Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer strukturellen Angebotsknappheit geprägt. Nach den turbulenten Jahren der Zinswende und wirtschaftlichen Unsicherheiten deutet sich eine Stabilisierung auf hohem Preisniveau an. Der vorliegende Bericht analysiert die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in Stuttgart im Q3 2025 und stellt diese dem vorherigen Quartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Stuttgart verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 dar, als der Durchschnittspreis bei 5.375 Euro pro Quadratmeter lag, was einer Jahressteigerung von etwa 1,6 Prozent entspricht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich erste Anzeichen einer Marktberuhigung. Während zu Beginn des dritten Quartals noch leichte Preissteigerungen zu verzeichnen waren, deuteten sich gegen Ende des Berichtszeitraums erste leichte Rückgänge an. Diese Entwicklung könnte auf eine beginnende Normalisierung nach den starken Preisanstiegen der vergangenen Jahre hindeuten. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 800.000 und 1,5 Millionen Euro, wobei in Spitzenlagen auch deutlich höhere Preise erzielt werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf wird als sehr knapp beschrieben, insbesondere in den begehrten Top-Lagen Stuttgarts. Diese Angebotsknappheit trifft auf eine weiterhin hohe Nachfrage, die hauptsächlich von Familien und Kapitalanlegern getragen wird. Die Neubauaktivität bleibt auf niedrigem Niveau, was primär auf die anhaltende Baulandknappheit und die nach wie vor erhöhten Baukosten zurückzuführen ist.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was ebenfalls auf eine beginnende Marktberuhigung hindeutet. Dennoch werden attraktive Objekte in guten Lagen weiterhin innerhalb weniger Wochen verkauft. Die Anzahl der Besichtigungstermine pro Objekt ist im Vergleich zum Höhepunkt des Marktes in den Jahren 2021 und 2022 zurückgegangen, bewegt sich aber immer noch auf einem hohen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts. Die höchsten Preise werden weiterhin in den Spitzenlagen der Innenstadt sowie in den gefragten Stadtteilen wie Degerloch, Sillenbuch und Killesberg erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Einzelfällen auch die Marke von 7.000 Euro pro Quadratmeter überschreiten.

Die Stadtrandlagen und weniger zentrale Bezirke wie Mühlhausen, Zuffenhausen oder Weilimdorf zeigen sich preislich moderater, bieten aber gerade für Familien oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Nachfrage in diesen Gebieten profitiert von der guten Infrastruktur und den vergleichsweise günstigeren Preisen bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weiterhin moderate Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Das strukturelle Angebotsdefizit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die gedämpfte Neubauaktivität nicht ausreicht, um die anhaltende Nachfrage zu befriedigen. Die Zinsentwicklung wird als stabilisierender Faktor gesehen, wobei mögliche Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank die Nachfrage wieder beleben könnten.

Langfristig wird Stuttgart als Wirtschaftsstandort mit starkem Arbeitsmarkt und hoher Lebensqualität weiterhin attraktiv für Immobilienkäufer bleiben. Die demografische Entwicklung und der kontinuierliche Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte werden die Nachfrage nach Wohneigentum auch in Zukunft stützen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 2,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 4.769 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt das Wachstum moderate 1,6 Prozent, ausgehend von einem Niveau von circa 4.869 Euro pro Quadratmeter.

Die Preisentwicklung zeigt sich damit dynamischer als bei den Häusern zum Kauf, was auf die höhere Nachfrage nach kleineren, bezahlbaren Wohneinheiten zurückzuführen ist. Neubauwohnungen mit hoher Energieeffizienz erzielen dabei Preisaufschläge von 10 bis 15 Prozent gegenüber dem Bestandsdurchschnitt. Die Gesamtkaufpreise für Eigentumswohnungen bewegen sich je nach Größe und Lage zwischen 350.000 Euro für kleinere Einheiten und über einer Million Euro für Penthouse-Wohnungen in Bestlagen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt insbesondere in der Innenstadt und den beliebten Stadtteilen auf sehr hohem Niveau. Das Angebot kann diese Nachfrage weiterhin nicht decken, was zu einer anhaltenden Verknappung führt. Die Neubauaktivität zeigt sich gedämpft, wobei die wenigen realisierten Neubauprojekte schnell vom Markt absorbiert werden.

Ein wichtiger Trend ist die verstärkte Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen. Käufer sind zunehmend bereit, für nachhaltige und energiesparende Immobilien höhere Preise zu zahlen, was sich in den erwähnten Preisaufschlägen für Neubauten widerspiegelt. Die Vermarktungszeiten für gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen liegen weiterhin bei wenigen Wochen, während sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen länger am Markt verweilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In der Innenstadt und den gefragten Vierteln wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd werden regelmäßig Spitzenpreise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders begehrt sind dabei Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie Objekte in verkehrsberuhigten Lagen.

