Immobilienmarktbericht Stuttgart Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Phase der fortschreitenden Stabilisierung mit moderaten Aufwärtstendenzen. Nach den turbulenten Vorjahren etabliert sich zunehmend ein ausgewogenes Marktumfeld, das von einer stabilen Nachfrage und einem weiterhin knappen Angebot geprägt ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem der Quadratmeterpreis bei 5.350 Euro lag, was einem Anstieg von etwa 2,1 Prozent entspricht. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 mit einem damaligen Preis von 5.375 Euro pro Quadratmeter beträgt die Steigerung etwa 1,6 Prozent.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,2 Millionen Euro. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preisspanne bei 830.000 bis 1,15 Millionen Euro lag, zeigt sich eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung. Diese moderate Preisentwicklung liegt im Rahmen der prognostizierten Markterholung von zwei bis vier Prozent für das Gesamtjahr 2025.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment ist weiterhin von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Die Neubauaktivität kann die hohe Nachfrage bei Weitem nicht decken. Während jährlich etwa 3.000 bis 3.500 neue Wohneinheiten benötigt würden, um die Nachfrage zu befriedigen, werden tatsächlich nur etwa 2.000 bis 2.500 Einheiten fertiggestellt. Dies entspricht einer Deckungsquote von lediglich 65 bis 70 Prozent des tatsächlichen Bedarfs.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Neubauaktivität leicht verbessert. Im Q2 2025 wurden nur 1.800 bis 2.200 Einheiten fertiggestellt. Die Kombination aus Flächenmangel, weiterhin hohen Baukosten und langwierigen Genehmigungsverfahren bremst jedoch nach wie vor die Entwicklung neuer Projekte. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich von 85 Tagen im Q2 2025 auf aktuell 75 Tage reduziert, was auf eine leicht erhöhte Marktdynamik hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen bleiben signifikant. In den Premium-Lagen wie Stuttgart-Mitte, Killesberg und Degerloch liegen die Quadratmeterpreise bei 6.500 bis 7.800 Euro, während sie im Vorquartal noch bei 6.300 bis 7.500 Euro rangierten. Die beliebten Wohnviertel wie Sillenbuch, Möhringen und Vaihingen bewegen sich im Bereich von 5.200 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter, gegenüber 5.100 bis 5.800 Euro im Q2 2025.

Am Stadtrand und in den weniger zentralen Lagen wie Weilimdorf, Zuffenhausen oder Feuerbach sind Häuser zu Preisen zwischen 4.200 und 5.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Im Vorquartal lagen diese Preise noch bei 4.100 bis 4.900 Euro. Die prozentual stärksten Preissteigerungen verzeichnen interessanterweise die Randlagen, was auf eine zunehmende Akzeptanz dieser Gebiete bei Käufern hindeutet, die aus den hochpreisigen zentralen Lagen verdrängt werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten eine weitere leichte Preissteigerung im Häusersegment von zwei bis vier Prozent jährlich. Die fundamentale Nachfrage nach Wohneigentum in der wirtschaftsstarken Region Stuttgart bleibt ungebrochen hoch, gestützt durch die Präsenz bedeutender Unternehmen aus der Automobil- und Technologiebranche.

Die erwartete Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau und die allmähliche Anpassung der Käufer an das neue Zinsniveau dürften die Nachfrage weiter stützen. Allerdings wird das knappe Angebot voraussichtlich der limitierende Faktor bleiben. Eine signifikante Ausweitung des Neubauvolumens ist aufgrund der strukturellen Herausforderungen nicht zu erwarten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart liegt im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 4.906 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 mit einem Durchschnittspreis von 4.820 Euro pro Quadratmeter entspricht dies einer Steigerung von etwa 1,8 Prozent. Gegenüber dem Q3 2024, als der Preis bei 4.869 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt die Jahressteigerung moderate 0,76 Prozent.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 75-Quadratmeter-Wohnung bewegen sich somit aktuell bei etwa 368.000 Euro, während sie im Vorquartal noch bei rund 361.500 Euro lagen. Für größere Familienwohnungen mit 100 Quadratmetern müssen Käufer derzeit mit etwa 490.000 Euro rechnen, gegenüber 482.000 Euro im Q2 2025.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt Zeichen einer moderaten Erholung nach den Turbulenzen des Jahres 2024. Die Nachfrage hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, was sich in einer reduzierten Vermarktungsdauer widerspiegelt. Während Wohnungen im Q2 2025 durchschnittlich 65 Tage auf dem Markt waren, hat sich dieser Zeitraum im Q3 2025 auf etwa 58 Tage verkürzt.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt weiterhin hinter dem Bedarf zurück. Von den geplanten 2.500 neuen Wohnungen für 2025 wurden im dritten Quartal etwa 650 Einheiten fertiggestellt, verglichen mit 550 Einheiten im Vorquartal. Der Leerstand bleibt mit unter einem Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau, was die anhaltende Knappheit unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den verschiedenen Stadtteilen bleibt erheblich. In den Top-Lagen wie Stuttgart-Süd, West und Nord liegen die Quadratmeterpreise zwischen 5.800 und 6.500 Euro, während sie im Vorquartal bei 5.700 bis 6.300 Euro rangierten. Die innerstädtischen Lagen wie Ost und Mitte bewegen sich im Bereich von 4.800 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter.

