Marktübersicht
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der fortschreitenden Stabilisierung. Nach den turbulenten Jahren 2022/23 hat die Zinswende zu einer gewissen Beruhigung geführt, ohne jedoch die fundamentale Nachfragesituation grundlegend zu verändern. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes und wirkt sich preistreibend auf alle Segmente aus.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.375 Euro lag. Die Jahressteigerung beläuft sich somit auf etwa 1,6 Prozent, was angesichts der vorangegangenen volatilen Jahre als moderate Entwicklung zu werten ist.
Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigt sich ebenfalls eine leichte Aufwärtsbewegung der Preise. Der Häusermarkt präsentiert sich damit als das stabilste Segment im Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt. Bemerkenswert ist die langfristige Perspektive: Seit dem ersten Quartal 2021 verzeichnete der Häusermarkt eine Preissteigerung von 2,6 Prozent, was auf eine relative Widerstandsfähigkeit gegenüber den makroökonomischen Verwerfungen der vergangenen Jahre hindeutet.
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 800.000 und 1,5 Millionen Euro, wobei in Premiumlagen auch deutlich höhere Preise erzielt werden. Die Preisentwicklung zeigt eine klare Differenzierung nach Objektqualität, wobei modernisierte und energieeffiziente Häuser überproportionale Preiszuwächse verzeichnen.
Marktdynamik
Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 äußerst knapp. Diese Angebotsknappheit ist kein temporäres Phänomen, sondern strukturell bedingt durch die geografische Lage Stuttgarts in einem Talkessel, was die Verfügbarkeit von Bauland naturgemäß limitiert. Die Nachfrage zeigt sich trotz der gestiegenen Finanzierungskosten weiterhin stabil auf hohem Niveau.
Als Hauptakteure am Markt treten vor allem Familien auf, die von der Stadt ins Grüne ziehen möchten, sowie Kapitalanleger, die in der aktuellen Marktphase Einstiegschancen sehen. Die Neubauaktivität bleibt weiterhin auf niedrigem Niveau, was hauptsächlich auf die anhaltende Knappheit von Bauland zurückzuführen ist. Die wenigen verfügbaren Neubaugrundstücke werden zu Höchstpreisen gehandelt, was sich entsprechend auf die Endpreise der fertiggestellten Objekte auswirkt.
Der Leerstand im Segment der Häuser ist praktisch nicht existent. Objekte, die zum Verkauf stehen, finden in der Regel innerhalb weniger Wochen einen Käufer, sofern sie marktgerecht bepreist sind. Die Vermarktungsdauer hat sich gegenüber den Boomjahren 2020/21 zwar verlängert, bleibt aber im bundesweiten Vergleich sehr kurz.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Knappheit an Häusern konzentriert sich besonders auf die begehrten Top-Lagen der Stadt. Dazu zählen traditionell die Halbhöhenlagen wie Killesberg, Degerloch und der Stuttgarter Süden. In diesen Vierteln werden Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro erzielt, teilweise sogar deutlich darüber. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum ist jedoch flächendeckend präsent und betrifft auch die Stadtrandlagen.
In den äußeren Stadtbezirken wie Mühlhausen, Stammheim oder Weilimdorf sind die Preise moderater, liegen aber immer noch bei durchschnittlich 4.500 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren zunehmend von der Verdrängung preissensibler Käufer aus den zentraleren Bereichen. Die Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung verzeichnen dabei überdurchschnittliche Nachfrage.
Eine Sonderstellung nehmen die eingemeindeten Ortsteile wie Birkach oder Plieningen ein, die noch dörflichen Charakter bewahrt haben. Hier finden sich noch vereinzelt größere Grundstücke zu vergleichsweise moderaten Preisen, wobei auch diese Lagen zunehmend von der allgemeinen Verknappung erfasst werden.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Erholung mit Preissteigerungen zwischen 2 und 4 Prozent. Diese Einschätzung basiert auf mehreren Faktoren: Die strukturelle Knappheit wird weiterhin preistreibend wirken, während die gestiegenen Zinsen dämpfend auf die Nachfrage wirken könnten. Es wird erwartet, dass sich diese beiden Kräfte weitgehend ausgleichen und zu einem moderaten Preisauftrieb führen.
