Immobilienmarktbericht Stuttgart Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der fortschreitenden Stabilisierung. Nach den turbulenten Jahren der Zinswende 2022/23 hat sich der Markt auf einem neuen Niveau eingependelt, wobei die strukturelle Angebotsknappheit weiterhin als preistreibender Faktor wirkt. Die robuste Wirtschaftsstruktur der Landeshauptstadt mit ihrer starken Automobil- und Technologiebranche sorgt für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart liegt im Q3 2025 bei 5.460 Euro/m². Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem der Quadratmeterpreis bei 5.420 Euro/m² lag, was einem Anstieg von 0,7 Prozent entspricht. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung 1,6 Prozent, was auf eine Beruhigung der Preisdynamik nach den volatilen Vorjahren hindeutet.

Die langfristige Betrachtung zeigt, dass der Häusermarkt seit dem ersten Quartal 2021 eine Gesamtwertsteigerung von 2,6 Prozent verzeichnet hat. Diese verhältnismäßig moderate Entwicklung über einen Zeitraum von mehr als vier Jahren unterstreicht die relative Stabilität des Stuttgarter Häusermarktes, der die Turbulenzen der Zinswende besser verkraftet hat als andere Marktsegmente.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im Q3 2025 äußerst knapp. Diese Verknappung hat sich gegenüber dem Vorquartal nicht verbessert, vielmehr zeigt sich eine weitere Verschärfung der Angebotssituation, insbesondere in den begehrten Top-Lagen der Stadt. Die Nachfrage präsentiert sich weiterhin stabil auf hohem Niveau, wobei Familien auf der Suche nach mehr Wohnraum und Kapitalanleger als Hauptakteure am Markt auftreten.

Die Neubauaktivität kann die hohe Nachfrage nicht ansatzweise decken. Zwar entstehen vereinzelt neue Wohnquartiere, doch die Fertigstellungszahlen bleiben deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Die Kombination aus akutem Flächenmangel im Stadtgebiet, anhaltend hohen Baukosten und langwierigen Genehmigungsverfahren wirkt als dreifache Bremse für die Entwicklung neuer Projekte. Im Vergleich zum Q2 2025 hat sich die Neubauaktivität nicht wesentlich erhöht, was die strukturelle Unterversorgung des Marktes weiter verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Top-Lagen Stuttgarts, zu denen traditionell Stadtteile wie Degerloch, Sillenbuch und Killesberg zählen, weisen die höchsten Preise auf und sind durch eine besonders ausgeprägte Angebotsknappheit gekennzeichnet. In diesen Vierteln liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt von 5.460 Euro/m² und können in Spitzenlagen bis zu 7.000 Euro/m² erreichen.

Die Stadtrandlagen und weniger zentral gelegenen Bezirke bieten demgegenüber noch moderatere Preise, wobei auch hier eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung zu beobachten ist. Die traditionelle Preisspreizung zwischen Zentrum und Peripherie bleibt bestehen, hat sich aber im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich verändert. Besonders gefragt sind Lagen mit guter Verkehrsanbindung und intakter Infrastruktur, unabhängig von der Entfernung zum Stadtzentrum.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preisentwicklung mit Steigerungen zwischen 2 und 4 Prozent erwartet. Diese Prognose basiert auf der Annahme, dass die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verbleiben und keine weiteren makroökonomischen Schocks eintreten. Die Neubauaktivität dürfte mittelfristig leicht zunehmen, kann aber die strukturelle Unterversorgung des Marktes nicht kurzfristig beheben.

Besonders gefragt werden in den kommenden Quartalen energieeffiziente Neubauten und umfassend sanierte Bestandsimmobilien sein, die den steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz entsprechen. Die verschärften gesetzlichen Vorgaben zur Energieeffizienz werden den Markt zunehmend in zwei Segmente teilen: hochwertige, energieeffiziente Objekte mit stabiler Preisentwicklung und sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien mit Preisabschlägen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart beträgt im Q3 2025 4.906 Euro/m². Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der Preis bei 4.875 Euro/m² lag, entspricht dies einem leichten Anstieg von 0,6 Prozent. Diese moderate Quartalsentwicklung setzt den vorsichtigen Aufwärtstrend der vergangenen Monate fort.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 verzeichnete der Wohnungsmarkt einen Anstieg von 37 Euro/m², was einer Steigerung von etwa 0,8 Prozent entspricht. Diese verhaltene Jahresentwicklung liegt deutlich unter der Inflationsrate und zeigt, dass der Markt für Eigentumswohnungen noch nicht zu seiner früheren Dynamik zurückgefunden hat. Bemerkenswert ist die langfristige Entwicklung: Seit Q1 2021 sind die Preise um 0,6 Prozent gefallen, was verdeutlicht, dass der Wohnungsmarkt stärker unter den Marktverwerfungen der Jahre 2022/23 gelitten hat als der Häusermarkt.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt knapp, hat sich aber im Vergleich zum Q2 2025 minimal verbessert. Die Anzahl der verfügbaren Objekte ist leicht gestiegen, was hauptsächlich auf vereinzelte Neubaufertigstellungen zurückzuführen ist. Dennoch bleibt das Gesamtangebot deutlich unter dem Niveau, das für einen ausgeglichenen Markt erforderlich wäre.

