Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 erste Anzeichen einer Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Während sich die Kaufpreise für Häuser leicht rückläufig entwickeln, verzeichnen Eigentumswohnungen sowie der gesamte Mietmarkt weiterhin moderate Preissteigerungen. Die strukturelle Knappheit an verfügbaren Objekten bleibt der dominierende Faktor für die anhaltend hohe Preisentwicklung in der baden-württembergischen Landeshauptstadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.375 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 1,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q3 2024). Besonders bemerkenswert ist jedoch die Entwicklung im Quartalsvergleich: Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 5.450 Euro lag, zeigt sich erstmals seit längerer Zeit ein leichter Rückgang von etwa 1,4 Prozent.

Diese Preiskorrektur deutet auf eine beginnende Marktberuhigung hin, nachdem die Preise in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen waren. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies aktuell einen Kaufpreis von rund 806.000 Euro, was im Vergleich zum Vorquartal einer Ersparnis von etwa 11.000 Euro entspricht.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt in Stuttgart weiterhin äußerst knapp. Die geringe Verfügbarkeit von Bestandsimmobilien wird durch die schwache Neubauaktivität zusätzlich verstärkt. Die Knappheit an Bauland und die restriktiven Bebauungspläne in vielen Stadtteilen führen dazu, dass nur wenige neue Projekte realisiert werden können. Im dritten Quartal 2025 wurden lediglich 87 neue Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser erteilt, was einem Rückgang von 12 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Die Nachfrage bleibt trotz der hohen Preise stabil auf hohem Niveau. Besonders Familien mit Kindern und kapitalstarke Anleger zeigen weiterhin großes Interesse an Häusern in Stuttgart. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 65 Tagen im zweiten Quartal auf aktuell 72 Tage leicht erhöht, was auf eine etwas zurückhaltendere Käuferschaft hindeutet. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser liegt weiterhin bei unter einem Prozent und ist damit praktisch nicht existent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen bleiben erheblich. In den Top-Lagen wie Stuttgart-West, Stuttgart-Nord und Degerloch liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für moderne Einfamilienhäuser in guter Lage Preise von bis zu 7.500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Besonders begehrt sind die Halbhöhenlagen mit Blick über das Neckartal, wo die Preise sogar die 8.000-Euro-Marke überschreiten können.

Im Gegensatz dazu sind in den Randlagen und weniger prestigeträchtigen Stadtteilen wie Weilimdorf, Mühlhausen oder Stammheim Häuser zu deutlich moderateren Preisen von durchschnittlich 4.200 bis 4.800 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Stadtteile profitieren von einer guten Verkehrsanbindung und bieten oft größere Grundstücke, was sie besonders für Familien attraktiv macht. Die Preissteigerungen fallen hier mit etwa 0,8 Prozent im Jahresvergleich deutlich moderater aus als in den Premiumlagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Stabilisierung des Häusermarktes in Stuttgart. Die Zeiten zweistelliger jährlicher Preissteigerungen scheinen vorerst vorbei zu sein. Stattdessen wird mit moderaten Preissteigerungen von zwei bis drei Prozent pro Jahr gerechnet. Die strukturelle Knappheit an verfügbaren Objekten wird weiterhin preistreibend wirken, allerdings dürfte die nachlassende Kaufkraft vieler Haushalte aufgrund der gestiegenen Lebenshaltungskosten dämpfend auf die Preisentwicklung wirken.

Die Zinsentwicklung bleibt ein entscheidender Faktor: Sollten die Bauzinsen weiter auf dem aktuellen Niveau von etwa 3,8 Prozent verharren oder sogar leicht sinken, könnte dies die Nachfrage wieder beleben. Andererseits könnten steigende Zinsen zu einer weiteren Marktberuhigung führen. Langfristig wird die Attraktivität Stuttgarts als Wirtschaftsstandort mit hoher Lebensqualität dafür sorgen, dass die Preise für Häuser auf hohem Niveau bleiben werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt sich im dritten Quartal 2025 robuster als das Häusersegment. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro liegen die Preise um 1,6 Prozent über dem Vorjahresniveau. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 4.850 Euro lag, entspricht dies einer leichten Steigerung von 1,2 Prozent. Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 368.000 Euro.

