Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Knappheit geprägt. Die Preise für Kaufobjekte wie auch die Mietpreise verzeichnen im Vergleich zum Vorquartal moderate Steigerungen. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs bleibt einer der gefragtesten Immobilienmärkte Deutschlands, was sich in stabilen bis leicht steigenden Preisen widerspiegelt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Stuttgart bei 5.460 €/m². Dies entspricht einem Anstieg von 1,6 % gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 5.375 €/m²) sowie dem Vorjahreszeitraum Q3 2024. Die Preisentwicklung zeigt damit eine kontinuierliche, wenn auch moderate Aufwärtsbewegung, die die anhaltende Attraktivität des Stuttgarter Immobilienmarktes für Eigenheimkäufer unterstreicht.

Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis für ein Einfamilienhaus bewegt sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 750.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei in Premiumlagen deutlich höhere Preise erzielt werden. Die Preissteigerung verläuft dabei gleichmäßiger als in den Vorjahren, was auf eine gewisse Marktkonsolidierung nach den starken Preisanstiegen der vergangenen Jahre hindeutet.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin äußerst knapp. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu einem anhaltenden Verkäufermarkt führt. Besonders auffällig ist die geringe Neubauaktivität für Einfamilienhäuser im Stadtgebiet, die durch begrenzte Flächenverfügbarkeit und restriktive Bebauungspläne bedingt ist.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser liegt bei etwa 45 bis 60 Tagen, wobei besonders attraktive Objekte in gefragten Lagen oft schon innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Die Zahl der Interessenten pro Objekt bleibt auf hohem Niveau, was den Wettbewerb unter Kaufinteressenten verschärft. Makler berichten von durchschnittlich 15 bis 20 ernsthaften Anfragen pro inseriertem Haus in mittleren bis guten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen bleiben signifikant. In den Toplagen wie Stuttgart-West, Stuttgart-Nord und Degerloch liegen die Quadratmeterpreise deutlich über 6.000 €/m² und können in Einzelfällen sogar 7.500 €/m² überschreiten. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken wie Mühlhausen, Stammheim oder Weilimdorf bewegen sich die Preise zwischen 4.500 und 5.200 €/m². Diese Lagen bieten oft größere Grundstücke und mehr Ruhe, sind aber verkehrstechnisch weniger zentral angebunden. Dennoch verzeichnen auch diese Bezirke eine steigende Nachfrage, insbesondere von Familien, die mehr Platz zu moderateren Preisen suchen.

Die Hanglagen mit Panoramablick, etwa in Killesberg oder Botnang, erzielen Premiumpreise und sind besonders bei zahlungskräftigen Käufern begehrt. Hier sind Quadratmeterpreise von über 8.000 €/m² keine Seltenheit.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere moderate Preissteigerung von 2 bis 4 % jährlich. Die anhaltende Knappheit an verfügbaren Objekten bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird die Preise weiterhin stützen. Die demografische Entwicklung Stuttgarts mit kontinuierlichem Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte, insbesondere aus der Automobil- und Technologiebranche, sorgt für eine stabile Nachfragebasis.

Mögliche dämpfende Faktoren könnten steigende Baukosten und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung sein. Sollten sich die Zinsen für Baufinanzierungen weiter erhöhen, könnte dies die Nachfrage etwas abschwächen. Dennoch wird Stuttgart als Wirtschaftsmetropole mit hoher Lebensqualität weiterhin zu den gefragtesten Immobilienmärkten Deutschlands gehören.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart beträgt im dritten Quartal 2025 4.906 €/m². Im Vergleich zum Vorquartal (Q2 2025: 4.869 €/m²) entspricht dies einem moderaten Anstieg von 0,76 %. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum Q3 2024 liegt die Steigerung ebenfalls bei 0,76 %, was auf eine Stabilisierung des Preisniveaus nach Jahren starken Wachstums hindeutet.

Je nach Größe und Ausstattung bewegen sich die Gesamtkaufpreise für Wohnungen zwischen 350.000 Euro für eine 2-Zimmer-Wohnung in einfacher Lage und über einer Million Euro für Penthouse-Wohnungen in Premiumlagen. Neubauwohnungen mit moderner Energieeffizienz und gehobener Ausstattung erzielen dabei durchschnittlich 15 bis 20 % höhere Preise als vergleichbare Bestandswohnungen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt trotz verstärkter Neubauaktivität knapp. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf ESG-konforme und energieeffiziente Objekte, die den aktuellen Nachhaltigkeitsanforderungen entsprechen. Zentrumsnahe Wohnungen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sind besonders begehrt und erzielen Höchstpreise.

