Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der fortschreitenden Stabilisierung. Nach den turbulenten Vorjahren mit starken Zinsschwankungen und Marktvolatilität präsentiert sich der Markt nun wieder gefestigt, wobei die strukturelle Knappheit an Wohnraum weiterhin das dominierende Merkmal bleibt. Die nachfolgende Analyse basiert auf aktuellen Marktdaten und stellt die Entwicklung des dritten Quartals 2025 dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart erreichte im dritten Quartal 2025 einen Wert von 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine positive Entwicklung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis noch bei 5.420 Euro pro Quadratmeter lag. Die Quartalssteigerung von 40 Euro entspricht einer Wachstumsrate von 0,74 Prozent.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 5.375 Euro lag, ergibt sich eine Jahressteigerung von etwa 1,6 Prozent. Diese moderate Aufwärtsbewegung bestätigt die prognostizierte Markterholung, die sich im Rahmen von zwei bis vier Prozent für das Gesamtjahr 2025 bewegt. Seit dem ersten Quartal 2021 beträgt die kumulierte Preissteigerung 2,6 Prozent, was auf eine relative Stabilität nach den volatilen Jahren 2022 und 2023 hindeutet.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt weiterhin äußerst knapp. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Angebotssituation nicht wesentlich verbessert. Die strukturellen Probleme des Stuttgarter Immobilienmarktes - Flächenmangel, hohe Baukosten und langwierige Genehmigungsverfahren - bremsen weiterhin die Entwicklung neuer Projekte. Die Neubauaktivität kann die hohe Nachfrage nicht annähernd decken, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt.

Die Nachfrage zeigt sich stabil auf hohem Niveau. Hauptakteure am Markt sind nach wie vor Familien, die nach Eigenheimen suchen, sowie Kapitalanleger, die in der Landeshauptstadt Baden-Württembergs langfristige Wertstabilität sehen. Die Kombination aus starker Wirtschaftsstruktur mit bedeutenden Unternehmen aus der Automobil- und Technologiebranche und der attraktiven Lebensqualität sorgt für eine kontinuierlich hohe Nachfrage.

Der Leerstand im Segment der Häuser ist praktisch nicht existent, was die Angebotsknappheit weiter unterstreicht. Neue Projekte werden meist bereits in der Planungsphase vermarktet und sind bei Fertigstellung vollständig verkauft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Analyse der verschiedenen Stadtteile zeigt deutliche Preisunterschiede. Etwa zwei Drittel aller Investment-Deals konzentrieren sich auf die City und die innenstadtnahen Bereiche. In den Top-Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd und Stuttgart-West sind Häuser besonders begehrt und entsprechend knapp. Hier liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Spitzenlagen bis zu 7.500 Euro erreichen.

Die Stadtrandbezirke wie Mühlhausen, Zuffenhausen oder Weilimdorf zeigen sich preislich moderater mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.200 und 4.800 Euro. Diese Lagen profitieren von der guten Anbindung an das Stadtzentrum bei gleichzeitig ruhigerer Wohnlage und mehr verfügbaren Grünflächen. Beliebte Viertel wie Degerloch und Sillenbuch, die eine Kombination aus gehobener Wohnlage und guter Infrastruktur bieten, rangieren preislich im oberen Mittelfeld mit Preisen zwischen 5.800 und 6.500 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Erholung mit Preissteigerungen von zwei bis vier Prozent erwartet. Diese Prognose basiert auf mehreren Faktoren: Die erwartete weitere Stabilisierung der Zinssituation dürfte die Finanzierungsbedingungen verbessern. Gleichzeitig wird die strukturelle Angebotsknappheit bei weiterhin robuster Nachfrage für Preisdruck nach oben sorgen. Die wirtschaftliche Stärke der Region Stuttgart mit ihrer diversifizierten Industrie- und Dienstleistungsstruktur wird voraussichtlich weiterhin für Zuzug und damit Nachfrage sorgen.

