Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Nach den turbulenten Vorjahren, die von Zinserhöhungen und wirtschaftlichen Unsicherheiten geprägt waren, festigt sich der Markt auf einem hohen Niveau. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Thema und treibt weiterhin die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Stuttgart liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.460 €/m². Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem der Quadratmeterpreis bei 5.380 €/m² lag, was einem Anstieg von etwa 1,5% entspricht. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine Preissteigerung von 1,6%, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.375 €/m² lag.

Diese moderate Aufwärtsbewegung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Stuttgarter Häusermarktes wider, wobei die Preisentwicklung deutlich gebremster verläuft als in den Boomjahren vor 2022. Die Stabilisierung der Zinsen und die wieder zunehmende Planungssicherheit bei Käufern tragen zu dieser kontinuierlichen, aber maßvollen Preisentwicklung bei.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bleibt das strukturelle Hauptproblem im Stuttgarter Häusermarkt. Die Neubauaktivität kann die bestehende Nachfrage weiterhin nicht decken, wobei die Fertigstellungszahlen deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurückbleiben. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 hat sich diese Situation nicht wesentlich entspannt.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften bleibt konstant hoch, getrieben von Familien, die nach mehr Wohnraum und Lebensqualität im Grünen suchen. Gleichzeitig führt die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in Stuttgart zu einer Verknappung des Angebots, was die Preise stützt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine weiterhin robuste Nachfrage hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Während konkrete stadtteilspezifische Daten für Q3 2025 nicht explizit vorliegen, zeigt sich weiterhin ein deutliches Preisgefälle innerhalb Stuttgarts. Die zentralen und besonders beliebten Lagen verzeichnen generell eine höhere Nachfrage und entsprechend höhere Preise. Stadtteile wie Degerloch, Sillenbuch und die Halbhöhenlagen am Killesberg bleiben besonders begehrt und erzielen Spitzenpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Bezirken wie Mühlhausen oder Stammheim sind Häuser noch zu moderateren Preisen erhältlich, wobei auch hier die Preise aufgrund der allgemeinen Marktentwicklung und der begrenzten Alternativen steigen. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielt eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisbildung in den Außenbezirken.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs erwartet. Experten prognostizieren für das Gesamtjahr 2025 eine Preissteigerung von 2 bis 4%, getragen von der strukturellen Knappheit und der anhaltend hohen Nachfrage. Die Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau und eine mögliche leichte Lockerung der Geldpolitik könnten die Nachfrage zusätzlich stimulieren.

Mittelfristig wird die Entwicklung stark von der Neubautätigkeit abhängen. Sollten die angekündigten Wohnungsbauprogramme der Stadt Stuttgart greifen und die Baugenehmigungen wieder zunehmen, könnte sich der Preisdruck etwas abschwächen. Allerdings ist aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit nicht mit einer grundlegenden Entspannung zu rechnen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart beträgt im dritten Quartal 2025 4.906 €/m². Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Preis bei 4.830 €/m² lag, entspricht dies einem moderaten Anstieg von etwa 1,6%. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls eine Steigerung von 1,6%, damals lag der Quadratmeterpreis bei 4.869 €/m².

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit parallel zu der bei Häusern, wobei das absolute Preisniveau traditionell unter dem von Häusern liegt. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird weiterhin von Kapitalanlegern sowie Selbstnutzern getragen, die von den im Vergleich zu Häusern niedrigeren Einstiegspreisen profitieren.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit prägt auch den Markt für Eigentumswohnungen nachhaltig. Die Neubauaktivität kann die bestehende Nachfrage nicht decken, was zu einer anhaltenden Verknappung des verfügbaren Angebots führt. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich diese Situation nicht wesentlich entspannt, vielmehr bleibt der Markt von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt.

Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter den Erwartungen zurück, was teilweise auf gestiegene Baukosten und Finanzierungsherausforderungen bei Projektentwicklern zurückzuführen ist. Gleichzeitig zeigt sich eine stabile Nachfrage von Eigennutzern, die von der relativen Preisstabilität und den moderaten Zinsen profitieren. Der Anteil von Kapitalanlegern am Markt hat sich auf einem niedrigeren Niveau als in den Vorjahren stabilisiert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl keine expliziten stadtteilspezifischen Daten vorliegen, zeigen sich weiterhin deutliche Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen. Die zentralen und beliebten Lagen wie Stuttgart-Mitte, West und Süd erzielen weiterhin Spitzenpreise, die teilweise deutlich über 6.000 €/m² liegen. Besonders gefragt sind Wohnungen in der Nähe von Parks, mit guter Infrastruktur und kurzen Wegen zu Arbeitsplätzen und Kultureinrichtungen.

