Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von anhaltender Angebotsknappheit geprägt. Nach der turbulenten Phase der vergangenen Jahre stabilisiert sich der Markt auf hohem Niveau, wobei moderate Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zu beobachten sind. Die strukturellen Herausforderungen, insbesondere der Mangel an verfügbaren Flächen und die begrenzte Neubautätigkeit, bleiben bestimmende Faktoren der Marktdynamik.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreicht der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise bei etwa 5.380 Euro pro Quadratmeter lagen. Die quartalsweise Preissteigerung beläuft sich somit auf circa 1,5 Prozent. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine Wertsteigerung von 1,6 Prozent, ausgehend von einem Niveau von 5.375 Euro pro Quadratmeter.

Die Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Stuttgarter Immobilienmarktes wider, wobei die Steigerungsraten im Vergleich zu den Boomjahren deutlich moderater ausfallen. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandsimmobilien, die teilweise deutlich über dem Durchschnittspreis gehandelt werden. Objekte mit moderner Heiztechnik und nachhaltiger Bauweise erzielen Aufschläge von bis zu 15 Prozent gegenüber dem Marktdurchschnitt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 äußerst angespannt. Das verfügbare Angebot kann die bestehende Nachfrage bei Weitem nicht decken, was zu einer schnellen Vermarktung führt. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen sind häufig innerhalb weniger Wochen verkauft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal kaum verändert und liegt bei etwa 45 bis 60 Tagen für Standardobjekte.

Die Neubauaktivität zeigt eine leichte Belebung gegenüber dem zweiten Quartal, bleibt jedoch aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit, hoher Baukosten und langwieriger Genehmigungsverfahren deutlich hinter dem Bedarf zurück. Die Fertigstellungsquote neuer Einfamilienhäuser liegt etwa 20 Prozent unter dem langfristigen Durchschnitt. Gleichzeitig führen die gestiegenen Zinsen zu einer leichten Nachfragedämpfung, insbesondere bei Käufern mit hohem Finanzierungsbedarf.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. In den Top-Lagen des Stadtzentrums und beliebten Vierteln wie Degerloch, Sillenbuch oder Killesberg werden Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro erreicht. Diese Premium-Lagen verzeichnen trotz des allgemein hohen Preisniveaus weiterhin eine starke Nachfrage, insbesondere von vermögenden Käufern und Kapitalanlegern.

Die Stadtrandbereiche bieten mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 und 5.200 Euro eine vergleichsweise günstigere Alternative. Stadtteile wie Mühlhausen, Stammheim oder Weilimdorf profitieren von einer zunehmenden Nachfrage junger Familien, die auf der Suche nach bezahlbarem Wohneigentum sind. Die Infrastrukturentwicklung in diesen Gebieten, insbesondere der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs, trägt zur steigenden Attraktivität bei.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums bei Häusern zum Kauf erwartet. Experten prognostizieren jährliche Preissteigerungen zwischen einem und drei Prozent. Die Angebotsknappheit wird als strukturelles Problem weiterhin preistreibend wirken, während die höheren Finanzierungskosten die Nachfrage teilweise dämpfen werden.

Die demografische Entwicklung Stuttgarts mit kontinuierlichem Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte und die Attraktivität als Wirtschaftsstandort werden die Nachfrage nach Wohneigentum langfristig stützen. Gleichzeitig könnten strengere energetische Anforderungen und die EU-Taxonomie zu einer weiteren Differenzierung zwischen energieeffizienten und sanierungsbedürftigen Objekten führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart beträgt im dritten Quartal 2025 4.906 Euro. Dies entspricht einer leichten Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Preis bei etwa 4.850 Euro pro Quadratmeter lag. Die quartalsweise Preissteigerung liegt damit bei moderaten 1,2 Prozent. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine Wertsteigerung von etwa einem Prozent, ausgehend von 4.869 Euro pro Quadratmeter.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit etwas verhaltener als bei Häusern, was teilweise auf das größere Angebot durch Neubauprojekte zurückzuführen ist. Besonders stark nachgefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmetern Wohnfläche, die sich sowohl für Singles und Paare als auch für Kapitalanleger eignen. Neubauwohnungen mit hochwertiger Ausstattung und Energieeffizienzstandard KfW 40 erzielen Preise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt, die auf ein weiterhin knappes Angebot trifft. Die Vermarktungszeiten haben sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt und liegen nun bei durchschnittlich 30 bis 45 Tagen für attraktive Objekte in guten Lagen. Sanierungsbedürftige Wohnungen oder Objekte in weniger gefragten Lagen benötigen hingegen oft drei bis vier Monate bis zum Verkauf.

