Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Wohnimmobilienanalyse im Quartalsvergleich

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Nachfragestärke geprägt. Nach der Stabilisierungsphase im zweiten Quartal setzt sich die moderate Erholung fort, wobei alle Segmente des Wohnimmobilienmarktes leichte bis moderate Preissteigerungen verzeichnen. Die strukturellen Herausforderungen durch Flächenknappheit und hohe Baukosten prägen weiterhin das Marktgeschehen in der baden-württembergischen Landeshauptstadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 haben sich die Kaufpreise für Häuser in Stuttgart auf einem stabilen Niveau von durchschnittlich 5.460 Euro pro Quadratmeter eingependelt. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von 1 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Quadratmeterpreise noch bei etwa 5.350 bis 5.400 Euro lagen. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Preissteigerung zwischen 1,6 und 2,4 Prozent, was die kontinuierliche Wertstabilität des Stuttgarter Häusermarktes unterstreicht.

Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei Objekte in Premiumlagen deutlich höhere Preise erzielen. Bestandsimmobilien mit Renovierungsbedarf werden teilweise mit Abschlägen von 10 bis 15 Prozent gehandelt, während moderne, energieeffiziente Neubauten Aufschläge von bis zu 20 Prozent auf den Durchschnittspreis erzielen können.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bleibt weiterhin angespannt. Die Baulandknappheit in Stuttgart führt zu einer stark eingeschränkten Neubauaktivität, wodurch das verfügbare Angebot nicht mit der anhaltend hohen Nachfrage Schritt halten kann. Im dritten Quartal 2025 wurden lediglich 145 neue Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser erteilt, was einem Rückgang von 8 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Die gestiegenen Baukosten, die im Vergleich zum Vorjahr um etwa 6 Prozent zugelegt haben, verstärken diese Entwicklung zusätzlich.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien mit mittlerem bis hohem Einkommen getragen, die von der leichten Entspannung bei den Hypothekenzinsen profitieren möchten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich von 95 Tagen im zweiten Quartal auf 88 Tage im dritten Quartal verkürzt, was auf eine erhöhte Marktdynamik hindeutet. Leerstände sind im Häusersegment praktisch nicht vorhanden und bewegen sich deutlich unter einem Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben erheblich. In den beliebten innenstadtnahen Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd und Stuttgart-West liegen die Quadratmeterpreise zwischen 6.200 und 7.500 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Wohnwert.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Möhringen, Vaihingen oder Feuerbach bewegen sich die Preise zwischen 4.800 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen sind besonders bei Familien beliebt, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu moderateren Preisen suchen. Die Stadtteile Degerloch und Sillenbuch verzeichnen aufgrund ihrer Hanglage mit Aussicht und der guten Verkehrsanbindung überdurchschnittliche Preissteigerungen von bis zu 3 Prozent im Quartalsvergleich.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine fortsetzende moderate Preisentwicklung im Häusersegment. Die strukturellen Faktoren wie Flächenknappheit und hohe Nachfrage werden weiterhin preisstützend wirken. Eine Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent jährlich gilt als realistisches Szenario. Die Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien wird den Markt weiter differenzieren. Häuser mit hoher Energieeffizienz und modernen Heizsystemen werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren, während unsanierte Altbauten mit schlechter Energiebilanz zunehmend unter Druck geraten könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Preisentwicklung mit leichter Aufwärtstendenz. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen bei 4.906 Euro, was einer marginalen Steigerung von etwa 1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als die Preise noch bei etwa 4.850 Euro pro Quadratmeter notierten. Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung zwischen 1,0 und 2,4 Prozent, wobei sich die Dynamik im Laufe des Jahres leicht beschleunigt hat.

Die Gesamtkaufpreise für durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnungen mit 75 bis 85 Quadratmetern bewegen sich zwischen 380.000 und 450.000 Euro. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung und optimaler Energieeffizienz erzielen Preise von bis zu 6.500 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Bestandswohnungen teilweise mit Abschlägen von 10 bis 20 Prozent gehandelt werden.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf sehr hohem Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Die Leerstandsquote liegt bei unter 0,5 Prozent und damit auf einem historisch niedrigen Niveau. Im dritten Quartal 2025 wurden 487 neue Eigentumswohnungen fertiggestellt, was einer leichten Steigerung von 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Dennoch reicht diese Neubauaktivität nicht aus, um die strukturelle Angebotslücke zu schließen.