Die Preisentwicklung variiert stark je nach Baujahr und Ausstattung der Wohnungen. Neubauwohnungen mit moderner Energieeffizienz und gehobener Ausstattung erzielen Preise von bis zu 6.500 Euro pro Quadratmeter, während sanierungsbedürftige Bestandswohnungen aus den 1960er und 1970er Jahren teilweise für unter 3.500 Euro pro Quadratmeter angeboten werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp, zeigt jedoch im Vergleich zum Häusermarkt eine etwas bessere Verfügbarkeit. Im dritten Quartal 2025 wurden 342 neue Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern fertiggestellt, was einer Steigerung von acht Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Dennoch reicht diese Neubauaktivität bei weitem nicht aus, um die hohe Nachfrage zu decken.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Kapitalanlegern und jungen Familien getragen, die sich ein Eigenheim in der Stadt sichern möchten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei 58 Tagen und damit deutlich unter der von Häusern. Besonders kleine Wohnungen bis 60 Quadratmeter sind aufgrund ihrer Eignung als Kapitalanlage sehr gefragt und oft innerhalb weniger Wochen verkauft. Der Leerstand im Segment der Eigentumswohnungen liegt bei etwa 0,3 Prozent und ist damit praktisch nicht vorhanden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den beliebten Innenstadtlagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd und Stuttgart-West werden Spitzenpreise von bis zu 7.000 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Objekte erzielt. Die Killesberghöhe und der Bereich um den Schlossgarten gelten als absolute Premiumlagen, wo luxuriöse Penthousewohnungen auch Preise jenseits der 10.000-Euro-Marke erreichen können.

In den Stadtteilen der mittleren Preislage wie Cannstatt, Feuerbach oder Zuffenhausen liegen die Quadratmeterpreise zwischen 4.000 und 5.000 Euro. Diese Bereiche profitieren von einer guten Infrastruktur und der Nähe zu wichtigen Arbeitgebern. Die günstigsten Eigentumswohnungen finden sich in den Außenbezirken wie Hedelfingen, Wangen oder Botnang, wo die Preise zwischen 3.500 und 4.200 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Stadtteile verzeichnen aktuell die stärksten prozentualen Wertsteigerungen, da sie zunehmend als Alternative zu den teuren Innenstadtlagen entdeckt werden.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben mit moderaten Preissteigerungen von zwei bis vier Prozent jährlich. Die anhaltende Urbanisierung und der Zuzug von Fachkräften in die Wirtschaftsregion Stuttgart werden die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten. Gleichzeitig könnte die geplante Nachverdichtung in einigen Stadtteilen mittelfristig für eine leichte Entspannung auf der Angebotsseite sorgen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung ist die energetische Sanierung des Bestands. Wohnungen mit schlechter Energieeffizienz könnten in Zukunft Preisabschläge hinnehmen müssen, während energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandswohnungen überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren dürften. Investoren sollten daher bei Kaufentscheidungen verstärkt auf die Energieeffizienz und das Sanierungspotenzial achten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 20,10 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 5,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete noch bei 19,75 Euro lag, bedeutet dies einen Anstieg von 1,8 Prozent. Für ein typisches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche ergibt sich somit eine monatliche Kaltmiete von etwa 2.412 Euro.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern übertrifft damit deutlich die allgemeine Inflationsrate und auch die Entwicklung im Kaufsegment. Dies ist hauptsächlich auf die extreme Knappheit an Mietobjekten in diesem Segment zurückzuführen. Besonders moderne, energieeffiziente Häuser mit Garten erzielen Spitzenmieten von bis zu 25 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zur Miete ist in Stuttgart traditionell sehr begrenzt und hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verknappt. Die meisten verfügbaren Objekte sind entweder möblierte Häuser für temporäre Mieter oder hochpreisige Luxusobjekte. Die durchschnittliche Inseratsdauer beträgt lediglich zwölf Tage, wobei attraktive Objekte oft schon nach wenigen Stunden vergeben sind.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien mit Kindern getragen, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen. Zunehmend interessieren sich auch internationale Fachkräfte und Expatriates für Mietobjekte in diesem Segment. Die Neubauaktivität im Mietbereich ist minimal, da Investoren bevorzugt Eigentumswohnungen entwickeln. Der Leerstand ist mit unter 0,1 Prozent praktisch nicht existent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Verteilung der Mietpreise für Häuser folgt weitgehend dem Muster des Kaufmarktes. In den gefragten Lagen wie Stuttgart-West, Sillenbuch und Degerloch werden Mietpreise von 22 bis 28 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Besonders begehrt sind Häuser in ruhigen Wohnstraßen mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Nähe zu internationalen Schulen.

In den Außenbezirken wie Möhringen, Vaihingen oder Plieningen liegen die Mieten zwischen 17 und 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile sind besonders bei Familien beliebt, die mehr Wohnfläche und einen eigenen Garten zu moderateren Preisen suchen. Die günstigsten Mieten finden sich in den peripheren Lagen wie Münster oder Zazenhausen, wo Häuser für 15 bis 17 Euro pro Quadratmeter angeboten werden. Allerdings ist das Angebot hier besonders knapp.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots an Mietobjekten zu rechnen. Die Mietpreise dürften weiterhin überdurchschnittlich steigen, wobei Experten von jährlichen Steigerungsraten zwischen vier und sechs Prozent ausgehen. Die geplanten Mietpreisbremsen und regulatorischen Eingriffe könnten jedoch dämpfend auf die Preisentwicklung wirken.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Nachfrage nach flexiblen Mietmodellen und möblierten Objekten. Unternehmen, die ihren Mitarbeitern Wohnraum zur Verfügung stellen, werden verstärkt als Mieter auftreten. Langfristig könnte die Entwicklung neuer Wohnquartiere am Stadtrand, wie das geplante Rosensteinviertel, für eine gewisse Entspannung sorgen. Bis diese Projekte jedoch realisiert sind, wird der Markt für Mietobjekte angespannt bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 14,87 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 3,77 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 14,65 Euro lag, beträgt die Steigerung 1,5 Prozent. Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.041 Euro.