In den Außenbezirken und weniger zentral gelegenen Stadtteilen wie Bad Cannstatt, Zuffenhausen oder Feuerbach sind Eigentumswohnungen zu moderateren Preisen erhältlich, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die Entwicklung neuer Stadtquartiere und die Aufwertung ehemaliger Industriegebiete schaffen zusätzliche Nachfrage in bisher weniger beachteten Lagen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart bleiben positiv. Für das Gesamtjahr 2025 wird eine Preissteigerung von 2 bis 4% erwartet, getrieben von der anhaltenden strukturellen Knappheit und der stabilen Nachfrage. Die Marktexperten sehen eine Fortsetzung der Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren.

In den kommenden 12 bis 24 Monaten wird die Entwicklung maßgeblich von der wirtschaftlichen Gesamtlage und der Zinspolitik abhängen. Eine mögliche Lockerung der Geldpolitik könnte die Finanzierungsbedingungen verbessern und die Nachfrage zusätzlich stimulieren. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und regulatorische Anforderungen die Neubautätigkeit weiter bremsen und damit den Preisdruck aufrechterhalten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während konkrete absolute Mietpreise für Häuser nicht explizit genannt werden, zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 ein Anstieg der Mieten um 0,8%. Diese moderate Steigerung fügt sich in den generellen Trend des Stuttgarter Mietmarktes ein.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 haben sich die Mieten für Häuser um 3 bis 4% erhöht, was die anhaltende Dynamik im Mietmarkt unterstreicht. Diese Entwicklung liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern in Stuttgart.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bleibt auch im Segment der Mietshäuser das dominierende Thema. Die verfügbaren Objekte werden schnell vermietet, und die Neubauaktivität kann den Bedarf nicht decken. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich keine wesentliche Entspannung der Angebotssituation ergeben.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird hauptsächlich von Familien getragen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können. Zudem zeigt sich eine steigende Nachfrage von Unternehmen, die Wohnraum für ihre Mitarbeiter suchen. Die durchschnittliche Leerstandsquote bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, was den Vermietermarkt stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Auch wenn keine detaillierten stadtteilspezifischen Daten vorliegen, zeigt sich ein klares Muster bei der Nachfrage nach Mietshäusern. Die zentralen und beliebten Lagen verzeichnen die höchste Nachfrage und entsprechend die höchsten Mietpreise. Besonders begehrt sind Häuser in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur, Nähe zu Schulen und Grünflächen.

In den Außenbezirken und weniger zentral gelegenen Stadtteilen sind Mietshäuser zu moderateren Preisen verfügbar, wobei auch hier die Nachfrage steigt. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Verfügbarkeit von Parkplätzen spielen eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisgestaltung. Stadtteile, die von Aufwertungsmaßnahmen profitieren, verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs im Bereich von 2 bis 4% jährlich erwartet. Die strukturelle Knappheit an Mietshäusern und die anhaltend hohe Nachfrage werden die Preise weiter stützen. Die Stabilisierung des Marktes nach den turbulenten Vorjahren setzt sich fort.

Mittelfristig könnte eine Zunahme der Neubautätigkeit zu einer leichten Entspannung führen, allerdings ist aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und der hohen Baukosten nicht mit einer grundlegenden Trendwende zu rechnen. Die Entwicklung wird zudem von regulatorischen Eingriffen wie möglichen Mietpreisbremsen oder Förderungen für den sozialen Wohnungsbau beeinflusst werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Stuttgart liegt im dritten Quartal 2025 bei 14,87 €/m². Dies stellt einen Anstieg von 0,8% gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem die durchschnittliche Miete bei 14,75 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine deutlichere Steigerung von 3,77%, als die Durchschnittsmiete noch bei 14,33 €/m² lag.

Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Dynamik im Stuttgarter Mietwohnungsmarkt. Die Mietpreissteigerungen liegen damit weiterhin über der allgemeinen Inflationsrate, was die angespannte Marktsituation widerspiegelt. Stuttgart gehört damit weiterhin zu den teuersten Mietmärkten in Deutschland.

