Immobilienmarktbericht Stuttgart – Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Nach den turbulenten Vorjahren hat sich der Markt auf einem hohen Niveau eingependelt, wobei die strukturelle Angebotsknappheit weiterhin das dominierende Merkmal bleibt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind leichte Aufwärtsbewegungen bei Kauf- und Mietpreisen zu verzeichnen, während die Nachfrage ungebrochen hoch bleibt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Stuttgart liegt im Q3 2025 bei 5.460 Euro/m², was eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 darstellt, in dem der Preis bei circa 5.370 Euro/m² lag. Dies entspricht einem Quartalsanstieg von etwa 1,7 Prozent. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Preissteigerung von 1,6 Prozent gegenüber Q3 2024, was die anhaltende Wertstabilität des Stuttgarter Häusermarkts unterstreicht.

Die Preisentwicklung hat sich nach den volatilen Jahren 2022 und 2023 merklich beruhigt. Während in der Hochzinsphase temporäre Preiskorrekturen zu beobachten waren, hat sich der Markt nun auf einem stabilen Wachstumspfad eingependelt. Die moderate Steigerungsrate spiegelt dabei sowohl die weiterhin hohe Nachfrage als auch die allmähliche Anpassung der Käufer an das veränderte Zinsumfeld wider.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bleibt das prägende Element des Stuttgarter Häusermarkts. Die Neubauaktivität kann mit jährlich etwa 2.000 bis 2.500 fertiggestellten Wohneinheiten den tatsächlichen Bedarf von 3.000 bis 3.500 Einheiten nicht decken. Diese strukturelle Unterversorgung wird durch mehrere Faktoren verstärkt: Flächenknappheit im Stadtgebiet, gestiegene Baukosten sowie langwierige Genehmigungsverfahren bremsen die Entwicklung neuer Projekte erheblich aus.

Die Nachfrage bleibt trotz des erhöhten Zinsniveaus robust. Stuttgart profitiert dabei von seiner wirtschaftlichen Stärke als Standort namhafter Unternehmen der Automobil- und Technologiebranche. Der kontinuierliche Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte und das prognostizierte Bevölkerungswachstum sorgen für eine konstant hohe Nachfrage nach Wohneigentum. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten sowie kernsanierte Bestandsimmobilien, die modernen Nachhaltigkeitsstandards entsprechen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen bleibt ausgeprägt. Spitzenpreise werden in den zentralen Lagen sowie in den traditionell beliebten Wohnvierteln wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd erzielt. Hier übersteigen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich die 6.000-Euro-Marke, wobei die Verfügbarkeit äußerst begrenzt ist.

In den Stadtrandlagen zeigt sich ein differenzierteres Bild. Stadtteile wie Mühlhausen, Stammheim oder Weilimdorf bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 und 5.000 Euro noch vergleichsweise moderate Einstiegsmöglichkeiten. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Infrastrukturverbesserungen und der Aufwertung des öffentlichen Nahverkehrs, was sie für Familien mit begrenzterem Budget attraktiv macht.

Die gehobenen Halbhöhenlagen wie Degerloch, Sillenbuch oder Killesberg behaupten ihre Position im oberen Preissegment mit Werten zwischen 5.800 und 6.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von ihrer Kombination aus guter Infrastruktur, Naturnähe und prestigeträchtiger Wohnadresse.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Einschätzung basiert auf mehreren stabilisierenden Faktoren: Die Wirtschaftskraft Stuttgarts bleibt robust, die Bevölkerungsentwicklung positiv und die strukturelle Angebotsknappheit unverändert.

