Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs verzeichnet moderate Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich, wobei die strukturelle Angebotsknappheit weiterhin das dominierende Marktmerkmal bleibt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Preise in allen vier untersuchten Segmenten gestiegen, was auf eine anhaltend robuste Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot hindeutet.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.460 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von 85 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 1,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.375 Euro lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls eine Steigerung um 1,6 Prozent, was auf eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung hindeutet.

Die Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Stuttgarter Immobilienmarktes wider. Nach einer Phase der Unsicherheit in den Jahren 2023 und 2024, die durch gestiegene Zinsen und wirtschaftliche Turbulenzen geprägt war, stabilisiert sich der Markt nun auf einem hohen Niveau. Die moderate Preissteigerung deutet darauf hin, dass sich Angebot und Nachfrage auf einem neuen Gleichgewichtsniveau eingependelt haben, wobei die Preise weiterhin eine leichte Aufwärtstendenz zeigen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch die strukturelle Angebotsknappheit bestimmt. Trotz kontinuierlicher Bemühungen, die Neubauaktivität zu intensivieren, bleibt das Angebot deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die Fertigstellungszahlen können den bestehenden Bedarf nicht decken, was zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang führt. Diese Situation wird durch verschiedene Faktoren verstärkt, darunter begrenzte Baulandverfügbarkeit, langwierige Genehmigungsverfahren und gestiegene Baukosten.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf bereits erschlossene Gebiete und Nachverdichtungsprojekte, da neue Baugebiete nur begrenzt zur Verfügung stehen. Investoren und Projektentwickler agieren vorsichtiger als in den Boomjahren vor 2022, was sich in einer selektiveren Projektauswahl und längeren Planungsphasen niederschlägt. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht existent, was die angespannte Angebotssituation zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Innerhalb des Stuttgarter Stadtgebiets zeigen sich deutliche Preisunterschiede, die von der jeweiligen Lage und den spezifischen Standortqualitäten abhängen. Die zentralen Lagen sowie die besonders beliebten Stadtteile wie Bad Cannstatt, Degerloch und Vaihingen verzeichnen überdurchschnittliche Preise und eine besonders hohe Nachfrage. Diese Viertel profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und Bildungseinrichtungen sowie ihrer hohen Wohnqualität.

Bad Cannstatt als größter Stadtbezirk Stuttgarts bietet eine attraktive Mischung aus urbanen und grünen Bereichen, was besonders Familien anspricht. Degerloch punktet mit seiner erhöhten Lage und dem damit verbundenen Panoramablick über die Stadt, während Vaihingen durch die Nähe zur Universität und zu wichtigen Arbeitgebern der Region besonders gefragt ist. In den Randlagen und weniger zentralen Stadtteilen sind die Preise moderater, wobei auch hier eine steigende Nachfrage zu beobachten ist, da Käufer zunehmend auf günstigere Alternativen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Häusermarkt in Stuttgart sind verhalten optimistisch. Experten erwarten für das Gesamtjahr 2025 eine moderate Preissteigerung zwischen 2 und 4 Prozent. Diese Einschätzung basiert auf der Annahme, dass sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stabilisieren und die Zinsentwicklung keine negativen Überraschungen bereithält. Die anhaltend hohe Nachfrage, gepaart mit dem begrenzten Angebot, wird voraussichtlich zu einer kontinuierlichen, wenn auch moderaten Preisentwicklung führen.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird erwartet, dass der Markt seine Stabilisierungsphase fortsetzt. Die Neubauaktivität dürfte sich auf einem niedrigen Niveau einpendeln, während die Nachfrage weiterhin robust bleibt. Potenzielle Käufer müssen sich auf weiterhin hohe Preise und eine begrenzte Auswahl einstellen. Langfristig könnte eine Intensivierung der Bauaktivität und die Erschließung neuer Baugebiete zu einer Entspannung führen, allerdings ist dies frühestens ab 2027 zu erwarten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro stabil. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der Preis bei 4.869 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem Anstieg von 37 Euro beziehungsweise 0,8 Prozent. Diese moderate Steigerung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und zeigt, dass sich der Wohnungsmarkt nach den Verwerfungen der Jahre 2023 und 2024 stabilisiert hat.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit etwas verhaltener als bei Einfamilienhäusern, was verschiedene Ursachen hat. Zum einen ist das Angebot an Wohnungen durch Neubauprojekte in Mehrfamilienhäusern etwas elastischer als bei Einfamilienhäusern, zum anderen wirkt sich die heterogene Nachfragestruktur aus verschiedenen Käufergruppen – von Selbstnutzern über Kapitalanleger bis zu institutionellen Investoren – preisdämpfend aus.