Die Stadtteile Vaihingen und Möhringen profitieren von ihrer Nähe zu den großen Arbeitgebern und der guten Infrastruktur, was sich in stabilen bis steigenden Preisen niederschlägt. In den Außenbezirken wie Feuerbach, Bad Cannstatt oder Untertürkheim finden sich hingegen noch vergleichsweise erschwingliche Angebote, wobei auch hier die Preise aufgrund der allgemeinen Marktentwicklung anziehen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten moderate Preissteigerungen von 1 bis 3 Prozent jährlich für Eigentumswohnungen. Die Nachfrage wird weiterhin durch den kontinuierlichen Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte in die Wirtschaftsregion Stuttgart gestützt. Das Angebot wird voraussichtlich knapp bleiben, da die höheren Baukosten und verschärften Regulierungen die Neubautätigkeit weiterhin dämpfen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Umsetzung der EU-Taxonomie und die damit verbundenen Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden sein. Dies könnte zu einer weiteren Spreizung der Preise zwischen energieeffizienten und älteren, unsanierten Wohnungen führen. Investoren und Selbstnutzer werden verstärkt auf die langfristigen Betriebskosten und die Nachhaltigkeit ihrer Immobilien achten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung, wobei konkrete Durchschnittspreise für dieses Segment nicht explizit ausgewiesen werden. Die allgemeine Tendenz deutet jedoch auf moderate Mieterhöhungen hin, die sich im Einklang mit der Entwicklung des gesamten Wohnimmobilienmarktes bewegen. Die Mietspiegel-Anpassungen zeigen einen leichten Anstieg, der primär durch die anhaltende Angebotsknappheit bedingt ist.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich die moderate Steigerung der Mietpreise fort. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern zur Miete wird hauptsächlich von Familien getragen, die sich den Kauf einer Immobilie (noch) nicht leisten können oder wollen, sowie von Expatriates und Führungskräften, die temporär in Stuttgart arbeiten. Die Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe, Ausstattung und Lage zwischen 2.000 und 4.500 Euro monatlich.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt knapp, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt. Diese Diskrepanz führt zu einer angespannten Marktsituation, in der Vermieter eine privilegierte Position einnehmen. Die Fluktuation im Bestand ist gering, da viele Mieter aufgrund der schwierigen Marktlage ihre bestehenden Mietverhältnisse nicht aufgeben möchten.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist äußerst begrenzt, da Investoren und Entwickler sich hauptsächlich auf den lukrativeren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Neubauten im Miethaussegment werden oft von institutionellen Anlegern oder Wohnungsbaugesellschaften realisiert und richten sich an das gehobene Preissegment. Der Leerstand in diesem Marktsegment ist praktisch nicht vorhanden, qualitativ hochwertige Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in der Innenstadt und den bevorzugten Stadtteilen wie Killesberg, Degerloch und den Halbhöhenlagen erzielt. Hier sind Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit, insbesondere bei modernen oder kürzlich sanierten Objekten mit gehobener Ausstattung. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zu internationalen Schulen, Parks und der exzellenten Infrastruktur.

In den Außenbezirken und weniger zentralen Stadtteilen wie Stammheim, Weilimdorf oder Hedelfingen finden sich günstigere Alternativen. Die Mietpreise liegen hier oft 20 bis 30 Prozent unter dem Niveau der Toplagen. Diese Gebiete werden zunehmend von Familien nachgefragt, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und dafür längere Pendelzeiten in Kauf nehmen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der leicht steigenden Mietpreise erwartet. Die anhaltende Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot wird den Vermietern weiterhin Spielraum für Mieterhöhungen geben. Allerdings werden diese durch die Mietpreisbremse und die allgemeine Einkommensentwicklung begrenzt.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Umsetzung neuer Energieeffizienzstandards sein. Vermieter von älteren, unsanierten Häusern könnten unter Druck geraten, in energetische Sanierungen zu investieren, was mittelfristig zu einer Verknappung des Angebots oder zu Mietpreissteigerungen führen könnte. Die Nachfrage nach energieeffizienten Mietshäusern wird voraussichtlich überproportional steigen, da Mieter zunehmend auf die Nebenkosten achten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 weiterhin eine angespannte Situation mit steigenden Preisen. Die Durchschnittsmieten bewegen sich in einer Spanne von 13 bis 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in Toplagen Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind moderate Steigerungen im einstelligen Prozentbereich zu verzeichnen, was die anhaltende Dynamik des Marktes unterstreicht.

