Immobilienmarktbericht Stuttgart – Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Nach den turbulenten Vorjahren hat sich der Markt auf einem hohen Niveau eingependelt, wobei die strukturelle Angebotsknappheit weiterhin das dominierende Merkmal bleibt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Veränderungen marginal, jedoch durchweg positiv, was auf eine robuste Marktentwicklung hindeutet.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.460 Euro. Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Preis bei 5.430 Euro lag. Die quartalsweise Steigerung beträgt somit etwa 0,5 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsbewegung hindeutet.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine etwas deutlichere Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei etwa 5.375 Euro lag, entspricht dies einer Jahressteigerung von rund 1,6 Prozent. Diese Entwicklung spiegelt die allmähliche Erholung des Marktes wider, nachdem die Zinserhöhungen der vergangenen Jahre zunächst zu einer Konsolidierungsphase geführt hatten.

Die Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung typischerweise zwischen 800.000 und 1,5 Millionen Euro, wobei besonders hochwertige Objekte in Premiumlagen auch deutlich darüber liegen können. Die moderate Preisentwicklung zeigt, dass sich der Markt nach der Phase der Unsicherheit wieder gefestigt hat.

Marktdynamik

Die Angebotssituation für Häuser zum Kauf bleibt weiterhin äußerst angespannt. Das verfügbare Angebot kann die anhaltend hohe Nachfrage nicht befriedigen, was zu einer Marktdynamik führt, in der qualitativ hochwertige Objekte oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich diese Situation nicht wesentlich verändert – das strukturelle Defizit an verfügbaren Häusern prägt weiterhin das Marktgeschehen.

Die Neubauaktivität im Haussektor ist durch mehrere Faktoren stark limitiert. Der eklatante Flächenmangel im Stuttgarter Stadtgebiet, kombiniert mit weiterhin hohen Baukosten und langwierigen Genehmigungsverfahren, verhindert eine spürbare Ausweitung des Angebots. Die wenigen realisierten Neubauprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf hochpreisige Segmente und können die breite Nachfrage nicht abdecken.

Die Nachfrageseite wird durch mehrere Faktoren gestützt: Die wirtschaftliche Stärke der Region Stuttgart mit ihren zahlreichen Arbeitsplätzen in der Automobilindustrie und im Technologiesektor, die wieder gesunkenen Hypothekenzinsen im Vergleich zum Höchststand 2023/2024 sowie der anhaltende Wunsch nach Wohneigentum treiben die Nachfrage kontinuierlich an.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben signifikant, wobei die generelle Knappheit jedoch dazu führt, dass auch in weniger zentralen Lagen hohe Preise aufgerufen werden. Die höchsten Quadratmeterpreise werden erwartungsgemäß in den etablierten Wohnlagen erzielt. Stadtteile wie Stuttgart-Süd, Stuttgart-West und Killesberg verzeichnen Spitzenpreise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter.

In den zentrumsnahen Lagen wie Degerloch, Sillenbuch und Botnang bewegen sich die Preise im gehobenen Mittelfeld zwischen 5.200 und 5.800 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zum Zentrum bei gleichzeitig ruhigerer Wohnlage.