Marktdynamik

Die Dynamik im Eigentumswohnungsmarkt wird ebenfalls von einer strukturellen Angebotsknappheit geprägt, wobei die Situation hier differenzierter zu betrachten ist als bei Einfamilienhäusern. Die Neubauaktivität im Mehrfamilienhausbereich ist zwar höher als im Einfamilienhaussegment, kann aber dennoch die bestehende Nachfrage nicht vollständig befriedigen. Projektentwickler konzentrieren sich verstärkt auf innerstädtische Lagen und Konversionsflächen, wo höhere Dichten realisiert werden können.

Die Fertigstellungszahlen bleiben weiterhin hinter dem prognostizierten Bedarf zurück, was verschiedene Gründe hat. Neben den gestiegenen Baukosten und Finanzierungskonditionen wirken sich auch die verschärften energetischen Anforderungen auf die Wirtschaftlichkeit von Neubauprojekten aus. Viele geplante Projekte wurden zurückgestellt oder in ihrer Dimensionierung angepasst, was zu einer Verlängerung der Angebotsknappheit führt. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf Objekte mit erheblichem Sanierungsbedarf oder ungünstigen Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Die zentralen Lagen wie Stuttgart-Mitte, aber auch die gehobenen Wohnviertel Bad Cannstatt und Degerloch verzeichnen Spitzenpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. In Stuttgart-Mitte profitieren Eigentumswohnungen von der urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Bad Cannstatt hat sich in den letzten Jahren zu einem besonders dynamischen Stadtteil entwickelt, der von umfangreichen Stadtentwicklungsprojekten profitiert. Die Mischung aus historischer Bausubstanz und modernen Neubauprojekten zieht eine diverse Käuferschaft an. Degerloch besticht durch seine ruhige, grüne Lage bei gleichzeitig guter Anbindung an die Innenstadt. In den Außenbezirken und weniger prestigeträchtigen Lagen sind die Preise niedriger, wobei auch hier eine steigende Nachfrage zu beobachten ist, da Käufer zunehmend auf bezahlbarere Alternativen ausweichen müssen.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart wird für das Gesamtjahr 2025 ebenfalls eine moderate Preissteigerung zwischen 2 und 4 Prozent erwartet. Diese Prognose basiert auf der Einschätzung, dass die Nachfrage weiterhin robust bleibt, während das Angebot nur langsam wächst. Die Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau und eine mögliche leichte Lockerung der Kreditvergabekriterien könnten die Nachfrage zusätzlich stützen.

In den kommenden 12 bis 24 Monaten dürfte sich der positive Trend fortsetzen, wobei mit keinen dramatischen Preissprüngen zu rechnen ist. Die demografische Entwicklung Stuttgarts mit einem anhaltenden Zuzug von Fachkräften und die Attraktivität als Wirtschaftsstandort werden die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten. Mittelfristig könnte eine Ausweitung der Neubauaktivität, insbesondere durch die Entwicklung größerer Konversionsflächen und Quartiersentwicklungen, zu einer leichten Entspannung führen. Allerdings ist dies frühestens ab 2026 zu erwarten, da die Planungs- und Genehmigungsprozesse entsprechend Zeit benötigen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung mit einer durchschnittlichen Miete von 14,87 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 0,12 Euro beziehungsweise 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem die durchschnittliche Miete bei 14,75 Euro lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Anstieg 0,54 Euro oder 3,77 Prozent, was die dynamische Entwicklung des Mietmarktes unterstreicht.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach dieser Wohnform, insbesondere von Familien und Haushalten mit höherem Einkommen, die den zusätzlichen Platz und die Privatsphäre eines Hauses schätzen. Die Corona-Pandemie hat diesen Trend verstärkt, da Homeoffice und der Wunsch nach privatem Außenbereich die Attraktivität von Mietha̱usern erhöht haben. Diese Entwicklung setzt sich auch 2025 fort, wenngleich in abgeschwächter Form.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist von einer ausgeprägten Angebotsknappheit gekennzeichnet. Das Angebot an Mietha̱usern ist traditionell begrenzt, da viele Einfamilienhäuser von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Die Neubauaktivität im Mietbereich konzentriert sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser, während neue Einfamilienhäuser zur Vermietung nur selten entstehen. Diese strukturelle Knappheit führt zu einem intensiven Wettbewerb unter potenziellen Mietern.

