen, Stammheim oder Hedelfingen mit Mieten zwischen 1.500 und 2.500 Euro. Diese Stadtteile werden zunehmend von jungen Familien nachgefragt, die mehr Wohnfläche zu moderaten Preisen suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Mietsteigerung von 2 bis 4 Prozent jährlich erwartet. Das strukturell knappe Angebot wird weiterhin der bestimmende Faktor bleiben. Eine signifikante Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten.

Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben, getragen von der wirtschaftlichen Stärke der Region und dem Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte. Besonders gefragt werden energieeffiziente Objekte mit moderner Ausstattung sein, die trotz höherer Kaltmieten aufgrund niedrigerer Nebenkosten attraktiv bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegt sich die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Stuttgart in einer Spanne von 13 bis 25 Euro pro Quadratmeter. Der stadtweite Durchschnitt liegt bei etwa 17 Euro pro Quadratmeter. In Toplagenobjekten mit ESG-konformen Merkmalen werden Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Steigerung von etwa 1,5 Prozent. Die durchschnittliche Kaltmiete lag im Q2 bei 16,75 Euro pro Quadratmeter und ist somit moderat angestiegen. Diese Entwicklung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort.

Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 ist eine Steigerung von etwa 3,5 Prozent zu verzeichnen. Diese Entwicklung liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und reflektiert die anhaltende Wohnungsknappheit in Stuttgart.

Marktdynamik

Der Stuttgarter Mietwohnungsmarkt bleibt weiterhin durch eine hohe Grundnachfrage gekennzeichnet. Die Leerstandsquote liegt bei unter 1 Prozent und damit deutlich unter dem für einen ausgeglichenen Markt notwendigen Niveau von etwa 3 Prozent.

Ein interessanter Trend zeigt sich beim Nachfrageverhalten: Die öffentliche Hand tritt zunehmend als dominanter Nachfrager auf, was die Bedeutung von ESG-konformen Flächen unterstreicht. Private Mieter konkurrieren verstärkt mit institutionellen Mietern um verfügbare Wohnungen.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbereich zeigt eine leichte Belebung, getragen von größeren Projektentwicklungen und dem sozialen Wohnungsbau. Dennoch bleibt das zusätzliche Angebot hinter dem Bedarf zurück, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Stuttgarts sind erheblich. In den Toplagen der Innenstadt, wie dem Europaviertel, dem Bohnenviertel oder der Königstraße, werden Mieten von 20 bis 27 Euro pro Quadratmeter erzielt. Neubauwohnungen in diesen Lagen können sogar über 30 Euro pro Quadratmeter kosten.

Die beliebten Wohnviertel wie Stuttgart-West, Süd und Ost bewegen sich im Bereich von 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zur Innenstadt und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

In den Außenbezirken wie Weilimdorf, Feuerbach oder Zuffenhausen liegen die Mieten zwischen 11 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und werden zunehmend von Haushalten mit mittleren Einkommen nachgefragt.

Besonders dynamisch entwickeln sich ehemalige Industriegebiete wie das Neckarpark-Areal oder Stuttgart-Nord, wo durch Quartiersentwicklungen neue, moderne Wohnungen entstehen. Hier liegen die Mieten oft im oberen Preissegment zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird ein weiterer moderater Mietanstieg erwartet. Die Prognosen gehen von einer jährlichen Steigerung von 2 bis 4 Prozent aus. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch die anhaltende Knappheit und die steigende Nachfrage getrieben.

Die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien wird zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen. Wohnungen mit hohen Energieeffizienzstandards und nachhaltiger Bauweise werden überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen erfahren, während unsanierte Altbauwohnungen zunehmend unter Druck geraten.

Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug in die Metropolregion Stuttgart sowie der Trend zu kleineren Haushalten werden die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig könnte die erwartete Fertigstellung mehrerer größerer Wohnbauprojekte zu einer leichten Entspannung in einzelnen Marktsegmenten führen.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung mit moderaten Preissteigerungen. Nach den turbulenten Jahren der Zinswende hat sich der Markt auf einem robusten Niveau stabilisiert. Die Kaufpreise für Häuser zeigen mit 1,6 Prozent Jahressteigerung eine solidere Entwicklung als Eigentumswohnungen mit 0,76 Prozent.

Der Mietmarkt bleibt sowohl im Haus- als auch im Wohnungssegment angespannt, mit Steigerungsraten von 3 bis 4 Prozent im Jahresvergleich. Die strukturelle Knappheit, besonders im Segment der Mietshäuser, wird auch mittelfristig bestehen bleiben.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Stuttgarter Markt weiterhin solide Perspektiven. Die wirtschaftliche Stärke der Region, das anhaltende Bevölkerungswachstum und die begrenzte Flächenverfügbarkeit sprechen für eine stabile Wertentwicklung. Besondere Aufmerksamkeit sollte dabei auf energieeffiziente und nachhaltige Immobilien gelegt werden, da diese zunehmend Preisvorteile erzielen.