Die Stadtrandgebiete und eingemeindeten Bezirke wie Mühlhausen, Stammheim oder Weilimdorf weisen mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 und 5.200 Euro ein vergleichsweise moderateres Preisniveau auf. Allerdings ist auch hier eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung zu beobachten, da Käufer zunehmend in diese Lagen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerung erwartet. Experten prognostizieren jährliche Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent. Diese Einschätzung basiert auf der Annahme, dass die strukturelle Angebotsknappheit bestehen bleibt und die Nachfrage durch die wirtschaftliche Stärke der Region weiterhin gestützt wird.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich auf niedrigem Niveau verharren, da sich die limitierenden Faktoren – Flächenmangel, hohe Baukosten, komplexe Genehmigungsverfahren – mittelfristig nicht grundlegend ändern werden. Möglicherweise könnten Nachverdichtungsprojekte und die Umwandlung von Gewerbeflächen zu Wohnraum punktuell für Entlastung sorgen, jedoch nicht in einem Umfang, der die Marktdynamik grundlegend verändern würde.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Preis bei etwa 4.880 Euro lag, entspricht dies einer quartalsweisen Steigerung von rund 0,5 Prozent. Diese kontinuierliche, wenn auch moderate Aufwärtsbewegung unterstreicht die Stabilität des Wohnungsmarktes.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Anstieg von knapp 4.869 Euro im dritten Quartal 2024 auf das aktuelle Niveau eine Steigerung von etwa 0,8 Prozent. Die etwas geringere Dynamik im Vergleich zum Hausmarkt erklärt sich durch das insgesamt größere Angebot an Wohnungen und die heterogenere Nachfragestruktur.

Die absoluten Kaufpreise für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Größe und Ausstattung. Für eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern müssen Käufer derzeit mit Preisen zwischen 390.000 und 420.000 Euro rechnen. Neubauwohnungen und luxussanierte Altbauwohnungen in Toplagen können deutlich darüber liegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist zwar größer als bei Häusern, bleibt aber dennoch knapp im Verhältnis zur Nachfrage. Die starke Nachfrage wird insbesondere durch junge Familien, Kapitalanleger und Singles getragen, die in den urbanen Lebensstil investieren möchten. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Angebotssituation nur marginal verbessert.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist aktiver als im Haussektor, kann jedoch die bestehende Nachfragelücke nicht schließen. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in verschiedenen Stadtteilen in der Realisierung, darunter Projekte im Europaviertel und auf dem Areal des ehemaligen Güterbahnhofs Bad Cannstatt. Diese Projekte werden jedoch erst mittelfristig für eine spürbare Marktentlastung sorgen.

Der Leerstand im Eigentumswohnungsbereich ist vernachlässigbar gering. Qualitativ hochwertige Wohnungen in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Wochen nach Markteinführung verkauft. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine anhaltend robuste Nachfrage hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Premiumlagen Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd liegen die Quadratmeterpreise häufig über 5.500 Euro, in Einzelfällen werden für Penthouse-Wohnungen oder luxussanierte Altbauwohnungen auch Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Die beliebten Wohnviertel wie das Bohnenviertel, das Heusteigviertel oder der Killesberg zeichnen sich durch ihre urbane Atmosphäre, die Nähe zu kulturellen Einrichtungen und die gute Infrastruktur aus. Hier bewegen sich die Preise typischerweise zwischen 5.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter.

In den Stadtrandgebieten und weniger zentralen Lagen wie Zuffenhausen, Feuerbach oder Bad Cannstatt sind Eigentumswohnungen mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.800 und 4.500 Euro deutlich erschwinglicher. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und verbesserten Verkehrsanbindungen, was zu steigender Nachfrage führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart sind verhalten optimistisch. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit weiteren moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich gerechnet. Diese Entwicklung wird durch die anhaltende Nachfrage, die begrenzte Neubautätigkeit und die attraktiven Finanzierungsbedingungen gestützt.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung werden die verschärften ESG-Anforderungen (Environmental, Social, Governance) und energetischen Standards sein. Wohnungen mit hoher Energieeffizienz und nachhaltiger Bauweise werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren, während sanierungsbedürftige Altbauwohnungen möglicherweise Preisabschläge hinnehmen müssen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Mietniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung. Die Mieten für Häuser sind gegenüber dem zweiten Quartal 2025 um etwa 0,8 Prozent gestiegen. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser nicht separat ausgewiesen werden, bewegen sich diese typischerweise in einer Spanne zwischen 1.800 und 3.500 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik mit Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und reflektiert die anhaltende Knappheit an verfügbaren Mietobjekten im Haussegment. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten, die für Familien attraktiv sind.

