Executive Summary
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Phase der Stabilisierung mit moderaten Aufwärtstendenzen in allen Segmenten. Nach den Marktkorrekturen des Vorjahres deutet sich eine vorsichtige Erholung an, wobei die strukturelle Angebotsknappheit und die starke wirtschaftliche Basis der Region weiterhin prägend für die Marktentwicklung sind.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem der Quadratmeterpreis bei 5.350 Euro lag – ein Anstieg von etwa 2,1 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Preis bei 5.375 Euro pro Quadratmeter notiert wurde, beträgt die Jahressteigerung moderate 1,6 Prozent.
Diese Preisentwicklung signalisiert eine allmähliche Stabilisierung des Marktes nach den teilweise rückläufigen Trends des Jahres 2024. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 750.000 Euro und 1,2 Millionen Euro, wobei in Premium-Lagen deutlich höhere Preise erzielt werden.
Marktdynamik
Die Angebots-Nachfrage-Situation im Häusersegment bleibt weiterhin angespannt. Die Neubauaktivität kann die hohe Nachfrage nicht ansatzweise decken. Während der tatsächliche Bedarf bei jährlich etwa 3.000 bis 3.500 neuen Wohneinheiten liegt, werden faktisch nur etwa 2.000 bis 2.500 Einheiten fertiggestellt. Diese Diskrepanz führt zu einer kontinuierlichen Verknappung des verfügbaren Angebots.
Die Angebotsknappheit wird durch mehrere strukturelle Faktoren verschärft: Flächenmangel in der dicht besiedelten Region, anhaltend hohe Baukosten sowie langwierige Genehmigungsverfahren. Die Leerstandsquote im Häusersegment bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter einem Prozent. Neubauaktivitäten konzentrieren sich hauptsächlich auf die Außenbezirke und eingemeindeten Stadtteile, wo noch Entwicklungspotenzial vorhanden ist.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind nach wie vor erheblich. In den begehrten innenstadtnahen Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd liegen die Quadratmeterpreise für Häuser bei 6.500 bis 7.500 Euro. Besonders hochpreisig sind die Höhenlagen wie Killesberg, Degerloch und Sillenbuch, wo Quadratmeterpreise von über 8.000 Euro keine Seltenheit sind.
Am Stadtrand und in den eingemeindeten Stadtteilen wie Weilimdorf, Möhringen oder Vaihingen bewegen sich die Preise zwischen 4.800 und 5.800 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von einer guten Verkehrsanbindung bei gleichzeitig ruhigerer Wohnlage und mehr Grünflächen. Die östlichen Stadtteile wie Bad Cannstatt und Untertürkheim zeigen mit Preisen zwischen 4.200 und 5.200 Euro pro Quadratmeter ein moderateres Preisniveau, wobei hier in den letzten Quartalen eine überdurchschnittliche Wertsteigerung zu beobachten war.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten eine weitere leichte Preissteigerung im Häusersegment von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese moderate Erholung wird trotz bestehender Herausforderungen wie hoher Baukosten und Flächenknappheit erwartet. Die fundamentale Nachfrage nach Wohneigentum in der wirtschaftsstarken Region Stuttgart bleibt ungebrochen hoch, gestützt durch die stabile Beschäftigungslage in den Schlüsselbranchen Automobil und Technologie.
Mittelfristig wird erwartet, dass sich der Markt auf dem aktuellen Niveau stabilisiert, wobei größere Preissprünge aufgrund der gedämpften Neubautätigkeit und steigender Finanzierungskosten unwahrscheinlich erscheinen. Die Nachfrage dürfte besonders in den mittleren Preissegmenten stark bleiben, während das Luxussegment volatiler auf wirtschaftliche Entwicklungen reagieren könnte.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart liegt im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 4.906 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, wo der Preis bei 4.850 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem moderaten Anstieg von 1,2 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 mit einem Preis von 4.869 Euro pro Quadratmeter zeigt sich eine leichte Steigerung von 0,76 Prozent.
