Immobilienmarktbericht Stuttgart – Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Nach den turbulenten Jahren der Zinswende 2022/2023 hat sich der Markt auf einem hohen Niveau konsolidiert. Die Angebotsknappheit bleibt das prägende Element über alle Segmente hinweg, während die Nachfrage trotz gestiegener Finanzierungskosten auf hohem Niveau verharrt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2/2025 zeigen sich moderate Preissteigerungen bei gleichbleibend angespannter Marktlage.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von etwa 2 bis 4 Prozent im bisherigen Jahresverlauf, wobei die Quartalsveränderung gegenüber Q2/2025 bei knapp über null Prozent liegt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3/2024 verzeichnet der Markt einen Preisanstieg von circa 1,6 Prozent, was einer absoluten Steigerung von 85 Euro pro Quadratmeter entspricht.

Die langfristige Betrachtung seit 2021 zeigt eine Wertsteigerung von 2,6 Prozent bei Häusern, was die Resilienz des Stuttgarter Immobilienmarktes trotz der zwischenzeitlichen Marktverwerfungen unterstreicht. Die Preisentwicklung hat sich nach den volatilen Jahren der Zinswende stabilisiert und bewegt sich nun wieder in moderaten Aufwärtstrends. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preise trotz gestiegener Finanzierungskosten nicht eingebrochen sind, sondern sich auf hohem Niveau halten konnten.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Stuttgarter Häusermarkt bleibt extrem angespannt. Das verfügbare Angebot kann die anhaltend hohe Nachfrage bei weitem nicht decken, insbesondere in den Top-Lagen der Stadt. Die Neubauaktivität bleibt deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück, was hauptsächlich auf drei Faktoren zurückzuführen ist: akuter Flächenmangel im Stadtgebiet, kontinuierlich steigende Baukosten sowie langwierige und komplexe Genehmigungsverfahren.

Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandsimmobilien. Käufer achten zunehmend auf nachhaltige Bauweise und niedrige Energiekosten, was sich auch in der Preisbildung widerspiegelt. Objekte mit schlechter Energiebilanz erfahren hingegen Preisabschläge und längere Vermarktungszeiten. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht existent, was die Marktanspannung zusätzlich verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben erheblich. Spitzenpreise werden weiterhin im Zentrum und in den besonders begehrten Stadtteilen wie Degerloch, Sillenbuch oder Killesberg erzielt. Hier können die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen und in Einzelfällen die 7.000-Euro-Marke überschreiten.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen wie Mühlhausen, Zuffenhausen oder Weilimdorf sind die Preise merklich moderater, wobei auch hier eine stetige Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur und Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel erfahren eine besonders hohe Nachfrage. Die Nähe zu Grünflächen und die Qualität der lokalen Schulen spielen eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisbildung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Angebotsknappheit wird als strukturelles Problem weiterhin preistreibend wirken. Selbst bei einer möglichen weiteren Erhöhung der Zinsen wird nicht mit einem Nachfrageeinbruch gerechnet, da Stuttgart als Wirtschaftsstandort weiterhin attraktiv bleibt und kontinuierlichen Zuzug erfährt.

Die Neubauaktivität wird voraussichtlich auf niedrigem Niveau verharren, solange sich die Rahmenbedingungen nicht grundlegend ändern. Politische Initiativen zur Beschleunigung von Genehmigungsverfahren und zur Mobilisierung von Bauland könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen, werden aber kurzfristig keine spürbaren Effekte zeigen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart beträgt im dritten Quartal 2025 genau 4.906 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal Q2/2025 entspricht dies einem leichten Anstieg von etwa 0,8 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3/2024 beläuft sich die Steigerung auf circa 1,6 Prozent oder 85 Euro pro Quadratmeter in absoluten Zahlen.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt sich etwas weniger dynamisch als bei Häusern. Interessant ist die langfristige Betrachtung seit 2021, die einen leichten Rückgang von 0,6 Prozent aufweist. Dies ist hauptsächlich auf die Preiskorrekturen in den Jahren 2022 und 2023 zurückzuführen, als die Zinswende zu einer temporären Kaufzurückhaltung führte. Seit Anfang 2024 hat sich der Markt jedoch wieder stabilisiert und zeigt moderate Aufwärtstendenzen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt knapp, wobei sich eine besonders hohe Nachfrage nach sanierten und energieeffizienten Wohnungen zeigt. Die Neubauaktivität ist ähnlich wie im Häusersegment durch hohe Baukosten und begrenzte Flächenverfügbarkeit eingeschränkt. Zunehmend rücken daher Sanierungsprojekte in den Fokus, bei denen Bestandsimmobilien energetisch modernisiert und an moderne Wohnstandards angepasst werden.