Marktdynamik

Die strukturelle Angebotsknappheit prägt den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart nachhaltig. Die Neubauaktivität bleibt hinter dem Bedarf zurück, und die Fertigstellungszahlen können die steigende Nachfrage nicht kompensieren. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich keine wesentliche Entspannung der Marktsituation ergeben.

Die Nachfrage wird von verschiedenen Gruppen getragen: Berufseinsteiger, Studenten, Singles und Paare sowie zunehmend auch Familien, die sich den Kauf von Wohneigentum nicht leisten können oder wollen. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt ist weiterhin sehr kurz, oft werden Wohnungen innerhalb weniger Tage vermietet. Der Leerstand bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 1%.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Stuttgarts sind erheblich, auch wenn keine expliziten stadtteilspezifischen Daten vorliegen. In den zentralen und beliebten Lagen wie Stuttgart-Mitte, West, Süd und Ost liegen die Mieten oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Spitzenlagen 18 bis 20 €/m² erreichen. Besonders gefragt sind Wohnungen in der Nähe von U- und S-Bahn-Stationen sowie in Szenevierteln.

In den Außenbezirken und weniger zentral gelegenen Stadtteilen wie Weilimdorf, Möhringen oder Vaihingen sind die Mieten moderater, liegen aber immer noch auf einem hohen Niveau. Die Entwicklung neuer Stadtquartiere und die Aufwertung bestehender Viertel führen zu einer zunehmenden Angleichung der Mietpreise über das gesamte Stadtgebiet. Die Qualität der Wohnung, das Baujahr und die energetische Ausstattung spielen eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisbildung.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart bleiben von verhaltenen Steigerungen geprägt. Für das Gesamtjahr 2025 wird eine Mietpreissteigerung von 2 bis 4% erwartet, wobei die strukturelle Knappheit und die hohe Nachfrage die treibenden Faktoren bleiben. Der Markt zeigt nach den turbulenten Vorjahren eine gewisse Stabilisierung, allerdings auf hohem Niveau.

In den kommenden 12 bis 24 Monaten wird die Entwicklung maßgeblich von mehreren Faktoren abhängen: Die wirtschaftliche Entwicklung und die Arbeitsmarktlage in Stuttgart werden die Nachfrage beeinflussen. Regulatorische Eingriffe wie eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse könnten dämpfend wirken. Gleichzeitig könnte eine Intensivierung der Neubautätigkeit, insbesondere im geförderten Wohnungsbau, zu einer leichten Entspannung beitragen.

Die langfristige Perspektive bleibt von der strukturellen Wohnungsknappheit geprägt. Ohne eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots ist nicht mit einer grundlegenden Entspannung zu rechnen. Die Stadt Stuttgart arbeitet an verschiedenen Maßnahmen zur Schaffung von mehr Wohnraum, deren Wirkung sich jedoch erst mittelfristig entfalten wird.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 über alle Segmente hinweg eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Die Preise für Kaufimmobilien sind im Vergleich zum Vorquartal um etwa 1,5 bis 1,6% gestiegen, während die Mietpreise um etwa 0,8% zulegten. Im Jahresvergleich zeigen sich Steigerungen zwischen 1,6% bei Kaufpreisen und 3,77% bei Mietpreisen.

Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das zentrale Problem des Marktes. Trotz verschiedener Bemühungen kann die Neubautätigkeit den Bedarf nicht decken. Dies führt zu einer anhaltenden Verknappung und stützt die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt. Die Leerstandsquote bleibt auf historisch niedrigem Niveau, und die Vermarktungszeiten sind weiterhin sehr kurz.

Für die Zukunft erwarten Experten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums mit jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 4%. Die Stabilisierung des Marktes nach den turbulenten Vorjahren setzt sich fort, allerdings auf hohem Preisniveau. Ohne eine deutliche Ausweitung des Angebots ist keine grundlegende Entspannung zu erwarten. Die Entwicklung wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Gesamtlage, der Zinspolitik und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen.

Stuttgart bleibt damit einer der attraktivsten, aber auch teuersten Immobilienmärkte Deutschlands, geprägt von hoher Wirtschaftskraft, begrenztem Flächenangebot und anhaltend hoher Nachfrage nach Wohnraum.