Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit einer fortgesetzten moderaten Aufwärtsentwicklung. Nach der Stabilisierungsphase im zweiten Quartal setzt sich der positive Trend bei Kauf- und Mietpreisen fort, wobei das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestehen bleibt. Die anhaltende Wohnraumknappheit in der Landeshauptstadt Baden-Württembergs prägt weiterhin alle Marktsegmente.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart hat im dritten Quartal 2025 mit 5.460 Euro pro Quadratmeter ein neues Niveau erreicht. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 1,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 5.400 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung moderate 1,6 Prozent, was eine deutliche Beruhigung gegenüber den Vorjahren darstellt.

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 Euro für einfache Objekte in Randlagen und über 2,5 Millionen Euro für hochwertige Immobilien in Bestlagen. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche beträgt aktuell etwa 819.000 Euro. Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden durchschnittlich zwischen 650.000 und 900.000 Euro gehandelt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf wird weiterhin von einer hohen Grundnachfrage bei gleichzeitig stark limitiertem Angebot geprägt. Die Baulandknappheit in Stuttgart verschärft sich kontinuierlich, während die gestiegenen Baukosten zusätzlich bremsend auf die Neubauaktivität wirken. Das Transaktionsvolumen bleibt auf niedrigem Niveau, wobei hochwertige Objekte in guten Lagen nach wie vor schnelle Käufer finden.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert und beträgt nun etwa 75 Tage für Bestandsimmobilien. Neubauprojekte werden hingegen häufig bereits in der Planungsphase vollständig vermarktet. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser ist im dritten Quartal 2025 um weitere 8 Prozent gegenüber dem Vorquartal gesunken, was die angespannte Angebotssituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben erheblich. In den Premium-Lagen wie Killesberg, Degerloch und den Halbhöhenlagen von Stuttgart-Süd werden Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer exklusiven Wohnlage, der hervorragenden Infrastruktur und dem hohen Freizeitwert.

Im mittleren Preissegment zwischen 5.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter bewegen sich etablierte Wohngebiete wie Sillenbuch, Möhringen und Vaihingen. Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen urbaner Anbindung und ruhigem Wohnumfeld. In den Außenbezirken wie Mühlhausen, Stammheim oder Weilimdorf sind Häuser mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.200 und 5.000 Euro noch vergleichsweise erschwinglich, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere moderate Preissteigerung im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Entwicklung wird maßgeblich von drei Faktoren beeinflusst: dem weiteren Verlauf des Zinsniveaus, der Umsetzung verschärfter ESG-Anforderungen sowie der Entwicklung der Neubauaktivität.

Die Nachfrage nach Häusern wird voraussichtlich stabil bleiben, getrieben durch den anhaltenden Wunsch nach Wohneigentum und die demografische Entwicklung in der prosperierenden Wirtschaftsregion Stuttgart. Allerdings könnten steigende Energieeffizienzanforderungen und die damit verbundenen Sanierungskosten bei älteren Bestandsimmobilien zu einer differenzierteren Preisentwicklung führen. Energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Altbauten werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht dies einer Steigerung von etwa 1,5 Prozent. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis bei 4.869 Euro lag, beträgt die Wertsteigerung moderate 0,8 Prozent.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen ist erheblich und reicht von etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter für einfache Bestandswohnungen in Randlagen bis zu über 8.500 Euro für luxuriöse Neubauwohnungen in Toplage. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 85 Quadratmetern kostet aktuell etwa 417.000 Euro. Penthouse-Wohnungen und exklusive Maisonettes in der Innenstadt erreichen Preise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Der Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart bleibt angespannt mit einem deutlichen Nachfrageüberhang. Das verfügbare Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen ist im Vergleich zum Vorquartal nochmals um 6 Prozent gesunken. Die Leerstandsquote im Eigentumssektor bewegt sich weiterhin unter einem Prozent, was die extreme Marktenge verdeutlicht.

Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf ESG-konforme Projekte, die trotz höherer Preise auf starke Nachfrage stoßen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Bestandswohnungen liegt bei etwa 60 Tagen, wobei attraktive Objekte in gefragten Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Der Anteil von Kapitalanlegern am Käufermarkt ist leicht gestiegen und macht nun etwa 35 Prozent der Transaktionen aus.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stuttgarter Stadtteilen sind im Wohnungsmarkt besonders ausgeprägt. In den Toplagen der Innenstadt, insbesondere in Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd, übersteigen die Quadratmeterpreise regelmäßig die Marke von 5.500 Euro. Besonders begehrt sind Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie Blick über die Stadt oder ins Grüne.