Die Neubauaktivität dürfte mittelfristig leicht zunehmen, insbesondere durch verdichtete Bebauung in bestehenden Wohngebieten und die Erschließung kleinerer Baulücken. Diese zusätzlichen Angebote können jedoch die strukturelle Unterversorgung des Marktes nicht kurzfristig beheben. Besonders gefragt werden energieeffiziente Neubauten und umfassend sanierte Bestandsimmobilien sein, die den steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz entsprechen.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart beträgt im dritten Quartal 2025 genau 4.906 Euro. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 bedeutet dies einen moderaten Anstieg von 37 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von etwa 0,8 Prozent entspricht. Diese Entwicklung fällt deutlich schwächer aus als beim Häusermarkt und unterstreicht die unterschiedliche Marktelastizität der beiden Segmente.
Die langfristige Betrachtung offenbart eine bemerkenswerte Entwicklung: Seit dem ersten Quartal 2021 sind die Preise für Eigentumswohnungen um 0,6 Prozent gefallen. Dies zeigt, dass der Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren stärker unter Druck stand als der Häusermarkt und sich von den Höchstständen der Jahre 2021/22 noch nicht vollständig erholt hat.
Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind im dritten Quartal leichte Preissteigerungen zu verzeichnen, was auf eine beginnende Stabilisierung des Marktes hindeutet. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen liegen je nach Größe zwischen 350.000 Euro für eine Zweizimmerwohnung und 750.000 Euro für großzügige Vierzimmerwohnungen in guten Lagen.
Marktdynamik
Der Eigentumswohnungsmarkt zeigt sich weniger robust als der Häusermarkt, was teilweise auf die stärkere Zinsempfindlichkeit dieses Segments zurückzuführen ist. Viele potenzielle Käufer von Eigentumswohnungen sind Kapitalanleger oder Erstkäufer, die besonders sensibel auf Änderungen der Finanzierungskonditionen reagieren. Die gestiegenen Zinsen haben hier zu einer spürbaren Nachfragedämpfung geführt.
Das Angebot an Eigentumswohnungen ist heterogener als bei Häusern. Während in einigen Stadtteilen durchaus ein ausreichendes Angebot vorhanden ist, herrscht in den begehrten Innenstadtlagen weiterhin akute Knappheit. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf größere Entwicklungsprojekte in Konversionsgebieten und auf Nachverdichtung in bestehenden Wohnquartieren.
Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und betrifft hauptsächlich sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger attraktiven Lagen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber den Vorjahren verlängert, liegt aber immer noch bei durchschnittlich zwei bis drei Monaten für marktgerecht bepreiste Objekte.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf die attraktiven innerstädtischen Bereiche wie Stuttgart-West, Stuttgart-Mitte und die beliebten Stadtteile Stuttgart-Ost und Stuttgart-Süd. In diesen Lagen werden Quadratmeterpreise von 5.500 bis 6.500 Euro erzielt, bei Luxusobjekten auch deutlich darüber. Besonders begehrt sind Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie Penthouses mit Dachterrassen.
In den Außenbezirken wie Bad Cannstatt, Feuerbach oder Zuffenhausen liegen die Preise bei durchschnittlich 4.000 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der direkten S-Bahn-Anbindung an die Innenstadt. Hier finden sich auch vermehrt Neubauquartiere, die moderne Wohnkonzepte zu vergleichsweise moderaten Preisen anbieten.
Die Stadtteile mit Entwicklungspotenzial wie der Stuttgarter Norden oder Teile von Bad Cannstatt verzeichnen eine zunehmende Nachfrage von Käufern, die auf künftige Wertsteigerungen spekulieren. Hier sind die Preise noch moderat, zeigen aber eine deutliche Aufwärtstendenz.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Erholung mit Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent erwartet. Diese Prognose basiert auf der Annahme einer weiteren Marktstabilisierung und einer allmählichen Normalisierung der Finanzierungsbedingungen. Die erwartete Zinsentwicklung und die weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum in Stuttgart dürften sich positiv auf die Preisentwicklung auswirken.