ESG-konforme Wohnungen, die ökologische Nachhaltigkeit mit sozialen und governance-bezogenen Standards vereinen, werden bevorzugt nachgefragt und erzielen Preisaufschläge. Der Markt differenziert zunehmend zwischen energieeffizienten Neubauten oder Kernsanierungen und älteren, unsanierten Objekten. Letztere erfahren relative Preisabschläge und längere Vermarktungszeiten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur bei Eigentumswohnungen folgt einem klaren Muster: Die höchsten Preise werden in der Innenstadt und den etablierten beliebten Vierteln wie Stuttgart-West, Stuttgart-Süd oder Stuttgart-Ost erzielt. Hier können Spitzenpreise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erreicht werden, insbesondere bei Neubauprojekten oder hochwertigen Sanierungen.

Am Stadtrand sind die Preise merklich günstiger, wobei auch hier die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ein entscheidender Preisfaktor ist. Stadtteile mit S-Bahn-Anschluss verzeichnen deutlich höhere Preise als vergleichbare Lagen ohne direkte Schienenanbindung. Die Mikrolage innerhalb der Stadtteile gewinnt zunehmend an Bedeutung, wobei ruhige Wohnstraßen mit Grünblick besonders gefragt sind.

Prognose und Ausblick

Die Expertenprognosen für den Eigentumswohnungsmarkt gehen von einer moderaten Erholung mit erwarteten Preisanstiegen von 2 bis 4 Prozent in den nächsten ein bis zwei Jahren aus. Die Nachfrage wird weiterhin stabil bleiben, getragen von der anhaltenden Attraktivität Stuttgarts als Wohn- und Arbeitsort. Das Angebot wird voraussichtlich knapp bleiben, was preisunterstützend wirkt.

Der Markt zeigt sich robuster als in den Krisenjahren 2022/2023, jedoch mit begrenztem Wachstumspotenzial aufgrund der bereits erreichten hohen Preisniveaus. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien wird die Preisentwicklung differenziert beeinflussen, wobei energieeffiziente Objekte überdurchschnittliche Wertsteigerungen erwarten lassen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mieten für Häuser in Stuttgart sind im dritten Quartal 2025 um durchschnittlich 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2/2025 gestiegen. Im Jahresvergleich beläuft sich die Steigerung auf etwa 3 bis 4 Prozent, was den allgemeinen Mietpreistrends in Stuttgart entspricht. Diese moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung zeigt die anhaltende Attraktivität des Segments trotz gestiegener Lebenshaltungskosten.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern zeigt sich resistenter gegenüber konjunkturellen Schwankungen als der Kaufmarkt. Dies liegt hauptsächlich an der kontinuierlich hohen Nachfrage von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten nicht leisten können. Die durchschnittlichen Kaltmieten für Einfamilienhäuser liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Häusersegment bleibt auf hohem Niveau bei weiterhin geringem Angebot. Zwar ist eine leichte Zunahme an verfügbaren Mietobjekten zu verzeichnen, diese reicht jedoch nicht aus, um eine grundsätzliche Entspannung des Marktes herbeizuführen. Besonders gefragt sind Objekte mit Garten und moderner Ausstattung, die den gestiegenen Ansprüchen an Home-Office-Möglichkeiten gerecht werden.

Die Fluktuation im Mietmarkt für Häuser ist traditionell gering, da Mieter dieser Objekte häufig langfristige Mietverträge eingehen. Dies führt zu einer zusätzlichen Verknappung des verfügbaren Angebots. Neuvermietungen erfolgen häufig zu deutlich höheren Preisen als Bestandsmieten, was die Spreizung im Markt verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind erheblich. Im Zentrum und in populären Stadtteilen wie Degerloch oder dem Stuttgarter Süden werden Spitzenmieten verlangt, die bis zu 20 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichen können. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

In Stadtrandgebieten wie Stammheim, Mühlhausen oder Weilimdorf sind die Mieten tendenziell günstiger und bewegen sich zwischen 10 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft mehr Wohnfläche und Gartenfläche fürs Geld, erfordern aber längere Pendelzeiten in die Innenstadt. Familien mit Kindern nehmen diese Nachteile häufig in Kauf, um von den größeren Wohnflächen und der ruhigeren Umgebung zu profitieren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate werden weitere moderate Mietpreisanstiege erwartet. Der Nachfragedruck bleibt hoch, getrieben durch die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte nach Stuttgart und die weiterhin hohen Kaufpreise, die viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verharren lassen. Das begrenzte Angebot wird diese Entwicklung weiter verstärken.