Mittelfristig könnten sich die Preise auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, wobei in den Premium-Lagen weiterhin mit überdurchschnittlichen Wertsteigerungen zu rechnen ist. Die Entwicklung neuer Wohngebiete, insbesondere im Rahmen der Stadtentwicklungsprojekte, könnte ab 2027 für eine leichte Entspannung sorgen, wird aber die grundsätzliche Knappheit nicht beheben.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart betrug im dritten Quartal 2025 4.906 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Preis bei 4.880 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von 26 Euro oder 0,53 Prozent. Diese moderate Quartalssteigerung zeigt, dass sich der Wohnungsmarkt langsamer erholt als der Häusermarkt.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnete der Wohnungsmarkt einen Anstieg von 37 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von etwa 0,8 Prozent entspricht. Bemerkenswert ist die langfristige Entwicklung: Seit dem ersten Quartal 2021 sind die Preise um 0,6 Prozent gefallen, was zeigt, dass der Wohnungsmarkt stärker unter den Marktverwerfungen der vergangenen Jahre gelitten hat als der Häusermarkt.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 leicht verbessert gegenüber dem Vorquartal, bleibt aber weiterhin unter dem langfristigen Durchschnitt. Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf den Geschosswohnungsbau, wobei energieeffiziente Neubauprojekte besonders im Fokus stehen. Die verschärften Energieeffizienzanforderungen führen dazu, dass ältere Bestandswohnungen ohne entsprechende Sanierung zunehmend an Attraktivität verlieren.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt robust, zeigt sich aber differenzierter als im Häusersegment. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in zentraler Lage sowie barrierefreie Wohnungen für die wachsende Zahl älterer Käufer. Junge Familien und Erstkäufer haben aufgrund der hohen Preise und gestiegenen Finanzierungskosten zunehmend Schwierigkeiten, in den Markt einzutreten.

Der Leerstand im Eigentumswohnungssegment ist minimal, wobei sich unsanierte Altbauwohnungen mit schlechter Energiebilanz länger am Markt halten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verlängert, liegt aber immer noch deutlich unter den Werten von 2023.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur bei Eigentumswohnungen zeigt deutliche stadtteilbezogene Unterschiede. In den Premiumlagen Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und am Killesberg liegen die Quadratmeterpreise zwischen 6.000 und 7.200 Euro. Neubauwohnungen in diesen Lagen können sogar Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Die innenstadtnahen Bezirke wie Stuttgart-Ost, Stuttgart-Süd und Bad Cannstatt bewegen sich im Preisbereich von 4.500 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von der guten urbanen Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Angeboten.

In den Außenbezirken wie Feuerbach, Vaihingen oder Möhringen liegen die Preise zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis mit guter Verkehrsanbindung und ausreichender lokaler Infrastruktur. Besonders Vaihingen profitiert von der Nähe zur Universität und zu Technologieunternehmen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird für den Wohnungsmarkt eine moderate Erholung mit Preissteigerungen von zwei bis vier Prozent erwartet. Diese Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängen. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauwohnungen und sanierten Bestandswohnungen wird voraussichtlich weiter steigen, während unsanierte Altbauten zunehmend unter Preisdruck geraten könnten.

Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte, insbesondere die Entwicklung neuer Quartiere, könnten mittelfristig für eine leichte Angebotsausweitung sorgen. Die strengeren Energieeffizienzanforderungen werden den Sanierungsdruck auf Bestandsimmobilien erhöhen, was zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen dürfte. Langfristig wird erwartet, dass sich der Wohnungsmarkt parallel zum Häusermarkt entwickelt, wobei die Preisdynamik etwas moderater ausfallen dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Kaltmiete bei etwa 14,80 Euro pro Quadratmeter lag, stieg diese im dritten Quartal auf durchschnittlich 14,92 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Quartalssteigerung von 0,8 Prozent.

Die Jahressteigerung im Vergleich zum dritten Quartal 2024 liegt bei etwa drei bis vier Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise in Stuttgart unterstreicht. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und spiegelt die anhaltende Knappheit im Segment der Mietshäuser wider.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zur Miete bleibt extrem begrenzt. Im dritten Quartal 2025 ist eine leichte Zunahme der verfügbaren Mietobjekte zu verzeichnen, wobei diese marginale Verbesserung das strukturelle Angebotsproblem nicht wesentlich entspannt. Die meisten verfügbaren Mietshäuser befinden sich im gehobenen Preissegment, während bezahlbare Familienhäuser zur Miete praktisch nicht verfügbar sind.