Risikofaktoren für die Preisentwicklung könnten sich aus einer weiteren Verschärfung der Zinspolitik oder einer konjunkturellen Eintrübung ergeben. Allerdings wird die Grundnachfrage nach Wohnraum in Stuttgart aufgrund der demografischen und wirtschaftlichen Fundamentaldaten als äußerst stabil eingeschätzt. Langfristig könnte die verstärkte Ausweisung von Neubaugebieten und die Nachverdichtung bestehender Quartiere zu einer leichten Entspannung führen, wobei signifikante Preiskorrekturen aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit unwahrscheinlich erscheinen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im Q3 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro/m². Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem die Preise knapp unter der 4.900-Euro-Marke lagen. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt das Preiswachstum etwa 1,6 Prozent, was die anhaltende Wertstabilität des Wohnungsmarkts unterstreicht.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft etwas moderater als bei Häusern, was primär auf das größere Angebot und die höhere Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zurückzuführen ist. Dennoch bleibt das Preisniveau historisch hoch, und die Erschwinglichkeit für Durchschnittsverdiener stellt eine zunehmende Herausforderung dar.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz des erhöhten Zinsniveaus auf hohem Niveau. Besonders gefragt sind Neubauwohnungen mit hoher Energieeffizienz sowie kernsanierte Altbauwohnungen, die modernen ESG-Kriterien entsprechen. Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorjahr leicht erhöht, kann jedoch die strukturelle Nachfrage nicht vollständig decken.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitsaspekten bei der Kaufentscheidung. Wohnungen mit niedrigen Energieverbräuchen und nachhaltigen Heizsystemen erzielen Preisaufschläge von bis zu 10 Prozent gegenüber vergleichbaren Objekten mit schlechterer Energiebilanz. Dies führt zu einer verstärkten Sanierungstätigkeit im Bestand, wobei die Modernisierungskosten häufig auf die Kaufpreise umgelegt werden.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen in guten Lagen liegt weiterhin bei unter vier Wochen. In Spitzenlagen werden attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage verkauft, teilweise noch vor der offiziellen Markteinführung an vorgemerkte Interessenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung im Wohnungsmarkt folgt einem ähnlichen Muster wie bei Häusern, zeigt jedoch eine noch stärkere Spreizung. In den Premiumlagen Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und den Halbhöhenlagen werden Spitzenpreise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders begehrt sind hier Penthouse-Wohnungen und großzügige Altbauwohnungen mit historischem Charme.

Die innenstadtnahen Stadtteile wie Stuttgart-Ost, Stuttgart-Süd und das Europaviertel bewegen sich im Preissegment zwischen 5.000 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Quartiere profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der guten Anbindung und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

In den Außenbezirken wie Feuerbach, Zuffenhausen oder Bad Cannstatt liegen die Preise zwischen 4.000 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis und werden zunehmend von jungen Familien und Erstkäufern nachgefragt. Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte und Aufwertungsmaßnahmen in diesen Gebieten könnten mittelfristig zu überdurchschnittlichen Wertsteigerungen führen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart zeigen eine erwartete jährliche Preissteigerung von 1 bis 3 Prozent für die nächsten 12 bis 24 Monate. Diese moderate Entwicklung wird gestützt durch die anhaltende Nachfrage, die begrenzte Neubauaktivität und die zunehmende Bedeutung nachhaltiger Wohnkonzepte.

Ein wichtiger Treiber der zukünftigen Preisentwicklung wird die Umsetzung der EU-Taxonomie und verschärfter Energiestandards sein. Wohnungen, die diese Anforderungen nicht erfüllen, könnten Preisabschläge erfahren, während energieeffiziente Objekte weiter im Wert steigen dürften. Die geplante Modernisierung des Gebäudebestands könnte zu einer temporären Verknappung des Angebots führen, da Objekte während der Sanierung vom Markt genommen werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im Q3 2025 eine moderate Aufwärtsbewegung. Die durchschnittlichen Mietpreise stiegen gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 um etwa 0,8 Prozent. Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung zwischen 3 und 4 Prozent, was im Rahmen der allgemeinen Mietpreisentwicklung des Gesamtmarkts liegt.

