Immobilienmarktbericht Stuttgart – 3. Quartal 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Angebotsknappheit geprägt. Nach einer Phase der Konsolidierung im zweiten Quartal zeichnet sich nun eine moderate Erholung mit leicht steigenden Preisen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor ab. Die starke Wirtschaftskraft der Region, kombiniert mit dem begrenzten Flächenangebot und der geringen Neubautätigkeit, sorgt für eine stabile bis leicht positive Marktentwicklung. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigen alle Segmente des Wohnimmobilienmarktes eine verhaltene, aber spürbare Aufwärtsdynamik.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart liegt im dritten Quartal 2025 bei etwa 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 1,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal dar, als der Durchschnittspreis noch bei 5.375 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem sich die Preise nach den vorliegenden Daten bei etwa 5.410 Euro pro Quadratmeter bewegten, zeigt sich eine moderate quartalsweise Steigerung von knapp einem Prozent.

Die Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohneigentum in der Landeshauptstadt wider. Trotz der gestiegenen Finanzierungskosten der vergangenen Jahre bleibt Stuttgart als Wirtschaftsstandort mit hoher Lebensqualität für Käufer attraktiv. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten und hochwertig sanierte Bestandsimmobilien, die den aktuellen ESG-Standards entsprechen. Diese Objekte erzielen regelmäßig Preise oberhalb des Marktdurchschnitts.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 angespannt. Der strukturelle Flächenmangel in Stuttgart limitiert die Neubautätigkeit erheblich, wodurch das verfügbare Angebot deutlich hinter der Nachfrage zurückbleibt. Die Leerstandsquote bei Wohnimmobilien bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau, was den Preisdruck zusätzlich verstärkt.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von zwei Käufergruppen getragen: Zum einen sind dies Familien aus der Region, die Wohneigentum zur Selbstnutzung suchen, zum anderen Kapitalanleger, die in der aktuellen Marktlage Stuttgart als stabilen Investitionsstandort schätzen. Die Neubauaktivität konzentriert sich vorwiegend auf wenige noch verfügbare Entwicklungsflächen am Stadtrand sowie auf Nachverdichtungsprojekte in bereits bebauten Gebieten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben erheblich. In den Top-Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd liegen die Quadratmeterpreise für Häuser deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Einzelfällen 7.000 Euro pro Quadratmeter überschreiten. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Bezirken wie Möhringen, Vaihingen oder Weilimdorf bewegen sich die Preise hingegen unterhalb des Durchschnitts, bieten aber bei vergleichsweise größeren Grundstücken oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis. Hier liegen die Quadratmeterpreise typischerweise zwischen 4.500 und 5.200 Euro. Die Nachfrage in diesen Lagen hat in den letzten Quartalen spürbar zugenommen, da Käufer vermehrt auf günstigere Alternativen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums bei Häusern zum Kauf. Die Prognosen gehen von einer jährlichen Preissteigerung zwischen 2 und 4 Prozent aus. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch die anhaltende Angebotsknappheit und die stabile Nachfrage getragen. Ein dämpfender Effekt könnte von einer möglichen weiteren Erhöhung der Finanzierungskosten ausgehen, sollte die Europäische Zentralbank ihre Zinspolitik anpassen.

Mittelfristig wird die Entwicklung stark davon abhängen, inwieweit es gelingt, neue Wohnbauflächen zu erschließen und die Neubautätigkeit zu intensivieren. Die städtischen Planungen zur Nachverdichtung und die Entwicklung von Konversionsflächen könnten hier für eine gewisse Entlastung sorgen, werden aber voraussichtlich erst in einigen Jahren spürbare Effekte zeigen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene, aber positive Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro liegt das aktuelle Preisniveau etwa 0,8 Prozent über dem Vorjahresquartal, als der Durchschnittspreis bei 4.869 Euro pro Quadratmeter lag. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei etwa 4.857 Euro pro Quadratmeter notierten, ergibt sich eine quartalsweise Steigerung von rund einem Prozent.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit etwas moderater als bei Häusern, was auf die größere Verfügbarkeit von Wohnungen im Vergleich zu Häusern zurückzuführen ist. Dennoch bleibt auch dieser Marktsegment von einer grundsätzlichen Angebotsknappheit geprägt. Besonders stark nachgefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in zentraler Lage sowie barrierefreie Wohnungen für die wachsende Zahl älterer Käufer.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird weiterhin von verschiedenen Käufergruppen getragen. Neben klassischen Selbstnutzern, die eine Alternative zur Mietwohnung suchen, sind es vor allem Kapitalanleger, die in Stuttgarter Eigentumswohnungen eine solide Anlageform sehen. Die Leerstandsquote bei Wohnungen bleibt auf einem sehr niedrigen Niveau, was die Attraktivität für Anleger erhöht.

