Immobilienmarktbericht Stuttgart Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der allmählichen Erholung und Stabilisierung. Nach den turbulenten Jahren 2022 bis 2024, die von steigenden Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheit geprägt waren, deutet sich nun eine Trendwende an. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs profitiert dabei von ihrer starken Wirtschaftsstruktur und der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum in der prosperierenden Metropolregion.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 etabliert sich der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine bemerkenswerte Entwicklung dar, nachdem der Markt in den vergangenen Jahren erheblichen Schwankungen ausgesetzt war. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.375 Euro lag, entspricht dies einem moderaten Anstieg von 1,6 Prozent. Diese Entwicklung signalisiert eine Rückkehr zu einem stabileren Marktumfeld nach der Phase der Unsicherheit.

Die Gesamtentwicklung seit dem ersten Quartal 2021 zeigt mit einer Preissteigerung von 2,6 Prozent eine bemerkenswerte Resilienz des Stuttgarter Häusermarktes. Trotz der zwischenzeitlichen Marktverwerfungen durch die Zinswende und die geopolitischen Unsicherheiten hat sich das Preisniveau weitgehend gehalten und zeigt nun wieder eine positive Tendenz. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies einen Gesamtkaufpreis von etwa 819.000 Euro, was Stuttgart weiterhin zu einem der hochpreisigsten Immobilienmärkte Deutschlands macht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment ist durch ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage gekennzeichnet. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften bleibt trotz des hohen Preisniveaus robust, was hauptsächlich auf die wirtschaftliche Stärke der Region und die Attraktivität Stuttgarts als Arbeits- und Lebensmittelpunkt zurückzuführen ist. Das Angebot hingegen bleibt stark limitiert, was zu einer angespannten Marktsituation führt.

Die Neubauaktivität im Häusersegment kann den tatsächlichen Bedarf bei weitem nicht decken. Während Experten einen jährlichen Bedarf von 3.000 bis 3.500 neuen Wohneinheiten identifizieren, werden tatsächlich nur etwa 2.000 bis 2.500 Einheiten fertiggestellt. Diese Diskrepanz verschärft die ohnehin angespannte Angebotssituation zusätzlich. Die Gründe für die gedämpfte Bautätigkeit sind vielfältig: Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten, Fachkräftemangel im Baugewerbe sowie die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in der dicht besiedelten Landeshauptstadt spielen hier eine entscheidende Rolle.

Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht existent. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen finden trotz des hohen Preisniveaus schnell Käufer, wobei die Vermarktungszeiten im Vergleich zu den Boomjahren 2020/2021 jedoch wieder etwas länger geworden sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. Die Premiumlagen wie Killesberg, Degerloch und die Halbhöhenlagen am Kesselrand verzeichnen Quadratmeterpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier werden für hochwertige Einfamilienhäuser Preise von 7.000 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter und mehr aufgerufen.

Im mittleren Preissegment, zu dem Stadtteile wie Sillenbuch, Möhringen oder Feuerbach zählen, bewegen sich die Preise zwischen 5.000 und 6.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von einer guten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und einer familienfreundlichen Umgebung.

Die günstigeren Randlagen wie Weilimdorf, Zuffenhausen oder Mühlhausen bieten Häuser zu Preisen zwischen 4.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile werden zunehmend attraktiv für Familien, die sich den Traum vom Eigenheim in Stuttgart noch erfüllen möchten, ohne die Premiumpreise der zentralen Lagen zahlen zu müssen.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen für die kommenden 12 bis 24 Monate sind vorsichtig optimistisch. Es wird eine weitere moderate Preissteigerung im Häusersegment von zwei bis vier Prozent erwartet. Diese Prognose basiert auf mehreren Faktoren: Die fundamentale Nachfrage nach Wohneigentum in der wirtschaftsstarken Region Stuttgart bleibt ungebrochen hoch. Die Automobilindustrie und der Maschinenbau als wirtschaftliche Säulen der Region zeigen sich trotz der Transformation zur Elektromobilität robust.

