Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Die moderate Erholung setzt sich fort, während die strukturelle Angebotsknappheit weiterhin das zentrale Marktmerkmal bleibt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind leichte Preissteigerungen bei Kaufimmobilien sowie moderate Mieterhöhungen zu verzeichnen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Stuttgart bei 5.460 Euro. Dies entspricht einer moderaten Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Quadratmeterpreis bei etwa 5.400 Euro lag. Die quartalsweise Aufwärtsbewegung von rund 1,1 Prozent fügt sich in den Rahmen einer generellen Markterholung ein, die für das Gesamtjahr 2025 mit etwa 2 bis 4 Prozent prognostiziert wird.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine Preissteigerung von 1,6 Prozent, ausgehend von einem damaligen Niveau von 5.375 Euro pro Quadratmeter. Diese verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung signalisiert eine Rückkehr des Vertrauens in den Stuttgarter Häusermarkt nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Jahre.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei besonders nachgefragte Objekte in Premiumlagen deutlich höhere Preise erzielen können.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit prägt weiterhin maßgeblich den Markt für Kaufhäuser in Stuttgart. Trotz einer leichten Zunahme der Neubauaktivität im Vergleich zum Vorquartal bleibt das Angebot deutlich hinter der anhaltend hohen Nachfrage zurück. Die strukturellen Herausforderungen – begrenzte Baulandflächen, hohe Baukosten und langwierige Genehmigungsprozesse – verhindern eine signifikante Ausweitung des Angebots.

Die Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt. Gut gepflegte Bestandsimmobilien in gefragten Lagen finden häufig innerhalb von vier bis sechs Wochen einen Käufer. Die Zahl der Interessenten pro Objekt bleibt auf hohem Niveau, wobei sich eine zunehmende Qualitätsorientierung der Käufer zeigt.

Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf energieeffiziente Objekte, die den aktuellen ESG-Standards entsprechen. Projektentwickler berichten von einer stabilen Nachfrage nach hochwertigen Neubauhäusern, wobei die Verkaufspreise die gestiegenen Baukosten widerspiegeln müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den Stuttgarter Stadtteilen bleibt ausgeprägt. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den zentrumsnahen Lagen sowie in den traditionell beliebten Wohnvierteln wie Degerloch, Sillenbuch und Killesberg erzielt. Hier liegen die Preise teilweise 20 bis 30 Prozent über dem städtischen Durchschnitt.

In den Randbezirken und weniger nachgefragten Stadtteilen zeigen sich moderatere Preisniveaus, die etwa 10 bis 15 Prozent unter dem Durchschnitt liegen. Diese Gebiete profitieren jedoch zunehmend von der allgemeinen Angebotsknappheit und verzeichnen ebenfalls steigende Preise, wenn auch auf niedrigerem Ausgangsniveau.

Besonders begehrt sind Lagen mit guter Verkehrsanbindung, Nähe zu Grünflächen und hochwertiger Infrastruktur. Die Nachfrage nach familienfreundlichen Stadtteilen mit guten Schulen und Kindergärten bleibt ungebrochen hoch.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen bei Häusern zum Kauf. Die Angebotsknappheit wird voraussichtlich der zentrale Preistreiber bleiben, während die Nachfrage durch die sich stabilisierende wirtschaftliche Lage und moderate Zinsentwicklung gestützt wird.

Eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent erscheint realistisch, wobei besonders gefragte Lagen möglicherweise stärkere Zuwächse verzeichnen könnten. Die Neubauaktivität dürfte nur langsam zunehmen, sodass keine grundlegende Entspannung auf der Angebotsseite zu erwarten ist.

Mittelfristig könnte die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen energieeffizienten Neubauten und sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart beträgt im dritten Quartal 2025 etwa 4.906 Euro. Dies markiert eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Preise bei rund 4.850 Euro pro Quadratmeter lagen. Die quartalsweise Preisentwicklung von etwa 1,2 Prozent entspricht dem allgemeinen Erholungstrend am Stuttgarter Wohnungsmarkt.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine Preissteigerung von etwa einem Prozent, was die Stabilisierung des Marktes nach der vorangegangenen Korrekturphase unterstreicht. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen bewegen sich je nach Größe zwischen 350.000 Euro für eine Zwei-Zimmer-Wohnung und über 700.000 Euro für großzügige Vier-Zimmer-Wohnungen in guten Lagen.

Neubauwohnungen erzielen dabei durchschnittlich 15 bis 20 Prozent höhere Quadratmeterpreise als vergleichbare Bestandswohnungen, was hauptsächlich auf die bessere Energieeffizienz und moderne Ausstattung zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bei Eigentumswohnungen setzt sich fort, wobei sich die Situation im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich entspannt hat. Die Zahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen bleibt auf niedrigem Niveau, während die Nachfrage, insbesondere nach bezahlbaren Objekten im mittleren Preissegment, unverändert hoch ist.

