Immobilienmarktbericht Stuttgart Q3 2025

Hinweis: Da mir die URL https://www.certa-gutachten.de/marktberichte/stuttgart-q2-2025 nicht zugänglich ist, kann ich keinen direkten Vergleich zum Q2 2025 durchführen. Der folgende Bericht basiert ausschließlich auf den von Perplexity recherchierten Daten für Q3 2025 sowie verfügbaren Vorjahresvergleichen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Stabilisierung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei 5.460 Euro pro Quadratmeter, wobei alternative Erhebungen einen Wert von 5.173 Euro pro Quadratmeter ausweisen. Diese Diskrepanz lässt sich auf unterschiedliche Erhebungsmethoden und Stichprobengrößen zurückführen.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 verzeichnet der Hausmarkt einen moderaten Preisanstieg von 1,6 Prozent, ausgehend von 5.375 Euro pro Quadratmeter. Einzelne Analysen dokumentieren sogar einen stärkeren Anstieg von bis zu 8,5 Prozent im Jahresvergleich, was die heterogene Entwicklung verschiedener Marktsegmente widerspiegelt. Diese positive Entwicklung markiert eine Trendwende nach dem schwierigen Jahr 2024, in dem die Kaufpreise noch um etwa 6 Prozent nachgegeben hatten.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,2 Millionen Euro, während Reihenhäuser typischerweise zwischen 650.000 und 900.000 Euro gehandelt werden.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern in Stuttgart bleibt strukturell hoch, wird jedoch durch die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und Bestandsimmobilien eingeschränkt. Der Markt hat sich von den Turbulenzen der Zinswende 2022/23 erholt und zeigt eine zunehmende Stabilität. Die Anzahl der Transaktionen hat sich auf einem moderaten Niveau eingependelt, wobei qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen weiterhin schnell Käufer finden.

Die Neubauaktivität bleibt aufgrund hoher Baukosten und strenger Regulierungen verhalten. Projekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Nachverdichtung bestehender Quartiere und die Konversion brachliegender Flächen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich bei etwa 3 bis 4 Monaten stabilisiert, was auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben erheblich. Premium-Lagen wie Killesberg, Degerloch und Sillenbuch verzeichnen Quadratmeterpreise von bis zu 7.500 Euro, während periphere Stadtteile wie Mühlhausen oder Zuffenhausen mit Preisen zwischen 4.000 und 4.800 Euro pro Quadratmeter deutlich erschwinglicher sind.

Besonders gefragt sind Häuser in den grünen Halbhöhenlagen mit Blick über das Neckartal. Hier übersteigt die Nachfrage regelmäßig das Angebot, was zu Preisaufschlägen von 15 bis 20 Prozent gegenüber dem Stadtdurchschnitt führt. Die innenstadtnahen Bezirke profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur und Verkehrsanbindung, während die Randlagen durch größere Grundstücke und ein ruhigeres Wohnumfeld punkten.

Prognose und Ausblick

Für den Zeitraum 2025 bis 2026 erwarten Marktexperten eine fortsetzende leichte Preiserholung von 2 bis 4 Prozent. Diese moderate Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt: Die sich stabilisierenden Bauzinsen, die anhaltende Zuwanderung in die Wirtschaftsregion Stuttgart sowie die strukturelle Wohnraumknappheit.

Mittelfristig wird der Markt voraussichtlich von der demografischen Entwicklung und den Nachhaltigkeitsanforderungen geprägt sein. Energieeffiziente Häuser mit modernen Heizungssystemen werden zunehmend Preisvorteile erzielen, während sanierungsbedürftige Objekte mit Preisabschlägen rechnen müssen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt sich im Q3 2025 verhaltener als das Haussegment. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen beträgt 4.906 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem minimalen Preisanstieg von lediglich 0,76 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, als der Quadratmeterpreis bei 4.869 Euro lag.

Einzelne Marktanalysen deuten sogar auf eine leichte Preiskorrektur von 0,2 Prozent im Jahresvergleich hin, was die heterogene Entwicklung verschiedener Wohnungstypen und Lagen widerspiegelt. Während Neubauwohnungen mit hochwertiger Ausstattung stabile bis leicht steigende Preise verzeichnen, stehen ältere Bestandswohnungen unter Preisdruck.

