Executive Summary
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Zeichen einer Stabilisierung nach der verhaltenen Entwicklung in der ersten Jahreshälfte. Während die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen moderat ansteigen, entwickelt sich der Mietmarkt differenziert mit steigenden Spitzenmieten bei gleichzeitig zunehmendem Leerstand in veralteten Bestandsimmobilien. Die anhaltende Knappheit an Bauland und die verschärften ESG-Anforderungen prägen weiterhin die Marktdynamik.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von 1,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als der Durchschnittspreis noch bei etwa 5.380 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg etwa 1,6 Prozent, was auf eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsbewegung hindeutet.
Die Preisentwicklung zeigt damit eine klare Trendwende gegenüber der Stagnationsphase des ersten Halbjahres 2025. Während im zweiten Quartal noch eine gewisse Zurückhaltung bei Käufern zu beobachten war, hat sich das Kaufinteresse im dritten Quartal merklich belebt. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,5 Millionen Euro, wobei Objekte in Premiumlagen deutlich darüber liegen können.
Marktdynamik
Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt weiterhin stark eingeschränkt. Der chronische Mangel an Bauland in der Landeshauptstadt und die strengen baurechtlichen Vorgaben limitieren die Neubauaktivität erheblich. Im dritten Quartal 2025 wurden lediglich 127 neue Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser erteilt, was einem Rückgang von 8 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht.
Die Nachfrage hingegen bleibt auf konstant hohem Niveau. Stuttgart profitiert weiterhin von seiner starken Wirtschaftskraft als Zentrum der Automobilindustrie und des Maschinenbaus. Die niedrige Arbeitslosenquote von 4,2 Prozent und die überdurchschnittlich hohen Einkommen sorgen für eine solide Kaufkraft. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern im Stadtgebiet, was zu einer durchschnittlichen Vermarktungszeit von nur 68 Tagen führt – eine Verbesserung um 12 Tage gegenüber dem zweiten Quartal.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Stadtbezirken haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verstärkt. In den Toplagen wie Killesberg, Sillenbuch und Degerloch liegen die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 6.800 bis 7.200 Euro. Diese Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem gehobenen sozialen Umfeld.
Im mittleren Preissegment bewegen sich Stadtteile wie Möhringen, Vaihingen und Feuerbach mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.200 und 5.800 Euro. Diese Bezirke punkten mit guter Verkehrsanbindung und solider Infrastruktur bei gleichzeitig moderateren Preisen. Die günstigsten Häuser finden sich in den Randlagen wie Mühlhausen, Weilimdorf und Zuffenhausen, wo die Preise zwischen 4.500 und 5.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Hier zeigt sich jedoch im dritten Quartal eine überdurchschnittliche Dynamik mit Preissteigerungen von bis zu 2,3 Prozent, da diese Lagen zunehmend als Alternative zu den teuren Innenstadtbezirken entdeckt werden.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate, aber stetige Preisentwicklung im Segment der Kaufhäuser. Die Prognosen gehen von einem jährlichen Wachstum zwischen 2 und 4 Prozent aus. Diese verhaltene Optimismus basiert auf mehreren Faktoren: Die erwartete Stabilisierung des Zinsniveaus bei etwa 3,5 Prozent macht Immobilienfinanzierungen wieder planbarer. Gleichzeitig wird das Angebot aufgrund der strukturellen Engpässe weiterhin knapp bleiben.
Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung energetischer Standards. Häuser mit hoher Energieeffizienz und nachhaltiger Bauweise erzielen bereits heute Preisaufschläge von 8 bis 12 Prozent. Diese Entwicklung wird sich in den kommenden Quartalen voraussichtlich verstärken, da die ESG-Kriterien bei der Finanzierung eine immer größere Rolle spielen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich darauf einstellen, dass die Schere zwischen modernen, energieeffizienten Häusern und sanierungsbedürftigen Altbauten weiter auseinandergeht.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene Aufwärtsbewegung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro liegt das Preisniveau leicht über dem des Vorquartals. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei etwa 4.870 Euro lag, entspricht dies einer marginalen Steigerung von 0,7 Prozent. Der Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt mit einem Plus von 0,76 Prozent eine ähnlich moderate Entwicklung.
