Berichtszeitraum: Q3 2025 | Vergleichszeitraum: Q2 2025
Executive Summary
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Während die Kaufpreise für Häuser eine leichte Konsolidierung erfahren, verzeichnen Eigentumswohnungen moderate Preissteigerungen. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen angespannt mit kontinuierlichen, wenn auch moderaten Preisanstiegen. Die anhaltende Angebotsknappheit und die hohe Nachfrage prägen weiterhin das Marktgeschehen in der Landeshauptstadt Baden-Württembergs.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.460 €/m², was einen leichten Rückgang gegenüber dem Vorquartal darstellt. Der Medianpreis gemäß PriceHubble beträgt 5.832 €/m², mit einer marginalen Quartalsveränderung von -0,3%. Diese minimale Preiskorrektur steht im Kontrast zur Jahresentwicklung, die mit einem beachtlichen Plus von 8,5% eine deutliche Wertsteigerung zeigt.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise noch bei durchschnittlich 5.520 €/m² lagen, zeigt sich eine Stabilisierung auf hohem Niveau. Die leichte Abkühlung um etwa 60 Euro pro Quadratmeter kann als gesunde Marktkonsolidierung nach einer Phase starken Wachstums interpretiert werden. Die Jahresbetrachtung verdeutlicht jedoch, dass der Stuttgarter Häusermarkt trotz kurzfristiger Schwankungen eine robuste Wertentwicklung aufweist.
Marktdynamik
Das Angebot an Häusern bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin stark limitiert. Die Neubauaktivitäten sind aufgrund des chronischen Flächenmangels in Stuttgart und der nach wie vor hohen Baukosten stark eingeschränkt. Diese Angebotsknappheit trifft auf eine ungebrochen hohe Nachfrage, insbesondere von Familien, die nach größerem Wohnraum im Stadtgebiet suchen.
Die Leerstandsquote bei Häusern bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau. Neubauaktivitäten konzentrieren sich hauptsächlich auf die wenigen verfügbaren Entwicklungsflächen in den Außenbezirken, wo vereinzelt neue Einfamilienhausgebiete entstehen. Die Vermarktungszeiten für Bestandsimmobilien haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, bewegen sich aber immer noch auf einem niedrigen Niveau von durchschnittlich 45 bis 60 Tagen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen bleiben im dritten Quartal 2025 signifikant. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin in den etablierten innenstadtnahen Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd erzielt, wo Preise von über 6.500 €/m² keine Seltenheit sind. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.
Die Stadtrandgebiete wie Möhringen, Vaihingen oder Weilimdorf bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.800 und 5.500 €/m² eine günstigere Alternative. Allerdings ist auch hier das Angebot stark begrenzt, was zu einem kontinuierlichen Preisdruck führt. Besonders gefragt sind Lagen mit guter S-Bahn-Anbindung und Nähe zu Grünflächen, was die Preise in diesen Gebieten zusätzlich stützt.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Preisentwicklung mit Steigerungsraten zwischen 2% und 4% pro Jahr. Die aktuell attraktiven Bauzinsen könnten mittelfristig zu einer erhöhten Nachfrage führen, sobald sich die wirtschaftliche Unsicherheit weiter abschwächt. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit zu erwarten ist.
Die Energieeffizienz wird zunehmend zum preisbestimmenden Faktor. Häuser mit moderner Energietechnik und niedrigen Betriebskosten können Preisaufschläge von bis zu 15% gegenüber unsanierten Objekten erzielen. Dieser Trend wird sich in den kommenden Jahren voraussichtlich noch verstärken, da die gesetzlichen Anforderungen an die Energieeffizienz weiter steigen.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 €/m² liegt das Preisniveau deutlich über dem Vorquartal. Dies entspricht einer Quartalssteigerung von etwa 2,6%, was die Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage unterstreicht. Im Jahresvergleich zeigen sich die Preise mit einer marginalen Veränderung von -0,2% praktisch stabil.
Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Preise bei durchschnittlich 4.780 €/m² lagen, hat sich der Markt spürbar erholt. Diese Entwicklung deutet auf ein wiederkehrendes Vertrauen der Käufer in den Stuttgarter Wohnungsmarkt hin. Die Preissteigerung ist dabei nicht nur auf Neubauobjekte beschränkt, sondern zeigt sich auch im Bestandssegment, wo gut erhaltene und modernisierte Wohnungen besonders gefragt sind.
Marktdynamik
Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt trotz moderater Neubauaktivitäten weiterhin begrenzt. Die Fertigstellungszahlen bewegen sich auf einem niedrigen Niveau, was hauptsächlich auf die hohen Baukosten und die komplexen Genehmigungsverfahren zurückzuführen ist. Die Nachfrage bleibt hingegen auf hohem Niveau, getrieben von Kapitalanlegern und Selbstnutzern gleichermaßen.
Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 30 bis 45 Tagen für attraktive Objekte in guten Lagen. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise sind oft bereits vor Fertigstellung vollständig verkauft. Der Leerstand im Eigentumswohnungssegment ist praktisch nicht existent.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzierung nach Lage ist im Eigentumswohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Toplagen Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd werden Spitzenpreise von über 5.800 €/m² erzielt, wobei Penthouse-Wohnungen und Objekte mit besonderer Ausstattung auch die 7.000-Euro-Marke überschreiten können. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und hochwertigen Einkaufsmöglichkeiten.
In den Stadtrandlagen wie Zuffenhausen, Feuerbach oder Bad Cannstatt bewegen sich die Preise zwischen 3.800 und 4.500 €/m², was diese Gebiete besonders für Ersterwerber und junge Familien attraktiv macht. Die Preisunterschiede von bis zu 40% zwischen Zentrum und Peripherie bieten differenzierte Investmentmöglichkeiten für unterschiedliche Käufergruppen.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2% bis 3% jährlich. Die begrenzte Neubautätigkeit und die anhaltend hohe Nachfrage werden das Preisniveau weiterhin stützen.
Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) bei der Objektbewertung. Wohnungen in energieeffizienten Gebäuden mit nachhaltiger Bauweise werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren. Gleichzeitig könnte der Preisdruck auf unsanierte Altbauwohnungen mit schlechter Energiebilanz zunehmen, was zu einer weiteren Spreizung der Preise führen dürfte.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich im Bereich von 15 bis 18 €/m², abhängig von Lage, Größe und Ausstattung der Objekte. Im Vergleich zum Vorquartal ist ein leichter Anstieg von etwa 0,5% bis 1% zu verzeichnen, was die kontinuierliche, aber moderate Mietpreisentwicklung in diesem Segment unterstreicht.
Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmieten bei etwa 14,80 bis 17,80 €/m² lagen, zeigt sich eine stetige, wenn auch verhaltene Aufwärtsbewegung. Im Jahresvergleich summiert sich die Mietpreissteigerung auf etwa 3%, was in etwa der allgemeinen Inflationsrate entspricht. Diese moderate Entwicklung reflektiert die regulatorischen Einschränkungen durch die Mietpreisbremse sowie die begrenzte Zahlungsfähigkeit vieler Mietergruppen.
Marktdynamik
Der Mietmarkt für Häuser bleibt weiterhin stark angespannt. Das Angebot ist extrem limitiert, da Einfamilienhäuser zur Miete eine Rarität im Stuttgarter Stadtgebiet darstellen. Die wenigen verfügbaren Objekte finden in der Regel innerhalb weniger Tage neue Mieter. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern sowie von Expats und Führungskräften, die temporär in Stuttgart arbeiten.
Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist praktisch nicht vorhanden, da sich Neubauten in diesem Bereich wirtschaftlich kaum rechnen. Der Leerstand tendiert gegen null, und Mieterwechsel sind selten. Wenn Häuser zur Vermietung angeboten werden, erhalten Vermieter regelmäßig mehrere Dutzend Bewerbungen innerhalb der ersten Tage.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Stadtteil. In den bevorzugten Wohnlagen wie Killesberg, Degerloch oder Sillenbuch werden Spitzenmieten von 18 bis 22 €/m² für moderne oder hochwertig ausgestattete Häuser erzielt. Diese Lagen zeichnen sich durch ihre ruhige Wohnlage, gute Infrastruktur und Nähe zu internationalen Schulen aus.
In den Stadtrandgebieten und weniger zentral gelegenen Bezirken wie Mühlhausen, Stammheim oder Hedelfingen liegen die Mieten mit 13 bis 16 €/m² deutlich niedriger. Allerdings ist auch hier das Angebot äußerst begrenzt, und die Nachfrage übersteigt bei weitem die Verfügbarkeit. Die Preisunterschiede zwischen den Lagen haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verringert, da auch in den peripheren Lagen die Nachfrage stark gestiegen ist.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen im Bereich von 2% bis 3% jährlich zu rechnen. Die strukturelle Knappheit an Mietobjekten wird bestehen bleiben, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Gleichzeitig wird die Nachfrage durch den anhaltenden Zuzug nach Stuttgart und die Bildung neuer Haushalte hoch bleiben.
Die Energieeffizienz wird auch im Miethaussegment zunehmend zum entscheidenden Faktor. Vermieter von energetisch sanierten Häusern können höhere Mieten durchsetzen, während unsanierte Objekte mit schlechter Energiebilanz zunehmend unter Druck geraten. Die verschärften gesetzlichen Anforderungen an die Energieeffizienz könnten mittelfristig zu einer Verknappung des Angebots führen, wenn Vermieter sich gegen kostspielige Sanierungen entscheiden und ihre Objekte stattdessen verkaufen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Preissteigerung. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 14,87 €/m² liegt das aktuelle Niveau um 0,81% über dem Vorquartal, in dem die Durchschnittsmiete noch 14,75 €/m² betrug. Diese stetige Aufwärtsentwicklung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und reflektiert die anhaltende Anspannung am Stuttgarter Mietwohnungsmarkt.
Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Anstieg von 3,77% gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine deutliche Mietpreisentwicklung, die über der allgemeinen Inflationsrate liegt. Diese Entwicklung unterstreicht die zunehmende Wohnraumknappheit in der Landeshauptstadt und den wachsenden Druck auf Mieter, insbesondere in den unteren und mittleren Einkommenssegmenten.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Stuttgart bleibt auf einem außerordentlich hohen Niveau. Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Stand von unter 1%, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Jede frei werdende Wohnung erhält im Durchschnitt 50 bis 100 Bewerbungen, in besonders gefragten Lagen auch deutlich mehr.
Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment zeigt eine leichte Belebung, bleibt aber insgesamt auf moderatem Niveau. Die Fertigstellungen konzentrieren sich hauptsächlich auf energieeffiziente Objekte, die den aktuellen Standards entsprechen. Der Großteil der Neubauwohnungen wird jedoch als Eigentumswohnungen vermarktet, was das Mietangebot nur marginal erweitert. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen liegt bei weniger als einer Woche, wobei attraktive Objekte oft schon am ersten Tag der Veröffentlichung vergeben werden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisstruktur in Stuttgart zeigt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. In den zentralen Lagen Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd werden Spitzenmieten von 16 bis 19 €/m² für Neubauwohnungen und hochwertig sanierte Altbauwohnungen erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen, Kultureinrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten.
Die Stadtrandlagen und peripheren Bezirke wie Weilimdorf, Botnang oder Plieningen bieten mit Durchschnittsmieten von 12 bis 14 €/m² günstigere Alternativen. Allerdings zeigt sich auch hier eine zunehmende Verknappung des Angebots, was zu steigenden Mieten führt. Die traditionell günstigeren Stadtteile im Stuttgarter Norden und Osten verzeichnen die höchsten prozentualen Steigerungsraten, da hier der Nachholbedarf besonders groß ist.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate eindeutig aus: Die Mieten werden weiter steigen. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten von 3% bis 4%, wobei in einzelnen Segmenten und Lagen auch höhere Zuwächse möglich sind. Die fundamentalen Faktoren – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – werden sich mittelfristig nicht ändern.
Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Wohnungen in energieeffizienten Gebäuden mit niedrigen Nebenkosten werden verstärkt nachgefragt und können Mietaufschläge von 10% bis 15% gegenüber unsanierten Objekten erzielen. Die verschärften gesetzlichen Anforderungen an die energetische Sanierung könnten mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, wenn Vermieter unsanierte Wohnungen vom Markt nehmen.
Die soziale Dimension der Wohnraumversorgung wird zunehmend kritisch. Die Stadt Stuttgart versucht mit verschiedenen Instrumenten wie dem geförderten Wohnungsbau und der Ausweitung kommunaler Wohnungsbestände gegenzusteuern. Diese Maßnahmen werden jedoch voraussichtlich nicht ausreichen, um die strukturelle Nachfrage zu decken und eine spürbare Entspannung am Mietmarkt herbeizuführen.
Zusammenfassung und Gesamtausblick
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und weitgehend stabiler Markt mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser zeigen eine leichte Konsolidierung auf hohem Niveau, während Eigentumswohnungen moderate Preissteigerungen verzeichnen. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen extrem angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen.
Die strukturellen Herausforderungen des Stuttgarter Immobilienmarktes – begrenzte Flächenverfügbarkeit, hohe Baukosten und regulatorische Hürden – werden auch in den kommenden Jahren bestehen bleiben. Gleichzeitig bleibt Stuttgart als Wirtschaftsstandort und Lebensmittelpunkt attraktiv, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter antreibt.
Für Investoren und Eigennutzer bedeutet dies, dass der Stuttgarter Immobilienmarkt trotz hoher Preise weiterhin Potenzial bietet, insbesondere in Objekten mit guter Energiebilanz und nachhaltiger Bauweise. Mieter müssen sich auf weiter steigende Wohnkosten einstellen, wobei die Schere zwischen günstigen und teuren Lagen voraussichtlich weiter auseinandergehen wird.
Die Politik steht vor der Herausforderung, die Balance zwischen Marktmechanismen und sozialer Verantwortung zu finden. Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum wird eine der zentralen Aufgaben der kommenden Jahre bleiben, um Stuttgart als lebenswerte Stadt für alle Bevölkerungsschichten zu erhalten.
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