Im mittleren Preissegment zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter finden sich Wohnungen in etablierten Stadtteilen wie Botnang, Feuerbach oder Stuttgart-Ost. Diese Quartiere profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und gewachsenen Infrastruktur. Am Stadtrand, beispielsweise in Hedelfingen, Wangen oder Zuffenhausen, sind Eigentumswohnungen mit Preisen zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise erschwinglich.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine fortsetzende leichte Preis- und Nachfragesteigerung. Die anhaltende Knappheit in Verbindung mit den steigenden ESG-Anforderungen wird besonders hochwertige und energieeffiziente Wohnungen begünstigen. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung zwischen 2 und 3 Prozent.

Die demografische Entwicklung mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum in der Region Stuttgart wird die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig könnten die verschärften Energieeffizienzvorschriften zu einer stärkeren Preisdifferenzierung führen, wobei unsanierte Altbauwohnungen möglicherweise Preisabschläge hinnehmen müssen. Die Entwicklung der Hypothekenzinsen wird ein entscheidender Faktor für die weitere Marktentwicklung sein.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Während konkrete durchschnittliche Mietpreise für Häuser nicht detailliert vorliegen, folgt das Segment dem allgemeinen Trend des Stuttgarter Mietmarktes mit Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent jährlich. Die Kaltmieten für freistehende Einfamilienhäuser bewegen sich typischerweise zwischen 1.800 und 3.500 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden durchschnittlich für 1.500 bis 2.500 Euro kalt vermietet. Die Nachfrage nach Mietobjekten mit Garten hat sich seit der Pandemie auf hohem Niveau stabilisiert, was zu einer kontinuierlichen Mietpreisentwicklung in diesem Segment führt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um durchschnittlich 0,8 bis 1,2 Prozent gestiegen.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser ist durch eine ausgeprägte Angebotsknappheit charakterisiert. Die Verfügbarkeit von Häusern zur Miete ist traditionell gering, da viele Eigentümer den Verkauf der Vermietung vorziehen. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern beträgt über 8 Jahre, was die geringe Fluktuation in diesem Marktsegment unterstreicht.

Neubauaktivitäten im Mietbereich konzentrieren sich hauptsächlich auf verdichtete Wohnformen wie Reihenhäuser, während freistehende Einfamilienhäuser zur Miete eine Rarität darstellen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, insbesondere bei familiengerechten Objekten mit drei oder mehr Zimmern und Garten. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Miethäuser liegt bei unter 14 Tagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser folgen weitgehend dem Muster der Kaufpreise. In den bevorzugten Wohnlagen wie Degerloch, Sillenbuch oder den Halbhöhenlagen werden Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen bieten neben der gehobenen Wohnqualität oft auch repräsentative Adressen, die besonders bei internationalen Mietern gefragt sind.

In den mittleren Lagen wie Möhringen, Vaihingen oder Feuerbach bewegen sich die Quadratmetermieten zwischen 14 und 18 Euro. Die Stadtrandbezirke wie Mühlhausen, Stammheim oder Weilimdorf bieten mit Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen, wobei auch hier die Verfügbarkeit sehr begrenzt ist.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt bei Häusern wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine weitere moderate Mietpreissteigerung erwartet. Die strukturelle Unterversorgung wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da kaum neue Mietobjekte in diesem Segment entstehen. Die prognostizierte jährliche Mietsteigerung liegt zwischen 3 und 4 Prozent.

Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug von Familien in die Wirtschaftsregion Stuttgart sowie durch den Trend zum Home-Office weiter gestützt. Energetisch sanierte Objekte werden überdurchschnittliche Mietsteigerungen erfahren, während bei älteren, unsanierten Häusern die Nebenkosten zunehmend zum limitierenden Faktor werden könnten. Die Einführung strengerer Energieeffizienzvorschriften könnte mittelfristig zu einer verstärkten Modernisierungstätigkeit und damit verbundenen Mieterhöhungen führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich in einer Spanne von 13 bis 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in absoluten Toplagen Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich ein gemischtes Bild: Während die Spitzenmieten um etwa 5,7 Prozent gestiegen sind, verzeichnete die Durchschnittsmiete einen leichten Rückgang von 2,9 Prozent, was auf eine zunehmende Spreizung des Marktes hindeutet.

Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern kostet in Stuttgart aktuell zwischen 975 und 1.875 Euro Kaltmiete, je nach Lage und Ausstattung. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung erreichen regelmäßig Mieten über 20 Euro pro Quadratmeter, während einfache Bestandswohnungen in Randlagen noch für 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter zu haben sind.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt zur Miete bleibt extrem angespannt mit einer Leerstandsquote von unter einem Prozent. Diese außergewöhnlich niedrige Quote unterstreicht den massiven Nachfrageüberhang im Stuttgarter Mietmarkt. Die hohe Nachfrage trifft auf ein strukturell zu geringes Angebot, wobei Neubauaktivitäten zwar zunehmen, aber noch nicht ausreichen, um den Bedarf zu decken.

Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungsinseraten liegt bei nur 10 Tagen, bei attraktiven Angeboten oft nur wenige Stunden. Besichtigungstermine sind regelmäßig überbucht, und es ist keine Seltenheit, dass auf eine Wohnungsanzeige über 100 Bewerbungen eingehen. Die Fluktuation im Mietwohnungsbestand ist mit durchschnittlich 7 Prozent pro Jahr relativ gering, was die Marktenge zusätzlich verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stuttgarter Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. In den Premiumlagen der Innenstadt, insbesondere in Stuttgart-Mitte, am Killesberg und in Teilen von Stuttgart-West, werden regelmäßig Mieten über 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Quartiere profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Das mittlere Preissegment mit Mieten zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter findet sich in etablierten Wohnvierteln wie Bad Cannstatt, Feuerbach oder Stuttgart-Ost. Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen Wohnqualität und Erreichbarkeit. In den Außenbezirken wie Zuffenhausen, Wangen oder Hedelfingen liegen die Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Besonders nachgefragt sind Wohnungen in der Nähe von S-Bahn- und Stadtbahnstationen sowie in Quartieren mit guter Nahversorgung. ESG-konforme Neubauten erzielen unabhängig von der Lage Premiummieten und sind trotz der höheren Preise schnell vermietet.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent, wobei moderne, energieeffiziente Wohnungen überdurchschnittliche Steigerungen erfahren werden. Die Knappheit wird den Preisdruck aufrechterhalten, insbesondere in zentralen und gut angebundenen Lagen.

Die demografische Entwicklung mit anhaltendem Zuzug in die Wirtschaftsregion Stuttgart wird die Nachfrage weiter befeuern. Gleichzeitig könnten verschärfte Energieeffizienzvorschriften zu einer stärkeren Differenzierung führen: Während energetisch optimierte Neubauten und sanierte Altbauten weiter im Preis steigen, könnten unsanierte Wohnungen mit hohen Nebenkosten Schwierigkeiten bei der Vermietung bekommen.

Die geplanten Neubaugebiete und Nachverdichtungsprojekte werden voraussichtlich erst mittelfristig zu einer spürbaren Entspannung führen. Kurzfristig bleibt der Markt angespannt, wobei die Mietpreisbremse nur begrenzte Wirkung zeigt. Die Entwicklung der Baukosten und Zinsen wird entscheidend dafür sein, ob genügend neuer Wohnraum entstehen kann, um die Nachfrage zu befriedigen.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen. Während sich die Kaufpreise nach der Konsolidierungsphase wieder moderat nach oben entwickeln, bleiben die Mietmärkte extrem angespannt.

Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit führt zu einer stärkeren Differenzierung innerhalb der Marktsegmente. ESG-konforme Immobilien erzielen Premiumpreise und sind trotzdem stark nachgefragt. Diese Entwicklung wird sich in den kommenden Jahren voraussichtlich noch verstärken und könnte zu einer Zweiklassengesellschaft im Immobilienmarkt führen.

Für Investoren und Selbstnutzer bleibt Stuttgart ein attraktiver, aber herausfordernder Markt. Die wirtschaftliche Stärke der Region, die hohe Lebensqualität und die anhaltende Zuwanderung sprechen für eine stabile Wertentwicklung. Gleichzeitig erfordern die hohen Preise und die Knappheit des Angebots schnelle Entscheidungen und solide Finanzierungen. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die angekündigten Neubauinitiativen und Nachverdichtungsprojekte zu einer Entspannung der Marktlage beitragen können.