Die Leerstandsquote im Eigentumswohnungsbereich liegt praktisch bei null. Neue Wohnprojekte sind oft bereits in der Planungsphase zu großen Teilen reserviert oder verkauft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen beträgt 30 bis 45 Tage, wobei attraktive Objekte in gefragten Lagen häufig innerhalb von zwei Wochen verkauft werden.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf größere Entwicklungsprojekte in Stadtteilen wie Stuttgart-Ost, Bad Cannstatt und auf dem Gebiet des ehemaligen Güterbahnhofs. Diese Projekte umfassen meist 50 bis 200 Wohneinheiten und zielen auf unterschiedliche Käuferschichten ab, von jungen Berufstätigen bis zu Downsizing-willigen Senioren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur für Eigentumswohnungen zeigt deutliche Unterschiede je nach Stadtteil. Im Zentrum, insbesondere in Stuttgart-Mitte und Stuttgart-West, liegen die Quadratmeterpreise zwischen 5.500 und 6.500 €/m². Diese Lagen profitieren von der urbanen Infrastruktur, kurzen Wegen und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

In den Außenbezirken und am Stadtrand bewegen sich die Preise zwischen 4.000 und 4.800 €/m². Stadtteile wie Feuerbach, Zuffenhausen oder Möhringen bieten dabei ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis mit solidem Wohnwert und guter Verkehrsanbindung. Diese Bezirke werden zunehmend von jungen Familien und Erstkäufern nachgefragt, die sich die Premiumlagen nicht leisten können oder wollen.

Besonders hochpreisig sind Wohnungen in den Villenvierteln wie Killesberg oder in modernen Neubauprojekten mit Stuttgarter Kessellage. Hier können Spitzenpreise von über 8.000 €/m² erreicht werden, insbesondere bei Objekten mit außergewöhnlicher Ausstattung oder besonderer Architektur.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich moderat bleiben. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten von 2 bis 4 %. Die Nachfrage wird durch den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften und die attraktiven Arbeitsplätze in der Region weiterhin hoch bleiben.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der Energieeffizienzstandards sein. Wohnungen, die nicht den aktuellen energetischen Anforderungen entsprechen, könnten mittelfristig an Wert verlieren oder erhebliche Investitionen in die Sanierung erfordern. Dies könnte zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen modernen und älteren Objekten führen.

Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs und die Entwicklung neuer Stadtquartiere, werden bestimmte Lagen aufwerten und dort für überdurchschnittliche Preissteigerungen sorgen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser in Stuttgart liegt im dritten Quartal 2025 bei 14,87 €/m². Dies stellt eine leichte Steigerung von 0,81 % gegenüber dem Vorquartal dar (Q2 2025: 14,75 €/m²). Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt der Anstieg 3,77 % (Q3 2024: 14,33 €/m²), was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise unterstreicht.

Die Gesamtmiete für ein Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche bewegt sich somit durchschnittlich bei etwa 2.230 Euro kalt, wobei Nebenkosten von zusätzlich 300 bis 450 Euro üblich sind. Für größere Häuser mit gehobener Ausstattung oder in Premiumlagen können die Kaltmieten auch 20 €/m² und mehr betragen.

Marktdynamik

Der Markt für Miedhäuser in Stuttgart ist von einem extremen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das Angebot ist äußerst begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst bewohnen oder zum Verkauf anbieten, anstatt sie zu vermieten. Die Nachfrage hingegen ist konstant hoch, insbesondere von Familien mit Kindern und Expatriates internationaler Unternehmen.

Die Neubauaktivität für Miedhäuser ist praktisch nicht existent. Die wenigen verfügbaren Objekte sind meist ältere Bestandshäuser oder temporär zur Vermietung angebotene Immobilien von Eigentümern, die berufsbedingt vorübergehend nicht in Stuttgart wohnen. Die durchschnittliche Mietdauer für Häuser liegt bei drei bis fünf Jahren, was auf eine relativ stabile Mieterschaft hindeutet.

Bei Neuvermietungen kommt es regelmäßig zu Bewerbungsverfahren mit 20 bis 30 Interessenten pro Objekt. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und verlangen häufig umfangreiche Nachweise zur Bonität und Einkommenssituation.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Lage. In zentralen Stadtteilen und gehobenen Wohnlagen liegen die Kaltmieten zwischen 16 und 18 €/m². Besonders teuer sind Häuser in Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd und in den Höhenlagen mit Panoramablick. Hier werden für moderne oder frisch sanierte Objekte auch Mieten von über 20 €/m² aufgerufen.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken bewegen sich die Mieten zwischen 12 und 14 €/m². Stadtteile wie Weilimdorf, Hedelfingen oder Münster bieten dabei oft größere Grundstücke und mehr Ruhe zu moderateren Preisen. Diese Lagen sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ein naturnahes Wohnumfeld mit gleichzeitig guter Anbindung an die Stadt legen.

Die traditionellen Arbeiterviertel wie Wangen oder Untertürkheim verzeichnen mittlerweile ebenfalls steigende Mieten, da sie zunehmend von der allgemeinen Wohnraumknappheit profitieren und durch Modernisierungsmaßnahmen aufgewertet werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Steigerung der Mietpreise für Häuser zu rechnen. Die Knappheit wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da kaum neue Miedhäuser auf den Markt kommen werden. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 5 %, abhängig von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und möglichen regulatorischen Eingriffen.

Die Nachfrage wird durch den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften, insbesondere aus dem Ausland, weiterhin hoch bleiben. Internationale Unternehmen in Stuttgart suchen regelmäßig hochwertige Mietobjekte für ihre Mitarbeiter, was das obere Preissegment stützt.