Die absoluten Kaufpreise für Wohnungen variieren stark nach Größe und Ausstattung: Zwei-Zimmer-Wohnungen werden durchschnittlich zwischen 350.000 und 450.000 Euro gehandelt, während familientaugliche Vier-Zimmer-Wohnungen Preise zwischen 600.000 und 850.000 Euro erzielen.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt in Stuttgart bleibt weiterhin angespannt, wobei die Dynamik deutlich verhaltener ausfällt als im Haussegment. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf moderne, energieeffiziente Wohnungen mit zeitgemäßen Grundrissen. Altbauwohnungen mit Sanierungsbedarf verzeichnen längere Vermarktungszeiten und müssen teilweise Preiszugeständnisse hinnehmen.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment hat sich leicht belebt, bleibt aber unter dem zur Deckung der Nachfrage erforderlichen Niveau. Entwickler fokussieren sich zunehmend auf kleinere, effizient geschnittene Einheiten, um die Gesamtpreise in einem für Käufer finanzierbaren Rahmen zu halten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 2 bis 3 Monaten, wobei Top-Objekte in Bestlagen oft schon vor der öffentlichen Vermarktung verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspreizung bei Eigentumswohnungen folgt einem klaren Muster: Die höchsten Preise werden in den zentrumsnahen Lagen wie Stuttgart-Mitte, West und Süd mit bis zu 6.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem vielfältigen Kultur- und Freizeitangebot.

Die mittleren Preislagen umfassen Stadtteile wie Bad Cannstatt, Feuerbach und Vaihingen mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.200 und 5.200 Euro. Diese Bezirke bieten einen guten Kompromiss zwischen städtischem Leben und Wohnqualität. In den Außenbezirken wie Weilimdorf, Möhringen oder Stammheim bewegen sich die Preise zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter, wobei hier oft größere Wohnungen mit Balkonen oder Terrassen zu finden sind.

Besonders gefragt sind Penthouse-Wohnungen und Maisonettes in den Toplagen, die Quadratmeterpreise von über 8.000 Euro erzielen können. Mikro-Apartments in Universitätsnähe entwickeln sich zu einem eigenen Marktsegment mit stabiler Nachfrage von Kapitalanlegern.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich moderat bleiben. Experten erwarten eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau mit leichten Steigerungen von 1 bis 3 Prozent jährlich. Diese verhaltene Prognose basiert auf mehreren Faktoren: Die Kaufkraft der Interessenten ist durch die gestiegenen Zinsen begrenzt, während gleichzeitig das Angebot durch verstärkte Neubauaktivität leicht zunimmt.

Langfristig wird die Entwicklung stark von der Umsetzung energetischer Sanierungen und den damit verbundenen Kosten abhängen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend unter Druck geraten, während nachhaltige Neubauten und kernsanierte Bestandswohnungen Wertzuwächse verzeichnen dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Stuttgart bleibt ein Nischensegment mit begrenztem Angebot. Basierend auf Marktbeobachtungen und Expertenschätzungen bewegen sich die monatlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser im Q3 2025 zwischen 2.200 und 3.500 Euro, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Reihenhäuser werden typischerweise für 1.800 bis 2.600 Euro pro Monat vermietet.

Die Quadratmetermieten für Häuser liegen durchschnittlich bei etwa 12 bis 15 Euro, wobei Premium-Objekte in Bestlagen bis zu 18 Euro pro Quadratmeter erzielen. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich eine moderate Steigerung von geschätzt 3 bis 4 Prozent, was die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot widerspiegelt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Stuttgart ist strukturell knapp, da die meisten Häuser von Eigentümern selbst bewohnt werden. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte finden in der Regel innerhalb weniger Tage neue Mieter. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit höherem Einkommen, Expatriates internationaler Unternehmen sowie Personen in beruflichen Übergangsphasen.

Die Fluktuation im Miethaus-Segment ist gering, da Mieter aufgrund des knappen Angebots und der hohen Wohnqualität tendenziell lange in ihren Objekten verbleiben. Neubauten zur Vermietung sind äußerst selten, da sich diese Investitionsform für private Vermieter aufgrund der hohen Baukosten und regulatorischen Auflagen kaum rechnet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Verteilung der Miethäuser konzentriert sich auf die gehobenen Wohnlagen. In Stadtteilen wie Killesberg, Botnang oder Degerloch werden Miethäuser für 3.000 bis 4.000 Euro monatlich angeboten. Diese Objekte richten sich primär an internationale Führungskräfte und wohlhabende Familien.

In den mittleren Lagen wie Feuerbach, Zuffenhausen oder Bad Cannstatt bewegen sich die Mieten zwischen 2.000 und 2.800 Euro. Hier finden sich vermehrt ältere Reihenhäuser und kleinere Einfamilienhäuser. In den Randlagen sind Miethäuser besonders selten, da hier der Eigentumsanteil traditionell sehr hoch ist.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Miethäuser wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten von Knappheit geprägt sein. Die Mieten werden voraussichtlich weiter moderat um 2 bis 4 Prozent jährlich steigen, begrenzt durch die Zahlungsbereitschaft der Zielgruppe und mietrechtliche Regelungen.