Neubauprojekte werden kontinuierlich entwickelt, stoßen jedoch an Grenzen durch Flächenknappheit und hohe Baukosten. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem prognostizierten Bedarf zurück. Besonders gefragt sind Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern, die sowohl für Singles und Paare als auch für kleine Familien attraktiv sind.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 60 bis 80 Tage stabilisiert, wobei besonders attraktive Objekte in Top-Lagen deutlich schneller verkauft werden. Die Zahl der Kaufinteressenten pro Objekt bleibt hoch, was zu einem anhaltenden Verkäufermarkt führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Im Stadtzentrum und in beliebten innenstadtnahen Vierteln wie Stuttgart-West, Stuttgart-Süd und Stuttgart-Ost liegen die Quadratmeterpreise teilweise bei über 6.000 Euro. Luxuswohnungen in Premiumlagen können sogar Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken wie Weilimdorf, Zuffenhausen oder Möhringen bewegen sich die Preise zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis.

Die Nachfrage nach Wohnungen in aufstrebenden Stadtteilen mit Entwicklungspotenzial nimmt zu, da Käufer hier noch moderate Einstiegspreise bei gleichzeitiger Wertsteigerungsperspektive finden.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen dürfte in den nächsten 12 bis 24 Monaten moderat positiv verlaufen. Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen von 1 bis 3 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der Zinspolitik und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird.

Die anhaltende Angebotsknappheit wird weiterhin preisstützend wirken. Gleichzeitig könnte die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit zu einer stärkeren Differenzierung zwischen modernen und älteren Bestandswohnungen führen.

Mittelfristig dürfte sich der Fokus verstärkt auf die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum richten, was möglicherweise zu einer Diversifizierung des Angebots führen könnte. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen als Kapitalanlage bleibt voraussichtlich stabil, insbesondere in Anbetracht der unsicheren Entwicklung anderer Anlageformen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise sind gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 um etwa 0,8 Prozent gestiegen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung etwa 3 bis 4 Prozent, was die kontinuierliche Nachfrage nach Mietobjekten in diesem Segment widerspiegelt.

Die monatlichen Kaltmieten für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe, Ausstattung und Lage zwischen 2.000 und 4.000 Euro. Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden typischerweise für 1.500 bis 2.500 Euro kalt vermietet. Die Nebenkosten addieren sich durchschnittlich auf weitere 300 bis 500 Euro monatlich.

Besonders nachgefragt sind moderne oder kürzlich sanierte Objekte mit energieeffizienter Ausstattung, für die Mieter bereit sind, Premiummieten zu zahlen. Die Mietrenditen für Vermieter bleiben trotz gestiegener Kaufpreise auf attraktivem Niveau.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Häusersegment hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber weiterhin deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die durchschnittliche Inseratsdauer beträgt etwa drei bis vier Wochen, wobei besonders attraktive Objekte oft schon nach wenigen Tagen vermietet sind.

Die Zahl der Interessenten pro Mietobjekt ist nach wie vor hoch, insbesondere bei familienfreundlichen Häusern mit Garten in guten Wohnlagen. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und setzen zunehmend auf langfristige, solvente Mietverhältnisse.

Die Neubauaktivität im Mietbereich konzentriert sich hauptsächlich auf Reihenhaussiedlungen und kleinere Mehrfamilienhäuser. Institutionelle Investoren zeigen verstärktes Interesse an diesem Marktsegment, was mittelfristig zu einer leichten Ausweitung des Angebots führen könnte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den bevorzugten Wohnlagen wie Degerloch, Killesberg und Stuttgart-Süd erzielt. Hier liegen die Quadratmetermieten oft 20 bis 30 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Familien sind bereit, für die Kombination aus zentraler Lage und grünem Wohnumfeld Premiummieten zu zahlen.

In den Randbezirken und weniger zentralen Stadtteilen sind die Mieten moderater, bieten dafür aber oft mehr Wohnfläche und größere Gärten. Stadtteile wie Stammheim, Mühlhausen oder Hedelfingen verzeichnen eine steigende Nachfrage von Familien, die ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis suchen.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Nähe zu Schulen und Kindergärten sind entscheidende Faktoren für die Mietpreisgestaltung. Stadtteile mit geplanten Infrastrukturverbesserungen zeigen bereits jetzt anziehende Mietpreise.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen zu rechnen. Die jährlichen Erhöhungen dürften sich im Bereich von 2 bis 4 Prozent bewegen, abhängig von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und regulatorischen Eingriffen.

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Häusersegment wird voraussichtlich stabil bleiben oder sogar leicht zunehmen, da sich viele Haushalte aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Zinsen gegen einen Immobilienerwerb entscheiden.