Die Fertigstellungszahlen im Bereich der Mietha̱user sind marginal und können die bestehende Nachfrage bei Weitem nicht decken. Institutionelle Investoren zeigen wenig Interesse an diesem Segment, da die Verwaltung von Einfamilienhäusern aufwendiger ist als die von Mehrfamilienhäusern. Private Vermieter dominieren diesen Marktbereich, wobei viele nur temporär vermieten, beispielsweise bei beruflich bedingten Auslandsaufenthalten. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, und verfügbare Objekte finden innerhalb kürzester Zeit neue Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser innerhalb Stuttgarts sind erheblich und spiegeln die unterschiedlichen Qualitäten der Stadtteile wider. In den zentralen und prestigeträchtigen Lagen wie Stuttgart-Mitte, Bad Cannstatt und Degerloch werden Spitzenmieten erzielt, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, den hochwertigen Bildungseinrichtungen und der guten Verkehrsanbindung.

Besonders gefragt sind Mietha̱user in ruhigen, grünen Wohnlagen mit guter Anbindung an das Stadtzentrum. Stadtteile wie Sillenbuch, Birkach oder Rohr bieten diese Kombination und verzeichnen entsprechend hohe Mieten. In den Randlagen und weniger prestigeträchtigen Stadtteilen sind die Mieten moderater, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist. Die Nachfrage verschiebt sich zunehmend auch in diese Bereiche, da die Mieten in den Toplagen für viele Haushalte nicht mehr erschwinglich sind.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietmarkt bei Häusern deuten auf eine weitere moderate Steigerung hin. Für das Gesamtjahr 2025 wird mit einem Mietanstieg zwischen 2 und 4 Prozent gerechnet. Diese Entwicklung wird durch die anhaltende Angebotsknappheit und die stabile Nachfrage getragen. Die wirtschaftliche Stabilität Stuttgarts als bedeutender Wirtschaftsstandort mit zahlreichen internationalen Unternehmen sichert eine kontinuierliche Nachfrage nach hochwertigen Mietobjekten.

Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends zu rechnen. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, wirken zwar dämpfend auf die Preisentwicklung, können aber die grundlegende Marktdynamik nicht vollständig aufheben. Langfristig könnte eine Ausweitung des Angebots durch Umwandlung von Eigentums- in Mietobjekte oder durch gezielte Neubauinitiativen zu einer Entspannung führen. Allerdings sind solche Entwicklungen im Segment der Einfamilienhäuser unwahrscheinlich, sodass die Knappheit in diesem Bereich voraussichtlich bestehen bleibt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart weist im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Miete von 14,87 Euro pro Quadratmeter auf. Dies entspricht einem Anstieg von 0,12 Euro beziehungsweise 0,8 Prozent im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als die Durchschnittsmiete bei 14,75 Euro lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine deutlichere Steigerung von 0,54 Euro oder 3,77 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung des Mietmarktes verdeutlicht.

Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen ist das Ergebnis verschiedener Faktoren. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zu einem stetigen Preisdruck führt. Gleichzeitig wirken regulatorische Instrumente wie die Mietpreisbremse dämpfend auf die Preisentwicklung. Die aktuelle Steigerungsrate zeigt, dass sich der Markt in einem Spannungsfeld zwischen Marktdynamik und regulatorischen Eingriffen bewegt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von einer strukturellen Unterversorgung geprägt. Trotz kontinuierlicher Neubauaktivität kann das Angebot mit der wachsenden Nachfrage nicht Schritt halten. Stuttgart als prosperierender Wirtschaftsstandort zieht weiterhin Arbeitskräfte an, was zu einem anhaltenden Nachfragedruck führt. Die Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau bleiben hinter den Bedarfsprognosen zurück, was verschiedene Ursachen hat.