In den Außenbezirken wie Bad Cannstatt, Untertürkheim oder Hedelfingen sind Eigentumswohnungen zu Preisen zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter verfügbar, gegenüber 3.700 bis 4.400 Euro im zweiten Quartal. Besonders gefragt sind weiterhin Wohnungen in den grünen Hanglagen mit guter S-Bahn-Anbindung, wo die Preise überdurchschnittlich stark gestiegen sind.

Prognose und Ausblick

Der Ausblick für den Wohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten ist verhalten optimistisch. Experten erwarten eine weitere moderate Preissteigerung von ein bis drei Prozent jährlich. Die Nachfrage wird durch die demographische Entwicklung und den anhaltenden Trend zu kleineren Haushalten gestützt.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die energetische Qualität der Wohnungen sein. Energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandswohnungen werden voraussichtlich überdurchschnittliche Preissteigerungen erfahren, während unsanierte Altbauten mit hohem Energieverbrauch unter Druck geraten könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mietpreise für Häuser in Stuttgart zeigen im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus liegt aktuell bei 14,20 Euro pro Quadratmeter, während sie im zweiten Quartal 2025 noch bei 14,08 Euro lag. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 ist eine deutlichere Steigerung erkennbar. Damals lag die durchschnittliche Miete bei 13,70 Euro pro Quadratmeter, was einer Jahressteigerung von etwa 3,6 Prozent entspricht. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.988 Euro, zuzüglich Nebenkosten von durchschnittlich 420 Euro.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser ist von einer sehr hohen Nachfrage bei gleichzeitig sehr geringem Angebot geprägt. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietshäusern auf dem Markt hat sich von drei Wochen im Q2 2025 auf unter zwei Wochen im aktuellen Quartal reduziert. In beliebten Lagen werden Häuser oft innerhalb von wenigen Tagen vermietet.

Das Angebot an Mietshäusern bleibt strukturell knapp. Viele Eigentümer bevorzugen den Verkauf gegenüber der Vermietung, was das verfügbare Angebot zusätzlich verknappt. Die Anzahl der zur Vermietung angebotenen Häuser ist im Vergleich zum Vorquartal um etwa 15 Prozent gesunken, während die Nachfrage um geschätzte 10 Prozent gestiegen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind signifikant. In den Premium-Wohnlagen wie Killesberg, Gänsheide und den Halbhöhenlagen können Mieten von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden. Im Vorquartal lagen diese noch bei 15,50 bis 19,50 Euro.

In den guten bis sehr guten Wohnlagen der mittleren Stadtbezirke bewegen sich die Mieten zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter, während sie in den Randlagen und weniger gefragten Stadtteilen zwischen 11 und 13 Euro liegen. Die prozentual stärksten Steigerungen verzeichnen die mittleren Lagen, da hier verstärkt Familien nach bezahlbarem Wohnraum mit Garten suchen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate werden moderate Mietsteigerungen von drei bis vier Prozent jährlich erwartet. Die Nachfrage wird angesichts der stabilen Wirtschaftslage und des anhaltenden Bevölkerungswachstums in der Region Stuttgart voraussichtlich hoch bleiben.