Die Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 1.800 und 3.500 Euro monatlich. Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden typischerweise zwischen 1.500 und 2.500 Euro angeboten. Die Nachfrage nach Mietshäusern hat sich stabilisiert, wobei insbesondere Familien mit Kindern diese Wohnform bevorzugen.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser zeigt eine leichte Entspannung gegenüber den Vorquartalen, bleibt jedoch angespannt. Die Verfügbarkeit hat sich minimal erhöht, was teilweise auf Eigentümer zurückzuführen ist, die aufgrund der gestiegenen Zinsen vom Verkauf zur Vermietung übergegangen sind. Dennoch übersteigt die Nachfrage weiterhin das Angebot deutlich.

In beliebten Wohnvierteln werden Miethäuser häufig innerhalb weniger Tage vermietet. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei etwa zwei Wochen, wobei besonders attraktive Objekte oft ohne öffentliche Ausschreibung an vorgemerkte Interessenten vergeben werden. Die Anforderungen an Mieter sind gestiegen, mit verschärften Bonitätsprüfungen und häufigeren Forderungen nach Bürgschaften oder erhöhten Kautionen.

Die Neuvermietung erfolgt zunehmend über professionelle Makler und Hausverwaltungen, was zu einer Professionalisierung des Markts führt. Gleichzeitig steigt der Anteil möblierter oder teilmöblierter Angebote, die sich an temporäre Mieter und Expats richten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den bevorzugten zentralen und gut angebundenen Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und den Halbhöhenlagen werden Spitzenmieten von über 3.000 Euro für Einfamilienhäuser erzielt. Diese Objekte richten sich primär an einkommensstarke Mieter und Firmenkunden.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Möhringen, Vaihingen oder Degerloch bewegen sich die Mieten für Reihenhäuser und Doppelhaushälften zwischen 2.000 und 2.500 Euro. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten.

Die Stadtrandlagen wie Mühlhausen, Stammheim oder Weilimdorf bieten mit Mieten zwischen 1.500 und 2.000 Euro die günstigsten Optionen. Hier ist das Angebot etwas größer und die Nachfrage weniger intensiv, was zu moderateren Preissteigerungen führt. Allerdings zeigt sich auch hier ein Aufwärtstrend, da immer mehr Familien aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen in diese Gebiete ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich erwartet. Die stabile Wirtschaftslage Stuttgarts und der kontinuierliche Zuzug von Fachkräften sichern die Nachfrage nach Mietshäusern ab.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Umsetzung der Mietpreisbremse und möglicher weiterer regulatorischer Eingriffe sein. Diese könnten das Mietpreiswachstum dämpfen, gleichzeitig aber auch zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, wenn Eigentümer ihre Objekte vom Mietmarkt nehmen.

Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice und flexiblen Arbeitsmodellen könnte die Nachfrage nach Mietshäusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern weiter verstärken. Objekte, die diese Anforderungen erfüllen, dürften überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen erfahren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im Q3 2025 eine kontinuierliche, wenn auch moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise sind im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 um etwa 0,5 bis 1 Prozent gestiegen. Im Jahresvergleich liegt die Steigerung zwischen 1 und 3 Prozent, was eine deutliche Verlangsamung gegenüber den Vorjahren darstellt.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen bewegt sich je nach Größe und Lage zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen erzielen Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Bestandswohnungen in einfachen Lagen bei etwa 10 bis 12 Euro liegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt weiterhin knapp, besonders in den zentralen Stadtteilen. Die Leerstandsquote liegt deutlich unter 2 Prozent und damit weit unter dem für einen ausgeglichenen Markt notwendigen Niveau von etwa 3 Prozent. Die durchschnittliche Vermietungsdauer in beliebten Lagen beträgt weniger als zwei Wochen.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment hat sich leicht erhöht, kann aber den strukturellen Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Besonders gefragt sind Wohnungen mit moderner Ausstattung, Balkonen oder Terrassen sowie energieeffizienten Heizungssystemen. Der Trend zu kleineren Haushalten führt zu einer verstärkten Nachfrage nach Ein- und Zweizimmerwohnungen, während das Angebot in diesem Segment besonders knapp ist.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung von ESG-konformen Wohnungen. Mieter sind zunehmend bereit, für nachhaltige und energieeffiziente Wohnungen höhere Mieten zu zahlen, da diese niedrigere Nebenkosten versprechen. Dies führt zu einer verstärkten Modernisierungstätigkeit im Bestand, wobei die Kosten teilweise auf die Mieten umgelegt werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise ist ausgeprägt. In den zentralen Innenstadtlagen Stuttgart-Mitte und Stuttgart-West sowie in beliebten Szenevierteln wie dem Stuttgarter Süden werden Spitzenmieten von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Gebiete zeichnen sich durch ihre urbane Infrastruktur, kurze Wege und ein vielfältiges kulturelles Angebot aus.