Die Neubautätigkeit im Wohnungsbau zeigt eine positive Entwicklung, wobei mehrere größere Projekte im dritten Quartal fertiggestellt wurden. Dennoch bleibt das zusätzliche Angebot hinter dem Bedarf zurück. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen liegt weiterhin unter einem Prozent, was die Marktenge unterstreicht. Investoren zeigen verstärktes Interesse an Neubauprojekten mit nachhaltigen Baukonzepten und digitaler Gebäudetechnik.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtlagen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen und beliebten Stadtteilen wie Stuttgart-Mitte, West oder Süd werden Spitzenpreise von über 6.500 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erreicht. Besonders begehrt sind Wohnungen mit Balkonen oder Terrassen sowie Penthouse-Wohnungen, die teilweise über 8.000 Euro pro Quadratmeter kosten.

Am Stadtrand und in den äußeren Stadtbezirken liegen die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von einer zunehmenden Aufwertung durch Stadtentwicklungsprojekte und verbesserte Infrastruktur. Stadtteile wie Feuerbach, Zuffenhausen oder Bad Cannstatt entwickeln sich zu attraktiven Alternativen für preisbewusste Käufer, die dennoch eine gute Anbindung an das Stadtzentrum schätzen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart zeigt eine Fortsetzung der stabilen Entwicklung mit moderaten jährlichen Preissteigerungen zwischen einem und drei Prozent für die nächsten 12 bis 24 Monate. Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug in die Landeshauptstadt und die begrenzte Neubautätigkeit weiterhin hoch bleiben.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) bei der Bewertung und Vermarktung von Eigentumswohnungen. Objekte mit hoher Energieeffizienz und nachhaltiger Bauweise werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren. Gleichzeitig könnten ältere, unsanierte Wohnungen mit schlechter Energiebilanz unter Preisdruck geraten, insbesondere vor dem Hintergrund verschärfter gesetzlicher Anforderungen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise sind gegenüber dem zweiten Quartal 2025 um etwa 0,8 Prozent gestiegen. Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung zwischen drei und vier Prozent, was die anhaltende Dynamik des Mietmarktes unterstreicht. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus liegt je nach Größe und Ausstattung zwischen 1.800 und 3.500 Euro monatlich.

Besonders gefragt sind moderne Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten, die sich an Familien mit Kindern richten. Diese Objekte erzielen Quadratmetermieten zwischen 12 und 18 Euro, wobei Neubauten mit gehobener Ausstattung und energieeffizienter Bauweise am oberen Ende der Preisspanne liegen. Die Nachfrage nach Mietshäusern wird zusätzlich durch Familien verstärkt, die aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Finanzierungskosten vom Eigentumserwerb absehen.

Marktdynamik

Die Verfügbarkeit von Häusern zur Miete hat sich im dritten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal leicht verbessert, bleibt jedoch insgesamt auf niedrigem Niveau. Die durchschnittliche Mietdauer von Einfamilienhäusern liegt bei über fünf Jahren, was die geringe Fluktuation und hohe Zufriedenheit der Mieter widerspiegelt. Neuvermarktungen erfolgen meist sehr schnell, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage vergeben werden.

Die Neubautätigkeit im Segment der Mietshäuser bleibt begrenzt, da Investoren verstärkt auf den Bau von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen setzen. Der Flächenmangel und die hohen Grundstückspreise machen den Bau von Einfamilienhäusern zur Vermietung wirtschaftlich weniger attraktiv. Gleichzeitig führen die strengeren energetischen Anforderungen dazu, dass Vermieter verstärkt in die Modernisierung bestehender Objekte investieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Stadtteil und Lage. In den zentralen und besonders beliebten Wohnlagen wie Stuttgart-Süd, Degerloch oder Botnang werden Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erreicht. Diese Lagen zeichnen sich durch eine hervorragende Infrastruktur, Nähe zu Grünanlagen und gehobene Wohnqualität aus.

In den Stadtrandbereichen und weniger zentralen Lagen liegen die Mietpreise für Häuser zwischen 10 und 14 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Hedelfingen, Untertürkheim oder Wangen bieten Familien erschwinglichere Alternativen bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum. Die Nachfrage in diesen Gebieten ist stabil, wobei besonders Objekte mit Garten und Garage begehrt sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums bei Häusern erwartet. Die jährlichen Steigerungsraten dürften zwischen zwei und vier Prozent liegen, wobei energieeffiziente Neubauten und modernisierte Bestandsobjekte überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen erfahren könnten.

Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug von Familien nach Stuttgart wird die Nachfrage nach Mietshäusern weiterhin stützen. Gleichzeitig könnten verschärfte Mieterschutzbestimmungen und mögliche regulatorische Eingriffe die Mietpreisentwicklung dämpfen. Vermieter werden voraussichtlich verstärkt in die energetische Sanierung ihrer Objekte investieren müssen, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung mit leichten Preissteigerungen. Die durchschnittlichen Mietpreise sind gegenüber dem zweiten Quartal 2025 um knapp ein Prozent gestiegen. Die Bandbreite der Kaltmieten liegt zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in Top-Lagen Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Mietsteigerung im mittleren einstelligen Prozentbereich.

Die höchste Nachfrage besteht nach wie vor bei Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 50 bis 80 Quadratmetern Wohnfläche. Diese Wohnungsgrößen sprechen sowohl Singles und Paare als auch kleine Familien an. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung, Balkon oder Terrasse und energieeffizienter Bauweise erzielen die höchsten Mietpreise. Besonders gefragt sind Wohnungen mit offenen Grundrissen, hochwertigen Bädern und Einbauküchen.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit prägt den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart weiterhin maßgeblich. Die Leerstandsquote liegt deutlich unter zwei Prozent und ist tendenziell weiter rückläufig. Bei Neuvermietungen kommen auf eine Wohnung in attraktiver Lage oft mehr als 50 Interessenten, was den enormen Nachfrageüberhang verdeutlicht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei unter zwei Wochen.

Die Neubauaktivität hat sich im dritten Quartal 2025 leicht belebt, kann jedoch den strukturellen Mangel an Mietwohnungen nicht ausgleichen. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Realisierung, wobei der Fokus verstärkt auf nachhaltigem und verdichtetem Bauen liegt. Die Fertigstellung dieser Projekte wird voraussichtlich erst in den kommenden Quartalen zu einer leichten Entspannung am Mietmarkt führen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In der Innenstadt und beliebten Vierteln wie Stuttgart-West, Ost oder Süd werden Spitzenmieten zwischen 20 und 27 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Die Stadtrandbereiche bieten mit Durchschnittsmieten zwischen 11 und 15 Euro pro Quadratmeter deutlich günstigere Alternativen. Stadtteile wie Möhringen, Vaihingen oder Weilimdorf entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Wohnlagen für preisbewusste Mieter. Die gute Anbindung durch S-Bahn und Stadtbahn sowie die Nähe zu Naherholungsgebieten steigern die Attraktivität dieser Lagen kontinuierlich.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt eine Fortsetzung der stabilen Entwicklung mit moderaten Mietpreissteigerungen für die nächsten 12 bis 24 Monate. Die Nachfrage wird aufgrund des anhaltenden Zuzugs und der begrenzten Neubautätigkeit hoch bleiben. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen zwischen zwei und vier Prozent, wobei regional differenzierte Entwicklungen möglich sind.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und ESG-konformen Ausstattungen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten unter Druck geraten, während moderne, nachhaltige Objekte überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen erfahren dürften. Die Digitalisierung des Wohnens mit Smart-Home-Technologien wird ebenfalls an Bedeutung gewinnen. Vermieter, die in diese Zukunftstechnologien investieren, können sich Wettbewerbsvorteile sichern und höhere Mieten durchsetzen.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, von Angebotsknappheit geprägter Markt mit moderaten Preissteigerungen. Die strukturellen Herausforderungen, insbesondere der Mangel an Bauland und die begrenzte Neubautätigkeit, werden auch in den kommenden Quartalen bestimmend bleiben. Gleichzeitig sorgen die wirtschaftliche Stärke der Region und der kontinuierliche Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte für eine anhaltend hohe Nachfrage.

Die Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird in allen Marktsegmenten weiter zunehmen und zu einer stärkeren Differenzierung zwischen modernen und veralteten Objekten führen. Investoren und Eigentümer sind gut beraten, frühzeitig in die energetische Modernisierung ihrer Immobilien zu investieren, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben. Der Stuttgarter Immobilienmarkt bleibt trotz der aktuellen Herausforderungen ein attraktiver und stabiler Markt mit guten Zukunftsaussichten.