Die Kaltmieten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.200 und 2.800 Euro monatlich. In Premiumlagen oder bei Neubauten können auch deutlich höhere Mieten von über 3.500 Euro aufgerufen werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt extrem knapp. Die hohe Nachfrage, insbesondere von Familien mit Kindern und Expatriates großer Unternehmen, trifft auf ein sehr begrenztes Angebot. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich eine leichte Zunahme verfügbarer Mietobjekte gezeigt, diese reicht jedoch bei weitem nicht aus, um die Marktsituation spürbar zu entspannen.

Die Fluktuation im Miethausbestand ist gering, da Mieter angesichts der Marktlage ihre bestehenden Mietverhältnisse nur selten aufgeben. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Angebots. Neue Mietobjekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, wobei häufig mehrere Dutzend Interessenten um ein Objekt konkurrieren.

Die Neubautätigkeit im Miethaussektor ist minimal, da Investoren und Entwickler sich primär auf den lukrativeren Verkaufsmarkt oder auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Die wenigen neu errichteten Mietshäuser richten sich meist an das obere Preissegment und tragen kaum zur Entspannung der allgemeinen Marktsituation bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In den bevorzugten Wohnlagen wie Degerloch, Sillenbuch oder Stuttgart-Süd werden für Einfamilienhäuser Mieten zwischen 2.500 und 3.500 Euro monatlich aufgerufen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer gehobenen Wohnqualität, der guten Infrastruktur und der Nähe zu internationalen Schulen.

In den zentrumsnahen, aber weniger prestigeträchtigen Lagen wie Feuerbach oder Zuffenhausen bewegen sich die Mieten für vergleichbare Objekte zwischen 2.000 und 2.500 Euro. Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Familien beliebt, die ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis suchen.

Die günstigsten Mieten finden sich in den Randgebieten und eingemeindeten Stadtteilen wie Mühlhausen oder Stammheim, wo Häuser teilweise noch für 1.800 bis 2.200 Euro monatlich zu mieten sind. Allerdings ist auch hier ein kontinuierlicher Preisanstieg zu beobachten, da immer mehr Mieter in diese Gebiete ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der Mietsteigerungen zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Erhöhungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und regulatorischen Eingriffen abhängen wird.

Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten im Miethaussektor zu erwarten sind. Möglicherweise könnte eine Abschwächung der wirtschaftlichen Dynamik zu einer reduzierten Nachfrage führen, dies ist jedoch aus heutiger Sicht nicht absehbar.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Mietniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. Die durchschnittlichen Mieten bewegen sich in einer breiten Spanne zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei die konkrete Miethöhe stark von Lage, Ausstattung und Baujahr abhängt. In absoluten Spitzenlagen werden für Neubauwohnungen oder luxussanierte Objekte auch Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Steigerung der Durchschnittsmieten um etwa 0,5 bis 1 Prozent. Diese verhaltene Entwicklung ist teilweise auf regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zurückzuführen, die extreme Preissteigerungen verhindert. Im Jahresvergleich liegen die Steigerungen bei etwa 2 bis 4 Prozent, was im Rahmen der allgemeinen Marktentwicklung liegt.