Die Gesamtkaufpreise für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Größe und Ausstattung. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 85 Quadratmetern kostet derzeit etwa 417.000 Euro, während kompakte 2-Zimmer-Wohnungen mit 60 Quadratmetern für rund 294.000 Euro gehandelt werden. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung erreichen Spitzenpreise von bis zu 6.500 Euro pro Quadratmeter.
Marktdynamik
Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin stark limitiert. Besonders auffällig ist der Rückgang bei sanierungsbedürftigen Bestandswohnungen, die aufgrund der verschärften ESG-Anforderungen nur noch schwer finanzierbar sind. Viele potenzielle Verkäufer halten ihre Objekte zurück, da die erforderlichen Sanierungskosten die Wirtschaftlichkeit eines Verkaufs in Frage stellen.
Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandswohnungen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 82 Tagen im zweiten Quartal auf 75 Tage im dritten Quartal verkürzt, was auf eine leichte Belebung des Marktes hindeutet. Besonders gefragt sind Wohnungen mit Balkonen oder Terrassen sowie barrierefreie Objekte, die den demografischen Wandel berücksichtigen. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen liegt mit 0,8 Prozent weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisspanne zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Premiumlagen Stuttgart-Mitte, Killesberg und Stuttgart-West übersteigen die Quadratmeterpreise regelmäßig die Marke von 5.500 Euro. Spitzenobjekte in diesen Vierteln, insbesondere Penthouse-Wohnungen mit Panoramablick, erreichen Preise von bis zu 8.000 Euro pro Quadratmeter.
Das mittlere Marktsegment wird von Stadtteilen wie Botnang, Cannstatt und Ost geprägt, wo sich die Preise zwischen 4.200 und 4.800 Euro pro Quadratmeter bewegen. Diese Bezirke profitieren von der guten ÖPNV-Anbindung und der entwickelten Infrastruktur. In den Außenbezirken wie Stammheim, Untertürkheim und Hedelfingen liegen die Preise zwischen 3.800 und 4.200 Euro pro Quadratmeter. Interessanterweise zeigen gerade diese Randlagen im dritten Quartal eine überdurchschnittliche Nachfrage von Erstkäufern, die von den moderateren Preisen angezogen werden.
Prognose und Ausblick
Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Experten prognostizieren eine jährliche Preissteigerung zwischen 1,5 und 3 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird. Die erwartete Stabilisierung des Zinsniveaus könnte zu einer moderaten Belebung der Nachfrage führen.
Ein entscheidender Faktor wird die Umsetzung der ESG-Kriterien sein. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend schwerer verkäuflich, während energieeffiziente Objekte Preisaufschläge erzielen. Die geplanten Neubauprojekte, insbesondere im Bereich des Rosensteinviertels und auf den ehemaligen Güterbahnhofsflächen, könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung auf der Angebotsseite sorgen. Allerdings werden diese Projekte frühestens ab 2027 marktwirksam, sodass die Angebotsknappheit kurzfristig bestehen bleibt.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich in einer breiten Spanne zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in absoluten Toplagen Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine leichte Steigerung von durchschnittlich 1,2 Prozent zu verzeichnen, während der Jahresvergleich eine Erhöhung um etwa 3,8 Prozent zeigt.
Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.000 und 3.750 Euro Kaltmiete pro Monat. Besonders nachgefragt sind moderne Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten, die durchschnittlich für 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter vermietet werden. Die Nebenkosten haben sich im dritten Quartal auf durchschnittlich 2,80 Euro pro Quadratmeter stabilisiert, nachdem sie in den Vorquartalen aufgrund der Energiepreisschwankungen stark gestiegen waren.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietshäusern bleibt extrem angespannt. Im dritten Quartal 2025 standen lediglich 312 Häuser zur Vermietung zur Verfügung, was einem Rückgang von 15 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Die Leerstandsquote bei Häusern liegt praktisch bei null, da freiwerdende Objekte meist innerhalb weniger Tage neu vermietet werden. Die durchschnittliche Inseratsdauer beträgt nur 14 Tage.
Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien mit Kindern getragen, die aufgrund der Homeoffice-Möglichkeiten mehr Wohnraum benötigen. Auch internationale Fachkräfte, die temporär in Stuttgart arbeiten, fragen verstärkt möblierte Häuser nach. Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist marginal, da sich Investoren hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Von den wenigen Neubauprojekten entfallen etwa 70 Prozent auf institutionelle Anleger, die langfristige Mietverträge mit Großunternehmen für deren Mitarbeiter abschließen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den gehobenen Wohnlagen wie Degerloch, Sonnenberg und Büsnau erzielt. Hier liegen die Durchschnittsmieten bei 22 bis 27 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile punkten mit ihrer ruhigen Lage, exzellenten Schulen und der Nähe zu Grünanlagen. Besonders begehrt sind hier Häuser mit Schwimmpool oder großzügigen Gärten.
Im mittleren Preissegment zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter finden sich Häuser in Stadtteilen wie Freiberg, Rohr und Plieningen. Diese Bezirke bieten eine gute Balance zwischen urbaner Anbindung und suburbaner Wohnqualität. Die günstigsten Miethäuser mit Preisen zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter gibt es in den Randgebieten wie Münster, Mönchfeld und Hofen. Allerdings ist das Angebot in diesen Lagen besonders knapp, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst nutzen oder an Familienangehörige vermieten.
Prognose und Ausblick
Für den Mietshausmarkt in Stuttgart wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine weitere Verknappung erwartet. Die Mietpreise dürften um jährlich 3 bis 5 Prozent steigen, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Zuwanderung von Fachkräften abhängt. Die geplante Ansiedlung neuer Technologieunternehmen im Raum Stuttgart könnte die Nachfrage zusätzlich befeuern.
Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung von ESG-konformen Mietobjekten. Häuser mit moderner Heiztechnik, Photovoltaikanlagen und guter Dämmung können bereits heute Mietaufschläge von 10 bis 15 Prozent erzielen. Vermieter älterer Häuser stehen vor der Herausforderung, in energetische Sanierungen zu investieren, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Die angekündigte Verschärfung der Energiestandards ab 2026 wird diesen Druck weiter erhöhen. Gleichzeitig könnten staatliche Förderprogramme für energetische Sanierungen zu einer Modernisierungswelle führen, die mittelfristig das Angebot an hochwertigen Miethäusern erhöht.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 zweigeteilt. Während die durchschnittliche Miete bei etwa 20,10 Euro pro Quadratmeter liegt und damit leicht unter dem Niveau des Vorquartals, steigen die Spitzenmieten auf ein neues Rekordniveau von bis zu 37 Euro pro Quadratmeter. Diese Diskrepanz erklärt sich durch die zunehmende Polarisierung zwischen modernen Neubauten und veralteten Bestandswohnungen.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich bei den Durchschnittsmieten ein Rückgang von 2,9 Prozent, was hauptsächlich auf den wachsenden Anteil sanierungsbedürftiger Wohnungen am Gesamtangebot zurückzuführen ist. Die Spitzenmieten hingegen verzeichnen ein Plus von 5,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung mit 65 Quadratmetern kostet derzeit etwa 1.300 Euro Kaltmiete, während für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 85 Quadratmetern rund 1.700 Euro fällig werden.
Marktdynamik
Die Angebotssituation bei Mietwohnungen bleibt angespannt, zeigt jedoch erste Anzeichen einer Differenzierung. Während moderne, energieeffiziente Wohnungen weiterhin Mangelware sind und oft schon vor der offiziellen Vermarktung vergeben werden, steigt der Leerstand bei älteren, unsanierten Objekten. Die Leerstandsquote hat sich um 120 Basispunkte auf 2,3 Prozent erhöht, wobei dieser Anstieg fast ausschließlich auf Wohnungen mit schlechter Energiebilanz entfällt.
Die Nachfrage konzentriert sich stark auf Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauten. Besonders gefragt sind Wohnungen mit flexiblen Grundrissen, die Homeoffice-Möglichkeiten bieten, sowie barrierefreie Objekte. Die durchschnittliche Verweildauer von Inseraten für Neubauwohnungen beträgt nur 8 Tage, während ältere Bestandswohnungen teilweise über 40 Tage inseriert bleiben. Die Neubauaktivität zeigt im dritten Quartal erste positive Signale: Mit 847 fertiggestellten Wohneinheiten wurde das Niveau des Vorquartals um 12 Prozent übertroffen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stuttgarter Stadtteilen haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verschärft. In den Premiumlagen der Innenstadt, insbesondere in Stuttgart-Mitte, am Killesberg und in Stuttgart-Süd, werden für Neubauwohnungen Mieten zwischen 28 und 37 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensstil.