Die innenstadtnahen Wohnquartiere wie Stuttgart-Ost, das Europaviertel oder das Bohnenviertel bewegen sich im Preissegment zwischen 14 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der Nähe zu Arbeitsplätzen.

In den Außenbezirken wie Feuerbach, Zuffenhausen, Bad Cannstatt oder Möhringen liegen die Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und werden zunehmend von jungen Familien und preissensiblen Mietern nachgefragt. Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte in diesen Gebieten könnten mittelfristig zu einer Aufwertung und entsprechenden Mietpreissteigerungen führen.

Die Stadtrandregionen wie Stammheim, Mühlhausen oder Weilimdorf weisen mit 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter die niedrigsten Mieten auf. Diese Gebiete zeigen jedoch eine tendenziell höhere Fluktuation und längere Vermietungszeiten. Allerdings profitieren auch diese Lagen vom allgemeinen Nachfragedruck und verzeichnen moderate Preissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart gehen von einer Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen aus. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird ein jährliches Wachstum von 3 bis 4 Prozent erwartet. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt: die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte, die begrenzte Neubautätigkeit und die zunehmende Singularisierung der Haushalte.

Ein wichtiger Einflussfaktor wird die weitere Entwicklung der regulatorischen Rahmenbedingungen sein. Die Verlängerung der Mietpreisbremse und mögliche Verschärfungen könnten das Mietpreiswachstum dämpfen. Gleichzeitig könnten verschärfte Energiestandards und Sanierungspflichten zu einer temporären Verknappung des Angebots führen.

Die Nachfrage nach flexiblen Wohnkonzepten und möblierten Apartments wird voraussichtlich weiter steigen, getrieben durch die zunehmende Mobilität von Arbeitnehmern und den wachsenden Anteil internationaler Fachkräfte. Wohnungen, die diese Anforderungen erfüllen, dürften überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen erfahren.

Langfristig könnte die verstärkte Ausweisung von Bauland und die Nachverdichtung bestehender Quartiere zu einer gewissen Entspannung führen. Allerdings wird erwartet, dass die strukturelle Nachfrage nach Wohnraum in Stuttgart aufgrund der wirtschaftlichen Attraktivität der Stadt weiterhin hoch bleiben wird.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten Preissteigerungen. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Merkmal sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt. Während sich die Preisdynamik nach den turbulenten Vorjahren beruhigt hat, bleiben die Herausforderungen bezüglich Erschwinglichkeit und Verfügbarkeit bestehen.

Die unterschiedlichen Marktsegmente zeigen dabei ähnliche Entwicklungsmuster: moderate Preissteigerungen, hohe Nachfrage und knappes Angebot. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitsaspekten und Energieeffizienz prägt alle Teilmärkte und wird voraussichtlich zu einer weiteren Differenzierung der Preise führen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass Stuttgart weiterhin ein attraktiver, aber herausfordernder Immobilienmarkt bleibt, der sorgfältige Planung und schnelle Entscheidungen erfordert. Die erwartete moderate Preisentwicklung bietet Stabilität für Investoren, stellt aber gleichzeitig eine anhaltende Herausforderung für Haushalte mit durchschnittlichen Einkommen dar.