Die Entwicklung der Mietpreise zeigt sich differenziert nach Wohnungsgröße und -ausstattung. Besonders stark nachgefragt und entsprechend teuer sind Ein- und Zweizimmerwohnungen in zentralen Lagen, die oft von Singles und Paaren gesucht werden. Größere Familienwohnungen zeigen eine etwas moderatere Preisentwicklung, bleiben aber ebenfalls auf hohem Niveau. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und hoher Energieeffizienz erzielen regelmäßig Spitzenmieten am oberen Ende der genannten Preisspanne.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit prägt weiterhin den Stuttgarter Mietwohnungsmarkt, insbesondere in Innenstadtlagen und bei modernen, energieeffizienten Wohnungen. Der Leerstand bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau, was den Vermietern eine starke Verhandlungsposition verschafft. Bei Neuvermietungen werden regelmäßig zahlreiche Bewerbungen eingereicht, wobei die Auswahl oft zugunsten von Mietern mit überdurchschnittlicher Bonität ausfällt.

Die Neubauaktivität zeigt erste Anzeichen einer leichten Belebung, bleibt aber insgesamt auf moderatem Niveau. Die fertiggestellten Neubauwohnungen werden schnell vom Markt absorbiert und tragen nur marginal zur Entspannung der Angebotssituation bei. Die Modernisierung des Bestands schreitet voran, wobei energetische Sanierungen oft zu Mieterhöhungen führen, die durch die eingesparten Nebenkosten nur teilweise kompensiert werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stuttgarter Stadtteilen sind erheblich. Spitzenmieten werden in der Innenstadt und beliebten Vierteln wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West, Stuttgart-Süd und Stuttgart-Ost erzielt. Hier liegen die Quadratmetermieten regelmäßig über 20 Euro, in Ausnahmefällen bei luxuriös ausgestatteten Neubauwohnungen auch deutlich darüber. Diese Lagen profitieren von der urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem vielfältigen Kultur- und Freizeitangebot.

Die Randlagen und weniger zentrale Stadtteile wie Botnang, Mühlhausen oder Burgholzhof bieten günstigere Alternativen mit Mieten zwischen 10 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete werden zunehmend von preissensiblen Mietern nachgefragt, was auch hier zu steigenden Preisen führt. Die Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung wie Vaihingen oder Feuerbach verzeichnen eine überdurchschnittliche Nachfrage und entsprechende Preissteigerungen.

Ein wichtiger Faktor bei der Preisbildung sind zunehmend ESG- und Energieeffizienz-Kriterien. Wohnungen mit guter Energiebilanz und nachhaltiger Bauweise erzielen durchweg höhere Mieten als vergleichbare Objekte mit schlechterer Energieeffizienz. Dieser Trend wird sich voraussichtlich in den kommenden Jahren weiter verstärken.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der leichten Mietpreiserhöhungen. Die hohe Nachfrage, getrieben durch den kontinuierlichen Zuzug in die Wirtschaftsregion Stuttgart und das begrenzte Angebot, wird den Aufwärtsdruck auf die Mieten aufrechterhalten. Der verstärkte Fokus auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird die Marktdynamik zusätzlich beeinflussen.

Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse und mögliche weitere Regulierungen, werden die Preisentwicklung dämpfen, aber nicht stoppen können. Die strukturellen Probleme des Wohnungsmarktes – zu wenig Neubau, hohe Baukosten, Flächenknappheit – werden kurzfristig nicht gelöst werden können. Mittelfristig könnte eine Entspannung nur durch eine deutliche Ausweitung der Neubautätigkeit oder eine Abschwächung der Zuwanderung erreicht werden.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Professionalisierung des Vermietungsmarktes. Institutionelle Anleger und professionelle Wohnungsunternehmen gewinnen Marktanteile, was zu einer Standardisierung der Mietbedingungen, aber auch zu einer effizienteren Marktbearbeitung führt. Für Mieter bedeutet dies oft transparentere Prozesse, aber auch weniger Verhandlungsspielraum bei den Konditionen.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 robust und von anhaltender Knappheit geprägt. Sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment dominiert die hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot die Marktentwicklung. Die Preise zeigen eine stabile bis leicht positive Entwicklung, wobei sich erste Anzeichen einer Marktberuhigung nach den turbulenten Vorjahren abzeichnen.

Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen bleiben erheblich, wobei zentrale und etablierte Lagen weiterhin Höchstpreise erzielen. Ein zunehmend wichtiger Faktor ist die Energieeffizienz von Immobilien, die sich sowohl auf Kauf- als auch Mietpreise auswirkt. Die Prognosen für die kommenden Monate deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin, wobei strukturelle Faktoren wie Baulandknappheit, hohe Baukosten und demografische Entwicklungen den Markt weiterhin prägen werden.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass Stuttgart ein attraktiver, aber herausfordernder Immobilienmarkt bleibt. Käufer und Mieter müssen mit hohen Preisen und begrenzter Auswahl rechnen, während Eigentümer und Vermieter von stabilen Wertsteigerungen und geringen Leerständen profitieren. Die Nachhaltigkeit und Energieeffizienz von Immobilien wird zunehmend zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor, was sowohl Chancen als auch Herausforderungen für alle Marktakteure mit sich bringt.