Das mittlere Segment mit Mieten zwischen 18 und 24 Euro pro Quadratmeter findet sich in Stadtteilen wie Vaihingen, Möhringen und Bad Cannstatt. Diese Bezirke punkten mit guter Verkehrsanbindung, entwickelter Nahversorgung und einem ausgewogenen Wohnumfeld. In den Außenbezirken wie Weilimdorf, Stammheim und Mühlhausen liegen die Mieten zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter. Interessanterweise zeigen gerade diese Randlagen eine stabile Nachfrage von Haushalten mit mittlerem Einkommen, die auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum sind.
Eine Sonderrolle nimmt der Stadtteil Feuerbach ein, wo durch mehrere große Neubauprojekte ein differenziertes Angebot entstanden ist. Hier reicht die Preisspanne von 16 Euro für einfache Bestandswohnungen bis zu 26 Euro für luxuriöse Neubauten mit Dachterrassen.
Prognose und Ausblick
Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart steht vor bedeutenden Veränderungen in den nächsten 12 bis 24 Monaten. Experten erwarten eine weitere Spreizung zwischen dem Neubau- und dem Bestandssegment. Während für moderne, energieeffiziente Wohnungen Mietsteigerungen von 4 bis 6 Prozent jährlich prognostiziert werden, könnten die Mieten für unsanierte Altbauten stagnieren oder sogar leicht fallen.
Die Umsetzung der verschärften ESG-Kriterien wird den Markt nachhaltig prägen. Schätzungen zufolge müssen etwa 35 Prozent des Wohnungsbestands in Stuttgart in den nächsten Jahren energetisch saniert werden, um den neuen Standards zu entsprechen. Dies könnte kurzfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, da Wohnungen während der Sanierung vom Markt genommen werden.
Positiv wirken sich die geplanten Großprojekte aus: Das neue Rosensteinquartier soll ab 2027 erste Wohnungen bereitstellen, und auch auf den Flächen des ehemaligen Güterbahnhofs entstehen neue Wohnquartiere. Insgesamt könnten in den nächsten fünf Jahren etwa 8.000 neue Wohneinheiten entstehen. Die Stadt Stuttgart hat zudem ein Förderprogramm für bezahlbaren Wohnraum aufgelegt, das bei Neubauprojekten eine Quote von 30 Prozent gefördertem Wohnraum vorsieht.
Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Digitalisierung des Vermietungsprozesses. Virtuelle Besichtigungen und digitale Mietverträge werden zum Standard, was die Effizienz erhöht und die Transaktionskosten senkt. Gleichzeitig führt die Einführung des qualifizierten Mietspiegels zu mehr Transparenz und könnte die Mietpreisentwicklung in gewissem Maße dämpfen.
Fazit und Gesamtausblick
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt befindet sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit ersten Anzeichen einer moderaten Erholung. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen nach der Stagnation der ersten Jahreshälfte wieder leichte Aufwärtstendenzen, während sich der Mietmarkt zunehmend polarisiert.
Die strukturellen Herausforderungen – knappes Bauland, strenge Regulierungen und hohe Baukosten – bleiben bestehen und werden die Angebotssituation weiterhin prägen. Gleichzeitig sorgt die robuste Wirtschaftslage Stuttgarts mit seiner starken Industrie und dem wachsenden Technologiesektor für eine anhaltend hohe Nachfrage.
Die ESG-Transformation wird zum bestimmenden Faktor der kommenden Jahre. Immobilien mit guter Energiebilanz werden zunehmend zur Voraussetzung für erfolgreiche Vermarktung, während energetisch schlechte Objekte mit Wertverlusten rechnen müssen. Investoren und Eigentümer sollten sich auf diese Entwicklung einstellen und rechtzeitig in nachhaltige Modernisierungen investieren.
Insgesamt bleibt Stuttgart ein attraktiver, aber herausfordernder Immobilienmarkt, der von Käufern und Mietern Kompromissbereitschaft bei Lage oder Preis erfordert. Die langfristigen Perspektiven bleiben positiv, getragen von der wirtschaftlichen Stärke der Region und der hohen Lebensqualität der Landeshauptstadt.
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