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen variieren je nach Größe erheblich. Während eine 60-Quadratmeter-Wohnung im Durchschnitt etwa 294.000 Euro kostet, liegt der Preis für eine 100-Quadratmeter-Wohnung bei circa 490.000 Euro. Diese Preisentwicklung zeigt eine allmähliche Erholung des Marktes nach den Preiskorrekturen des Jahres 2024.
Marktdynamik
Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt eine ausgewogene Dynamik mit leicht steigender Tendenz. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber historisch betrachtet auf niedrigem Niveau. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 45 bis 60 Tagen, wobei attraktive Objekte in guten Lagen deutlich schneller verkauft werden.
Die Neubauaktivität im Wohnungssegment konzentriert sich verstärkt auf verdichtetes Bauen und die Entwicklung von Quartieren auf ehemaligen Gewerbe- und Industrieflächen. Projekte wie das Neckarpark-Areal oder die Entwicklung des Eiermann-Campus zeigen die Bemühungen, neuen Wohnraum zu schaffen. Dennoch reicht die Neubautätigkeit nicht aus, um die strukturelle Nachfrage vollständig zu befriedigen. Der Leerstand im Wohnungssegment bewegt sich weiterhin unter 0,5 Prozent.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzierung nach Lagen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Top-Lagen der Innenstadt, insbesondere in Stuttgart-Mitte und am Killesberg, werden Quadratmeterpreise von 6.000 bis 7.500 Euro erzielt. Neubauwohnungen in diesen Lagen können sogar Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.
Die beliebten Stadtteile Stuttgart-West, Stuttgart-Süd und Stuttgart-Ost weisen Preise zwischen 5.200 und 6.200 Euro pro Quadratmeter auf. Hier ist besonders die Nähe zu Grünanlagen und die gute Infrastruktur preistreibend. In den Außenbezirken wie Feuerbach, Zuffenhausen oder Weilimdorf bewegen sich die Preise zwischen 3.800 und 4.800 Euro pro Quadratmeter, wobei hier in den letzten Quartalen eine überdurchschnittliche Nachfrage von Familien zu verzeichnen war.
Stadtteile mit Entwicklungspotenzial wie Bad Cannstatt oder Wangen zeigen mit Preisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter noch moderate Niveaus, allerdings mit steigender Tendenz aufgrund laufender Stadtentwicklungsprojekte.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Wohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten deuten auf eine kontinuierliche, aber moderate Preisentwicklung hin. Experten erwarten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Diese verhaltene Entwicklung wird durch mehrere Faktoren beeinflusst: die weiterhin restriktive Kreditvergabe, steigende Baukosten sowie die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit.
Positiv wirken sich die anhaltende Urbanisierung und der Trend zum Home-Office aus, der die Nachfrage nach größeren Wohnungen verstärkt. Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs und die Entwicklung neuer Stadtquartiere, werden mittelfristig zu einer Aufwertung bestimmter Lagen führen. Investoren zeigen wieder verstärktes Interesse am Stuttgarter Wohnungsmarkt, was die Preisstabilität unterstützen dürfte.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während konkrete separate Quadratmeterpreise für Mietshäuser in den verfügbaren Daten nicht explizit ausgewiesen werden, lassen sich aus den allgemeinen Mietmarktdaten Rückschlüsse ziehen. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser haben sich gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 um etwa 0,8 Prozent erhöht.
Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich eine deutlichere Steigerung von 3 bis 4 Prozent. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung unterstreicht die strukturelle Knappheit des Angebots im Segment der Miethäuser. Typische Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 1.800 und 3.500 Euro monatlich, wobei Premium-Objekte in Bestlagen auch deutlich höhere Mieten erzielen.