Mögliche dämpfende Faktoren könnten verschärfte Mietpreisregulierungen oder eine Abschwächung der Wirtschaft sein. Allerdings ist aufgrund der strukturellen Knappheit nicht mit deutlichen Preisrückgängen zu rechnen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Stuttgart bei 14,87 €/m², identisch mit dem Niveau für Häuser zur Miete. Gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 14,75 €/m²) bedeutet dies einen Anstieg von 0,81 %. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 (14,33 €/m²) beträgt die Steigerung 3,77 %.

Für eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 75 m² bedeutet dies eine Kaltmiete von etwa 1.115 Euro. Bei Neubauwohnungen oder frisch sanierten Altbauwohnungen in guten Lagen können die Mieten jedoch deutlich höher ausfallen und 18 bis 20 €/m² erreichen. Die Warmmieten inklusive aller Nebenkosten liegen typischerweise 25 bis 30 % über der Kaltmiete.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart bleibt angespannt. Das Angebot ist trotz verstärkter Neubauaktivität weiterhin knapp, während die Nachfrage unvermindert hoch bleibt. Besonders gefragt sind Neubauwohnungen mit moderner Energieeffizienz, ESG-konforme Objekte und zentrumsnahe Wohnungen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Die Leerstandsquote liegt praktisch bei null, und neu auf den Markt kommende Wohnungen werden meist innerhalb weniger Tage vermietet. Bei attraktiven Angeboten kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit 50 und mehr Interessenten. Die Fluktuation ist relativ gering, was die Zahl der verfügbaren Wohnungen zusätzlich reduziert.

Die Neubauaktivität konzentriert sich auf größere Wohnbauprojekte, die jedoch den Bedarf bei weitem nicht decken können. Pro Jahr entstehen etwa 2.000 bis 2.500 neue Mietwohnungen in Stuttgart, während der geschätzte Bedarf bei mindestens 5.000 Einheiten liegt. Diese Diskrepanz verschärft die Wohnraumknappheit kontinuierlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. In den zentralen Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd liegen die Mieten zwischen 16 und 18 €/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem vielfältigen Freizeit- und Kulturangebot. Besonders teuer sind sanierte Altbauwohnungen mit historischem Charme und moderne Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken wie Feuerbach, Zuffenhausen oder Bad Cannstatt bewegen sich die Mieten zwischen 12 und 14 €/m². Diese Stadtteile bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und sind besonders bei Familien und preissensiblen Mietern beliebt. Durch den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs gewinnen diese Lagen zunehmend an Attraktivität.

Eine Sonderstellung nehmen die Stadtteile mit Universitätsnähe wie Vaihingen ein. Hier ist die Nachfrage durch Studenten und wissenschaftliche Mitarbeiter besonders hoch, was zu überdurchschnittlichen Mieten für kleine Wohnungen und WG-Zimmer führt.

Prognose und Ausblick

Die Entwicklung der Mietpreise für Wohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter moderat nach oben tendieren. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten von 3 bis 5 %, sofern keine drastischen regulatorischen Eingriffe erfolgen. Die strukturelle Wohnraumknappheit in Verbindung mit dem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum wird die Preise weiterhin stützen.

Ein wichtiger Faktor wird die weitere Entwicklung der Energieeffizienzstandards sein. Wohnungen, die nicht den aktuellen energetischen Anforderungen entsprechen, könnten mittelfristig schwerer vermietbar werden oder Mietabschläge hinnehmen müssen. Dies könnte zu einer stärkeren Spreizung der Mietpreise zwischen modernen und älteren Objekten führen.

Die geplanten Großprojekte wie das neue Rosensteinquartier nach Fertigstellung von Stuttgart 21 werden mittelfristig zusätzlichen Wohnraum schaffen, jedoch voraussichtlich erst in einigen Jahren spürbare Entlastung bringen. Bis dahin bleibt der Stuttgarter Mietwohnungsmarkt ein ausgesprochener Vermietermarkt mit begrenzten Auswahlmöglichkeiten für Mieter.

Die Stadt Stuttgart arbeitet an verschiedenen Maßnahmen zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums, einschließlich der Förderung des sozialen Wohnungsbaus und der Ausweisung neuer Baugebiete. Diese Initiativen werden jedoch Zeit benötigen, um ihre Wirkung zu entfalten, sodass kurzfristig keine deutliche Entspannung zu erwarten ist.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin als robuster Verkäufer- und Vermietermarkt. Die Preise für Kauf- und Mietobjekte zeigen eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage durch Zuzug und wirtschaftliche Attraktivität der Region wird den Markt auch in den kommenden Jahren prägen.

Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin hohe Preise und starken Wettbewerb um attraktive Objekte einstellen. Gleichzeitig bietet der Markt für Eigentümer und Investoren stabile Renditen und Wertsteigerungspotenzial. Die Herausforderung für die Stadtentwicklung besteht darin, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne die hohe Lebensqualität Stuttgarts zu beeinträchtigen.