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt unvermindert hoch. Hauptnachfrager sind Familien mit Kindern, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen, sowie Expatriates und Führungskräfte, die temporär in Stuttgart leben. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation seltener umziehen.

Die Neuvermietungsaktivität ist gering, da Bestandsmieter ihre Mietverhältnisse aufgrund der schwierigen Marktlage seltener kündigen. Wenn Häuser zur Vermietung kommen, sind diese meist innerhalb weniger Tage vergeben, oft mit mehreren Dutzend Bewerbern pro Objekt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur für Häuser zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. In den Premiumlagen wie Killesberg, Degerloch und Stuttgart-West liegen die Mieten für Einfamilienhäuser zwischen 16 und 20 Euro pro Quadratmeter. Luxuriöse Villen in Toplage können sogar Mieten von über 25 Euro pro Quadratmeter erzielen.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Sillenbuch, Botnang oder Birkach bewegen sich die Mieten zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ein ruhiges Wohnumfeld mit guter Infrastruktur legen.

Die Außenbezirke wie Mühlhausen, Stammheim oder Weilimdorf bieten mit Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen. Hier finden sich noch vereinzelt ältere Reihenhäuser und Doppelhaushälften zu moderateren Preisen, wobei auch diese Segmente zunehmend unter Nachfragedruck stehen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer weiteren moderaten Steigerung der Mietpreise für Häuser gerechnet. Die strukturelle Unterversorgung wird sich voraussichtlich nicht wesentlich verbessern, da kaum neue Mietshäuser auf den Markt kommen. Die meisten Neubauhäuser werden als Eigentum vermarktet, wodurch das Mietangebot weiter verknappt wird.

Die Einführung strengerer Mietpreisbremsen könnte die Preisentwicklung bei Neuvermietungen dämpfen, wird aber voraussichtlich zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, da Eigentümer möglicherweise vom Vermietungsmarkt in den Verkaufsmarkt wechseln. Mittelfristig könnte die Entwicklung von Build-to-Rent-Projekten, bei denen gezielt Mietwohnhäuser entwickelt werden, für eine leichte Entspannung sorgen. Die Nachfrage wird aufgrund der demographischen Entwicklung und des Zuzugs in die Wirtschaftsmetropole Stuttgart weiterhin hoch bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Stuttgart lag im dritten Quartal 2025 bei 20,10 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine bemerkenswerte Entwicklung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die Durchschnittsmiete noch bei 20,70 Euro lag. Der Rückgang um 60 Cent entspricht einer Quartalsveränderung von minus 2,9 Prozent.

Die Spitzenmiete erreichte im dritten Quartal 2025 einen Wert von 37,00 Euro pro Quadratmeter, was gegenüber dem Vorquartal (35,00 Euro) einer Steigerung von 5,7 Prozent entspricht. Diese gegenläufige Entwicklung zwischen Durchschnitts- und Spitzenmiete deutet auf eine zunehmende Polarisierung des Mietmarktes hin.

Im Jahresvergleich zeigt sich ein differenziertes Bild: Während die Durchschnittsmiete um 2,9 Prozent gefallen ist, stieg die Spitzenmiete um 5,7 Prozent. Diese Divergenz unterstreicht die Zwei-Klassen-Struktur des Stuttgarter Mietwohnungsmarktes.

Marktdynamik

Der Flächenumsatz bei Vermietungen betrug im dritten Quartal 2025 insgesamt 106.400 Quadratmeter und fiel damit um 26,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Dieser Rückgang spiegelt die verhaltene Marktaktivität wider, die durch verschiedene Faktoren wie Zurückhaltung bei Umzügen und ein begrenztes Neuangebot bedingt ist.

Die Leerstandsquote erhöhte sich auf 6,6 Prozent, was einem Anstieg von 120 Basispunkten gegenüber dem Vorquartal entspricht. Ein signifikanter Anteil dieses Anstiegs ist auf Obsoleszenzrisiken betroffene Immobilien in Stadtteillagen zurückzuführen. Besonders ältere, unsanierte Bestandsimmobilien mit schlechter Energiebilanz haben zunehmend Vermietungsprobleme.

Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien, die den steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz entsprechen. Premium-Lagen mit modernen, energieeffizienten Wohnungen verzeichnen weiterhin eine sehr hohe Nachfrage und praktisch keinen Leerstand.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Stuttgart zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen und Qualitätssegmenten. In den Toplagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und am Killesberg werden für hochwertige Neubauwohnungen Mieten zwischen 25 und 37 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Premiumobjekte zeichnen sich durch exzellente Ausstattung, optimale Energieeffizienz und beste Innenstadtlage aus.

Die innenstadtnahen Wohnlagen wie Stuttgart-Süd, Stuttgart-Ost und Bad Cannstatt weisen Durchschnittsmieten zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter auf. Hier zeigt sich eine große Spannbreite je nach Baujahr und Ausstattungsqualität der Wohnungen. Sanierte Altbauwohnungen in guter Lage erzielen dabei oft höhere Mieten als durchschnittliche Neubauten.

In den Außenbezirken wie Zuffenhausen, Feuerbach oder Weilimdorf liegen die Mieten zwischen 14 und 17 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten noch relative bezahlbaren Wohnraum, wobei auch hier die Preise für Neubauwohnungen deutlich über dem Bestandsdurchschnitt liegen. Problematisch zeigt sich die Situation für unsanierte Altbauwohnungen in diesen Lagen, die zunehmend schwerer zu vermieten sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine differenzierte Entwicklung des Mietwohnungsmarktes erwartet. Während das Premiumsegment mit energieeffizienten Neubauten und top-sanierten Bestandswohnungen weiterhin Mietsteigerungen verzeichnen dürfte, wird der breite Markt voraussichtlich stagnieren oder sogar leichte Rückgänge zeigen.

Die verschärften Energieeffizienzanforderungen werden den Druck auf Eigentümer älterer Bestandsimmobilien erhöhen. Wohnungen, die nicht den aktuellen Standards entsprechen, werden zunehmend schwerer vermietbar und müssen mit Mietabschlägen rechnen. Dies könnte zu einer weiteren Spreizung zwischen modernen und älteren Wohnungen führen.

Die strukturelle Wohnungsknappheit in Stuttgart wird trotz der aktuellen Marktschwäche im Durchschnittssegment bestehen bleiben. Neue Wohnungsbauprojekte können die Nachfrage nur teilweise decken, zumal viele Neubauten im höherpreisigen Segment angesiedelt sind. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden die Preisentwicklung dämpfen, könnten aber auch zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, wenn Vermieter ihre Wohnungen vom Markt nehmen oder in Eigentumswohnungen umwandeln.

Zusammenfassung und Gesamtmarktbetrachtung

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber weiterhin angespannter Markt. Die Analyse aller vier Segmente zeigt ein differenziertes Bild mit unterschiedlichen Entwicklungsdynamiken:

Der Kaufmarkt zeigt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen eine moderate Erholung mit leichten Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal. Häuser entwickeln sich dabei dynamischer als Wohnungen, was die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohneigentum mit Garten und mehr Platz widerspiegelt.

Der Mietmarkt zeigt eine gespaltene Entwicklung: Während Mietshäuser weiterhin Preissteigerungen verzeichnen und extrem knapp bleiben, zeigt der Mietwohnungsmarkt eine Zwei-Klassen-Gesellschaft mit steigenden Spitzenmieten bei gleichzeitig fallenden Durchschnittsmieten.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt das dominierende Merkmal des Stuttgarter Marktes. Trotz verschiedener Bemühungen, das Wohnungsangebot auszuweiten, kann die Neubauaktivität nicht mit der Nachfrage Schritt halten. Die starke Wirtschaftsstruktur der Region mit bedeutenden Unternehmen aus der Automobil- und Technologiebranche sorgt weiterhin für Zuzug und damit für anhaltenden Nachfragedruck.

Die Energieeffizienz wird zunehmend zum entscheidenden Faktor bei der Wertentwicklung und Vermietbarkeit von Immobilien. Die Schere zwischen energieeffizienten, modernen Immobilien und älteren, unsanierten Beständen wird sich voraussichtlich weiter öffnen.

Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der moderaten Markterholung zu rechnen, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage, der Zinspolitik und regulatorischen Eingriffen abhängen wird. Stuttgart bleibt aufgrund seiner wirtschaftlichen Stärke und Lebensqualität ein attraktiver Immobilienstandort mit langfristig positivem Ausblick.