Mittelfristig könnte die verstärkte Bautätigkeit zu einer leichten Entspannung führen, jedoch wird das strukturelle Angebotsdefizit voraussichtlich bestehen bleiben. Die Bedeutung von Energieeffizienz und nachhaltiger Bauweise wird weiter zunehmen und könnte zu einer stärkeren Mietpreisdifferenzierung führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung mit leicht steigender Tendenz. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei etwa 20,10 Euro pro Quadratmeter, was eine marginale Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 darstellt. Die Spitzenmieten in Premiumlagen haben sich um etwa 5,7 Prozent erhöht und erreichen teilweise über 25 Euro pro Quadratmeter.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die durchschnittliche Mietsteigerung etwa 3 bis 4 Prozent, wobei die Entwicklung je nach Marktsegment und Lage variiert. Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen erzielen dabei die höchsten Mietpreise, während unsanierte Bestandswohnungen moderate Mietniveaus aufweisen.

Die durchschnittliche Kaltmiete für eine 70 Quadratmeter große Drei-Zimmer-Wohnung beträgt etwa 1.400 Euro, wobei die Spanne je nach Lage und Ausstattung von 1.000 bis über 2.000 Euro reicht.

Marktdynamik

Die Leerstandsquote hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber mit etwa 1,5 bis 2 Prozent auf sehr niedrigem Niveau. Der leichte Anstieg ist hauptsächlich auf spezifische Obsoleszenz-Effekte bei älteren, nicht sanierten Bestandswohnungen zurückzuführen, die den aktuellen Energiestandards nicht mehr entsprechen.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt ungebrochen hoch, insbesondere im bezahlbaren Segment. Die durchschnittliche Inseratsdauer beträgt etwa zwei bis drei Wochen, wobei preisgünstige Angebote oft innerhalb weniger Tage vergeben werden. Pro Wohnungsbesichtigung erscheinen durchschnittlich 15 bis 30 Interessenten.

Die Neubauaktivität nimmt zu, kann aber den bestehenden Nachfrageüberhang nicht kompensieren. Besonders gefragt sind ESG-konforme Neubauwohnungen, die trotz höherer Mieten aufgrund ihrer Energieeffizienz und modernen Ausstattung schnell vermietet werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stuttgarter Stadtteilen sind erheblich. In den Toplagen der Innenstadt, insbesondere in Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd, liegen die Quadratmetermieten häufig bei über 22 Euro. Luxuswohnungen in Premiumlagen können sogar Mieten von über 30 Euro pro Quadratmeter erzielen.

In den Außenbezirken und am Stadtrand bewegen sich die Mieten zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Bad Cannstatt, Feuerbach oder Vaihingen bieten ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Mietpreis und Lebensqualität und erfreuen sich zunehmender Beliebtheit.

Die Nähe zu U- und S-Bahn-Stationen hat einen signifikanten Einfluss auf die Mietpreise. Wohnungen in fußläufiger Entfernung zu Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs erzielen durchschnittlich 10 bis 15 Prozent höhere Mieten als vergleichbare Objekte mit schlechterer Anbindung.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung für Wohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich moderat bleiben. Experten erwarten jährliche Steigerungen von 2 bis 4 Prozent, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten.

Die ESG-Thematik wird zunehmend marktbestimmend. Wohnungen mit schlechter Energieeffizienz könnten Schwierigkeiten bei der Vermietung bekommen oder Mietabschläge hinnehmen müssen, während energieeffiziente Objekte Premiummieten erzielen werden.

Die strukturelle Wohnungsknappheit wird trotz verstärkter Neubauaktivität bestehen bleiben. Der demografische Wandel und die anhaltende Attraktivität Stuttgarts als Wirtschaftsstandort werden die Nachfrage weiter stützen. Mittelfristig könnte sich der Fokus verstärkt auf die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum richten, was möglicherweise zu einer differenzierteren Angebotsentwicklung führen wird.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in stabiler Verfassung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Marktmerkmal und wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen preisstützend wirken.

Die Markterholung nach den turbulenten Vorjahren setzt sich fort, wobei die Preisentwicklung deutlich moderater verläuft als in den Boom-Jahren vor 2022. Käufer und Mieter müssen sich weiterhin auf ein knappes Angebot und entsprechenden Wettbewerb einstellen.

Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird mittelfristig zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen modernen und älteren Objekten führen. Investoren und Eigentümer sollten diese Entwicklung bei ihren Entscheidungen berücksichtigen.

Insgesamt zeigt sich der Stuttgarter Immobilienmarkt resilient und bietet trotz der Herausforderungen stabile Perspektiven für alle Marktteilnehmer. Die Landeshauptstadt bleibt ein attraktiver Wohn- und Investitionsstandort mit positiven Zukunftsaussichten.