Die Nachfrage zeigt sich stabil, jedoch weniger dynamisch als im Häusersegment. Käufer agieren preissensibler als noch vor einem Jahr, was sich in längeren Vermarktungszeiten niederschlägt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Q2 2025 von 75 auf 82 Tage erhöht. Die Neubauaktivität konzentriert sich auf wenige größere Projekte, wobei die Fertigstellungen das strukturelle Defizit nicht ausgleichen können. Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innerstädtischen Lagen wie Stuttgart-Mitte, West und Süd weisen trotz der allgemeinen Marktberuhigung weiterhin die höchsten Preise auf. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft bei 6.000 Euro/m² und mehr, wobei Penthouse-Wohnungen und luxussanierte Altbauwohnungen Spitzenpreise von über 8.000 Euro/m² erzielen können.

In den Außenbezirken wie Vaihingen, Möhringen oder Feuerbach bewegen sich die Preise im Bereich von 4.000 bis 5.000 Euro/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und Verkehrsanbindung, bieten aber gleichzeitig noch bezahlbarere Alternativen zum Stadtzentrum. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verringert, da die Außenbezirke prozentual stärkere Preissteigerungen verzeichneten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Erholung mit Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent erwartet. Diese Prognose basiert auf der Erwartung einer stabilen Zinsentwicklung und einer leichten Belebung der Nachfrage. Die unterschiedliche Marktelastizität im Vergleich zum Häusersegment dürfte bestehen bleiben, wobei Wohnungen weiterhin preissensibler auf Marktveränderungen reagieren werden.

Ein wichtiger Treiber der zukünftigen Entwicklung werden die ESG-Anforderungen (Environmental, Social, Governance) sein. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend unter Preisdruck geraten, während energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Objekte Preisprämien erzielen werden. Die Nachfrage nach kleineren, bezahlbaren Wohnungen dürfte angesichts der demographischen Entwicklung und der zunehmenden Singularisierung der Gesellschaft weiter steigen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im Q3 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise haben sich gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 um etwa 0,8 Prozent erhöht. Diese Steigerung setzt den stabilen Aufwärtstrend der vergangenen Quartale fort und reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietobjekten mit größerer Wohnfläche.

Im Jahresvergleich liegt die Mietpreissteigerung bei etwa drei bis vier Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise in Stuttgart unterstreicht. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt, dass der Mietmarkt für Häuser von der strukturellen Knappheit und der stabilen Nachfrage profitiert. Die Mietrenditen für Vermieter bleiben trotz der gestiegenen Finanzierungskosten attraktiv.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Häusersegment bleibt äußerst begrenzt. Im Vergleich zum Q2 2025 hat sich die Verfügbarkeit nicht verbessert, vielmehr ist eine weitere Verknappung zu beobachten. Häuser zur Miete sind in Stuttgart traditionell ein knappes Gut, da viele Eigentümer ihre Objekte selbst nutzen oder zum Verkauf anbieten.

Die Nachfrage zeigt sich ungebrochen hoch, getrieben von Familien, die sich den Kaufpreis nicht leisten können oder wollen, sowie von Unternehmen, die Wohnraum für ihre Mitarbeiter suchen. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, was die geringe Fluktuation und hohe Zufriedenheit der Mieter mit ihren Objekten zeigt. Eine leichte Zunahme der verfügbaren Mietobjekte ist zwar im Q3 2025 zu verzeichnen, diese reicht jedoch nicht aus, um eine spürbare Entspannung herbeizuführen. Die Neubauaktivität im Mietbereich konzentriert sich hauptsächlich auf institutionelle Investoren, die Build-to-Rent-Projekte entwickeln.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den etablierten Wohnlagen wie Killesberg, Degerloch und den Halbhöhenlagen erzielt. Hier sind Mietpreise von 18 bis 22 Euro/m² keine Seltenheit, wobei besonders hochwertige Objekte mit Garten und moderner Ausstattung auch darüber liegen können.

In den Stadtrandlagen und weniger zentralen Bezirken bewegen sich die Mietpreise zwischen 12 und 16 Euro/m². Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Die Preisdifferenz zwischen den verschiedenen Lagen hat sich im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich verändert, wobei eine leichte Angleichung zu beobachten ist, da auch die peripheren Lagen von der allgemeinen Mietpreissteigerung profitieren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs erwartet. Die strukturelle Knappheit wird weiterhin preistreibend wirken, wobei die gestiegenen Zinsen möglicherweise zu einer noch höheren Nachfrage führen könnten, da sich weniger Menschen den Immobilienkauf leisten können.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der Energiekosten sein. Energieeffiziente Häuser werden zunehmend einen Mietpreisvorteil erzielen, während schlecht gedämmte Objekte mit Preisabschlägen rechnen müssen. Die geplanten Verschärfungen der Energiestandards werden diesen Trend weiter verstärken. Institutionelle Investoren dürften ihr Engagement im Build-to-Rent-Segment ausbauen, was mittelfristig zu einer leichten Entspannung des Angebots führen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Wohnungen in Stuttgart zeigt im Q3 2025 eine stabile Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise sind gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 moderat gestiegen, wobei sich die Steigerungsrate im Rahmen der allgemeinen Marktentwicklung bewegt. Die Durchschnittsmiete für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage liegt nun bei etwa 1.050 bis 1.200 Euro kalt.