Ein wichtiger Faktor für die künftige Entwicklung wird die energetische Qualität der Objekte sein. Mit den verschärften Anforderungen an die Energieeffizienz werden sich die Preise zwischen sanierten und unsanierten Objekten weiter spreizen. Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauten werden überproportional von der Nachfrage profitieren.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Häuser zur Miete stellt in Stuttgart ein verhältnismäßig kleines, aber stabiles Segment dar. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser liegen im dritten Quartal 2025 zwischen 2.200 und 3.500 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Umgerechnet auf den Quadratmeter ergeben sich Mietpreise zwischen 12 und 18 Euro, wobei hochwertige Objekte in Premiumlagen auch darüber liegen können.
Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigen sich leichte Preissteigerungen, die sich im Rahmen der allgemeinen Mietpreisentwicklung bewegen. Die jährliche Steigerungsrate liegt bei etwa 2 bis 3 Prozent, was der allgemeinen Inflationsentwicklung entspricht. Die Nachfrage nach Mietobjekten im Häusersegment wird hauptsächlich von Familien getragen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können.
Marktdynamik
Das Angebot an Häusern zur Miete ist in Stuttgart traditionell sehr begrenzt. Die meisten Einfamilienhäuser befinden sich im Eigentum von Selbstnutzern, nur ein kleiner Teil wird vermietet. Dies führt zu einer strukturellen Knappheit in diesem Segment, die sich in kurzen Leerstandszeiten und einer hohen Nachfrage widerspiegelt.
Die typischen Anbieter von Mietobjekten in diesem Segment sind private Vermieter, die aus beruflichen oder persönlichen Gründen ihr Eigenheim temporär vermieten, sowie institutionelle Anleger, die in hochwertige Mietobjekte investiert haben. Die Neubauaktivität speziell für den Mietmarkt ist minimal, da sich Neubauten aufgrund der hohen Baukosten kaum rentabel vermieten lassen.
Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf Objekte mit Garten und guter Verkehrsanbindung. Familien mit Kindern stellen die Hauptzielgruppe dar, gefolgt von Expats und Führungskräften, die für begrenzte Zeit in Stuttgart arbeiten. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden; attraktive Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die höchsten Mieten für Häuser werden in den klassischen Villengegenden wie Killesberg, Sillenbuch und den Halbhöhenlagen erzielt. Hier liegen die Monatsmieten oft bei 3.000 Euro und mehr. Diese Objekte richten sich an eine zahlungskräftige Klientel und bieten entsprechend gehobene Ausstattung und große Grundstücke.
In den Stadtrandlagen wie Möhringen, Vaihingen oder Weilimdorf bewegen sich die Mieten für Reihenhäuser und kleinere Einfamilienhäuser zwischen 1.800 und 2.500 Euro monatlich. Diese Lagen sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ein ruhiges Wohnumfeld mit guter Infrastruktur legen.
Die günstigsten Mieten finden sich in den peripheren Stadtteilen wie Mühlhausen oder Stammheim, wo ältere Häuser teilweise noch für unter 2.000 Euro monatlich angeboten werden. Allerdings ist auch hier das Angebot sehr begrenzt, und die Nachfrage übersteigt regelmäßig das verfügbare Angebot.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Steigerung der Mietpreise im Häusersegment zu rechnen. Die Preissteigerungen dürften sich im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich bewegen, wobei energieeffiziente und modern ausgestattete Objekte überproportional profitieren werden.
Die strukturelle Knappheit in diesem Segment wird bestehen bleiben, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Die Nachfrage dürfte stabil bleiben oder sogar leicht zunehmen, insbesondere wenn die Kaufpreise weiter steigen und mehr Haushalte auf Mietobjekte ausweichen.
Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz. Vermieter werden verstärkt in die energetische Sanierung ihrer Objekte investieren müssen, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Dies könnte mittelfristig zu einer weiteren Differenzierung der Mietpreise zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei etwa 14,50 Euro pro Quadratmeter, wobei die Spanne je nach Lage und Ausstattung von 11 Euro bis über 20 Euro reicht. Neuvertragsmieten liegen dabei durchschnittlich 5 bis 7 Prozent über den Bestandsmieten.
Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind leichte Preissteigerungen zu verzeichnen. Die Mietpreise zeigen sich damit resistenter gegenüber konjunkturellen Schwankungen als die Kaufpreise. Die jährliche Steigerungsrate liegt bei etwa 3 bis 4 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt und die anhaltende Knappheit auf dem Stuttgarter Mietwohnungsmarkt widerspiegelt.