Gleichzeitig bleiben die Herausforderungen bestehen: Hohe Baukosten, die nur langsam sinkenden Zinsen und vor allem die Flächenknappheit werden weiterhin das Angebot limitieren. Die politischen Bemühungen zur Schaffung von mehr Bauland und zur Verdichtung bestehender Quartiere werden Zeit brauchen, um spürbare Effekte zu zeigen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 4.906 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung markiert eine interessante Divergenz zum Häusermarkt, da Eigentumswohnungen traditionell als das zugänglichere Segment für Eigentumsbildung gelten. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 entspricht dies einem Anstieg von 85 Euro pro Quadratmeter oder etwa 1,6 Prozent.

Die längerfristige Betrachtung offenbart jedoch eine differenziertere Entwicklung: Seit dem ersten Quartal 2021 sind die Preise für Eigentumswohnungen um 0,6 Prozent gefallen, was zeigt, dass dieses Marktsegment stärker unter Druck stand als der Häusermarkt. Diese Entwicklung ist hauptsächlich auf die höhere Sensitivität des Wohnungsmarktes gegenüber Zinsänderungen und die verstärkte Investorentätigkeit in den Jahren 2020/2021 zurückzuführen, die zu einer temporären Überhitzung geführt hatte.

Für eine durchschnittliche 80-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das aktuelle Preisniveau einen Gesamtkaufpreis von etwa 392.500 Euro, was für viele Ersterwerber trotz der moderaten Preisentwicklung eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment zeigt sich heterogen und stark abhängig von Lage und Ausstattung. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf moderne, energieeffiziente Wohnungen in guten Lagen mit optimaler Verkehrsanbindung. Altbauwohnungen mit Sanierungsbedarf hingegen verzeichnen längere Vermarktungszeiten und teilweise Preisabschläge.

Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau hat sich im Vergleich zu den Vorjahren stabilisiert, bleibt aber ebenfalls unter dem tatsächlichen Bedarf. Besonders im mittleren Preissegment fehlt es an Angebot, während im Luxussegment eine relative Sättigung zu beobachten ist. Die Bautätigkeit konzentriert sich aktuell auf größere Quartiersprojekte in Stadtteilen wie Stuttgart-Ost, Bad Cannstatt und Vaihingen, wo noch Entwicklungspotenziale vorhanden sind.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zu den Boomjahren normalisiert und liegt nun bei etwa zwei bis drei Monaten für durchschnittliche Objekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspreizung im Wohnungssegment ist beträchtlich. In den Top-Lagen wie Stuttgart-Mitte, Süd und West werden für Neubauwohnungen Preise von 6.000 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielt. Besonders begehrt sind Penthouse-Wohnungen mit Blick über den Talkessel, die Preise jenseits der 10.000-Euro-Marke erzielen können.

Die beliebten Stadtteile wie Degerloch, Möhringen oder Vaihingen bewegen sich im Preisbereich von 4.500 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von einer guten Mischung aus urbaner Infrastruktur und Wohnqualität.

In den Randlagen und weniger zentralen Stadtteilen wie Stammheim, Weilimdorf oder Hedelfingen liegen die Preise zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche werden zunehmend interessant für junge Familien und Ersterwerber, die Kompromisse bei der Lage zugunsten der Leistbarkeit eingehen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Erholung des Wohnungsmarktes mit Preissteigerungen von zwei bis vier Prozent erwartet. Diese Prognose basiert auf der Annahme einer weiteren Marktstabilisierung und einer allmählichen Normalisierung der Finanzierungsbedingungen. Die erwartete schrittweise Senkung der Leitzinsen durch die Europäische Zentralbank könnte die Nachfrage wieder beleben.

Mittelfristig werden die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug in die Metropolregion Stuttgart für eine stabile Nachfrage sorgen. Gleichzeitig könnten strengere energetische Anforderungen und die damit verbundenen Sanierungskosten bei Bestandsimmobilien zu einer weiteren Differenzierung zwischen modernen und älteren Wohnungen führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Stuttgart zeigt sich im dritten Quartal 2025 als besonders angespanntes Segment. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser haben sich auf einem hohen Niveau stabilisiert, wobei moderate Mietsteigerungen zu verzeichnen sind. Die Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien und Expats aus der internationalen Geschäftswelt, bleibt ungebrochen hoch.