Die Mietpreisentwicklung zeigt dabei deutliche Unterschiede je nach Wohnungsgröße. Kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter erzielen mit durchschnittlich 16,50 Euro pro Quadratmeter die höchsten Quadratmeterpreise, während große Wohnungen über 100 Quadratmeter bei etwa 13,80 Euro liegen. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und guter Energieeffizienz werden zu Preisen zwischen 16 und 20 Euro pro Quadratmeter vermietet.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz verstärkter Neubauaktivität knapp. Im dritten Quartal 2025 kamen 523 neue Mietwohnungen auf den Markt, was jedoch bei weitem nicht ausreicht, um die hohe Nachfrage zu decken. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung liegt bei 47, in beliebten Lagen sogar bei über 100. Die Vermarktungsdauer beträgt im Schnitt nur acht Tage.

Die Nachfrage wird von verschiedenen Gruppen getragen: Singles und Paare ohne Kinder suchen vorwiegend Ein- bis Zweizimmerwohnungen in zentraler Lage, während Familien größere Wohnungen in ruhigeren Wohnlagen bevorzugen. Studenten und Auszubildende konkurrieren verstärkt um kleine, bezahlbare Wohnungen, was zu einer besonderen Anspannung in diesem Segment führt. Der Leerstand liegt stadtweit bei nur 0,4 Prozent und damit weit unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von drei Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den Top-Lagen der Innenstadt wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd liegen die Durchschnittsmieten zwischen 16 und 19 Euro pro Quadratmeter. Besonders gefragt sind hier modernisierte Altbauwohnungen mit Stuck und hohen Decken sowie Neubauwohnungen in urbanen Quartieren.

Die mittleren Lagen wie Bad Cannstatt, Feuerbach oder Untertürkheim weisen Mietpreise zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter auf. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und entwickelten Infrastruktur. Besonders Bad Cannstatt erfährt durch verschiedene Stadtentwicklungsprojekte eine deutliche Aufwertung, was sich zunehmend in steigenden Mieten niederschlägt.

In den Randlagen wie Birkach, Plieningen oder Rohr liegen die Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und mehr Wohnfläche fürs Geld. Allerdings sind hier die Pendelzeiten in die Innenstadt länger, was sie vor allem für Familien und Senioren attraktiv macht, weniger jedoch für junge Berufstätige.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Experten rechnen mit weiteren Mietsteigerungen von drei bis fünf Prozent jährlich, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Rahmenbedingungen abhängen wird. Die diskutierte Verschärfung der Mietpreisbremse und mögliche neue Regulierungen könnten die Preisentwicklung dämpfen.

Mittelfristig könnten verschiedene Großprojekte für eine gewisse Entspannung sorgen. Das neue Rosensteinquartier soll bis 2030 etwa 1.500 neue Wohnungen schaffen, und auch in anderen Stadtteilen sind größere Wohnbauprojekte geplant. Die Digitalisierung und der Trend zum Homeoffice könnten zudem dazu führen, dass Randlagen attraktiver werden und sich die Nachfrage räumlich besser verteilt.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung ist die energetische Modernisierung des Wohnungsbestands. Mit steigenden Energiekosten werden energieeffiziente Wohnungen zunehmend nachgefragt, während unsanierte Altbauten trotz oft attraktiver Lage Nachteile haben könnten. Vermieter sollten daher in die energetische Sanierung investieren, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber weiterhin angespannter Markt. Während sich im Kaufsegment erste Anzeichen einer Marktberuhigung zeigen, bleiben die Mietmärkte von deutlichen Preissteigerungen geprägt. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum wird auch in absehbarer Zukunft das dominierende Marktmerkmal bleiben.

Für Investoren und Eigennutzer bedeutet dies, dass Stuttgart trotz des hohen Preisniveaus ein attraktiver Standort bleibt. Die wirtschaftliche Stärke der Region, die hohe Lebensqualität und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland sprechen für eine langfristig stabile Wertentwicklung. Allerdings sollten Käufer und Mieter mit weiterhin hohen Preisen rechnen und ihre Entscheidungen sorgfältig abwägen.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die leichte Entspannung im Kaufmarkt fortsetzt oder ob die fundamentalen Knappheitsfaktoren wieder zu stärkeren Preissteigerungen führen. Entscheidend wird dabei auch die weitere Entwicklung der Zinsen und der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sein.