Im Jahresvergleich zeigt sich ein Anstieg von etwa drei bis vier Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise bestätigt. Diese Entwicklung wird durch die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot getrieben. Die Mietpreissteigerung liegt damit über der allgemeinen Teuerungsrate und unterstreicht die angespannte Situation auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt bleibt angespannt mit einer strukturellen Angebotsknappheit. Eine leichte Zunahme der verfügbaren Mietwohnungen ist im Q3 2025 zu verzeichnen, diese reicht jedoch nicht aus, um die hohe Nachfrage zu decken. Im Vergleich zum Q2 2025 hat sich die Anzahl der Angebote um etwa 5 Prozent erhöht, was hauptsächlich auf Fertigstellungen von Neubauprojekten zurückzuführen ist.

Die Nachfrage bleibt auf sehr hohem Niveau, getrieben durch Zuzug, Studierende und junge Berufstätige. Die durchschnittliche Inseratsdauer hat sich von 14 auf 12 Tage verkürzt, was die hohe Nachfrage verdeutlicht. Besichtigungstermine sind oft überlaufen, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen. Der Leerstand ist praktisch bei null, was keine Entspannung für Wohnungssuchende bedeutet. Die Neubauaktivität konzentriert sich auf größere Wohnquartiere, wobei die Fertigstellungen den Bedarf bei weitem nicht decken können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innerstädtischen Bezirke wie Stuttgart-Mitte, West und Süd weisen die höchsten Mietpreise auf. Hier liegen die Quadratmeterpreise bei 16 bis 20 Euro/m² für Neubauwohnungen und 14 bis 18 Euro/m² für Bestandswohnungen. Besonders gefragt sind Wohnungen in der Nähe von U-Bahn-Stationen und mit Balkon oder Terrasse.

In den Außenbezirken wie Zuffenhausen, Weilimdorf oder Bad Cannstatt bewegen sich die Mietpreise zwischen 11 und 14 Euro/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und bieten ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis. Die studentisch geprägten Viertel wie Vaihingen zeigen eine besonders hohe Nachfrage nach kleineren Wohnungen, was zu überdurchschnittlichen Quadratmeterpreisen bei Ein- und Zweizimmerwohnungen führt. Die Preisspreizung zwischen den verschiedenen Stadtteilen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verringert, da auch die günstigeren Lagen von der allgemeinen Mietpreissteigerung erfasst werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate werden moderat steigende Mieten erwartet, getrieben durch die strukturelle Knappheit und steigende ESG-Anforderungen. Die Prognose geht von einem jährlichen Anstieg von drei bis fünf Prozent aus, wobei energieeffiziente Wohnungen überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen dürften.

Die Mietpreisbremse wird weiterhin als regulatorisches Instrument wirken, kann aber die grundlegende Marktdynamik nicht außer Kraft setzen. Neuvertragsmieten werden weiterhin über den Bestandsmieten liegen. Ein wichtiger Trend wird die zunehmende Professionalisierung des Mietmarktes sein. Große Wohnungsunternehmen und institutionelle Investoren werden ihren Marktanteil ausbauen, was zu einer weiteren Standardisierung und Digitalisierung der Vermietungsprozesse führen wird. Die Nachfrage nach möblierten und teil-möblierten Wohnungen wird weiter steigen, getrieben durch die zunehmende Mobilität der Arbeitnehmer und den wachsenden Anteil internationaler Fachkräfte.

Fazit und Gesamtausblick

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als stabiler, aber weiterhin angespannter Markt. Die Stabilisierung nach der Zinswende ist weitgehend abgeschlossen, und der Markt hat zu einem moderaten Wachstumspfad zurückgefunden. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes und wird auch in absehbarer Zukunft für eine Grundspannung sorgen.

Im Vergleich zum Q2 2025 zeigen alle Marktsegmente eine leichte bis moderate Aufwärtsentwicklung. Besonders robust präsentiert sich der Markt für Häuser zum Kauf, während Eigentumswohnungen eine verhaltene Erholung zeigen. Der Mietmarkt profitiert von der hohen Nachfrage derjenigen, die sich angesichts der gestiegenen Zinsen keinen Immobilienkauf leisten können oder wollen.

Die kommenden Quartale werden maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung, den regulatorischen Rahmenbedingungen und der Entwicklung der Bauaktivität geprägt sein. Die ESG-Transformation des Immobilienbestandes wird zunehmend zu einer Differenzierung zwischen energieeffizienten und sanierungsbedürftigen Objekten führen. Stuttgart bleibt aufgrund seiner starken Wirtschaftsstruktur und der hohen Lebensqualität ein attraktiver Wohnstandort mit entsprechend robuster Nachfrage.