Energieeffiziente und gut ausgestattete Objekte werden besonders gefragt bleiben und überdurchschnittliche Mietsteigerungen erfahren. Die verschärften energetischen Anforderungen könnten mittelfristig zu einer Zweiteilung des Marktes führen, wobei nicht sanierte Objekte Mietpreisabschläge hinnehmen müssen oder vom Markt verschwinden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie das Häusersegment. Die Mietpreise sind um circa 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal gestiegen, was einer kontinuierlichen, aber moderaten Aufwärtsbewegung entspricht. Im Jahresvergleich liegt das Mietwachstum bei etwa 3 bis 4 Prozent, was angesichts der allgemeinen Inflationsentwicklung als moderat einzustufen ist.

Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Wohnungen liegen je nach Größe, Ausstattung und Lage zwischen 11 und 16 Euro pro Quadratmeter kalt. Neubauwohnungen und kernsanierte Objekte in Top-Lagen können jedoch deutlich darüber liegen und Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erreichen. Die Mietpreisentwicklung zeigt sich trotz der Zinswende stabil, da die Nachfrage nach Mietwohnungen durch die gestiegenen Kaufpreise und Finanzierungskosten zusätzlich befeuert wird.

Marktdynamik

Die Marktsituation im Mietwohnungssegment bleibt angespannt, insbesondere in zentralen Lagen. Die Neubauaktivität kann die bestehende Nachfrage nicht annähernd decken, was zu extrem kurzen Inseratszeiten und häufigen Massenbesichtigungen führt. Der Leerstand ist mit unter einem Prozent praktisch nicht existent und liegt damit weit unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von drei Prozent.

Die Nachfrage wird getrieben von verschiedenen Zielgruppen: junge Berufstätige, die flexibel bleiben möchten, Senioren, die sich verkleinern, sowie Zuzügler aus anderen Regionen. Die Konkurrenzsituation unter Mietinteressenten ist entsprechend hoch, was Vermieter in eine komfortable Auswahlposition bringt. Besonders begehrt sind Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, moderner Ausstattung und guter Energiebilanz.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Stuttgart folgt einem klaren Zentrum-Peripherie-Gefälle. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt und beliebten Vierteln wie Stuttgart-West, Stuttgart-Mitte oder dem Bohnenviertel verlangt. Hier sind Quadratmeterpreise von 15 bis 20 Euro und mehr keine Seltenheit, insbesondere bei Neubauten oder hochwertigen Sanierungen mit gehobener Ausstattung.

Stadtrandige Mietwohnungen in Stadtteilen wie Botnang, Rohr oder Plieningen sind merklich günstiger, werden aber weniger stark nachgefragt. Die Preisdifferenz kann bis zu 30 Prozent betragen, wobei die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr einen entscheidenden Einfluss auf die Mietpreisgestaltung hat. Stadtteile mit U-Bahn- oder S-Bahn-Anschluss verzeichnen deutlich höhere Mieten als vergleichbare Lagen ohne direkten Schienenanschluss.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart gehen von weiteren moderaten Mietzuwächsen aus, die sich im Bereich der allgemeinen Inflationsentwicklung bewegen werden. Die strukturelle Angebotsknappheit wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten das bestimmende Element bleiben. Selbst bei einer konjunkturellen Abschwächung ist nicht mit einem Nachfrageeinbruch zu rechnen, da Wohnen ein Grundbedürfnis darstellt.

ESG-Themen und Wohnqualität werden zunehmend wichtiger für die Mietpreisgestaltung. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden mittelfristig Mietpreisabschläge hinnehmen müssen, während energieeffiziente Objekte Aufschläge rechtfertigen können. Die geplanten verschärften Klimaschutzauflagen könnten zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen, wobei nicht sanierungsfähige Objekte möglicherweise vom Markt verschwinden werden.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und stabil. Nach den Turbulenzen der Zinswende hat sich der Markt auf hohem Niveau konsolidiert. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt über alle Segmente hinweg das dominierende Marktmerkmal. Moderate Preis- und Mietsteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich charakterisieren die aktuelle Marktphase.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Marktsegmenten sind marginal, wobei der Mietmarkt sich etwas dynamischer zeigt als der Kaufmarkt. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien führt zu einer stärkeren Differenzierung innerhalb der Segmente. Energieeffiziente und modern ausgestattete Objekte erfahren überdurchschnittliche Nachfrage und Preisentwicklungen.

Für die kommenden Quartale ist von einer Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung auszugehen. Stuttgart bleibt als Wirtschaftsstandort und Lebensmittelpunkt attraktiv, was die Nachfrage weiterhin hoch halten wird. Ohne signifikante Ausweitung des Angebots, die kurzfristig nicht zu erwarten ist, werden die Preise und Mieten weiter moderat steigen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt mit begrenzten Auswahlmöglichkeiten einstellen.