Marktdynamik
Das Angebot an Miethäusern in Stuttgart bleibt extrem begrenzt. Eine leichte Zunahme der verfügbaren Objekte ist im Vergleich zum Vorquartal zu verzeichnen, allerdings nur in sehr begrenztem Umfang. Die Situation hat sich gegenüber Q2 2025 nicht wesentlich entspannt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Miethäuser liegt bei unter zwei Wochen, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage vermietet werden.
Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien mit höherem Einkommen, Expatriates internationaler Unternehmen sowie von Personen getrieben, die flexibel bleiben möchten, aber dennoch den Komfort eines Hauses suchen. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht existent. Neubauaktivitäten im Miethaus-Segment sind äußerst selten und konzentrieren sich hauptsächlich auf hochwertige Projekte institutioneller Anleger.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark nach Lage. In den bevorzugten Wohnlagen wie Degerloch, Sillenbuch und den Höhenlagen werden Monatsmieten von 2.500 bis 4.000 Euro für Einfamilienhäuser erzielt. Diese Lagen zeichnen sich durch ihre ruhige Wohnlage, Grünnähe und dennoch gute Anbindung an das Stadtzentrum aus.
In den städtischen Randlagen wie Möhringen, Vaihingen oder Weilimdorf bewegen sich die Mietpreise für Häuser zwischen 1.800 und 2.800 Euro monatlich. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ein familienfreundliches Umfeld mit guter Infrastruktur legen. Die östlichen Stadtteile wie Untertürkheim oder Wangen bieten mit Mieten zwischen 1.500 und 2.200 Euro die günstigsten Optionen im Haussektor.
Besonders gefragt sind Häuser mit Garten in ruhigen Wohnstraßen nahe öffentlicher Verkehrsmittel. Die Nachfrage nach möblierten Häusern für temporäre Aufenthalte von Geschäftsleuten und deren Familien zeigt eine steigende Tendenz, wobei hier Aufschläge von 30 bis 50 Prozent auf die Grundmiete üblich sind.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate werden im Miethaus-Segment moderate Steigerungen erwartet. Die Prognosen gehen von einem jährlichen Anstieg von 3 bis 4 Prozent aus. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt: die anhaltend hohe Nachfrage aufgrund der stabilen Wirtschaftslage, das begrenzte Angebot sowie das kontinuierliche Bevölkerungswachstum in der Region Stuttgart.
Die Einführung strengerer ESG-Anforderungen (Environmental, Social, Governance) könnte mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, da ältere Häuser möglicherweise vom Markt genommen werden müssen, um energetisch saniert zu werden. Dies könnte temporär zu zusätzlichem Aufwärtsdruck auf die Mietpreise führen. Langfristig wird erwartet, dass sich der Markt für Miethäuser weiter professionalisiert, mit verstärktem Engagement institutioneller Anleger im Build-to-Rent-Segment.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 ein breites Preisspektrum. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten bewegen sich zwischen 13 und 25 Euro, wobei in Top-Lagen Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, wo die Durchschnittsmiete bei etwa 14,50 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine moderate Steigerung.
Die Jahressteigerung gegenüber dem Q3 2024 beträgt 3 bis 4 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise unterstreicht. Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung kostet somit zwischen 910 und 1.750 Euro monatlich, je nach Lage und Ausstattung. Diese Preisentwicklung reflektiert die anhaltende Knappheit am Mietwohnungsmarkt.
Marktdynamik
Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart bleibt extrem angespannt. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt hat sich auf unter zwei Wochen reduziert. In beliebten Lagen werden Wohnungen oft innerhalb von Tagen, teilweise sogar Stunden nach Veröffentlichung vermietet. Diese Geschwindigkeit zeigt die extreme Nachfragesituation.
Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz verstärkter Neubauaktivitäten begrenzt. Die Fertigstellung neuer Mietwohnungen kann mit der wachsenden Nachfrage nicht Schritt halten. Der Leerstand bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,5 Prozent. Besonders im mittleren und unteren Preissegment übersteigt die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches, was zu intensivem Wettbewerb unter Wohnungssuchenden führt.