Ein limitierender Faktor für weitere Mietsteigerungen könnte die Mietpreisbremse sein, auch wenn deren Wirksamkeit im Segment der Einfamilienhäuser begrenzt ist. Zudem könnten steigende Nebenkosten, insbesondere für Energie, die Zahlungsbereitschaft der Mieter für die Kaltmiete dämpfen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmietmarkt in Stuttgart zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen liegt bei 13,85 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 13,65 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von etwa 1,5 Prozent.

Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 mit einer durchschnittlichen Miete von 13,40 Euro pro Quadratmeter beträgt die Jahressteigerung etwa 3,4 Prozent. Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 970 Euro, wobei die Nebenkosten zusätzlich mit durchschnittlich 180 bis 210 Euro zu Buche schlagen.

Marktdynamik

Der Wohnungsmietmarkt bleibt durch eine strukturelle Knappheit des Angebots und eine anhaltend hohe Nachfrage geprägt. Die Leerstandsquote verharrt mit 0,8 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem die Quote bei 0,9 Prozent lag, hat sich die Situation sogar noch leicht verschärft.

Die Fluktuation im Mietwohnungsbestand ist gering. Viele Mieter halten an ihren bestehenden Mietverträgen fest, da Neuverträge in der Regel mit deutlich höheren Mieten verbunden sind. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Angebots. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung ist von 45 im Q2 2025 auf aktuell 52 gestiegen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisdifferenzen zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen und besonders gefragten Lagen wie Stuttgart-Mitte, Süd und West werden Mieten zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, während sie im Vorquartal bei 14,80 bis 17,50 Euro lagen.

In den guten Wohnlagen der äußeren Stadtbezirke wie Möhringen, Vaihingen oder Degerloch bewegen sich die Mieten zwischen 12,50 und 15 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Mieten finden sich in den Stadtteilen Wangen, Mühlhausen und Stammheim mit 10,50 bis 12,50 Euro pro Quadratmeter.

Besonders stark nachgefragt sind Wohnungen in der Nähe von S-Bahn-Stationen und in Quartieren mit guter Infrastruktur. Hier liegen die Mieten oft 10 bis 15 Prozent über dem Stadtteilschnitt. ESG-konforme und energieeffiziente Wohnungen erzielen zunehmend Premiummieten, die bis zu 20 Prozent über dem Durchschnitt liegen können.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends hin. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen von drei bis vier Prozent, getrieben durch die anhaltende Knappheit und die zunehmende Bedeutung von ESG-Anforderungen.

Ein dämpfender Faktor könnte die wirtschaftliche Entwicklung sein. Sollte sich die Konjunktur eintrüben, könnte dies die Zahlungsbereitschaft und -fähigkeit der Mieter beeinflussen. Zudem könnten regulatorische Eingriffe wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Mieterschutzgesetze die Dynamik bremsen.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird voraussichtlich zu einer weiteren Spreizung des Marktes führen. Während moderne, energieeffiziente Wohnungen weiter im Preis steigen dürften, könnten unsanierte Altbauwohnungen mit schlechter Energiebilanz unter Druck geraten.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der fortschreitenden Stabilisierung mit moderaten Aufwärtstendenzen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen eine leichte Erholung mit Steigerungen zwischen 1,6 und 2,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Der Mietmarkt entwickelt sich mit Steigerungsraten von 3 bis 4 Prozent im Jahresvergleich dynamischer als der Kaufmarkt.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes bleiben bestehen: Das Angebot kann mit der hohen Nachfrage nicht Schritt halten, was zu anhaltend niedrigen Leerstandsquoten und kurzen Vermarktungszeiten führt. Die wirtschaftsstarke Region Stuttgart mit ihrer diversifizierten Unternehmenslandschaft und stabilen Arbeitsmarktlage stützt weiterhin die Nachfrage nach Wohnraum.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen zu rechnen. Die erwarteten jährlichen Zuwachsraten von zwei bis vier Prozent bei Kaufpreisen und drei bis vier Prozent bei Mieten spiegeln einen sich normalisierenden Markt wider, der sich von den Extremen der Vorjahre entfernt hat.

Entscheidende Faktoren für die weitere Entwicklung werden die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank, die wirtschaftliche Entwicklung der Region, regulatorische Eingriffe sowie die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit sein. Investoren und Eigennutzer sollten diese Faktoren bei ihren Entscheidungen berücksichtigen und insbesondere auf die energetische Qualität der Immobilien achten, da diese zunehmend zum wertbestimmenden Faktor wird.