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage, bewegen sich aber typischerweise zwischen 2.000 und 4.500 Euro monatlich für ein durchschnittliches Einfamilienhaus. Luxusobjekte in Premiumlagen können deutlich höhere Mieten erzielen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietshäuser ist durch eine extreme Knappheit gekennzeichnet. Das Angebot an Mietshäusern ist strukturell begrenzt, da die meisten Eigentümer ihre Häuser selbst bewohnen oder zum Verkauf anbieten. Die wenigen verfügbaren Mietshäuser werden oft innerhalb kürzester Zeit vermietet, häufig ohne öffentliche Ausschreibung über persönliche Netzwerke oder Makler.

Die durchschnittliche Verweildauer von Mietshäusern auf dem Markt hat sich auf unter zwei Wochen reduziert. In beliebten Lagen werden attraktive Objekte oft innerhalb von Tagen vermietet. Diese Situation führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten, wobei Familien mit sicherem Einkommen und langfristiger Perspektive bevorzugt werden.

Die Neuvermietung von Häusern erfolgt zunehmend über professionelle Vermietungsagenturen, die für internationale Unternehmen und deren Mitarbeiter tätig sind. Dies trägt zur weiteren Professionalisierung des Marktes bei, erhöht aber auch den Preisdruck.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser spiegeln die generelle Lagequalität in Stuttgart wider. In den bevorzugten Wohnlagen wie Killesberg, Sonnenberg oder den Halbhöhenlagen werden Spitzenmieten von 3.500 bis 5.000 Euro und mehr für hochwertige Objekte erzielt. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Führungskräften und wohlhabenden Familien gefragt.

In den guten Wohnlagen der äußeren Stadtbezirke wie Botnang, Sillenbuch oder Degerloch liegen die Mieten für Einfamilienhäuser typischerweise zwischen 2.500 und 3.500 Euro. Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen Wohnqualität und Erreichbarkeit des Stadtzentrums.

Die günstigeren Randlagen wie Mühlhausen, Zuffenhausen oder Weilimdorf bieten Mietshäuser zu Preisen zwischen 1.800 und 2.500 Euro an. Diese Bereiche werden zunehmend von Familien nachgefragt, die mehr Platz zu moderaten Preisen suchen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Miethausmarkt gehen von einem jährlichen Mietanstieg von drei bis vier Prozent aus. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren getrieben: Die anhaltend hohe Nachfrage, das strukturell knappe Angebot und die steigenden Nebenkosten durch energetische Anforderungen.

Die Nachfrage wird angesichts der stabilen Wirtschaftslage und des anhaltenden Bevölkerungswachstums in der Region Stuttgart voraussichtlich hoch bleiben. Besonders die Transformation der Automobilindustrie zieht weiterhin hochqualifizierte Fachkräfte in die Region, die temporär Wohnraum suchen.

Mittelfristig könnte die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt und die Möglichkeit zum Home Office zu einer leichten Entspannung führen, da Familien auch in weiter entfernten Gemeinden des Großraums Stuttgart nach Mietshäusern suchen könnten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche, moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich in einer breiten Spanne zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei das tatsächliche Mietniveau stark von Faktoren wie Lage, Ausstattung, Baujahr und Energieeffizienz abhängt. In Top-Lagen werden regelmäßig Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt, was Stuttgart zu einem der teuersten Mietmärkte Deutschlands macht.

Die Entwicklung der Mietpreise zeigt eine stetige, wenn auch moderate Aufwärtsbewegung. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Durchschnittsmieten um etwa drei bis vier Prozent gestiegen, wobei die Steigerungsraten je nach Segment variieren. Besonders Neubauwohnungen mit hoher Energieeffizienz verzeichnen überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen.

Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete zwischen 910 und 1.750 Euro, je nach Lage und Ausstattung. Die Warmmieten liegen aufgrund der gestiegenen Energiekosten nochmals deutlich höher.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von einer extremen Anspannung geprägt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das verfügbare Angebot bei weitem, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt hat sich auf unter zwei Wochen reduziert. In beliebten Lagen und bei attraktiven Objekten werden Wohnungen oft innerhalb von Tagen, teilweise sogar Stunden vermietet.