Die hohen Baukosten und strengeren ESG-Anforderungen führen dazu, dass Neubauprojekte hauptsächlich im höherpreisigen Segment realisiert werden. ESG-konforme Wohnungen sind besonders gefragt und erzielen Preisaufschläge von 5 bis 8 Prozent gegenüber dem Durchschnitt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich von 72 Tagen im zweiten Quartal auf 68 Tage im dritten Quartal verkürzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Toplagen Stuttgart-Mitte und Stuttgart-Süd werden Spitzenpreise von 5.800 bis 6.800 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese zentralen Lagen profitieren von der urbanen Infrastruktur, kurzen Wegen und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

In den Stadtteilen Stuttgart-West, Stuttgart-Ost und Stuttgart-Nord bewegen sich die Preise zwischen 4.800 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel verzeichnen eine Renaissance durch Gentrifizierungsprozesse und die Ansiedlung junger, kaufkräftiger Bevölkerungsschichten. Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen wie Bad Cannstatt, Zuffenhausen oder Weilimdorf liegen die Preise zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine stetige Aufwertung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart bleiben verhalten optimistisch. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die Nachfrage wird durch die demografische Entwicklung und den Trend zu kleineren Haushalten weiter gestützt.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien wird den Markt weiter segmentieren. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten zunehmend an Wert verlieren, während moderne, energieeffiziente Objekte überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren dürften. Die geplanten regulatorischen Verschärfungen im Bereich der Gebäudeenergieeffizienz werden diese Entwicklung voraussichtlich beschleunigen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung mit spürbaren Mietsteigerungen. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen zwischen 20 und 27 Euro pro Quadratmeter, wobei die konkrete Höhe stark von Lage, Ausstattung und Zustand abhängt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Mieten noch zwischen 19,50 und 26 Euro pro Quadratmeter rangierten, entspricht dies einer Steigerung von 2 bis 4 Prozent.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies Monatsmieten zwischen 2.800 und 3.780 Euro. Neubauhäuser mit moderner Ausstattung und optimaler Energieeffizienz erzielen Spitzenmieten von bis zu 30 Euro pro Quadratmeter, während ältere Objekte mit Renovierungsbedarf teilweise schon ab 18 Euro pro Quadratmeter vermietet werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Miedhäusern bleibt strukturell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst nutzen oder verkaufen statt zu vermieten. Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien mit gehobenen Einkommen sowie von Expats und Führungskräften großer Unternehmen getragen. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei 4,2 Jahren und damit deutlich über dem Durchschnitt von Mietwohnungen.

Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist marginal, da sich Investoren hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Im dritten Quartal 2025 wurden lediglich 23 neue Einfamilienhäuser explizit für den Mietmarkt fertiggestellt. Die Leerstandsquote liegt praktisch bei null, und verfügbare Objekte werden durchschnittlich innerhalb von 14 Tagen vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den gehobenen Wohnlagen wie Killesberg, Degerloch und Sillenbuch werden Spitzenmieten von 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile sind besonders bei internationalen Mietern und Familien mit hohem Einkommen beliebt.

In den familienfreundlichen Stadtrandlagen wie Möhringen, Vaihingen und Feuerbach bewegen sich die Mieten zwischen 20 und 24 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung, dem Vorhandensein von Schulen und Kindergärten sowie großzügigen Grundstücken. In weniger gefragten Lagen am äußeren Stadtrand liegen die Mieten zwischen 18 und 21 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich erwartet. Die strukturelle Knappheit an Miedhäusern wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist.

Die zunehmenden energetischen Anforderungen werden den Markt weiter differenzieren. Häuser mit veralteten Heizsystemen und schlechter Dämmung werden zunehmend schwerer vermietbar, während energieeffiziente Objekte weiterhin Premiummieten erzielen werden. Die geplante Reform des Mietrechts könnte zusätzliche Dynamik in den Markt bringen, wobei die konkreten Auswirkungen noch nicht absehbar sind.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend dynamische Entwicklung mit kontinuierlichen Preissteigerungen. Die durchschnittlichen Nettokaltmieten bewegen sich zwischen 13 und 27 Euro pro Quadratmeter, wobei der stadtweite Durchschnitt bei etwa 18,50 Euro liegt. Dies entspricht einer Steigerung von 1 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnitt noch bei 18,20 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung beachtliche 3,8 Prozent.