Die Neubauaktivität wird durch hohe Baukosten, komplexe Genehmigungsverfahren und begrenzte Flächenverfügbarkeit gebremst. Viele Projektentwickler haben ihre Aktivitäten reduziert oder auf kleinere, risikoärmere Projekte umgestellt. Der soziale Wohnungsbau, der eine wichtige Rolle bei der Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum spielt, kann die entstehende Lücke nicht schließen. Der Leerstand bei Mietwohnungen ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in der Vermarktungsphase.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind signifikant und reflektieren die unterschiedlichen Standortqualitäten. Die höchsten Mieten werden in den zentralen Lagen wie Stuttgart-Mitte sowie in den gehobenen Wohnvierteln Bad Cannstatt und Degerloch erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und Bildungseinrichtungen sowie dem vielfältigen kulturellen Angebot.

Stuttgart-Mitte als urbanes Zentrum zieht besonders junge Berufstätige und Singles an, die kurze Wege und ein lebendiges Umfeld schätzen. Bad Cannstatt hat sich durch umfangreiche Stadtentwicklungsprojekte zu einem attraktiven Wohnstandort entwickelt, der verschiedene Zielgruppen anspricht. Degerloch punktet mit seiner gehobenen Wohnlage und zieht entsprechend einkommensstarke Mieter an. In den Außenbezirken und weniger zentralen Lagen sind die Mieten niedriger, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist, da immer mehr Haushalte auf diese günstigeren Alternativen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart sind von verhaltenen Optimismus geprägt. Für das Gesamtjahr 2025 wird mit einer moderaten Mietsteigerung zwischen 2 und 4 Prozent gerechnet. Diese Einschätzung basiert auf der Erwartung, dass die Nachfrage weiterhin hoch bleibt, während das Angebot nur langsam wächst. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse und der verstärkte Mieterschutz, werden die Preisentwicklung weiterhin dämpfen.

In den kommenden 12 bis 24 Monaten dürfte sich die moderate Aufwärtsentwicklung fortsetzen. Die demografische Entwicklung Stuttgarts mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum und die Attraktivität als Arbeits- und Lebensstandort werden die Nachfrage auf hohem Niveau halten. Mittelfristig könnten verstärkte Neubauaktivitäten und die Entwicklung neuer Wohnquartiere zu einer leichten Entspannung führen. Große Hoffnungen werden auf Konversionsprojekte und die Nachverdichtung bestehender Quartiere gesetzt. Allerdings werden diese Maßnahmen frühestens ab 2026/2027 spürbare Effekte zeigen.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen vier untersuchten Segmenten. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs behauptet ihre Position als einer der attraktivsten und stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands. Die durchgängigen Preissteigerungen im Vergleich zum Vorquartal – zwischen 0,8 und 1,6 Prozent – zeigen eine konsistente Aufwärtsentwicklung, die von soliden wirtschaftlichen Fundamentaldaten getragen wird.

Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Merkmal des Marktes und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren bestehen bleiben. Trotz verschiedener Initiativen zur Förderung des Wohnungsbaus können die Fertigstellungszahlen mit der dynamischen Nachfrage nicht Schritt halten. Dies führt zu einem anhaltenden Preisdruck sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen bleiben ausgeprägt, wobei zentrale und prestigeträchtige Lagen weiterhin Spitzenpreise erzielen. Gleichzeitig ist eine zunehmende Nachfrageverschiebung in periphere Lagen zu beobachten, da viele Haushalte auf günstigere Alternativen ausweichen müssen. Diese Entwicklung könnte mittelfristig zu einer Angleichung der Preise zwischen den verschiedenen Stadtteilen führen.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Stuttgarter Immobilienmarkt weiterhin attraktive Perspektiven, wobei die Zeiten spektakulärer Wertsteigerungen vorerst vorbei sind. Die erwarteten moderaten Preissteigerungen zwischen 2 und 4 Prozent für das Gesamtjahr 2025 signalisieren einen gesunden, nachhaltigen Markt, der sich von den Übertreibungen der Vergangenheit gelöst hat. Die Stabilität des Stuttgarter Arbeitsmarktes, die Attraktivität als Technologie- und Innovationsstandort sowie die hohe Lebensqualität werden die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin auf hohem Niveau halten und für eine kontinuierliche Wertentwicklung sorgen.