Der Leerstand ist praktisch nicht existent und beschränkt sich auf kurzzeitige Übergangszeiten zwischen Mieterwechseln oder auf sanierungsbedürftige Objekte. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird durch verschiedene Faktoren verstärkt: den kontinuierlichen Zuzug in die Wirtschaftsregion Stuttgart, die steigende Zahl von Single-Haushalten und die zunehmende Wohnfläche pro Person.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau hat sich leicht erholt, bleibt aber weiterhin unter dem notwendigen Niveau. Große Wohnungsbaugesellschaften und institutionelle Investoren konzentrieren sich verstärkt auf den Bau von Mietwohnungen, jedoch reichen die Fertigstellungszahlen nicht aus, um die Nachfrage zu decken.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. In den Premiumlagen wie Stuttgart-Mitte, Süd und West liegen die Mieten für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen bei 20 bis 27 Euro pro Quadratmeter und darüber. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Flair.

Die beliebten innenstadtnahen Wohnlagen wie Stuttgart-Ost, Bohnenviertel oder Heusteigviertel bewegen sich im Bereich von 16 bis 22 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt, die die Nähe zum Stadtzentrum und das lebendige Umfeld schätzen.

In den äußeren Stadtbezirken wie Vaihingen, Möhringen oder Bad Cannstatt liegen die Mieten typischerweise zwischen 13 und 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Mischung aus Wohnqualität und Erreichbarkeit und sind besonders bei Familien beliebt.

Die günstigsten Mieten finden sich in den Randlagen wie Zuffenhausen, Weilimdorf oder Stammheim mit Preisen zwischen 11 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche werden zunehmend attraktiv für preissensible Mieter und bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen für die Entwicklung des Mietwohnungsmarktes in den kommenden 12 bis 24 Monaten gehen von einer Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends aus. Es werden weitere Mietsteigerungen in Folge der anhaltenden Knappheit und der steigenden ESG-Anforderungen (Environmental, Social, Governance) erwartet. Die Umsetzung strengerer Energieeffizienzstandards wird voraussichtlich zu einer weiteren Differenzierung zwischen modernen, energieeffizienten Wohnungen und älterem Bestand führen.

Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremsen und Regulierungen werden den Markt weiterhin beeinflussen, jedoch ist nicht mit einer grundlegenden Entspannung der Angebotssituation zu rechnen. Die strukturellen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, Urbanisierung und die wirtschaftliche Attraktivität Stuttgarts werden weiterhin für eine hohe Nachfrage sorgen.

Mittelfristig könnten große Entwicklungsprojekte wie das Rosensteinquartier oder die Entwicklung des ehemaligen Güterbahnhofs in Bad Cannstatt für eine gewisse Entlastung sorgen. Diese Projekte werden jedoch erst in einigen Jahren fertiggestellt sein und können die aktuelle Mangelsituation nicht kurzfristig lösen.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird den Markt weiter prägen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten zunehmend schwerer vermietbar werden, während moderne, klimaneutrale Wohnungen Premiummieten erzielen werden. Dies könnte zu einer verstärkten Modernisierungstätigkeit im Bestand führen, was wiederum Auswirkungen auf die Mietpreise haben wird.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber weiterhin angespannter Markt mit moderaten Preissteigerungen. Die Kaufpreise sowohl für Häuser als auch für Wohnungen zeigen eine leichte Aufwärtsbewegung, während der Mietmarkt von extremer Knappheit und entsprechendem Preisdruck geprägt ist. Die strukturellen Herausforderungen wie Flächenknappheit, unzureichende Neubauaktivität und hohe Baukosten werden den Markt auch in den kommenden Jahren prägen. Gleichzeitig sorgen die wirtschaftliche Stärke der Region und die anhaltende Attraktivität Stuttgarts als Wohn- und Arbeitsort für eine kontinuierlich hohe Nachfrage. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf ein weiterhin hochpreisiges Umfeld mit begrenzten Angeboten einstellen, wobei Qualität, Energieeffizienz und Lage die entscheidenden Faktoren für die Wertentwicklung bleiben werden.