Für eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern müssen Mieter je nach Lage zwischen 780 und 1.500 Euro Kaltmiete einkalkulieren. Bei 3-Zimmer-Wohnungen mit 80 Quadratmetern liegen die Mieten typischerweise zwischen 1.040 und 2.000 Euro monatlich.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz verschiedener Neubauaktivitäten knapp. Die Leerstandsquote im reinen Wohnungsbereich liegt deutlich unter 2 Prozent, was einen extrem angespannten Markt signalisiert. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich eine marginale Erhöhung des Angebots gezeigt, die jedoch sofort von der starken Nachfrage absorbiert wurde.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren getrieben: den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften, die hohe Zahl an Studierenden, die zunehmende Singularisierung der Gesellschaft sowie die hohen Kaufpreise, die viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verharren lassen. Diese Faktoren führen zu einer dauerhaft hohen Nachfrage, die das verfügbare Angebot deutlich übersteigt.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbereich ist im Vergleich zu anderen Segmenten relativ aktiv. Mehrere größere Projekte befinden sich in der Realisierung oder Planung, darunter Quartiersentwicklungen in Stuttgart-Ost und auf Konversionsflächen. Diese werden jedoch erst mittelfristig zu einer spürbaren Marktentlastung führen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich und haben sich im Vergleich zum Vorquartal weiter ausdifferenziert. In den Top-Lagen Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd liegen die Quadratmetermieten häufig zwischen 18 und 25 Euro, in Einzelfällen auch darüber. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur.

In den beliebten, aber weniger zentralen Stadtteilen wie Degerloch, Möhringen oder Bad Cannstatt bewegen sich die Mieten typischerweise zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind besonders bei Familien und Berufspendlern beliebt, die eine gute Verkehrsanbindung bei moderateren Preisen suchen.

Die günstigsten Mieten finden sich in den Außenbezirken wie Zuffenhausen, Weilimdorf oder Stammheim, wo die Quadratmetermieten zwischen 11 und 14 Euro liegen. Diese Stadtteile verzeichnen jedoch zunehmende Aufwertungstendenzen, was mittelfristig zu steigenden Mieten führen dürfte.

Eine Besonderheit stellen die Stadtteile mit hohem Altbaubestand dar, wie das Bohnenviertel oder Teile des Stuttgarter Westens. Hier können sanierte Altbauwohnungen mit besonderem Charme Spitzenmieten erzielen, während unsanierte Objekte teilweise noch moderate Mieten aufweisen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird durch die anhaltende Zuwanderung, die wirtschaftliche Attraktivität der Region und die begrenzte Neubautätigkeit getrieben.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung werden die geplanten regulatorischen Maßnahmen sein. Diskussionen über eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Regelungen zum Mieterschutz könnten die Preisentwicklung dämpfen. Gleichzeitig könnten solche Maßnahmen jedoch auch zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, wenn Vermieter ihre Wohnungen vom Markt nehmen.

Die Nachfrage nach energieeffizienten und nachhaltig gebauten Wohnungen wird voraussichtlich überproportional steigen. Objekte mit hohen Energiestandards und moderner Ausstattung werden Mietpreissteigerungen besser durchsetzen können als ältere, unsanierte Wohnungen. Dies könnte zu einer weiteren Spreizung der Mietpreise führen.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und stabil. Die moderaten Preis- und Mietsteigerungen im Vergleich zum Vorquartal zeigen eine gesunde Marktentwicklung ohne Überhitzungstendenzen. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Merkmal über alle Segmente hinweg und wird voraussichtlich auch mittelfristig die Marktdynamik bestimmen.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Marktsegmenten sind marginal, wobei der Hausmarkt tendenziell etwas dynamischer ist als der Wohnungsmarkt. Im Mietbereich zeigen sich etwas moderatere Steigerungen als im Kaufbereich, was teilweise auf regulatorische Eingriffe zurückzuführen ist.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt Stuttgart ein attraktiver, aber herausfordernder Markt. Die Wirtschaftskraft der Region, die hohe Lebensqualität und die exzellente Infrastruktur sprechen für nachhaltig stabile Immobilienwerte. Gleichzeitig erfordern die hohen Preise und die Knappheit an verfügbaren Objekten Geduld und Flexibilität bei der Objektsuche.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die moderate Aufwärtsbewegung anhält oder ob externe Faktoren wie Zinsänderungen, wirtschaftliche Entwicklungen oder regulatorische Eingriffe zu einer Veränderung der Marktdynamik führen. Die Grundtendenz deutet jedoch auf eine Fortsetzung der stabilen Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen hin.