Besonders auffällig ist die Entwicklung bei kleinen Wohnungen bis 60 Quadratmeter, die überproportionale Preissteigerungen verzeichnen. Hier werden teilweise Quadratmetermieten von über 16 Euro erzielt, was auf die hohe Nachfrage von Singles und Studierenden zurückzuführen ist.
Marktdynamik
Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart ist geprägt von einer strukturellen Unterversorgung. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Bei Neuvermietungen sind regelmäßig dutzende Bewerber pro Wohnung keine Seltenheit, insbesondere bei preisgünstigen Angeboten in guten Lagen.
Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment konzentriert sich hauptsächlich auf größere Wohnungsbauprojekte, die von Wohnungsbaugesellschaften und institutionellen Investoren realisiert werden. Allerdings reicht die Neubautätigkeit bei weitem nicht aus, um den Nachfrageüberhang abzubauen. Jährlich werden nur etwa 2.000 bis 2.500 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der Bedarf bei mindestens 4.000 bis 5.000 Einheiten liegt.
Der Leerstand liegt praktisch bei null Prozent. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen beträgt weniger als zwei Wochen, bei attraktiven Angeboten oft nur wenige Tage. Die Fluktuation ist vergleichsweise gering, da Mieter angesichts der Marktlage seltener umziehen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die höchsten Mieten werden in den zentralen Stadtteilen Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd erzielt. Hier liegen die Durchschnittsmieten bei 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter, bei Neubauten und sanierten Altbauten auch darüber. Besonders begehrt sind Wohnungen in der Nähe von Parks und Grünanlagen sowie in verkehrsberuhigten Zonen.
In den Stadtteilen der zweiten Reihe wie Stuttgart-Ost, Feuerbach oder Bad Cannstatt bewegen sich die Mieten zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der zunehmenden Aufwertung durch Stadtentwicklungsprojekte.
Die günstigsten Mieten finden sich in den Außenbezirken wie Zuffenhausen, Weilimdorf oder den Neckarvororten. Hier liegen die Durchschnittsmieten bei 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Allerdings zeigen auch diese Stadtteile eine deutliche Aufwärtsdynamik, da immer mehr Mieter aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen hierhin ausweichen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs zu rechnen. Experten erwarten Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten. Die strukturelle Knappheit wird jedoch weiterhin der dominierende Preistreiber bleiben.
Besonders gefragt werden energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandswohnungen sein. Die verschärften energetischen Anforderungen werden zu einer zunehmenden Spreizung zwischen modernen und älteren Wohnungen führen. Mieter sind zunehmend bereit, für niedrige Nebenkosten höhere Kaltmieten zu akzeptieren.
Die Neubauaktivität dürfte sich auf mittlerem Niveau stabilisieren, kann aber die bestehende Angebotslücke nicht schließen. Großprojekte wie die Entwicklung neuer Stadtquartiere könnten mittelfristig für eine gewisse Entlastung sorgen, werden aber frühestens ab 2027 spürbare Effekte zeigen.
Fazit und Gesamtausblick
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber weiterhin sehr angespannter Markt. Die leichten Preissteigerungen in allen vier untersuchten Segmenten zeigen, dass die Nachfrage trotz gestiegener Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheiten robust bleibt. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt das dominierende Merkmal und wird auch mittelfristig preistreibend wirken.
Der Häusermarkt erweist sich als das stabilste Segment mit moderaten, aber stetigen Preissteigerungen. Der Wohnungsmarkt zeigt sich differenzierter, wobei der Mietmarkt resistenter gegenüber konjunkturellen Schwankungen ist als der Kaufmarkt. Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz wird in allen Segmenten zu einer weiteren Ausdifferenzierung der Preise führen.
Für Investoren und Selbstnutzer bleibt Stuttgart trotz des hohen Preisniveaus ein attraktiver Markt mit stabilen Renditeaussichten und geringem Leerstandsrisiko. Die Herausforderung für die Stadtentwicklung wird darin bestehen, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne die hohe Lebensqualität der Stadt zu beeinträchtigen.
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