Eine Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gegen den Neubau von Miethäusern sprechen. Möglicherweise führt die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt zu einer leicht erhöhten Nachfrage nach temporären Mietlösungen im gehobenen Segment.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt sich im Q3 2025 weiterhin angespannt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete wird auf Basis von Marktbeobachtungen auf etwa 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter geschätzt. Neubauwohnungen in guten Lagen erreichen Spitzenmieten von bis zu 20 Euro pro Quadratmeter, während ältere Bestandswohnungen in einfachen Lagen bei etwa 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter liegen.

Die Entwicklung der Mietpreise zeigt eine moderate Steigerung von geschätzten 2 bis 3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Diese Entwicklung liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate, bleibt aber deutlich unter den Steigerungsraten der Vorpandemie-Jahre. Die Mietpreisbremse und verstärkte regulatorische Eingriffe dämpfen die Preisentwicklung.

Marktdynamik

Der Stuttgarter Mietwohnungsmarkt ist von einem deutlichen Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Die Leerstandsquote im Wohnungsbereich liegt praktisch bei null, während die Nachfrage durch Zuzug, Studierende und sich verändernde Haushaltsstrukturen weiter steigt.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment hat sich leicht belebt, konzentriert sich aber hauptsächlich auf größere Wohnungsbauprojekte institutioneller Investoren. Private Kleinvermieter ziehen sich aufgrund gestiegener Anforderungen und Regulierungen zunehmend aus dem Markt zurück. Die durchschnittliche Suchzeit für eine Mietwohnung beträgt in Stuttgart mehrere Monate, wobei auf jede ausgeschriebene Wohnung dutzende Bewerbungen eingehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen Lagen Stuttgart-Mitte, West und Süd liegen die Durchschnittsmieten bei 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studierenden beliebt.

Die mittleren Lagen wie Ost, Nord oder Bad Cannstatt bewegen sich bei 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Bezirke bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und eine solide Infrastruktur. In den Außenbezirken wie Weilimdorf, Plieningen oder Mühlhausen liegen die Mieten bei 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter, wobei hier oft größere Wohnungen mit besserer Ausstattung zu finden sind.

Besonders angespannt ist die Situation bei kleinen, bezahlbaren Wohnungen für Singles und Studierende. Hier übersteigt die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches, was zu intensivem Wettbewerb und steigenden Preisen führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine Entspannung am Mietwohnungsmarkt zu erwarten. Die Mieten werden voraussichtlich weiter moderat um 2 bis 4 Prozent jährlich steigen, wobei regulatorische Eingriffe stärkere Anstiege verhindern dürften.

Langfristig wird die Entwicklung von mehreren Faktoren abhängen: Der Erfolg kommunaler Wohnungsbauprogramme, die Entwicklung der Zinsen und deren Auswirkung auf den Eigentumsmarkt sowie demografische Veränderungen. Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice könnte mittelfristig zu einer leichten Entspannung in den Zentrumslagen führen, während die Nachfrage in den Randlagen mit guter digitaler Infrastruktur steigen könnte.

Die energetische Sanierung des Wohnungsbestands wird zunehmend zum Preistreiber, da die Kosten häufig auf die Mieter umgelegt werden. Gleichzeitig werden unsanierte Wohnungen mit schlechter Energiebilanz zunehmend schwerer vermietbar, was zu einer weiteren Spreizung des Marktes führen könnte.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als stabilisierter, aber weiterhin angespannter Markt. Nach den Turbulenzen der Zinswende und den Preiskorrekturen 2024 zeigt sich eine moderate Erholung, die sich jedoch je nach Segment unterschiedlich stark ausprägt. Während der Hausmarkt mit Preissteigerungen von 1,6 bis 8,5 Prozent eine deutliche Erholung zeigt, entwickelt sich der Eigentumswohnungsmarkt mit einem marginalen Plus von 0,76 Prozent deutlich verhaltener.

Die strukturelle Wohnraumknappheit bleibt das bestimmende Merkmal des Stuttgarter Marktes. Dies zeigt sich besonders deutlich im Mietsegment, wo praktisch kein Leerstand existiert und die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Die moderate Preisentwicklung der letzten Quartale ist weniger auf eine nachlassende Nachfrage als vielmehr auf regulatorische Eingriffe und die begrenzte Kaufkraft der Interessenten zurückzuführen.

Für die kommenden Jahre zeichnet sich eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung ab, wobei Nachhaltigkeit und Energieeffizienz zunehmend zu preisbestimmenden Faktoren werden. Der Markt wird weiterhin von der Spannung zwischen hoher Nachfrage und begrenztem Angebot geprägt sein, was Stuttgart zu einem der stabilsten, aber auch teuersten Immobilienmärkte Deutschlands macht.