Die Neubautätigkeit im Segment der Eigentumswohnungen konzentriert sich hauptsächlich auf hochwertige Projekte, die den aktuellen Energieeffizienzstandards entsprechen. ESG-konforme Neubauten erzielen dabei regelmäßig Preise, die 10 bis 15 Prozent über dem Marktdurchschnitt liegen. Die begrenzte Anzahl neuer Projekte kann die hohe Nachfrage jedoch nicht vollständig bedienen, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den beliebten innerstädtischen Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd liegen die Quadratmeterpreise häufig zwischen 5.500 und 6.500 Euro, in Einzelfällen auch darüber. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und dem urbanen Lebensgefühl.

In den Stadtrandlagen und den äußeren Bezirken bewegen sich die Preise für Eigentumswohnungen typischerweise zwischen 4.000 und 4.800 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Bad Cannstatt, Zuffenhausen oder Feuerbach bieten dabei oft ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis mit guter Infrastruktur und Anbindung. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Stadtrand kann bei vergleichbaren Objekten mehrere hundert Euro pro Quadratmeter betragen.

Prognose und Ausblick

Die Marktexperten erwarten für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 2 und 3 Prozent gerechnet. Diese Prognose basiert auf der Annahme einer weiterhin stabilen Wirtschaftsentwicklung in der Region und einer anhaltend hohen Nachfrage bei begrenztem Angebot.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Umsetzung geplanter Wohnbauprojekte sein. Mehrere größere Entwicklungen, insbesondere auf Konversionsflächen und im Rahmen von Nachverdichtungsprojekten, könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen. Allerdings werden diese Projekte voraussichtlich erst ab 2026/2027 in größerem Umfang auf den Markt kommen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Stuttgart ist traditionell ein Nischensegment, da die meisten Häuser entweder von Eigentümern selbst bewohnt oder als Mehrfamilienhäuser mit einzeln vermieteten Wohnungen genutzt werden. Die verfügbaren Daten zeigen, dass sich die Mietpreise für Häuser im dritten Quartal 2025 im Bereich der allgemeinen Mietpreisentwicklung bewegen. Orientiert man sich an den durchschnittlichen Mietpreisen für Wohnraum in Stuttgart, die bei etwa 14,87 Euro pro Quadratmeter liegen, kann für freistehende Einfamilienhäuser zur Miete von einem Aufschlag von 15 bis 25 Prozent ausgegangen werden.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittlichen Mieten bei etwa 14,75 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich eine moderate Steigerung von 0,81 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal beträgt die Mietpreissteigerung 3,7 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietmarkt unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Stuttgart bleibt sehr begrenzt. Die meisten verfügbaren Objekte werden von Unternehmen für ihre Mitarbeiter oder von Privatpersonen für einen befristeten Zeitraum angeboten. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit höherem Einkommen, die flexibel bleiben möchten, sowie von Expatriates und Führungskräften, die für einen begrenzten Zeitraum in Stuttgart arbeiten.

Die Neubautätigkeit im Segment der Mietshäuser ist praktisch nicht existent, da Investoren und Bauträger sich auf renditestärkere Mehrfamilienhäuser oder den Verkauf von Einfamilienhäusern konzentrieren. Der Leerstand in diesem Segment ist minimal, und verfügbare Objekte werden in der Regel sehr schnell vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Bei Mietshäusern sind die Lageunterschiede besonders ausgeprägt. In den gehobenen Wohnlagen wie Killesberg, Degerloch oder Sonnenberg können die Mietpreise für Häuser 20 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichen. Diese Objekte zeichnen sich durch hochwertige Ausstattung, große Grundstücke und eine exklusive Lage aus.

In den Stadtrandlagen und weniger prestigeträchtigen Bezirken liegen die Mietpreise für Häuser typischerweise zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter. Hier finden sich vor allem ältere Bestandsobjekte, die oft einen gewissen Modernisierungsbedarf aufweisen. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf energetisch sanierte Objekte, die trotz höherer Kaltmieten aufgrund niedrigerer Nebenkosten attraktiv sind.

Prognose und Ausblick

Für den Markt der Mietshäuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen erwartet. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 4 Prozent aus. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch die anhaltende Knappheit und die stabile Nachfrage in diesem Spezialsegment getragen.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz. ESG-konforme und energetisch sanierte Häuser werden voraussichtlich überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen verzeichnen, während unsanierte Altbauten mit hohen Energieverbräuchen zunehmend unter Druck geraten könnten. Die geplanten Verschärfungen der Energieeffizienzvorschriften könnten diesen Trend noch verstärken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Miete von 14,87 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau 0,81 Prozent über dem Vorquartal, in dem die Durchschnittsmiete bei 14,75 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung 3,77 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Stuttgarter Mietmarkt verdeutlicht.

Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich durch die anhaltende Wohnraumknappheit und die hohe Nachfrage getrieben. Stuttgart als Wirtschaftsstandort mit zahlreichen Arbeitsplätzen in zukunftsträchtigen Branchen zieht kontinuierlich neue Bewohner an, während das Wohnungsangebot nicht im gleichen Maße wächst. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in guter Lage mit moderner Ausstattung.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Stuttgart bleibt auf einem konstant hohen Niveau. Die Zielgruppen sind vielfältig und reichen von Studierenden und Berufseinsteigern über Familien bis hin zu Senioren. Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 2 Prozent, was den Vermietermarkt kennzeichnet.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Zwar werden kontinuierlich neue Projekte realisiert, doch die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen reicht nicht aus, um den Bedarf zu decken. Hinzu kommt, dass viele Neubauwohnungen im gehobenen Preissegment angesiedelt sind und sich an zahlungskräftige Mieter richten. Im Bereich des geförderten Wohnungsbaus gibt es zwar Bemühungen, das Angebot zu erhöhen, doch die Realisierung solcher Projekte gestaltet sich aufgrund der hohen Grundstückspreise und Baukosten schwierig.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der Lagen wider. In den Top-Vierteln wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd liegen die Mietpreise häufig über 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile punkten mit ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur, dem kulturellen Angebot und dem urbanen Flair.

Die mittleren Lagen wie Stuttgart-Ost, Bad Cannstatt oder Feuerbach bewegen sich im Bereich zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und eine solide Infrastruktur bei moderateren Mietpreisen. Am Stadtrand und in den äußeren Bezirken wie Weilimdorf, Plieningen oder Stammheim liegen die Mieten teilweise unter 12 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine Aufwärtstendenz zu beobachten ist.

Ein besonderer Trend ist die zunehmende Attraktivität von bisher weniger gefragten Stadtteilen. Viertel, die früher als Randlagen galten, profitieren von Aufwertungsmaßnahmen und verbesserten Verkehrsanbindungen. Dies führt zu einer allmählichen Angleichung der Mietpreise und einer Verringerung der Preisunterschiede zwischen Zentrum und Peripherie.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Stuttgarter Mietwohnungsmarkt gehen von einer Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen aus. Für die kommenden 12 bis 24 Monate werden jährliche Steigerungsraten zwischen 3 und 4 Prozent erwartet. Diese Entwicklung basiert auf der Annahme, dass die Nachfrage weiterhin hoch bleibt und das Angebot nicht substanziell ausgeweitet werden kann.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung ist die Energieeffizienz der Wohnungen. ESG-sanierte und energieeffiziente Wohnungen werden voraussichtlich überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen verzeichnen, da sie niedrigere Nebenkosten bieten und zunehmend nachgefragt werden. Unsanierte Altbauwohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten hingegen unter Druck geraten, insbesondere wenn weitere regulatorische Verschärfungen kommen.

Die Stadt Stuttgart arbeitet an verschiedenen Maßnahmen zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum, darunter die Ausweisung neuer Baugebiete und die Förderung des sozialen Wohnungsbaus. Diese Initiativen werden jedoch voraussichtlich erst mittelfristig zu einer spürbaren Entlastung des Marktes führen. Kurzfristig bleibt der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart angespannt mit einem klaren Vorteil auf Seiten der Vermieter.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung gegenüber dem Vorquartal zeigt eine verhaltene, aber spürbare Aufwärtsdynamik, die von der anhaltenden Angebotsknappheit und der stabilen Nachfrage getragen wird. Sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt bleiben die Bedingungen für Verkäufer und Vermieter günstig.

Die größten Herausforderungen bleiben der Mangel an verfügbaren Flächen für Neubauprojekte und die hohen Baukosten, die eine schnelle Ausweitung des Angebots verhindern. Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen bleiben signifikant, wobei eine allmähliche Aufwertung der Randlagen zu beobachten ist. Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen zu rechnen, wobei energieeffiziente und ESG-konforme Objekte voraussichtlich überdurchschnittlich performen werden.

Stuttgart bleibt damit einer der stabilsten und attraktivsten Immobilienmärkte Deutschlands, gekennzeichnet durch eine hohe Nachfrage, begrenzte Angebote und eine positive wirtschaftliche Grundstimmung. Investoren und Selbstnutzer müssen sich weiterhin auf ein kompetitives Marktumfeld einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und Kompromissbereitschaft oft erforderlich sind.