Die Neubautätigkeit konzentriert sich verstärkt auf energieeffiziente Wohnungen, die den steigenden ESG-Anforderungen gerecht werden. Diese Neubauten erzielen typischerweise Mieten im oberen Marktsegment, während bezahlbarer Wohnraum weiterhin Mangelware bleibt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Premium-Lagen wie Stuttgart-Mitte, Killesberg und Stuttgart-West werden Quadratmetermieten von 18 bis 27 Euro und darüber erzielt. Neubauwohnungen in diesen Lagen können sogar 30 Euro pro Quadratmeter überschreiten. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.
Die beliebten Wohnviertel Stuttgart-Süd, Stuttgart-Ost und Degerloch weisen Mietpreise zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter auf. Hier schätzen Mieter die Kombination aus guter Anbindung, gewachsenen Strukturen und lebendigen Kiezen. In den Außenbezirken wie Feuerbach, Zuffenhausen oder Möhringen liegen die Mieten zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter, wobei diese Gebiete zunehmend von Familien und preisbewussten Mietern nachgefragt werden.
Die günstigsten Mieten finden sich in Stadtteilen wie Wangen, Hedelfingen oder Mühlhausen mit 10 bis 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren jedoch zunehmend von Gentrifizierungsprozessen und Aufwertungsmaßnahmen, was mittelfristig zu Mietsteigerungen führen dürfte.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 4 Prozent. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren getrieben: die strukturelle Wohnungsknappheit, das anhaltende Bevölkerungswachstum sowie die wirtschaftliche Stärke der Region.
Die Einführung verschärfter ESG-Anforderungen wird voraussichtlich zu einer weiteren Segmentierung des Marktes führen. Energieeffiziente Wohnungen werden verstärkt nachgefragt und können höhere Mieten erzielen, während unsanierte Altbauten unter Druck geraten könnten. Die geplanten großen Stadtentwicklungsprojekte wie das Rosenstein-Quartier werden erst mittelfristig für Entlastung sorgen.
Die Politik der Mietpreisbremse und diskutierte weitere regulatorische Eingriffe könnten die Preisentwicklung dämpfen, allerdings besteht die Gefahr, dass dies zu einem weiteren Rückgang des Angebots führt. Langfristig wird erwartet, dass sich der Stuttgarter Mietwohnungsmarkt auf hohem Niveau stabilisiert, wobei die fundamentale Nachfrage durch die starke Wirtschaftsstruktur der Region gestützt wird.
Fazit und Gesamtbetrachtung
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit leichten Aufwärtstendenzen in allen Segmenten. Nach den Marktkorrekturen des Jahres 2024 zeigt sich eine vorsichtige, aber stetige Erholung. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen verzeichnen moderate Steigerungen von 1 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal, während die Mietmärkte mit 3 bis 4 Prozent Jahressteigerung eine robustere Entwicklung aufweisen.
Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Merkmal des Marktes. Mit einer Leerstandsquote von unter 0,5 Prozent und Vermarktungszeiten von oft nur wenigen Tagen oder Wochen zeigt sich die extreme Nachfragesituation. Die Neubautätigkeit kann trotz verstärkter Bemühungen den Bedarf nicht decken – statt der benötigten 3.000 bis 3.500 Wohneinheiten werden jährlich nur etwa 2.000 bis 2.500 fertiggestellt.
Die wirtschaftliche Stärke der Region Stuttgart mit ihren Schlüsselindustrien Automobil und Technologie bildet weiterhin das solide Fundament für die Immobiliennachfrage. Die Prognosen für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung hin, wobei regulatorische Eingriffe und ESG-Anforderungen zunehmend marktprägend werden dürften. Insgesamt zeigt sich der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt resilient und attraktiv für langfristig orientierte Investoren und Eigennutzer.
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