Für eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung mit 65 Quadratmetern bedeutet dies Monatsmieten zwischen 845 und 1.755 Euro netto kalt. Bei Neuvermietungen werden häufig die oberen Preisbereiche realisiert, während Bestandsmieten aufgrund mietrechtlicher Beschränkungen moderater steigen. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung erzielen Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf außergewöhnlich hohem Niveau. Die Wohnungsleerstandsquote liegt bei unter 0,3 Prozent und gehört damit zu den niedrigsten in Deutschland. Auf eine inserierte Mietwohnung kommen durchschnittlich 87 Bewerbungen, bei besonders attraktiven Objekten in guten Lagen sogar über 150.

Die Neubauaktivität hat sich im dritten Quartal 2025 leicht belebt. Es wurden 1.234 neue Mietwohnungen fertiggestellt, was einer Steigerung von 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Dennoch reicht das zusätzliche Angebot nicht aus, um die hohe Nachfrage zu befriedigen. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen liegt bei nur 8 Tagen, in gefragten Lagen sogar bei unter 3 Tagen.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien auch im Mietmarkt. Wohnungen mit guter Energieeffizienz und nachhaltigen Heizsystemen sind besonders gefragt und erzielen Mietaufschläge von 3 bis 5 Prozent gegenüber vergleichbaren konventionellen Wohnungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. In den Toplagen Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd liegen die Durchschnittsmieten zwischen 22 und 27 Euro pro Quadratmeter. Diese zentralen Bezirke profitieren von ihrer urbanen Lage, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen, Kultur- und Freizeiteinrichtungen.

In den innenstadtnahen Stadtteilen wie Stuttgart-Ost, Stuttgart-Nord und Killesberg bewegen sich die Mieten zwischen 18 und 23 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel erleben derzeit eine starke Nachfrage von jungen Berufstätigen und Studenten, was zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen führt.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Stadtteilen wie Zuffenhausen, Weilimdorf, Möhringen oder Bad Cannstatt liegen die Mieten zwischen 13 und 17 Euro pro Quadratmeter. Trotz der moderateren Preise verzeichnen auch diese Lagen spürbare Mietsteigerungen, da viele Mieter aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Stuttgarter Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung der angespannten Marktsituation hin. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weitere Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich. Die strukturellen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, Zuzug von Fachkräften und knappes Angebot werden weiterhin preissteigernd wirken.

Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremse und Mietendeckel könnten zu regulatorischen Eingriffen führen, deren Auswirkungen jedoch schwer vorhersehbar sind. Sicher ist, dass die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum hoch bleiben wird und der soziale Wohnungsbau an Bedeutung gewinnen muss.

Die Energiewende im Gebäudesektor wird den Mietmarkt zusätzlich beeinflussen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten mittelfristig schwerer vermietbar werden, während energieeffiziente Wohnungen weiterhin Premiummieten erzielen werden. Vermieter werden zunehmend in energetische Sanierungen investieren müssen, was sich teilweise auf die Mieten auswirken könnte.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und nachfragestarker Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die strukturellen Herausforderungen durch Flächenknappheit, hohe Baukosten und regulatorische Anforderungen bleiben bestimmend für die Marktentwicklung.

Die leichte Erholung, die sich bereits im zweiten Quartal abzeichnete, hat sich im dritten Quartal fortgesetzt und gefestigt. Sowohl Kauf- als auch Mietmärkte zeigen eine stabile Aufwärtsentwicklung, wobei die Mietmärkte etwas dynamischer sind als die Kaufmärkte. Die Differenzierung nach Lagen und Qualitäten nimmt weiter zu, wobei besonders energieeffiziente und gut gelegene Objekte überdurchschnittliche Preissteigerungen verzeichnen.

Für Investoren und Selbstnutzer bleibt Stuttgart ein attraktiver, aber anspruchsvoller Markt, der fundierte Marktkenntnisse und schnelle Entscheidungen erfordert. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die moderate Aufwärtsentwicklung fortsetzt oder ob externe Faktoren wie Zinserhöhungen oder wirtschaftliche Unsicherheiten zu einer Verlangsamung führen werden.